江門蓬江江海區(qū)2013年前三季度

1、江門市蓬江、江海區(qū)2013 年前三季度房地產(chǎn)市場分析報(bào)告（一）、主要指標(biāo)一覽開發(fā)新開工竣工批準(zhǔn)預(yù)售商品房商品房存量房時(shí)間投資面積面積面積成交面積成交金額成交面積(億元 )(萬平方米 )(萬平方米 )(萬平方米 )(萬平方米 )(億元 )(萬平方米 )2013 年前三季度72.02338.43114.38123.28117.4482.5385.16同比（ %）99.7240.958.042.043.566.092.9（二）、概述1、開發(fā)企業(yè)投資力度明顯加大，新開工面積暴增。2、市場供應(yīng)量三季度明顯增加，供應(yīng)產(chǎn)品逐漸多元化。3、市場成交持續(xù)活躍。房價(jià)漲勢穩(wěn)中愈趨明顯。（三）、開發(fā)投資開發(fā)投資（億元

2、）新開工面積 （萬平方米）竣工面積施工面積時(shí)間（億元）（萬平方米）（萬平方米）合計(jì)其中住宅合計(jì)其中住宅2013 年前三季度72.0240.33338.43150.67114.38781.73同比（ %）99.754.8240.9199.658.051.2前三季度完成開發(fā)投資額同比翻了一倍，其中非住宅類增速尤其驚人。受上半年多個(gè)大型項(xiàng)目扎堆動(dòng)工影響，新開工面積同比增加兩倍多，超過了2011 和 2012 年兩年的總和。未來需關(guān)注市場潛在供應(yīng)量不斷擴(kuò)大可能帶來的消化壓力的問題。（四）、商品房供應(yīng)2013年前三季度，蓬江、江海區(qū)批準(zhǔn)33 個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房項(xiàng)目共33 個(gè)，比去年同期增加1 個(gè)

3、；其中新開盤項(xiàng)目14 個(gè)，比去年同期增加2 個(gè)。截至三季度末市場待售商品住宅約9200 套，未來 2-3 年內(nèi)商品房潛在供應(yīng)面積約530 萬平方米。時(shí)間商品房批準(zhǔn)預(yù)售總面積住宅面積商業(yè)面積住宅套數(shù)（萬平方米）（萬平方米）（萬平方米）（套）2013 年前三季度123.28100.2922.999205同比（ %）42.024.1285.741.1注： 1、待售指已取得預(yù)售許可或初始登記后尚未進(jìn)行網(wǎng)簽的狀態(tài)。2、潛在供應(yīng)量指已經(jīng)取得發(fā)改局的立項(xiàng)批文但尚未申請預(yù)售或現(xiàn)售的房屋。2013 年前三季度的商品房供應(yīng)主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、供應(yīng)總量同比明顯增加，商業(yè)類比重大幅上升?？偯娣e同比增長四成，超過了

4、2009-2012年的任何一年的全年供應(yīng)量。其中商業(yè)類的供應(yīng)更是出現(xiàn)爆發(fā)式增長，所占比重由過去幾年的10% 左右大幅上升至接近20% 。見下表：各類用途商品房供應(yīng)面積比例（單位： %）住宅商業(yè)（辦公）住宅商業(yè)（辦公）2013 年前三季度81192011 年89112012 年9192010 年9372、上半年供應(yīng)穩(wěn)中偏淡，第三季度放量大增。見圖 1。其中9 月份單月十多個(gè)項(xiàng)目超40 萬平方米，超3000 套住宅集中推出市場，使三季度末庫存量迅速回升至相對合理的水平。圖 13、供應(yīng)區(qū)域分化明顯。北新區(qū)和江海區(qū)占總量的近七成，濱江棠下的比例也大幅上升至接近兩成。而作為未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)，杜阮、潮

5、連和荷塘等區(qū)域開發(fā)和供應(yīng)力度不足的問題應(yīng)引起重視。各區(qū)域住宅供應(yīng)面積比例單位： %北新江海城區(qū)濱江棠下杜阮潮連荷塘2013 年前三季度3831819122013 年上半年34261912462013 年一季度302615126112012 年全年324191071（五）、商品房成交時(shí)間商品房成交成交金額成交面積住宅面積商業(yè)面積住宅金額住宅套數(shù)住宅均價(jià)（億元）（萬平方米）（萬平方米）（萬平方米）（億元）（套）（元）2013 年前三季度82.53117.4491.7413.1460.4678576332同比（%）66.043.528.7139.339.531.08.72013 年前三季度商品房成交

