2009中國房地產(chǎn)市場形勢分析和預(yù)測

1、2009上半年中國房地產(chǎn)市場形勢分析和下半年預(yù)測概 要一、2009年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析市場銷售增長顯著，但業(yè)態(tài)和區(qū)域差異明顯。上半年，杭州、深圳、天津住宅成交面積較去年同期分別增長180.4%、148.9%、115.5%，蘇州、重慶、青島亦超過或接近100%。但31個(gè)?。▍^(qū)、市）中仍有1個(gè)省市上半年商品房銷售面積同比下降，3個(gè)省市增幅低于5%；一些地方辦公樓、商業(yè)用房的銷售面積降幅依然較大。企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，6月土地市場明顯升溫。隨著市場銷售的回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月提高。5月和6月新開工面積連續(xù)環(huán)比增長。6月多個(gè)城市土地成交量增長較快，土地溢價(jià)水平較高，北京、重慶等多個(gè)城市涌現(xiàn)

2、“地王”。新增供應(yīng)下降明顯，市場存量迅速消化。北京、成都、武漢、深圳等城市1-6月新上市面積較去年同期下降20-30%不等。截至6月末，各城市可售量較08年底減少300-500萬平方米，其中北京降至1472萬平方米，較年初減少23%，出清周期下降至9個(gè)月，上海、杭州、深圳更是降至3-6個(gè)月。價(jià)格止跌反彈，部分城市四月下旬以來漲幅加快。今年3月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)開始止跌回升。3至5月，價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長的城市數(shù)量由38個(gè)增加到62個(gè)。6月，35個(gè)大中城市中價(jià)格環(huán)比上漲的城市多達(dá)28個(gè)，其中廣州、深圳、重慶、成都的漲幅超過1.4%。二、2009年下半年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)投

3、資穩(wěn)步增長，但將低于去年全年20.9%的增長幅度。隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)和主要城市可售量的減少，預(yù)計(jì)企業(yè)將在下半年加大投資力度，開發(fā)投資將穩(wěn)步增長，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于去年水平。房價(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，個(gè)別城市可能會(huì)較快增長。由于市場需求仍然較為旺盛，及購房者對住房保值增值的預(yù)期，及開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)下半年房價(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，個(gè)別新增供應(yīng)不足的城市可能會(huì)有較快增長。受價(jià)格上漲、部分城市新增供應(yīng)不足等影響，三季度的成交量可能環(huán)比下降。4-6月，北京、深圳等主要城市的成交面積紛紛達(dá)到或超過2007年的歷史最高水平，在剛性需求逐漸釋放、部分城市銷售價(jià)格

4、漲幅較高等多種因素的影響下，預(yù)計(jì)三季度的成交量可能較二季度環(huán)比下降，但同比仍可能保持較高增速。2009上半年中國房地產(chǎn)市場形勢分析和下半年預(yù)測一、2009年上半年中國房地產(chǎn)市場形勢分析1. 土地市場：5月以來土地市場明顯回暖，多個(gè)城市地王頻出1) 多數(shù)城市上半年土地招拍掛市場成交量仍不及去年同期，但5月以來明顯上升圖：2009年1-6月主要城市成交住宅用地建筑面積增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)盡管北京等十大城市中有6個(gè)城市上半年土地成交面積（指規(guī)劃用途為住宅或含住宅的綜合類用地的規(guī)劃建筑面積，下同）仍低于去年同期，其中北京、廣州較去年同期下降

5、36.3%和33.1%，深圳、南京下降57.4%和70.5%。但從6月的成交面積來看，北京高達(dá)238萬平方米，超過1-5月累計(jì)水平；南京1-5月總成交面積僅為32.5萬平方米，但6月即達(dá)33萬平方米，與前5月累積量持平。而重慶6月土地成交面積高達(dá)671萬平方米，是1-5月土地成交量的倍，廣州、深圳6月的土地成交面積也超過了1-5月的總成交面積。2) 主要城市土地成交溢價(jià)水平 明顯高于2008年圖：2006-2009年上半年主要城市土地成交溢價(jià)水平 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢價(jià)水平明顯上升

6、，除天津外均高于2008年水平，北京、廣州甚至超過50%，分別為57%和79%，上海為48%，而去年全年分別為33%、2%、13%。3) 主要城市“地王”不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商拿地?zé)崆樘岣弑恚?009年1-6月重點(diǎn)城市土地成交總價(jià)排行榜城市地塊名稱規(guī)劃建筑面積()成交總價(jià)(萬元)樓面地價(jià)(元/)競得方成交日期北京朝陽區(qū)廣渠路15號28012140600014494中化方興投資管理有限公司2009-6-30重慶江北區(qū)大石壩組團(tuán)K分區(qū)5地塊12531003810003040保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司2009-6-25常州京杭大運(yùn)河?xùn)|側(cè),常金大橋南側(cè)9地塊21765423197591469常

