商住樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案

1、商住樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案概述： 商住樓的建筑、園林、設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)特色，為物業(yè)管理提 供便利的同時(shí)，也對(duì)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)工作提出更高的要求。管理處 工程維護(hù)人員，應(yīng)按原設(shè)計(jì)與施工標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合多年的管理實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)，對(duì)商住樓的物業(yè)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，以 精致服務(wù) 保證所有設(shè)施設(shè)備的完好率及良好的運(yùn)行狀態(tài)。第一節(jié)工程維修人員的崗位職責(zé)一、工程維修部主管崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制訂本部門全年公共設(shè)施設(shè)備及物業(yè)和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 并組織實(shí)施；2、負(fù)責(zé)組織實(shí)施商住樓設(shè)備、設(shè)施及物業(yè)的接管驗(yàn)收工作；3、負(fù)責(zé)裝修審批核準(zhǔn)、監(jiān)管、驗(yàn)收工作；4、負(fù)責(zé)對(duì)部門員工日常工作的指導(dǎo)；5、負(fù)責(zé)建立商住樓內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備資料檔案工作；

2、6、負(fù)責(zé)做好維修工具及零件的采購計(jì)劃；7、負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行職業(yè)道德及職業(yè)技能的培訓(xùn)、 考核， 提升服務(wù)質(zhì)量及形象；8、負(fù)責(zé)指定大型設(shè)施、設(shè)備責(zé)任人；9、負(fù)責(zé)聯(lián)系、組織生活水池的清洗、消毒和水質(zhì)檢驗(yàn)工作；10、負(fù)責(zé)本部門內(nèi)務(wù)、考勤工作；11、負(fù)責(zé)與各部門之間的協(xié)調(diào)配合。二、維修技工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守管理處管理規(guī)定 ；2、樹立高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范和操作規(guī)程完成各種 維修保養(yǎng)任務(wù)；3、對(duì)于配電室、供電、供水、消防設(shè)備及配套設(shè)施處于良好 的工作狀態(tài)；4、嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入設(shè)備、設(shè)施用房，并保持各類設(shè)備、 設(shè)施的真氣清潔；5、嚴(yán)格執(zhí)行各種定期、不定期的設(shè)備維修、保養(yǎng)制度；6、堅(jiān)決制止未經(jīng)同

3、意，私自在線路上接用水、電氣設(shè)備及亂 拉亂扯線路；7、愛護(hù)各種工具和設(shè)備，保證各種測(cè)量?jī)x表準(zhǔn)確無誤，各種 維修設(shè)備靈活可靠；8、做好各種工具和設(shè)施設(shè)備的巡查、運(yùn)作、事故等情況的書 面記錄和匯報(bào)工作；9、負(fù)責(zé)每月消防器材的檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)總是通知有 關(guān)人員或部門進(jìn)行處理；10、每日巡視商住樓一次，如發(fā)現(xiàn)消防安全、客戶建議或投 訴方面的問題及時(shí)處理、報(bào)告、協(xié)調(diào)解決。三、入戶服務(wù)規(guī)范1、接到報(bào)修電話后在 10 分鐘內(nèi)與報(bào)修客戶聯(lián)系；2、了解報(bào)修業(yè)務(wù)情況；3、按預(yù)約時(shí)間上門維修；4、上門維修自帶鞋套、墊巾、工具等；5、尊重客戶隱私，不得到戶內(nèi)無關(guān)區(qū)域觀望；6、檢修完畢，自行清潔檢修現(xiàn)場(chǎng)，垃圾自行

4、帶出；7、其他相關(guān)要求。第二節(jié)設(shè)備的日常運(yùn)行與維修保養(yǎng)一、設(shè)備的運(yùn)行管理：為正確操作設(shè)備，延長(zhǎng)設(shè)備的使用年限，避免操作不當(dāng)給設(shè) 備造成損壞增加維修成本。針對(duì)本案動(dòng)力設(shè)備系統(tǒng)，擬訂如下工 作重點(diǎn)：（一）了解本案設(shè)備的詳細(xì)技術(shù)檔案資料，包括操作規(guī)程使 用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時(shí)間、注 意事項(xiàng)等等，對(duì)一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須 對(duì)操作使用人員先進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其基本工作原理并熟 悉操作程序后再獨(dú)立操作。（二）管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和操 作技能，對(duì)一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維 修電工等。（三）建立與健全各種設(shè)備運(yùn)行制度

