商業(yè)營銷方案

1、第五部分第五部分 關(guān)于合作關(guān)于合作第四部分第四部分 營銷推廣營銷推廣第三部分第三部分 營銷定位及產(chǎn)品建議營銷定位及產(chǎn)品建議第二部分第二部分 項目自身素質(zhì)及項目自身素質(zhì)及SWOTSWOT分析分析第一部分第一部分 市場調(diào)研市場調(diào)研 市場調(diào)研場調(diào)研 第一部分.忠縣概況區(qū)位：位于重慶市東北部，傍于長江黃金水道北岸，長江橫貫縣境88公里，縣城距重慶市水上距離245公里,地處長江三峽庫區(qū)腹心地帶；人口：目前全縣人口98萬人，縣城常住人口12萬； 行政區(qū)劃：總面積2187平方公里，轄28個鄉(xiāng)鎮(zhèn) ；屬于庫區(qū)移民重點城市。忠縣遠(yuǎn)期規(guī)劃（一）城市發(fā)展目標(biāo)到2020年，忠縣建設(shè)成為：富有歷史文化和地域風(fēng)貌特色的 生

2、態(tài)型現(xiàn)代山水園林城市。（二）城市規(guī)模近期：2004-2010年，17萬人；遠(yuǎn)期：2011-2020年，24萬人；（三）城市空間布局規(guī)劃形成“一城、兩岸、五組團(tuán)、兩區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)?！耙怀恰奔粗铱h縣城；“兩岸”即江北、江南；“五組團(tuán)”即州屏組團(tuán)、蘇家組團(tuán)、水坪組團(tuán)、燈樹組團(tuán)以及獨珠組團(tuán)；兩區(qū)即東溪旅游服務(wù)區(qū)及高營鋪工業(yè)倉儲區(qū)。忠縣經(jīng)濟(jì)08年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到29.35億元，同比增長19.1%，；08年城鎮(zhèn)單位職工平均工資達(dá)到9017元，同比增長23.6%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6262元，同比增長21.7%；08年全縣完成固定資產(chǎn)投資22億元，同比增長29.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資4.

3、83億元，增長141.2%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資1.7億元，占房地產(chǎn)投資額的35.2%。2008年，忠縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.2億元，預(yù)售商品房62.6萬平方米，同比增長8。金融危機(jī)發(fā)生后，忠縣房屋銷售價格下半年與上半年價格變化不大，但由于市場表現(xiàn)疲軟，銷售量有所下降。09年上半年全縣商品房現(xiàn)房和期房銷售面積達(dá)到35.59萬平方米；銷售額達(dá)到4.23億元；忠縣09年新開工商品房面積為41.9萬平方米，下半年房屋預(yù)銷售面積為23.9萬平方米，市場放量較大。 雖然有新城和老城的組團(tuán)劃分，但格局不明顯。忠縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀市場小結(jié)1、城市化進(jìn)程速度的逐年加快，給忠縣房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇；2、未來2年內(nèi)忠縣

4、城區(qū)將增加5萬人，這部分人群將成為本案后期產(chǎn)品的潛在客戶；3、隨著忠縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市民的收入水平有了一定程度的提高，購買能力加強(qiáng)，消費(fèi)潛力增加；4、目前忠縣房地產(chǎn)開發(fā)尚屬起步發(fā)展期，行業(yè)相關(guān)制度都有待健全，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，機(jī)會和威脅并重；5、隨著外地開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，未來一段時間內(nèi)，忠縣市場的放量將加劇，如定位或操作不當(dāng)可能會給項目帶來一定的開發(fā)風(fēng)險；6、規(guī)劃紊亂，組團(tuán)化格局不明顯，城市功能分區(qū)相對較差，客戶分布較亂，增大了營銷難度。本案競爭樓盤分析具體介紹：具體介紹：物業(yè)地址： 忠縣紅星小區(qū)橋頭（下行50米）樓盤簡介：樓盤簡介：項目總占地30多畝，規(guī)劃總建筑面積約九萬多平米，容積率4.3。

