河北邯鄲德源大廈定位市場調(diào)研報(bào)告方案ppt課件

1、目目 錄錄o調(diào)研基本情況o被訪者基本資料o基本數(shù)據(jù)表述與分析o交叉數(shù)據(jù)表述與分析o項(xiàng)目分析o項(xiàng)目建議o合作方式調(diào)研基本情況調(diào)研基本情況調(diào)查目的調(diào)查目的1、了解消費(fèi)群體對辦公場地的需求2、了解消費(fèi)群體選擇辦公場地的標(biāo)準(zhǔn)3、了解消費(fèi)群體對辦公場地的面積、戶型需求4、了解消費(fèi)群體對房價(jià)的接受程度5、掌握消費(fèi)群體對物業(yè)配套設(shè)施的需求6、挖掘潛在客戶量和客戶群調(diào)查形式調(diào)查形式o采用面對面訪問形式o 對邯鄲市各大寫字樓內(nèi)中小單位進(jìn)行抽樣調(diào)查調(diào)查時(shí)間調(diào)查時(shí)間o2019年月日調(diào)查區(qū)域范圍調(diào)查區(qū)域范圍o亞太大廈、國貿(mào)中心、老東北莊園辦公樓、國鑫賓館、華冶大廈、財(cái)富大廈、印染廠辦公樓、海軍招待所調(diào)查樣本調(diào)查樣本o

2、本次調(diào)查表有效份數(shù)共計(jì)230份o注：作廢調(diào)查表主要出現(xiàn)雷同、前后回答出現(xiàn)矛盾的問題被訪者基本資料調(diào)查對象年齡特征調(diào)查對象年齡特征o訪問對象多為歲歲的中年人士l 房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-fdcew傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。pxyi房地產(chǎn)E網(wǎng)-fdcew傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)-fdcew傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。倍訊易-pxyi調(diào)查對象職業(yè)特征調(diào)查對象職業(yè)特征o訪問對象為單位中級以上領(lǐng)導(dǎo)基本數(shù)據(jù)表述與分析消費(fèi)者對現(xiàn)辦公環(huán)境滿意度消費(fèi)者對現(xiàn)辦公環(huán)境滿意度在被訪者內(nèi)，只有10的單位對現(xiàn)在所在辦公場所滿意，6

3、7%與23%的單位對現(xiàn)在辦公場所持勉強(qiáng)和不滿意的態(tài)度，可見大多數(shù)單位還是有更換辦公場地的意愿消費(fèi)者對新辦公場所的需求消費(fèi)者對新辦公場所的需求消費(fèi)者中有更換場地需求的占到53%，表明寫字樓還是有較大的市場需求量消費(fèi)者對地段的認(rèn)可度消費(fèi)者對地段的認(rèn)可度此圖表明，消費(fèi)者對于人民路的商業(yè)地段認(rèn)可度較高，因此，提升消費(fèi)者對項(xiàng)目地段的認(rèn)可度是目前工作的重點(diǎn)消費(fèi)者會購買還是租賃辦公場所消費(fèi)者會購買還是租賃辦公場所在被訪者中，有租賃需求的占83%，此比例表明寫字樓投資業(yè)的市場占有率比較大，因此，此項(xiàng)目的主要客戶群體不單是企業(yè)主，而主要消費(fèi)群體應(yīng)集中在投資者身上消費(fèi)者對辦公場所類型的需求消費(fèi)者對辦公場所類型的需

4、求此圖表明，絕大多數(shù)的消費(fèi)者對于寫字樓這種項(xiàng)目類型有較高的認(rèn)可度，此項(xiàng)目的市場定位符合市場需求消費(fèi)者對裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求消費(fèi)者對裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求此圖表明，消費(fèi)者已經(jīng)對辦公場所的選擇標(biāo)準(zhǔn)從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)向?qū)嵱眯停瑸闃I(yè)主提供設(shè)施裝修已然成為寫字樓的必備條件消費(fèi)者對辦公場所面積的需求消費(fèi)者對辦公場所面積的需求此圖表明，由于消費(fèi)群體的公司規(guī)模、設(shè)施要求有所不同，對戶型的要求也相應(yīng)有所差別，因此，多樣性、可變性的戶型在市場上有較高的需求量消費(fèi)者所承受價(jià)格范圍消費(fèi)者所承受價(jià)格范圍此圖表明，中檔寫字樓的市場需求量較大，因此，此項(xiàng)目以價(jià)格優(yōu)勢取勝的機(jī)率相應(yīng)較大消費(fèi)者認(rèn)為合理租金范圍消費(fèi)者認(rèn)為合理租金范圍此圖表明大多數(shù)消費(fèi)