5、、值班制度、交接班制 度、設(shè)備操作規(guī)程及設(shè)備操作使用人員崗位責(zé)任制。（四）由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時(shí)間不同，有的是日常使 用運(yùn)行的，如電梯、生活泵，有的是在非正常情況下使用的 設(shè)備如消防泵、自動(dòng)報(bào)警、事故照明切換柜（應(yīng)急發(fā)電機(jī)、聯(lián)動(dòng) 柜）等各類設(shè)備需要根據(jù)其實(shí)際情況，制定出相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使 用、操作制度并予實(shí)施。（五）對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記 錄外，設(shè)備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五 動(dòng)手、六匯報(bào)、七備案。二、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理 養(yǎng)護(hù)管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)等，工作重點(diǎn)如下：1、預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按計(jì)劃 維修并重，使設(shè)備設(shè)

6、施處于良好狀態(tài)；2、設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視形成制度，對(duì)不同設(shè)備根據(jù)實(shí)際使用情況做到定人、定時(shí)、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù)，包括更換 易損零件，添加潤(rùn)滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補(bǔ)漆翻新 保養(yǎng)等；3、根據(jù)維修人員的實(shí)際情況，實(shí)行專業(yè)人員維修與操作人員 維修相結(jié)合；4、常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng) 期限和計(jì)劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行；5、不經(jīng)常使用、運(yùn)行或非正常情況下使用的設(shè)施設(shè)備，不忽 略對(duì)其保養(yǎng)和檢查。消防泵、噴淋泵等。三、工程維修部工作標(biāo)準(zhǔn)1、電梯的定期維護(hù)、日常維修、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)1 管理處對(duì)本案電梯的管理、 安全運(yùn)行、 維修、 保養(yǎng)應(yīng)嚴(yán)格招待武

7、漢市技術(shù)監(jiān)督局規(guī)定，按時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行年審，并提供有效的 電梯責(zé)任保險(xiǎn)。2 管理處提供 24 小時(shí)電梯安全運(yùn)行服務(wù)，如遇停電或電梯故障，并嚴(yán)格按照電梯應(yīng)急操作程序 進(jìn)行操作， 解救被困人員。 及時(shí)排除故障。特殊情況及時(shí)寫出情況報(bào)告。3 管理處嚴(yán)格禁止電梯帶故障隱患運(yùn)行， 嚴(yán)格監(jiān)督電梯維保單 位按照各電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)定期對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，并做好 相應(yīng)的檢修記錄。確保電梯 2 小時(shí)以上故障停機(jī)次數(shù)：客梯不超 過 1 次/ 臺(tái)年。4 電梯完好、安全運(yùn)行應(yīng)符合如下要求： （ 1）轎廂照明（包括 應(yīng)急照明）、風(fēng)扇完好無損壞。 （ 2）操縱盤按鈕、廳外按鈕功能完 好。（3）各處指示燈完好無損壞。 （4）轎

8、廂門、廳門開閉靈活。（5） 地坎槽內(nèi)無雜物。 （6）電梯運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲響。 （ 7）報(bào)警裝 置功能完好。（8）安全裝置（安全觸板、急停開關(guān)、安全窗、安 全鉗等）：功能完好，能準(zhǔn)確的起到安全保護(hù)作用。 （9）機(jī)房清潔 無雜物。2、本案商住樓供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的管理及定期維護(hù)、日 常維修標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)1 管理應(yīng)對(duì)本案的總配電系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)（各動(dòng)力設(shè)備電源、 線路、插座等）、照明系統(tǒng)（各照明燈、開關(guān)、線路）的管理、安 全運(yùn)行、維修、保養(yǎng)實(shí)行全面負(fù)責(zé)，并做好記錄。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行安 全用電管理規(guī)定，確保總配電系統(tǒng)故障停電次數(shù)不超過 1次/ 套年。 每層（公共區(qū)域）照明燈損壞率不超過 3%（根據(jù)實(shí)際