7、州市交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司2009-6-25廈門湖邊水庫片區(qū)觀日西路地塊4527403020006670福州世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-6-8深圳寶城26區(qū)4060002610006429深圳市中洲寶城置業(yè)公司2009-6-2上海閘北區(qū)281街坊地塊18869521700011500上海屹申房產(chǎn)有限公司2009-1-9重慶江北區(qū)江北城組團(tuán)A分區(qū)8944132024122263重慶市江北嘴置業(yè)有限公司、重慶銀行股份有限公司2009-6-25北京朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊14880919600013171成都中澤置業(yè)有限公司2009-6-26沈陽102國道北地塊2741501920887007李光波

8、2009-4-16廈門湖邊水庫片區(qū)，湖心島北部1997101830009163廈門市萬科房地產(chǎn)有限公司2009-6-8數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)表：2009年1-6月重點(diǎn)城市土地成交樓面地價(jià)排行榜城市地塊名稱規(guī)劃建筑面積（）成交總價(jià)(萬元)樓面地價(jià)(元/)競得方成交日期上海長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊191974220021983上海朗華置業(yè)有限公司2009-6-11溫州原溫州長運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊459009000019608溫州城市建設(shè)開發(fā)有限公司2009-4-7廣州天河區(qū)珠江新城D8-C3地塊225143450015324廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司2009-6

9、-10溫州鹿城區(qū)南郊鄉(xiāng)龍方村三產(chǎn)安置地塊324134931015213溫州市鹿城誠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-5-15深圳寶城26區(qū)18007026100014494中洲寶城置業(yè)公司2009-6-2北京朝陽區(qū)廣渠路15號28012140600014494中化方興投資管理（北京）有限公司2009-6-30北京朝陽區(qū)廣渠門外10號7250010220014097北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-5-21北京西城區(qū)德外關(guān)廂159012120013332北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司2009-2-26北京朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)水源九廠東墻外14880919600013171成都中澤置業(yè)有限公司2009

10、-6-26廈門思明區(qū)七星路與體育路交叉口西北側(cè)13817314008010144廈門新景地集團(tuán)有限公司2009-6-8數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)從單價(jià)和總價(jià)排行榜可以看出，2009年6月，全國住宅用地成交總價(jià)8次被刷新，樓面地價(jià)6次被刷新，6月成為不折不扣的“地王月”。地塊成交總價(jià)和樓面地價(jià)的不斷刷新，一方面和推出地塊面積大、地段好等客觀因素有關(guān)，另一方面和開發(fā)商資金實(shí)力增強(qiáng)、銀行信貸放松、通脹預(yù)期加大、未來前景看好等因素有關(guān)。2. 上市量：企業(yè)推盤逐漸加快，但上半年上市量仍不及去年同期圖：2008年上半年主要城市新上市面積走勢 數(shù)據(jù)來源：中國

11、指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 受去年房地產(chǎn)市場銷售大幅下降的影響，開發(fā)企業(yè)在今年紛紛放慢推盤節(jié)奏或“以銷定產(chǎn)”，主要城市新上市面積明顯不及去年。從近幾個(gè)月的情況來看，企業(yè)推盤信心明顯恢復(fù)，新上市面積開始上漲。上海6月新上市面積超過200萬平方米，成都、重慶接近或超過100萬平方米，較去年同期均有不同程度的增長。但1-6月累計(jì)來看，新上市面積仍不及去年同期。北京新上市面積較去年同期下降35.7%，降幅在7個(gè)可比城市中最高。成都、武漢、深圳等城市1-6月新上市面積較去年同期下降20-30%不等。 3. 成交量：主要城市成交量紛紛大幅增長，5、6月增速有所

12、放緩圖：2009年上半年主要城市住宅成交面積走勢及增長率 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2009年以來，主要城市成交量明顯上升。上半年，杭州 、深圳、天津成交面積較去年同期分別增長180.4%、148.9%、115.5%，蘇州、重慶、青島等城市亦超過或接近100%。但從絕對量來看，由于價(jià)格連續(xù)上漲和多個(gè)城市成交量在4月達(dá)到或超過歷史最高水平，6月多個(gè)城市成交量環(huán)比下降或增速下降。北京5月和6月成交面積分別較上月下降9.6%和1.3%，成都、蘇州6月成交量環(huán)比降幅分別高達(dá)35.4%和25.5%，深圳、杭州降幅分別為18.3%和12.8%。上海、重慶、南京與上月