5、位于忠縣發(fā)展?jié)摿薮蟮募t星小區(qū)濱江路居住區(qū)，東臨長江，西靠天鵝湖，南與港務(wù)站和港口廣場接壤，北與紅星支路接界。 產(chǎn)品產(chǎn)品：戶型面積為60270平米，預(yù)計年底交房。 銷售率：一期銷售率：一期約90%左右江淮江淮御景江岸御景江岸分析：與本案樓盤相比，同樣處于濱江路段，部分賣點相似，雖然是本項目的直接競爭對手，但剩余不多，所以，競爭威脅較弱。具體介紹：具體介紹：物業(yè)地址：忠州紅星路19號(海新大酒店對面)（新城區(qū)）樓盤簡介：樓盤簡介：*160000圍合式電梯景觀高層/近10000中庭花園 *1600余戶，6000余人/忠州首席花園式宜居小區(qū) *獨有階梯式水景、噴泉/近300幼兒園/會所/游泳池 *5

6、1-123/一房-四房/1樓-28樓/看江、看山、看中庭花園、看都市繁華 銷售率：銷售率：超過60%宏盛花園宏盛花園分析：該項目配套設(shè)施比較齊全，與本案樓盤距離較近，銷售得較好，但在品質(zhì)上對本項目不構(gòu)成直接競爭威脅。迎賓大廈迎賓大廈具體介紹：具體介紹：物業(yè)地址：忠縣紅星廣場旁樓盤簡介：樓盤簡介：*踞守行政中心核心版圖，與香山生態(tài)公園為鄰；*2棟單體樓；*總建筑面積近6萬平米，規(guī)劃550余戶；*戶型面積從101-120多平米三房；銷售：銷售：銷售價格：起價1538元/；均價約1600元/；銷售率50%左右；分析：項目處于迎賓大道上，生態(tài)公園與農(nóng)貿(mào)市場緊鄰，配套比較齊全，由于是單體樓，自身配套缺乏

7、，檔次規(guī)模品質(zhì)不高，銷售價格難以提升。滟月江岸滟月江岸具體介紹：具體介紹：物業(yè)地址：項目位于西山腳下，縣城西側(cè)。樓盤簡介：樓盤簡介：*公寓式設(shè)計，酒店大堂、智能居家；*1棟單體樓，品質(zhì)感差；*總建筑面積近2.6萬平米，規(guī)劃200余戶；*戶型面積從116-130多平米三房。銷售：銷售：銷售價格：起價1800元/；均價約1900元/；現(xiàn)房，12月交房，銷售率70%左右。分析：濱江單體樓項目，公寓式配套，由于是現(xiàn)房，銷售上很占優(yōu)勢，但規(guī)模不大檔次不高，競爭威脅不大。黃金水岸黃金水岸具體介紹：具體介紹：物業(yè)地址：濱江路。樓盤簡介：樓盤簡介：*配備有游泳池、健身場所：*多層與高層混合體；*總建筑面積近5

8、.5萬平米；*戶型面積從96-120多平米三房。銷售：銷售：銷售價格：起價1500元/；均價約1700/。分析：該項目位于濱江路段，同樣擁有一線江景，社區(qū)自身配套較為完善，建筑密度大，品質(zhì)相對較低，會對本項目產(chǎn)生一定競爭威脅。物業(yè)地址： 忠州大道紅星路中段（新城區(qū)）建筑面積： 89166.57 占地面積： 13429.83 容積率： 6.0 綠化率： 30.1% 周邊配套：周邊配套： 圖書館、小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、市民活動中心、星級酒店等完善的周遍配套 樓盤價格：樓盤價格：起價：1350 元/銷售率：50%左右六合花園六合花園分析：該樓盤銷售周期較長，銷售速度很慢，由于定位不當(dāng)，造成了樓盤形象

9、不佳，客戶信心缺失，雖然價格便宜，但銷售狀況不容樂觀，不構(gòu)成大的威脅。天鵝湖：天鵝湖： 該項目位于紅星小區(qū)沙梁保片區(qū)，項目總用地63107.3，總建筑面積36.9萬，總投資3億元，由重慶嘉年華置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，該項目今年計劃完成投資5000萬元，完成2.6萬商品房的主體工程。目前，項目已開工建設(shè)的7號樓正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，今年已完成投資1000萬元。緣夢花園：緣夢花園：該項目位置較好，位于城中區(qū)；價格在整個忠縣片區(qū)較高，但口碑效應(yīng)較差； 分析：這些樓盤在目前的忠縣是具有代表性的樓盤，擁有自身的特色和優(yōu)勢。天鵝湖的整體開發(fā)將給對忠縣房產(chǎn)開發(fā)造成較大影響，形成對本項目的直接競爭威脅。樓盤名御景江岸六

