物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理課件

1、第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述物業(yè)服務(wù)合同概述第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的分類物業(yè)服務(wù)合同的分類第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘與解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘與解聘第七講第七講 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述物業(yè)服務(wù)合同概述一、物業(yè)服務(wù)合同的含義一、物業(yè)服務(wù)合同的含義物業(yè)服務(wù)合同的含義：物業(yè)服務(wù)合同的含義：1.物業(yè)服務(wù)合同是一種非典型合同，在合同法中沒有單獨(dú)設(shè)立該類型合同。2.物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方之間是平等的民事主體關(guān)系。3.物業(yè)服務(wù)

2、合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。二、物業(yè)服務(wù)合同的特征二、物業(yè)服務(wù)合同的特征1.物業(yè)服務(wù)合同是當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物。2.物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提。3.物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹?.物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。5.物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。6.物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國家干預(yù)。最主要的特征：最主要的特征：業(yè)主是個(gè)群體，但要形成一個(gè)聲音，達(dá)成一致的意見。三、物業(yè)服務(wù)合同的作用三、物業(yè)服務(wù)合同的作用1.業(yè)主自治自律與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一、專業(yè)化管理相結(jié)合。這個(gè)結(jié)合點(diǎn)就是合同。2.確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。如收費(fèi)。四、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容四、物業(yè)服務(wù)合同的

3、主要內(nèi)容1.物業(yè)管理事項(xiàng)；2.服務(wù)質(zhì)量；3.服務(wù)費(fèi)用；4.雙方的權(quán)利義務(wù)；5.專項(xiàng)維修基金的管理和使用；6.物業(yè)管理用房；7.合同期限；8.違約責(zé)任。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的分類物業(yè)服務(wù)合同的分類一、物業(yè)服務(wù)合同的分類一、物業(yè)服務(wù)合同的分類1.前期物業(yè)服務(wù)合同；2.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；3.物業(yè)服務(wù)合同。二、前期物業(yè)服務(wù)合同二、前期物業(yè)服務(wù)合同1.1.甲、乙方：甲、乙方：甲方：開發(fā)商或建設(shè)單位乙方：經(jīng)招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理公司 2. 2.簽訂日期簽訂日期 在開發(fā)商取得預(yù)售許可證（期房）或現(xiàn)房銷售之前。二、前期物業(yè)服務(wù)合同二、前期物業(yè)服務(wù)合同3.合同期限（1）物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，到業(yè)主大會(huì)成立

4、，選出業(yè)主委員會(huì)，并選聘物業(yè)管理公司，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同時(shí)止。（2）應(yīng)有最長(zhǎng)期限，如不超過23年。保護(hù)業(yè)主利益。（3）也應(yīng)有最短期限，不短于1年。保護(hù)物業(yè)公司利益。1.從業(yè)主入住到成立業(yè)主大會(huì)這段時(shí)間，以及物業(yè)建設(shè)階段，都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。這個(gè)階段的物業(yè)管理為前期物業(yè)管理。2.前期物業(yè)管理與通常情況下物業(yè)管理的不同特征。3.前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)日后物業(yè)管理能否正常實(shí)施的影響。二、前期物業(yè)服務(wù)合同二、前期物業(yè)服務(wù)合同4.前期物業(yè)服務(wù)合同的特征： (1)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂； (2)前期物業(yè)服務(wù)合同是一種過渡性質(zhì)的合同； (3)前期物業(yè)服務(wù)合同是一種要式合同。 要式合同是指

5、法律要求必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。二、前期物業(yè)服務(wù)合同二、前期物業(yè)服務(wù)合同三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議1.1.甲、乙方甲、乙方甲方：開發(fā)商、或開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司、或開發(fā)商和開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司。乙方：購房人。2.2.簽訂時(shí)間：簽訂時(shí)間：購房人在簽訂購房合同前。3.3.協(xié)議期限：協(xié)議期限：同前期物業(yè)服務(wù)合同。三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議1.購房人（業(yè)主）在簽訂房屋買賣（預(yù)售）合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十五條規(guī)定2.該協(xié)議的目的是保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人（包括業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方）的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾

6、紛。3.前期物業(yè)管理協(xié)議有效期：從房屋出售之日起，至業(yè)主委員會(huì)成立后與其選定的物業(yè)管理公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效為止。三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議4.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的基本特征： (1)購房人在購房時(shí)必須同時(shí)簽訂協(xié)議； (2)協(xié)議的基本內(nèi)容應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)合同一致； (3)協(xié)議應(yīng)在政府主管部門備案； (4)協(xié)議的內(nèi)容必須對(duì)所有購房人一致。 三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議四、物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)服務(wù)合同1.業(yè)主委員會(huì)成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段。 2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理