6、主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、成交面積與去年全年持平，其中商業(yè)面積增速尤為明顯。2、年內(nèi)各季度的成交量保持平穩(wěn)，起伏不大。見圖 2。一季度市場延續(xù)去年下半年以來的活躍勢頭，連續(xù)第四個(gè)季度環(huán)比增長，二季度稍有回落， 三季度在供應(yīng)量增加和商業(yè)類升溫的帶動(dòng)下，成交量又回升至接近一季度的高位。圖23、多個(gè)新推項(xiàng)目的普遍高開使新建商品住宅均價(jià)年內(nèi)出現(xiàn)數(shù)次明顯上漲。（ 1、 7 月的星匯名庭，4、 5 月的帝豪居和9 月的上城摩卡）前三季度累計(jì)同比增幅8.7% 。 ）見圖 3圖 34、區(qū)域集中度略有下降，濱江棠下比例明顯增加。其成交套數(shù)比例由去年的5% 大幅增加至今年前三季度的13% ，并以微弱的優(yōu)勢超過了舊城

7、區(qū)。北新區(qū)和江海區(qū)的比例都有不同程度的減少。各區(qū)域新建住宅成交套數(shù)比例單位： %北新江海城區(qū)濱江棠下杜阮潮連荷塘2013 年前三季度37311213712013 年上半年38301112812013 年一季度3733912812012 年全年4037105615、戶型結(jié)構(gòu)上半年進(jìn)一步集中在中等面積段，三季度大戶型比例有所增加。各面積段新建住宅成交套數(shù)比例單位： %90 以下90-120120-144144 以上2013 年前三季度234318162013 年上半年224718132013 年一季度284216152012 年全年24402115注：“ 90 以下”不含 90, “ 90-120

8、 ”是指大于或等于90 而小于 120，其余作類似理解，下同 。6、本市戶籍購房者比例上升。由去年全年的60% 增至今年前三季度的64% ，為近年內(nèi)的最高。其中在江海區(qū)購房的套數(shù)比例為 41% ，在蓬江區(qū)購房的套數(shù)比例為73% 。新建住宅購房者戶籍成交套數(shù)比例單位： %蓬江江海新會(huì)鶴山臺(tái)山開平恩平本省外市外省境外2013 年前三季度559122222013 年上半年559122312013 年一季度548122412012 年全年52813252注：以身份證號、聯(lián)系地址、手機(jī)號碼等綜合判斷購房人的“戶籍”。7、成交單價(jià)區(qū)間明顯上移。單價(jià) 7000 元以上的套數(shù)比例由去年的 12% 猛增至今年前

9、三季度的29% ，部分高性價(jià)比的中高端項(xiàng)目熱銷。 單價(jià) 6000 元以下的比例則從去年的64% 下降至 43% 。新建住宅各單價(jià)段成交套數(shù)比例單位： %4000 以下4000-49995000-59996000-69997000 以上2013 年前三季度4102928292013 年上半年5113129252013 年一季度593731172012 年全年516432412（六）、存量房成交時(shí)間存量房成交成交金額成交面積住宅金額住宅面積住宅套數(shù)（億元）（萬平方米）（億元）（萬平方米）（套）2013 年前三季度26.5781.1321.2858.855948同比（ %）82.983.589.773.364.1一季度末大量擔(dān)憂“ 國五條”的個(gè)稅政策地方細(xì)則導(dǎo)致交易成本上漲而催生的恐慌性購房需求是今年前三季度存量房成交量大增的主要原因。 二、三季度市場逐步回落至去年下半年的水平。見圖 4圖 4三、趨勢研判2013 年前三季度，我市房地產(chǎn)市場已全面走出行業(yè)調(diào)整期，重新駛上了發(fā)展的快車道，主要指標(biāo)同比均有明顯增長，商業(yè)地產(chǎn)更是火速升溫。 市場供求壓力正逐步得到緩解。但市場預(yù)期未出現(xiàn)明顯變化， 房價(jià)震蕩