10、合花園緣夢花園宏盛花園價格（元/）均價1700元/（還可少)起價1300多均價1650元/（還可少)均價2000元/（起價1888)均價1720元/（12樓1686）樓盤名黃金水岸天鵝湖滟月江岸 迎賓大廈 價格（元/）均價1700可少還未開始銷售尾房均價約1850元/1538-1628 元/區(qū)域銷售價格分析分析：從目前忠縣房產(chǎn)銷售均價在1700元/的位置左右波動，但從整體售價水平來看，樓盤的銷售存在不良競爭，價格定位缺失科學(xué)依據(jù)，價格體系顯得較為混亂。1、雖然城市規(guī)劃不明確，但忠縣新城區(qū)的發(fā)展還是相對較快，隨著開發(fā)節(jié)奏的加快，放量帶來的樓盤競爭日趨激烈；2、各樓盤建筑形態(tài)、配套及規(guī)模相差不大，

11、樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；3、推廣方式單一，營銷賣點的提煉缺乏依據(jù)，營銷手法有待創(chuàng)新；3、市場目前相對不規(guī)范，存在惡性競爭，銷售價格有較大的非理性的差異；4、由于天鵝湖項目的開發(fā)，市場后期放量相對較大，加上老盤新開的放量，后期市場的競爭較為激烈。小小 結(jié)：結(jié)： 針對本項目的實際情況，我司耗費(fèi)三天時間對忠縣主城居民、商鋪經(jīng)營者、上班族等進(jìn)行了抽樣問卷調(diào)查。分別調(diào)查了消費(fèi)者對住房消費(fèi)的觀念和意識。本次問卷共發(fā)出114份，回收114份，具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下： 購買目的消費(fèi)意識調(diào)研 置業(yè)次數(shù) 面積選擇主力總價主力總價15萬以下萬以下15-20萬萬20-25萬萬25萬以上萬以上未報價未報價所占（所占（%）

12、30%46%12%2%10% 承受價格 戶型選擇 結(jié)構(gòu)選擇 購房可能性 承受單價 購買時考慮的因素從本章分析可得：被調(diào)人群中，首次置業(yè)人數(shù)占63%，絕大多數(shù)人購房主要是用于自??；對于戶型的選擇，兩室和三室戶型是客戶選擇的主力戶型，70-80的小戶型和90-100的中等戶型是市場消費(fèi)的主流；人們能承受的房屋總價基本在25萬以內(nèi)，其中20萬以內(nèi)占據(jù)重要比例；從客戶購買選擇因素來看，價格依然是人們關(guān)注的重點，但人們對生活的要求越來越高，配套和環(huán)境也成了市民要考慮得重要因素；目前忠縣無更多的創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，從產(chǎn)品差異化角度出發(fā)，建議本案后期可考慮產(chǎn)品創(chuàng)新，增加項目賣點；被調(diào)人群中，有很大一部分市民表示今

13、年有買房打算，如何挖掘這部分潛在人群是本項目亟待解決的重要問題。1、忠縣市民對樓盤配套及環(huán)境要求越來越高；2、產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，戶型創(chuàng)新有待加強(qiáng)；3、樓盤營銷手法單一，很少有創(chuàng)新的銷售渠道和理念打造；4、天鵝湖項目是本案最大的直接競爭對手；5、市場競爭混亂，價差大，價格定位缺乏科學(xué)的論證；6、忠縣房產(chǎn)市場發(fā)展空間較大，后勁較足，有很大提升空間；7、70-80平米的兩室和100平米左右的三室依然是消費(fèi)主流；8、對房屋總價的承受能力雖然有所提高，但總體較弱，能承受20萬左右的房屋總價；9、今年下半年有較大的購房需求；10、尚無配套絕對完善的真正意義上的品質(zhì)樓盤；11、房產(chǎn)開發(fā)屬于起步發(fā)展階段，各