5、者對于租金價(jià)格承受范圍為20元/ -30元/ ，成本收回期以不長于15年為宜計(jì)算，此項(xiàng)目銷售價(jià)格應(yīng)定在3600元/-3800元/之間消費(fèi)者對物業(yè)的要求消費(fèi)者對物業(yè)的要求由圖可見，消費(fèi)者已經(jīng)不是簡單的辦公場地的需求，為適應(yīng)現(xiàn)代化的辦公要求，已經(jīng)對物業(yè)和配套設(shè)施有明顯的要求交叉數(shù)據(jù)表述與分析交叉數(shù)據(jù)表述與分析消費(fèi)者對地段的認(rèn)可度消費(fèi)者對地段的認(rèn)可度消費(fèi)者選擇地段的標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)者選擇地段的標(biāo)準(zhǔn)此圖表明，消費(fèi)者多選擇臨近人民路為辦公場所，主要原因是此地段是行政、商務(wù)較集中的區(qū)域，交通便捷。因此，本項(xiàng)目應(yīng)以適中價(jià)位、進(jìn)而繁華，退而靜謐為主要賣點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng) 目目 分分 析析o項(xiàng)目周邊類同項(xiàng)目少，競爭壓力相對較小o項(xiàng)

6、目緊鄰聯(lián)紡路，交通相對便捷o項(xiàng)目周邊商場、醫(yī)院、金融等配套設(shè)施齊全o以德源紡織和德源醫(yī)院為依托，提升項(xiàng)目知o 名度o項(xiàng)目主體已初現(xiàn)規(guī)模，對促進(jìn)樓盤的前期銷o 售起到促進(jìn)的作用優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢o項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍相對不成熟，需要較長的引導(dǎo)期o周邊建筑比較破舊，會影響到項(xiàng)目的檔次o邯鄲市場對于人民路的寫字樓帶認(rèn)可度較高，對于項(xiàng)目的市場占有率會有所影響o周邊即建和在建的商住項(xiàng)目，會分流部分客戶o項(xiàng)目體量較小，無法真正形成商務(wù)圈競爭對手分析競爭對手分析項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位交房交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套層數(shù)層數(shù)項(xiàng)目項(xiàng)目面積面積售價(jià)售價(jià)租金租金項(xiàng)目項(xiàng)目狀態(tài)狀態(tài)國

7、際商務(wù)中心人民路新世紀(jì)東側(cè)寫字樓毛坯辦公、商場、餐飲、休閑、酒店中央空調(diào)、停車場、公共設(shè)施精裝32層1453035100元/均價(jià)40-45元/月正售國貿(mào)中心人民東路商住毛坯辦公、商場、餐飲、休閑、酒店雙氣、停車場30層130-360已售完25-30元/已售完財(cái)富大廈光明路與和平路交叉口東南角寫字樓毛坯辦公中央空調(diào)、地上停車位、煤氣18層70-2603600元/ 起 -4200元/30-35元/尾盤期已經(jīng)投放市場的項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位交房交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套層數(shù)層數(shù)項(xiàng)目面項(xiàng)目面積積售價(jià)售價(jià)租金租金項(xiàng)目項(xiàng)目狀態(tài)狀態(tài)新時(shí)代廣場人民路與黎明大街交

