案例DTZ戴德梁行所做科技園工業(yè)園的規(guī)劃方案PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1案例案例DTZ戴德梁行所做科技園工業(yè)園的規(guī)戴德梁行所做科技園工業(yè)園的規(guī)劃劃(guhu)方案方案第一頁(yè)，共20頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)概述概述u 武侯科技園位于成都市武侯區(qū)西南部，2000年8月成立，現(xiàn)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。緊鄰城市中心區(qū)，是成都市20個(gè)工業(yè)區(qū)中最靠近城市的一個(gè)。u園區(qū)規(guī)劃面積6.5平方公里，其中起步區(qū)3.5平方公里，已建成面積2.1平方公里。u園區(qū)緊鄰成都市三環(huán)路西一段，成都雙流機(jī)場(chǎng)(jchng)貨運(yùn)大道和新川藏公路貫穿其間。u園區(qū)距雙流機(jī)場(chǎng)(jchng)5公里，距火車(chē)西站5公里，距火車(chē)南站6公里。項(xiàng)目所處園區(qū)項(xiàng)目所處園區(qū)(yun q)(yun

2、q)武侯科技園武侯科技園本項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位置雙流機(jī)場(chǎng)雙流機(jī)場(chǎng)火車(chē)南站火車(chē)南站市中心市中心西南物流中心西南物流中心火車(chē)西站火車(chē)西站u園區(qū)毗鄰正在建設(shè)中的國(guó)家級(jí)西南物流中心（占地1200畝），交通便捷，物流便利，區(qū)位優(yōu)越。u截至2007年6月，已引進(jìn)入園企業(yè)260余家，包括了生物工程及制藥、電子信息、機(jī)電一體化、環(huán)保新材料、投資等各類產(chǎn)業(yè)。u2006年園區(qū)總產(chǎn)值達(dá)到28.8億，2007年預(yù)計(jì)達(dá)到46億。第1頁(yè)/共20頁(yè)第二頁(yè)，共20頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)概述概述u 本項(xiàng)目地處武侯科技園中心控制區(qū)西南角，位于新川藏路北側(cè)，地鐵3號(hào)線區(qū)間附近(fjn)。u地塊南面為新川藏路，西側(cè)為貨

3、運(yùn)大道，東邊有武青南路，地塊北面有武科西路。u地塊凈地面積約39.6畝，代征地面積約16畝。u地塊緊鄰優(yōu)博科技、奧?？萍柬?xiàng)目，東側(cè)為成都市質(zhì)檢院。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)基本情況基本情況兆信能源項(xiàng)兆信能源項(xiàng)目地塊目地塊新川藏路新川藏路貨運(yùn)大貨運(yùn)大道道武侯立交武侯立交第2頁(yè)/共20頁(yè)第三頁(yè)，共20頁(yè)。武侯科技園規(guī)劃武侯科技園規(guī)劃(guhu)(guhu)及產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)定位u目前整個(gè)園區(qū)面積3.5平方公里，而根據(jù)武侯科技園管委會(huì)提供的規(guī)劃調(diào)整方案(fng n)，今后會(huì)將西部女鞋之都同現(xiàn)在的科技園統(tǒng)一規(guī)劃管理，形成面積8.6平方公里的武侯工業(yè)園。u調(diào)整規(guī)劃后，現(xiàn)工業(yè)控制區(qū)區(qū)南面將為高檔住

4、宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。地塊西面的規(guī)劃待定區(qū)已經(jīng)確定為商業(yè)用途，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期需要3-5年，2009年開(kāi)始建設(shè)，2015年左右全部建成。u今后園區(qū)內(nèi)將有三個(gè)城鎮(zhèn)（金花、簇橋、機(jī)投），預(yù)計(jì)居住總?cè)丝诳梢赃_(dá)到50萬(wàn)人。規(guī)劃方案規(guī)劃方案(fng n)(fng n)調(diào)整調(diào)整項(xiàng)目項(xiàng)目地塊地塊n 粉紅色部分為工業(yè)用地n紅色部分為商業(yè)用地n黃色部分為住宅用地n規(guī)劃待定用地（已確定為商業(yè)）資料來(lái)源：武侯科技園管委會(huì)中國(guó)女鞋之都中國(guó)女鞋之都第3頁(yè)/共20頁(yè)第四頁(yè)，共20頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)概述概述地塊地塊(d kui)(d kui)現(xiàn)狀現(xiàn)狀皮革市場(chǎng)(shchng)外觀皮革市場(chǎng)內(nèi)部新川藏路貨運(yùn)大道皮革市場(chǎng)