14、種制度尚不完善；12、城市的功能分區(qū)不明顯，沒有明顯的功能組團(tuán)，新城規(guī)劃也顯混亂；市場調(diào)研結(jié)論市場調(diào)研結(jié)論根據(jù)前述所有分析，我們可得如下結(jié)論： 項項目自身素質(zhì)質(zhì)及SWOT分析 第二部分.項目分析項目周邊環(huán)境分析緊靠紅濱醫(yī)院東攬一線江景比鄰超大濱江廣場雄踞新城開發(fā)區(qū)項目自身質(zhì)素1、位于新城開發(fā)區(qū)；2、建筑面積18.4萬平方米；3、坐擁1.8萬平方米濱江休閑廣場；4、東南面為無遮擋一線寬江景；5、位于忠縣長江北岸港口廣場旁；6、離城市商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不完善；7、項目部分產(chǎn)品前面有紅濱醫(yī)院遮擋，有醫(yī)療污染；8、36米寬濱江路規(guī)劃建設(shè)中，改善交通的同時帶來噪音污染；9、所在地偏僻，周邊環(huán)境相對較差

15、；10、本案地塊呈不規(guī)則長方形分部，有一定坡度。項目經(jīng)濟(jì)參數(shù)項 目規(guī)劃要求指標(biāo)數(shù)值總用地面積46018.246018.2居住戶(套)數(shù)1715總建筑面積184809.08一、按功能性質(zhì)劃分1)住宅建筑面積160315.452)公建面積8120.25其中配套設(shè)施建筑面積不小于258258.73) 地下車庫建筑面積16373.38二、按地上地下部分劃分1)地上建筑面積168435.72)地下建筑面積16373.38其中地下車庫面積15813.3停車泊位338地面45地下293容積率3.66建筑密度不大于30%30綠地率不小于35%40.6項目SWOT分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S） 1、坐擁1.8萬平米濱

16、江休閑廣場；2、俯瞰無遮擋一線寬江景；3、18萬方大型品質(zhì)社區(qū)；4、廣場商業(yè)帶來的無限升值潛力；5、優(yōu)秀的營銷策劃合作單位。劣勢（劣勢（W W） 1、周邊環(huán)境較差，前期開發(fā)的項目并未打造出“高尚居住區(qū)域”的形象，增加銷售抗性；2、目前周邊生活配套極度不完善，影響購買決策；3、醫(yī)院除了阻擋項目部分產(chǎn)品江景資源外，還帶來了醫(yī)療污染；4、小區(qū)布局散，安全性相對較差；5、小區(qū)8號房為安置房，加上前期商業(yè)部分修建的住宅，共同降低了小區(qū)的整體品質(zhì)，對價格拉升起阻礙作用。機(jī)會（機(jī)會（O O） 1、庫區(qū)移民的增加導(dǎo)致購買增加，帶來的去化機(jī)會；2、2009年底及2010年初，樓市整體向好，帶來的低風(fēng)險機(jī)會；3、

17、忠縣對三產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)的大力推動，帶來的發(fā)展機(jī)會；4、房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期帶來的政策“擦邊”機(jī)會；5、體量較大，可為開發(fā)商在品牌形象樹立上創(chuàng)造空間。威脅（T） 1、金融危機(jī)持續(xù)，帶來的不確定經(jīng)濟(jì)因素；2、周邊配套不完善帶來的消費(fèi)抗性；3、同期樓盤放量較大帶來的競爭威脅；4、市場的非理性競爭帶來的不確定因素威脅。優(yōu)勢（優(yōu)勢（S）劣勢（劣勢（W）機(jī)會（機(jī)會（O）S+O的戰(zhàn)略選擇：積極地樹立項目忠縣第一江景品質(zhì)社區(qū)的形象；加快項目的開發(fā)進(jìn)度，把握拆遷產(chǎn)生的被動消費(fèi)者；強(qiáng)化項目核心優(yōu)勢（濱江休閑廣場）；1.大量借鑒我司以前操作的幾十個區(qū)縣項目的成功經(jīng)驗。W+O的戰(zhàn)略選擇重視項目看房交通車的引用，提高消