13、基本持平。  重慶、成都數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)，北京數(shù)據(jù)指商品住房期房，下同。 4. 價(jià)格逐漸企穩(wěn)并環(huán)比上漲圖：主要城市住宅價(jià)格指數(shù)走勢及環(huán)比增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)今年3月以來，隨著成交量的增長，開發(fā)企業(yè)紛紛取消優(yōu)惠措施甚至提高對外報(bào)價(jià)，住宅價(jià)格指數(shù)止跌并開始上漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測，2月以來住宅價(jià)格指數(shù)上漲的城市數(shù)量不斷增多，漲幅逐月加大；6月，35個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市多達(dá)28個(gè)，其中廣州、深圳、重慶、成都的漲幅超過1.4%，僅有6個(gè)城市價(jià)格下跌。5. 主要城市銷供比均大于1，市場存量快速消化圖：2007年

14、-2009年主要城市銷供比數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2009年來，各主要城市新上市面積較去年同期下降或基本持平，但銷售量明顯增長，銷供比（成交量與同期新上市面積之比）大幅上升，市場存量快速消化。深圳、武漢、杭州的銷供比超過2，北京、上海、重慶、成都均超過。6. 各主要城市可售量較08年底大大減少，上海、杭州、深圳降幅顯著圖：主要城市可售量走勢數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)截至6月末，各城市可售量（指已獲得銷售許可證但未售出的房源）較08年底減少300-500萬平方米，北京6月底住宅可售量（包括期房和現(xiàn)房）為1472萬平方米，較2

15、008年底減少442萬平方米，降幅達(dá)23%，上海、深圳降幅分別為33%、38%，杭州降幅更是高達(dá)58%，降幅十分顯著。7. 各主要城市出清周期降幅明顯，上海、杭州等地可售量僅能滿足2-4個(gè)月的銷售圖：主要城市出清周期走勢數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)截至2009年5月底，北京出清周期減至12個(gè)月；與08年底相比,深圳、武漢、杭州出清周期縮短了9-10個(gè)月，縮短幅度最大；其它城市也分別縮短了3-6個(gè)月。8. 企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，投資額增速逐月加快，單月新開工面積5-6月連續(xù)增長圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)

16、據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2009年以來，隨著市場銷售狀況的良好，企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，累計(jì)投資額增速逐月加快，單月新開工面積5-6月連續(xù)增長。1-4月、1-5月、1-6月的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長率分別為4.9%、6.8%、9.9%，增速逐月提高。從單月投資額來看，6月投資額為4340億元，是近三年來單月投資額最高的一個(gè)月，同比增長18.1%，環(huán)比增長51.0%。從開竣工面積來看，上半年新開工面積為億平方米，同比下降10.4%，降幅較1-5月大幅縮小個(gè)百分點(diǎn)，其中6月單月的新開工面積為億平方米，較上月增長54.4%，較去年同期增長11.4%，是今年以來首月新開工面積首次同比增長。1-

17、6月施工面積同比增長12.7%，增幅較上月提高個(gè)百分點(diǎn)，是今年以來累計(jì)施工面積同比增長率首次出現(xiàn)增長。9. 市場回暖的地區(qū)差異性和業(yè)態(tài)差異性明顯圖：2009年1-6月主要省市商品房銷售面積和銷售額及其增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)今年以來，東部沿海地區(qū)市場銷售增長更為突出，但部分城市仍同比下降。但31個(gè)?。▍^(qū)、市）中仍有1個(gè)省市上半年商品房銷售面積同比下降，3個(gè)省市增幅低于5%。2009年上半年，北京、上海、廣東、江蘇、浙江五個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)商品房銷售額增速高過同期全國水平，占全國商品房銷售額的比重從去年1-5月的45.3%提高到今年的52.1%。此外，一些

18、地方辦公樓、商業(yè)營業(yè)性用房的銷售情況仍不理想。1-5月，全國辦公樓銷售面積同比下降1.8%，福建、遼寧、天津、武漢、重慶、成都等省市辦公樓銷售面積降幅超過30%。10. 融資渠道有所放開，定金及預(yù)收款大幅增長，企業(yè)資金壓力明顯降低圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源23703億元，同比增長23.6%，增速較1-5月提高個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%，增速較1-5月提高個(gè)百分點(diǎn)；其他資金9837億元，增長34.7%，增速較1-5月提高個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)付款定金及預(yù)

19、收款5758億元，增長27.7%（2008年全年下降12.9%），增速較1-5月提高個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長63.1%（2008年全年下降29.7%），增速較1-5月提高個(gè)百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款增速加快，企業(yè)資金的兩大來源（銀行貸款和期房預(yù)售款）均保持增長，表明開發(fā)企業(yè)的資金壓力已有所緩解。11. 增發(fā)股票、發(fā)行債券、銀企合作等多手段并行，龍頭企業(yè)資金優(yōu)勢更加明顯圖：近期房地產(chǎn)上市公司公開融資情況時(shí)間企業(yè)融資方式融資額度2009年3月首開股份定向增發(fā)億元2009年3月綠城中國信托融資20億元2009年4月復(fù)地集團(tuán)公司債19億元2009年4月金地集