5、入口u 項(xiàng)目地塊目前正在拆遷，預(yù)計(jì)2007年年底完成拆遷。u之前，項(xiàng)目地塊為皮革批發(fā)市場(chǎng)，多為單層及2層建筑物，用作皮革批發(fā)的商鋪、庫(kù)房等。第4頁(yè)/共20頁(yè)第五頁(yè)，共20頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)概述概述u 項(xiàng)目(xingm)地塊目前正在拆遷，預(yù)計(jì)2007年年底完成拆遷。u之前，項(xiàng)目(xingm)地塊為皮革批發(fā)市場(chǎng)，多為單層及2層建筑物，用作皮革批發(fā)的商鋪、庫(kù)房等。地塊地塊(d kui)(d kui)現(xiàn)狀現(xiàn)狀拆遷中的地塊地塊待拆遷臨街建筑物拆遷中的地塊拆遷中的地塊拆遷中的地塊第5頁(yè)/共20頁(yè)第六頁(yè)，共20頁(yè)。u土地性質(zhì)方面：工業(yè)用地減少，商住、商業(yè)金融、行政辦公、公共設(shè)施用地增加

6、。u區(qū)域功能方面：保留和強(qiáng)化研發(fā)、貿(mào)易、信息交流和教育培訓(xùn)等功能；將削弱甚至取消制造功能；新增居住、商業(yè)、行政辦公、公共設(shè)施等功能。u其中，新增加的行政辦公區(qū)可以解讀為武侯區(qū)政府新辦公地點(diǎn)。u新規(guī)劃的意圖，是要淡化和削弱本區(qū)域的生產(chǎn)制造功能，強(qiáng)化其商貿(mào)功能、增加居住、行政辦公功能。規(guī)劃調(diào)整(tiozhng)的動(dòng)力與實(shí)質(zhì)，是城區(qū)土地的稀缺性。城市的高速發(fā)展已使得在中心城區(qū)邊緣地帶發(fā)展制造型工業(yè)變得不經(jīng)濟(jì)，成為對(duì)城區(qū)寶貴土地資源的一種浪費(fèi)。u受?chē)?guó)家土地政策的限制，規(guī)劃的調(diào)整(tiozhng)不可能一蹴而就，區(qū)域未來(lái)發(fā)展的方向，應(yīng)是打造新的高尚居住區(qū)和商貿(mào)區(qū)。新規(guī)劃新規(guī)劃(guhu)(guhu)解讀

7、解讀新規(guī)劃新規(guī)劃(guhu)(guhu)解讀解讀第6頁(yè)/共20頁(yè)第七頁(yè)，共20頁(yè)。地塊周邊商業(yè)物業(yè)地塊周邊商業(yè)物業(yè)(w y)(w y)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析u 項(xiàng)目地處武侯科技園西南角，北臨武科西路，南臨新川藏路，東有武青南路，西臨貨運(yùn)大道，緊鄰地鐵3號(hào)線；此外，406、92、90、124等公交線途徑項(xiàng)目所在地，交通便捷。u地塊及其周邊可依托西部物流中心、火車(chē)南站、金沙客運(yùn)站、石羊客運(yùn)站等交通運(yùn)輸樞紐，交通物流條件優(yōu)越。u 地塊所在區(qū)域(qy)為鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)，其產(chǎn)業(yè)主要以制鞋業(yè)為主，區(qū)域(qy)內(nèi)集中了成都市乃至西南地區(qū)大小制鞋企業(yè)1700家，其相應(yīng)的配套業(yè)如針車(chē)行、制鞋培訓(xùn)中心、鞋類飾品、鞋業(yè)包裝

8、等商業(yè)繁榮。享譽(yù)俄羅斯、歐美市場(chǎng)的中國(guó)“女鞋之都”也位于該區(qū)域(qy)，且與項(xiàng)目地塊呈南北向分布。地塊地塊(d kui)(d kui)周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊女鞋之都女鞋之都第7頁(yè)/共20頁(yè)第八頁(yè)，共20頁(yè)。地塊周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)地塊周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(shchng)(shchng)分析分析u項(xiàng)目周邊多為23層磚混建筑，專業(yè)鞋類配套商鋪集中，沿新川藏路兩側(cè)呈線狀分布。u除鞋業(yè)及配套產(chǎn)品外，區(qū)域內(nèi)分布有家私廣場(chǎng)、萬(wàn)隆(wn ln)皮革交易市場(chǎng)，真珠行、便利店、物流/運(yùn)業(yè)、修車(chē)行、餐館、銀行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、航空售票網(wǎng)點(diǎn)、旅店、電信營(yíng)業(yè)廳、通訊營(yíng)業(yè)廳、醫(yī)療門(mén)診、建材市場(chǎng)、汽車(chē)展示及銷(xiāo)售