18、費(fèi)者現(xiàn)場看房的便利性；景觀先行以轉(zhuǎn)換周邊環(huán)境較差的形象；以“零距離”擁抱健康弱化醫(yī)院的污染劣勢；1.舉例（如智能系統(tǒng)）論證小區(qū)安全性。威脅（威脅（T）T+O的戰(zhàn)略選擇用前期精準(zhǔn)的營銷及產(chǎn)品定位，占領(lǐng)市場先機(jī)，搶占競爭制高點；開發(fā)節(jié)奏加快，趕在大的調(diào)控政策出現(xiàn)之前大量去化項目；1.利用營銷手段，制造購房恐慌，迅速回收開發(fā)資金，同時提升售價。T+W的戰(zhàn)略選擇準(zhǔn)備定位，差異化產(chǎn)品，加上創(chuàng)新的營銷手法，從而實現(xiàn)劣勢的轉(zhuǎn)換和威脅的削弱；采用傳統(tǒng)的低風(fēng)險的低開高走開盤策略，降低項目運(yùn)作風(fēng)險；1.注重銷售執(zhí)行中的策略及時調(diào)整，隨時轉(zhuǎn)換銷售節(jié)奏，執(zhí)行階段性營銷執(zhí)行方案，保障項目正常運(yùn)作。項目SWOT矩陣分析

19、項項目定位及產(chǎn)產(chǎn)品建議議 第二部分.項目檔次定位依據(jù)項目特性項目特性可打造為何種檔次樓盤可打造為何種檔次樓盤低檔低檔中低檔中低檔中檔中檔中高檔中高檔高檔高檔體量較大，20萬平米俯瞰一線廣闊江域1.8萬平米濱江休閑廣場36米寬濱江大道周邊樓盤檔次不高生活配套不完善一梯多戶的高層建筑項目檔次定位 根據(jù)市場調(diào)研部分結(jié)論的第1、4、6、8、10及項目自身素質(zhì)的2、3、4點，考慮開發(fā)利潤，在弱化或轉(zhuǎn)變醫(yī)療污染帶來的不利因素下，本項目最科學(xué)的檔次定位應(yīng)為： 忠縣區(qū)域中高檔次江景樓盤忠縣區(qū)域中高檔次江景樓盤對外形象展示及營銷打造為：濱江廣場+寬江景的最高品質(zhì)樓盤。產(chǎn)品定位萬通地產(chǎn)09抗鼎巨作20萬方濱江生活

20、地標(biāo) 濱江休閑廣場/ 江景電梯洋房 /時尚休閑商業(yè)休閑商業(yè)定位業(yè)態(tài):集美食、娛樂、休閑、旅游四大功能。娛樂、休閑商業(yè)街，類似于酒吧、臺球吧等因靠濱江廣場，美食、旅游商業(yè)街；目標(biāo)市場定位邊緣市場邊緣市場：重慶主城、墊江、彭水等次要市場次要市場忠縣所轄及緊鄰城鎮(zhèn)核心市場核心市場忠縣城區(qū)及周邊臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)據(jù)市場調(diào)研結(jié)論2、3、12點及項目自身素質(zhì)1、2點，結(jié)合項目檔次定位，本項目的目標(biāo)市場應(yīng)是：忠縣主城及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)將成為本項目的主力市場，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為本項目的次主力市場，臨近城鎮(zhèn)因為距離及居住情節(jié)的因素，只能作為本項目目標(biāo)市場的補(bǔ)充。目標(biāo)客戶特征描述目標(biāo)客戶特征描述收入相對穩(wěn)定、向往更高品質(zhì)的生活；關(guān)注區(qū)域

21、發(fā)展，并對城市變化中的發(fā)展機(jī)遇比較敏感和重視；注重品質(zhì)，關(guān)心居住區(qū)對自己地位和面子的提升；注重社區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關(guān)心社區(qū)的設(shè)計規(guī)劃、周邊配套、綠化環(huán)境。年齡：30-50歲占主力，其中35至45歲的中年人占據(jù)了絕對的主力；行為：農(nóng)村向城市過度的首次置業(yè)，更換居住環(huán)境的二次置業(yè)者，部分投資；職業(yè)：政府公務(wù)員、企業(yè)的高級職員、個體小老板等。收入：家庭年收入基本在5萬元以上。目標(biāo)客戶群定位 通過項目的檔次及目標(biāo)市場定位，結(jié)合我司長期以來的總結(jié)的操盤經(jīng)驗，得出本項目的主力目標(biāo)客戶群體應(yīng)為：忠縣主城的原住民、拆遷戶、企事業(yè)單位職工及周邊農(nóng)村部分進(jìn)城居住的居民。根據(jù)價格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤

22、經(jīng)驗得出：二期銷售均價應(yīng)為2088元/左右 三期銷售均價應(yīng)為2288元/左右價格策略：低開高走低開高走根據(jù)對忠縣市場房屋銷售價格的調(diào)研以及對本項目的高端定位，以拉動忠縣房價增長為目標(biāo)，采取市場比較法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的計算，本項目一期銷售均價建議約為： 1888元/ 價格定位所有開盤均價需以市場為基本，根據(jù)開盤時期的實際情況進(jìn)行微調(diào)。開發(fā)建議：開發(fā)建議：1 1、根據(jù)開盤低開高走的價格策略，結(jié)合休閑廣場同時動工的開發(fā)思路，建議按如圖所示進(jìn)行開發(fā)和銷售。江景面較寬并零距離休閑廣場的三期用于提升售價，最大化開發(fā)利潤。2、考慮到大盤品質(zhì)形象，建議二期開發(fā)的同時，同時修建一號樓底商，作為項目售房部，以提升項

23、目總體形象。12345678三期一期部分產(chǎn)品建議安置房前期建筑醫(yī)院二期部分產(chǎn)品建議景觀景觀：1、根據(jù)項目檔次定位，結(jié)合已經(jīng)成型的規(guī)劃設(shè)計，為了提升項目形象。建議對空中走廊進(jìn)行造型，作為本項目的虛擬大門，同時成為本項目的形象標(biāo)志。2、由于本項目小區(qū)景觀主要借助于休閑廣場和江景資源，建議廣場的打造上多加入假山的設(shè)計，與一線江景共同打造山水相依的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境。配套：1、近2000戶業(yè)主居住的高品質(zhì)社區(qū)應(yīng)該配備幼兒園，將小區(qū)位置不是很好的底層商業(yè)或其他樓層的商業(yè)改為幼兒園，既作為高檔社區(qū)的配套后期又可以收益。2、康體設(shè)施主要借用休閑廣場，在條件許可的情況下，著重考慮泳池的設(shè)計打造。部分配套建議項目戶型

24、和面積配比建議戶型明細(xì)建筑面積總房價所占比例二房品質(zhì)二房75左右約15萬40%三房舒適三房100-11519萬-23萬10%緊湊三房90-10017萬-20萬45%一房一房一廳50左右10萬元5%四房豪華四房130左右25萬 戶型的設(shè)計應(yīng)以江景資源利用最大化為原則開展，譬如可采取大景觀弧線陽臺的設(shè)計，也可以考慮一步陽臺的運(yùn)用等。部分產(chǎn)品建議 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)論1、2、3、7、8結(jié)合項目定位，考慮項目銷售價格，對本項目的戶型及面積配比建議如下：經(jīng)典戶型賞析： 目前忠縣在售物業(yè)中基本上都是平層、錯層等常見的戶型，特建議本項目后期在設(shè)計上可以引入小躍或夾層戶型，以形成差異化競爭。套內(nèi)面積65 建筑面積

25、約78套內(nèi)面積74 建筑面積約90細(xì)節(jié)小區(qū)內(nèi)所設(shè)置的垃圾桶、方向指示牌等設(shè)施全部統(tǒng)一形象、統(tǒng)一調(diào)性、統(tǒng)一LOGO； 營銷營銷推廣 第三部分.1.8萬平米濱江休閑廣場一線超寬江景的價值放大兩大核心價值體系“江”，造就了濱江幸福里的“王者生活”，擇優(yōu)而居；“江”，實現(xiàn)了少數(shù)人的生活理想，對江的想象融會貫通，再無法超越；“濱江休閑廣場”，構(gòu)筑了濱江幸福里的“唯一性”和“不可比擬性”的價值體系 “濱江休閑廣場”，讓居住更舒適，生活更悠閑，居家更方便；江和廣場的完美結(jié)合，最優(yōu)的濱江生活方式，不僅僅體現(xiàn)于居住，還體現(xiàn)了無可限量的升值潛力推廣訴求點江景至尚 超越想象1、1萬八千平方米超大休閑廣場2、一線無敵

26、超寬江景資源3、生活超越想象。營銷理念幸福家天下 完美仰生活1、幸福里的幸福生活，因為家在此；2、有溫馨之家養(yǎng)身，天下盡在帷幄，成功人士身份象征；3、最完美的生活，最優(yōu)越的幸福里；4、需要“仰”望的生活，也是尊貴的生活；5、仰也有躺、養(yǎng)的意思，很悠閑很放松的高尚生活態(tài)度；6、完美，是一種追求生活的態(tài)度，仰生活是一種新的生活模式，是居住品質(zhì)提升的象征。一期核心賣點1、1.8萬平米濱江城市廣場；2、一線江景豪宅；核心賣點提煉三期營銷主題1、幸福里的幸福生活2、除了完美景觀，除了完美休閑，還有完美配套，至臻仰生活一期營銷主題1、江景之尚，超越想象；2、江景名邸 唯我獨尊；二期核心賣點1、1.8萬平米