9、節(jié)電情況除 外）、辦公室內(nèi)照明根據(jù)員工的需求而定。2 遇到突發(fā)性停電， 管理處值班室 24 小時(shí)值班人員接聽電話， 并將停、送電信息及時(shí)通知客戶。3 管理處值班人員根據(jù)客戶需求及實(shí)際情況按時(shí)開啟和關(guān)閉 照明。4 照明系統(tǒng)完好、安全運(yùn)行應(yīng)符合以下要求： （ 1）照明開關(guān)： 控制可靠分、合靈活，接線無松動(dòng)，無超負(fù)載發(fā)熱現(xiàn)象。（ 2）線路：絕緣 0.5 光歐以上，表皮無損傷、老化，接點(diǎn)處無發(fā)熱變色 現(xiàn)象。3、排水及消防用水系統(tǒng)的定期維護(hù)保養(yǎng)、日常維修標(biāo)準(zhǔn)： 序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)1 管理處保障管理區(qū)域的生活、設(shè)備及消防用水的正常供應(yīng)。 確保每年因供水設(shè)備及管網(wǎng)故障而導(dǎo)致停水及消防用水供應(yīng)不足 情況發(fā)生的次數(shù)為

10、 0 次/ 年。2 管理處負(fù)責(zé)保持排水系統(tǒng)的暢通。 因排水系統(tǒng)不暢通， 而導(dǎo) 致大量漫水的事故不超過 1次/ 年。3 給水系統(tǒng)完好應(yīng)符合以下要求： （ 1）生活水泵、消防水泵： 運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異常噪音，無明顯漏水，清潔。 （ 2）各種水泵自動(dòng) 控制系統(tǒng)：手動(dòng)、自動(dòng)控制功能完好，配電屏儀表、指示燈顯示 正常，水位自動(dòng)控制準(zhǔn)確，接線點(diǎn)無松動(dòng)發(fā)熱現(xiàn)象。 （ 3）各種閥 門、龍頭：開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，不漏水。 （ 4）管道：標(biāo)識(shí)色清 晰，無損壞、銹蝕，連接處無漏水現(xiàn)象。 （ 5）消防管網(wǎng)供水系統(tǒng) 上所有閥門的鉛封或固定鎖鏈應(yīng)完好無損。4 排水系統(tǒng)完好符合以下要求： （ 1）排水口：無雜物堵塞，護(hù) 網(wǎng)完好

11、。（ 2）管道：無損壞，暢通。 （ 3）排污井：無堵塞，排放 良好。4、物業(yè)設(shè)施日常維修、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：日常維修項(xiàng)目包括：房屋建筑本體、樓內(nèi)設(shè)施、經(jīng)線內(nèi)物業(yè) 設(shè)施、周邊服務(wù)用配套設(shè)施、 綠化地、 建筑小品及各種小型設(shè)備。序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)1 管理處經(jīng)常對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)行不定期檢查， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 品。一般性問題當(dāng)天解決。 特殊問題： 一般情況應(yīng)在 3天內(nèi)解決， 特殊情況應(yīng)及時(shí)寫出情況報(bào)告。建筑內(nèi)、處墻面及屋內(nèi)地面、樓 梯完好率均達(dá)到 90%以上。2 接到客戶提出的物業(yè)維修申請(qǐng)，管理處應(yīng) 10 分鐘內(nèi)予以回 復(fù)并預(yù)約上門服務(wù)時(shí)間，及時(shí)派出人員進(jìn)行處理，平均月維修及 時(shí)率應(yīng)達(dá)到 97%以上。3 小型增加、

12、改造項(xiàng)目， 管理處嚴(yán)格按設(shè)定流程進(jìn)行管理， 項(xiàng) 目完成后，經(jīng)管理處動(dòng)力管理人員、客戶雙方驗(yàn)收，并填寫維 修改造工程驗(yàn)收記錄書面認(rèn)可后，方可交付使用。4 管理處應(yīng)定期對(duì)戶外游樂設(shè)施及其他設(shè)施進(jìn)行檢修保養(yǎng)。5、消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)、維修標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)1 對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的管理、無故障運(yùn)行、維修、保養(yǎng)實(shí) 行全面負(fù)責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行武漢市公安消防管理部門及技術(shù)監(jiān)督局規(guī) 定，按時(shí)對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備中必須定期檢驗(yàn)的部件進(jìn)行定期 審驗(yàn)。2 對(duì)消防 / 監(jiān)控設(shè)備提供 24 小時(shí)運(yùn)行、 維護(hù)服務(wù)， 并做好整個(gè) 系統(tǒng)的巡檢，保障設(shè)備完好率不低于 99%。3 如遇設(shè)備故障及緊急情況時(shí)， 維護(hù)人員在接到控制中心通知 后，在 10 分種內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并嚴(yán)格按照安全、消防應(yīng)