9、、服裝等，業(yè)態(tài)種類較豐富，但絕大部分商鋪都是小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，檔次及品質(zhì)不高。地塊周邊商業(yè)地塊周邊商業(yè)(shngy)(shngy)業(yè)態(tài)分布及配套業(yè)態(tài)分布及配套第8頁(yè)/共20頁(yè)第九頁(yè)，共20頁(yè)。地塊地塊(d kui)(d kui)周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析u臨街散鋪面積大都在1540平方米左右。u臨街商鋪(shn p)租金水平2030元/平方米，視地段不同而異。u根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析，項(xiàng)目地塊周邊商鋪(shn p)空置率較低。地塊周邊商業(yè)租金地塊周邊商業(yè)租金(zjn)(zjn)水平水平第9頁(yè)/共20頁(yè)第十頁(yè)，共20頁(yè)。地塊周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)地塊周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(shchng)(shchng

10、)分析分析u根據(jù)我司分時(shí)段調(diào)查（8.20日上午10:30、下午15：30；8.23日上午8：50、11: 00、下午13:27、 14:05、 18:00 ），項(xiàng)目地塊所在新川藏路（六車(chē)道）人流、車(chē)流情況如下圖所示。其中，車(chē)流量為2,400輛/小時(shí)，人流量900人/小時(shí)。u緊鄰項(xiàng)目地塊且與新川藏路垂直的貨運(yùn)大道已于今年動(dòng)工開(kāi)建，預(yù)計(jì)2010年建成通車(chē)。該大道起于老川藏路，貫穿武侯區(qū)簇橋、金花橋、機(jī)投橋街道辦事處及西部鞋都工業(yè)園、武侯科技園，止于金牛區(qū)交大路，沿線經(jīng)過(guò)武侯區(qū)、青羊區(qū)，先后連接新川藏公路(gngl)、草金公路(gngl)、光華大道、成溫邛公路(gngl)和羊西線。全長(zhǎng)7.8公里，規(guī)

11、劃路寬30米至50米（雙向6車(chē)道），是區(qū)內(nèi)環(huán)形交通主干線之一。u作為西部片區(qū)重要的貨運(yùn)交通要道 ，貨運(yùn)大道將極大地滿足城西片區(qū)貨運(yùn)運(yùn)輸和道路通行，也將成為打通成都西部關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)的重要交通樞紐。預(yù)計(jì)該大道通車(chē)后將形成5,000輛/小時(shí)的車(chē)流量。地塊周邊人流、車(chē)流地塊周邊人流、車(chē)流(ch li)(ch li)統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)兆信兆信地塊地塊圖例：人流車(chē)流貨運(yùn)大道貨運(yùn)大道新川藏路新川藏路兆兆信信地地塊塊貨運(yùn)大道貨運(yùn)大道第10頁(yè)/共20頁(yè)第十一頁(yè)，共20頁(yè)。地塊周邊商業(yè)地塊周邊商業(yè)(shngy)(shngy)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析u根據(jù)最新的初步規(guī)劃，武侯區(qū)擬在9月底啟動(dòng)簇橋、機(jī)投橋、金花橋“城中村”改造，計(jì)

12、劃5年內(nèi)打造為“休閑在金花、消費(fèi)在簇橋、文化在機(jī)投”的“城南金三角”。項(xiàng)目所在地塊正好位于“金三角”的核心區(qū)域(qy)。u根據(jù)初步規(guī)劃，簇橋片區(qū)將分為商業(yè)綜合體，商業(yè)金融中心、休閑娛樂(lè)中心、商務(wù)文化中心幾個(gè)板塊；金花橋片區(qū)將打造為綠色觀光休閑和特色餐飲文化相結(jié)合的川西民居風(fēng)情小鎮(zhèn)；機(jī)投橋片區(qū)總體定位是以發(fā)展高檔樓盤(pán)及其相關(guān)商業(yè)、休閑等城市區(qū)域(qy)配套為主的城市新區(qū)。地塊地塊(d kui)(d kui)所在區(qū)域規(guī)劃所在區(qū)域規(guī)劃第11頁(yè)/共20頁(yè)第十二頁(yè)，共20頁(yè)。地塊地塊(d kui)(d kui)周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析周邊商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析u2007年12月31日前武侯科技園內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目用地必須