8、叉口寫字樓毛坯辦公、餐飲、休閑、酒店中央空調(diào)、停車場27層17 -349未定未定未售招賢大廈人民路中段南路寫字樓毛坯辦公暖氣、小型空調(diào)系統(tǒng)地上28層地下3層106-170未定未定未售華億大廈光明路與陵園路交叉口寫字樓一般裝修辦公商場雙氣停車場11層27 -3603600元/ 起-4130元/30-35元/月尾盤期保爾國際商務(wù)中心人民路與前進(jìn)大街交叉口寫字樓毛坯辦公中央空調(diào)、地上停車位19層55 -1163430元/均價(jià)20元/月正售萬豪公寓聯(lián)紡路與新興大街交叉口商住毛坯辦公居住雙氣、樓宇對講、車庫11層寫字樓33 -66暫定3500元/起未定未售中華大廈中華北大街商住毛坯辦公居住雙氣、樓宇14

9、層50 -1103216元/未定只剩頂層即將投放市場項(xiàng)目即將投放市場項(xiàng)目項(xiàng) 目 建 議戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略思想 o創(chuàng)建高品質(zhì)商務(wù)樓盤 品牌概念品牌概念 務(wù)必保證項(xiàng)目的信譽(yù)度 務(wù)必樹立企業(yè)的美譽(yù)度 務(wù)必快速銷售回籠資金 務(wù)必做到無滯銷房 市場策略市場策略o以德源大廈為整體項(xiàng)目的切入點(diǎn)，帶動隨后項(xiàng)目的良性循環(huán)o合市場需求，抓住主流，并迎合未來發(fā)展，出奇制勝 o降低門檻，遵循聚集原則，集中資源，走實(shí)效推廣路線 定價(jià)建議定價(jià)建議o定價(jià)原則定價(jià)原則 o、以項(xiàng)目的成本和公司盈利為目標(biāo)、以項(xiàng)目的成本和公司盈利為目標(biāo)o、參照市場價(jià)格主流水平，并綜合考慮、參照市場價(jià)格主流水平，并綜合考慮市場走勢市場走勢o、入市價(jià)格應(yīng)為

10、后期的升值炒作預(yù)留空、入市價(jià)格應(yīng)為后期的升值炒作預(yù)留空間間 定價(jià)策略定價(jià)策略 o低開高走策略低開高走策略o、引導(dǎo)期以相對較低價(jià)格引導(dǎo)市場，建立市場、引導(dǎo)期以相對較低價(jià)格引導(dǎo)市場，建立市場價(jià)值價(jià)值o、采用有效的促銷手段，使入市成交價(jià)低于引、采用有效的促銷手段，使入市成交價(jià)低于引導(dǎo)價(jià)格，形成價(jià)格心理落差，引發(fā)熱銷。導(dǎo)價(jià)格，形成價(jià)格心理落差，引發(fā)熱銷。o、采用小幅高頻手段，階段性配合銷售進(jìn)程提、采用小幅高頻手段，階段性配合銷售進(jìn)程提價(jià)，建立項(xiàng)目升值事實(shí)。價(jià)，建立項(xiàng)目升值事實(shí)。o、首先以較有吸引力的價(jià)格占有市場，隨著市、首先以較有吸引力的價(jià)格占有市場，隨著市場的變化相應(yīng)提高價(jià)格。場的變化相應(yīng)提高價(jià)格。銷售策略銷售策略o主動營銷體系與聯(lián)合營銷體系相結(jié)合 o 競爭造成的“買方市場”，決定了目前房地產(chǎn)市場必須實(shí)行主動營銷體系，同時(shí)接納聯(lián)合營銷的合作伙伴，快速占領(lǐng)市場份額建立營銷渠道建立營銷渠道 o大客戶渠道大客戶渠道o 市場營銷前期，以大客戶渠道為主，導(dǎo)市場營銷前期，以大客戶渠道為主，導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)客源入優(yōu)質(zhì)客源 o口碑渠道口碑渠道 o 在市場預(yù)熱后，逐步培育口碑渠道，收在市場預(yù)熱后，逐步培育口碑渠道，收攏大客戶渠道，以口碑渠道為主渠道攏大客戶渠道，以口碑渠道為主渠道調(diào)控式銷售調(diào)控式銷售o入市期.為引起廣泛關(guān)注和營造良好的銷售氛圍可適當(dāng)