7、公司，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.合同的雙方為業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。委托管理期限由雙方協(xié)議商定，一般為3年。4.物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議同時(shí)終止。5.委托期滿，需要再次決定是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理公司。五、專項(xiàng)服務(wù)的委托合同五、專項(xiàng)服務(wù)的委托合同1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將綠化、保安、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。 2.這些專項(xiàng)服務(wù)的委托合同不屬于物業(yè)服務(wù)合同，雖然它們和物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)。六、三個(gè)物業(yè)服務(wù)合同的差異六、三個(gè)物業(yè)服務(wù)合同的差異項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同合同主體甲方：開發(fā)商或建設(shè)單位乙方：甲方選聘的物業(yè)管理公司甲

8、方：與前期物業(yè)服務(wù)合同相對(duì)應(yīng)，即房地產(chǎn)開發(fā)單位或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)乙方：購房人（業(yè)主）甲方：業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主）乙方：物業(yè)管理公司簽訂時(shí)間甲方出售住宅前每個(gè)購房人（業(yè)主）在簽訂房屋買賣（預(yù)售）合同時(shí)同時(shí)簽訂一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后3個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個(gè)月合同有效期限合同有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后與其選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止協(xié)議的有效期限從房屋出售之日（業(yè)主購房之日）起，至業(yè)主委員會(huì)成立后與其選定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止合同有效期限由雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3年 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)一、物業(yè)服務(wù)合

9、同簽訂時(shí)的要點(diǎn)一、物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)的要點(diǎn) 目前政府制訂了全國性的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。簽訂合同時(shí)可以參照政府頒布的示范文本為基礎(chǔ)。 簽訂合同時(shí)需要注意以下四個(gè)要點(diǎn)：1.“宜細(xì)不宜粗的原則”；2.不應(yīng)有無償無限期的承諾；3.合同的簽訂既要實(shí)事求是，更要留有余地；4.要明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式（仲裁或 訴訟）。二、二、“宜細(xì)不宜粗宜細(xì)不宜粗”的原則的原則 一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個(gè)層次的約定：1.針對(duì)委托項(xiàng)目的約定；2.該委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容；3.該委托項(xiàng)目的管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；4.該委托項(xiàng)目的管理和服務(wù)費(fèi)用；5.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款。三、不應(yīng)有無償無期限的承諾

10、三、不應(yīng)有無償無期限的承諾1.物業(yè)管理本質(zhì)上講是有償服務(wù)，無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物，不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。2.無償服務(wù)會(huì)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。3.無償提供服務(wù)在實(shí)踐中證明是有害、行不通的。4.物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是行不通的，實(shí)踐中也是難以做到的。四、既要實(shí)事求是，更要留有余地四、既要實(shí)事求是，更要留有余地1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要量力而行。2.分期建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)各建成使用期的物業(yè)管理承諾。3.各項(xiàng)承諾要恰到好處，留有余地；寧可不足，不可過頭。五、要明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式五、要明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式1.明確各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任以及承擔(dān)

11、相應(yīng)責(zé)任的前提條件。2.要明確解決問題的方式和途徑，有時(shí)要事先約定解決的期限及費(fèi)用的處理等條款。3.三層解決方式：協(xié)商；調(diào)解；仲裁或訴訟。 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除一、物業(yè)服務(wù)合同的變更一、物業(yè)服務(wù)合同的變更 物業(yè)服務(wù)合同的變更是指合同生效后，在履行過程中，因合同簽訂時(shí)所依據(jù)的主客觀情況或條件發(fā)生變化，由雙方當(dāng)事人依據(jù)法律法規(guī)和合同規(guī)定對(duì)原合同內(nèi)容進(jìn)行的修改或補(bǔ)充。 合同的變更有兩種情況：1.一方先提出變更自己的權(quán)利義務(wù)，另一方只作與之相對(duì)應(yīng)的變更。2.雙方同時(shí)提出合作變更，一方變更條款時(shí)，另一方作相應(yīng)變更。 無論何種變更，都要求雙方協(xié)商一致。二、物業(yè)服務(wù)

12、合同的解除二、物業(yè)服務(wù)合同的解除 合同的解除是指在合同的有效期內(nèi)，依法終止合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，終止合同的履行。 物業(yè)服務(wù)合同解除的主要原因有：1.約定解除合同的條件成立。2.事后協(xié)商解除。3.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷資質(zhì)、解散、撤銷、破產(chǎn)等不再具備簽訂合同的主體資格的原因。4.合同期限屆至。5.其他原因。 第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘與解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘與解聘一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘有兩種情況：1.首次業(yè)主大會(huì)召開后，對(duì)原開發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用。2.業(yè)主大會(huì)對(duì)原聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理委托期限到期后的再次聘用。 是否續(xù)聘，要充分考慮廣大業(yè)主的意見。二、物