13、完成拆遷。u根據(jù)武侯工業(yè)園規(guī)劃調(diào)整方案，未來(lái)項(xiàng)目地塊周邊（項(xiàng)目以西、以南）將有大量商業(yè)用地推出，同時(shí)新川藏路南側(cè)將建成大規(guī)模高檔住宅區(qū)。u區(qū)政府打造“城南金三角”的初步規(guī)劃，將加大區(qū)域內(nèi)道路(dol)、學(xué)校、醫(yī)院、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步改善周邊的商業(yè)氛圍。u基于前三項(xiàng)規(guī)定，隨著片區(qū)內(nèi)部分地塊的相繼拆除、區(qū)域內(nèi)成規(guī)模高檔住宅小區(qū)的建成，項(xiàng)目周邊整體環(huán)境將在未來(lái)35年內(nèi)得到極大改善，相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施及商業(yè)配套也將逐漸完善。u根據(jù)區(qū)政府提出的大力繁榮商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，將著力整合老川藏路、新川藏路、武侯大道、草金路等四條新興商業(yè)大道沿線的商貿(mào)資源，依托西部物流中心，引進(jìn)大型商貿(mào)企業(yè)，重點(diǎn)打造簇橋商圈、紅牌

14、樓雙楠商圈等四大商圈，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地塊地塊(d kui)(d kui)周邊商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)周邊商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)第12頁(yè)/共20頁(yè)第十三頁(yè)，共20頁(yè)。整合項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)(w y)調(diào)查、城市環(huán)境、項(xiàng)目特質(zhì)、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)等資源，建議將項(xiàng)目定位為：第13頁(yè)/共20頁(yè)第十四頁(yè)，共20頁(yè)。成都中心區(qū)外遷企業(yè)成都中心區(qū)外遷企業(yè)武侯科技園外遷企業(yè)武侯科技園外遷企業(yè)物流基地配套企業(yè)物流基地配套企業(yè)鞋都配套服務(wù)企業(yè)鞋都配套服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目主要項(xiàng)目主要(zhyo)(zhyo)客戶來(lái)源客戶來(lái)源第14頁(yè)/共20頁(yè)第十五頁(yè)，共20頁(yè)。 制造業(yè)企業(yè) 機(jī)械設(shè)備企業(yè) I T企業(yè) 區(qū)域代理企業(yè) 電子企業(yè) 食品和

15、飲料企業(yè) 法律服務(wù)企業(yè) 財(cái)稅服務(wù)企業(yè) 關(guān)務(wù)、進(jìn)出口服務(wù)企業(yè) 會(huì)計(jì)服務(wù)企業(yè) 設(shè)計(jì)服務(wù)企業(yè)批發(fā)/零售服務(wù)企業(yè) 公關(guān)和推廣企業(yè) 醫(yī)藥企業(yè) 交通運(yùn)輸/倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè) 電器企業(yè) 其他第15頁(yè)/共20頁(yè)第十六頁(yè)，共20頁(yè)。整體規(guī)劃布局整體規(guī)劃布局(bj)方案方案建筑功能主要包括辦公和商業(yè)服務(wù)，其中(qzhng)2棟8層銷(xiāo)售寫(xiě)字樓置于1層商業(yè)上，形成裙樓商業(yè)辦公一體的綜合功能，寫(xiě)字樓用于出售，商業(yè)用于租賃。另外1棟15層左右的寫(xiě)字樓獨(dú)立設(shè)置在西側(cè)，寫(xiě)字樓用于租賃。整個(gè)建筑群圍合成一個(gè)半封閉的空間，適宜建成公共活動(dòng)廣場(chǎng)，為自身和城市創(chuàng)造良好的景觀。 第16頁(yè)/共20頁(yè)第十七頁(yè)，共20頁(yè)。建筑建筑(jinzh)效果示例效果示例第17頁(yè)/共20頁(yè)第十八頁(yè)，共20頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期體量體量20082008年年 20082008年年 20092009年年 20092009年年 20102