20、團(tuán)定向增發(fā)擬不超過41億元2009年4月世茂房地產(chǎn)配售新股約19億港元2009年4月復(fù)地集團(tuán)公司債19億元2009年5月保利地產(chǎn)定向增發(fā)不超過80億元2009年5月龍湖地產(chǎn)企業(yè)債14億元2009年5月SOHO中國可轉(zhuǎn)債28億元2009年5月綠城中國配股億港元2009年5月華潤置地配股42億港元2009年6月遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司債26億元2009年6月合生創(chuàng)展配股約16億港元2009年6月萊茵置業(yè)增發(fā)不超過億元數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)圖：近期部分房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信情況時(shí)間企業(yè)簡稱授信行授信額度（億元）2009年1月泛海建設(shè)中國建設(shè)銀行2009年2月SOHO中國中國銀行

21、1002009年2月瑞安房地產(chǎn)中國農(nóng)業(yè)銀行802009年2月綠城 2002009年3月世茂中國農(nóng)業(yè)銀行1502009年4月綠地中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行1742009年6月SOHO中國招商銀行1002009年6月凱德置地中國銀行和中國工商銀行250數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力因銀行貸款支持和銷售狀況好轉(zhuǎn)而普遍得到緩解的情況，上市公司和行業(yè)龍頭企業(yè)資金優(yōu)勢更加明顯。首開、保利地產(chǎn)、金地、中海、華潤、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國等品牌企業(yè)紛紛通過增發(fā)和發(fā)行債券的方式，大幅緩解資金壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)上市公司從資本市場融資近400億元（部分

22、企業(yè)已得到證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)但未最終完成），泛海建設(shè)、綠城、SOHO中國等企業(yè)獲得銀行授信超過1000億元，行業(yè)龍頭企業(yè)和上市公司的資金優(yōu)勢更加明顯。二、當(dāng)前需要關(guān)注的幾個(gè)問題1. 一些地方面臨的當(dāng)前供給不足和不少地方面臨的下一步潛在供給不足今年以來，由于商品房銷售面積增長顯著（上半年累計(jì)增長），但開發(fā)投資額僅同比增長9.9%，住宅投資額同比增長為7.3%，土地的購置面積、完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積分別同比下降了26.50%、15.20%、10.4%。40個(gè)重點(diǎn)城市的1-5月的住宅投資同比下降0.8%；房屋新開工面積同比下降25.7%。另據(jù)對上海、杭州、深圳等若干城市的監(jiān)測，以過去6個(gè)

23、月的平均銷售速度來看，上海、杭州的可售面積僅能供未來2-4個(gè)月的銷售，深圳僅供6個(gè)月的銷售，供給已顯不足。另據(jù)一些城市反映，隨著銷售情況的好轉(zhuǎn)，消化存量房的壓力已明顯緩解。但一些遠(yuǎn)離中心區(qū)的項(xiàng)目，由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施跟不上和公共服務(wù)設(shè)施等不配套，短期內(nèi)也難以形成有效供給。所以在一些地方，存量房的消化壓力與有效供給不足的矛盾會(huì)同時(shí)持續(xù)一段時(shí)間。2. 一些地方房價(jià)的過快上漲不利于市場的平穩(wěn)發(fā)展今年以來，由于政策利好、資金流通性充裕及通脹預(yù)期等多種因素的影響，多數(shù)城市價(jià)格開始穩(wěn)步上升，少數(shù)城市漲幅較大。住房價(jià)格的快速上漲，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進(jìn)一步釋放；另一方面也可能對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展和金融市場穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。3. 信貸大量投放、利率下調(diào)等寬松的貨幣政策存在變化的可能上半年房地產(chǎn)市場的快速回暖，與寬松的貨幣政策密切相關(guān)。下半年，能否延續(xù)上半年適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)保持信貸對開發(fā)企業(yè)和個(gè)人住房消費(fèi)的支持，這是業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的問題。三、2009年下半年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測1. 在宏觀經(jīng)濟(jì)仍不明朗的情況下，下半年房地產(chǎn)市場仍面臨較大不確定性今年以來，在政府四萬億投資和天量信貸的刺激下，宏觀經(jīng)濟(jì)初現(xiàn)回暖端倪，企業(yè)投資信心有所增強(qiáng)。但值得注意的是，5月出口額同比下降26.4%，進(jìn)口額同比下降25.2%，降幅較上