27、濱江城市廣場；2、一線江景豪宅；三期核心賣點1、商業(yè)及生活配套逐步完善；2、幸福生活實景呈現(xiàn)；3、品質(zhì)社區(qū)，升值潛力無限.二期營銷主題1、濱江廣場江景體驗之旅2、配合營銷活動的主題推廣VI及平面表現(xiàn)LOGO設(shè)計1、主色調(diào)：金黃色、咖啡色 金黃色代表貴氣、財富、機(jī)遇、溫暖，咖啡色代表高貴、端莊、智慧、底蘊(yùn)。兩者的有效配合，可體現(xiàn)項目的尊貴大氣、雄渾高雅，也同時體現(xiàn)休閑廣場帶來的住宅及商業(yè)的無限增值，體現(xiàn)與一般江景房都采用藍(lán)色作為推廣的差異性。大量用于樓書、DM單正面、戶外、車身及外墻廣告。2、副色調(diào)：藍(lán)色系的運(yùn)用 與江景匹配的藍(lán)色系同樣體現(xiàn)高貴、麗質(zhì)另外還有清爽、靈動、飄逸的意思，可用于項目的夏

28、季推廣、部分活動、DM單反面、電視廣告等，一般建議以深藍(lán)色為主。3、輔色調(diào)：紅色 紅色主要應(yīng)用于條幅、節(jié)假日宣傳及促銷活動，從視覺沖擊力出發(fā)，體現(xiàn)喜慶、爆炸性、激情的相關(guān)信息。平面色調(diào)運(yùn)用戶外廣告報紙廣告目前忠縣有的媒介：q大牌戶外q公交車身q高速電視q忠縣電視q廣播q短信qDM單q樓宇電視q燈箱q出租車套本案有效的媒介整合：q戶外大牌（提升形象）q戶外燈桿（提升形象）q外墻廣告（就地取材，提升形象）q公交車身（流動媒體）q電視(客戶面廣，形象檔次高)q短信（客戶面廣，價格低廉）q海報（實效性強(qiáng)，便于操作）q具收藏價值的禮品（如筆記本等）qDM單（效果佳，詳細(xì)，價格低廉）q人居周報（額外增加，

29、提升形象）q桁架（額外增加）媒介應(yīng)用策略形象導(dǎo)入形象導(dǎo)入內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購開盤開盤期期集中廣告，進(jìn)行強(qiáng)效灌輸，積聚足夠客戶!一期推進(jìn)思路與策略強(qiáng)銷強(qiáng)銷期期強(qiáng)勢進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)強(qiáng)勢進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段（20092009年年1111月中旬）月中旬）（1212月月-2010-2010年年2 2月）月）（2 2月月20102010年年4 4月）月）（20102010年年5 5月以后）月以后）啟動期啟動期公開期公開期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期持續(xù)期持續(xù)期第一階段：啟動期第一階段：啟動期（2009年11月中旬）推廣目的推廣目的 形象導(dǎo)入，擴(kuò)大項目在忠縣的

30、認(rèn)知度。工作內(nèi)容工作內(nèi)容 完成營銷中心的重新裝修（設(shè)計及裝修公司的合作談判）； 完成樓書的設(shè)計及印刷（5000份）； 完成宣傳海報及戶型DM單頁的設(shè)計及印刷（1萬份/種）； 一期開盤銷售價格表的初步確定； 完成模型的設(shè)計和制作（要求新穎大氣，凸顯王者形象）； 完成電視廣告片的設(shè)計、制作及投放； 短信合作單位簽訂并投放至少一次； 完成工地外墻廣告的設(shè)計和制作； 完成車身廣告的合作談判及形象投放； 投放重要位置的戶外廣告（至少3塊大牌）。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用戶外廣告戶外廣告1、主題：久違了，向往高尚江景生活的智者2、附標(biāo)：俯瞰一線超寬無敵江景 奢享1.8萬米濱江休閑廣場3、平面表現(xiàn)

31、：項目LOGO標(biāo)識；主圖可用一藍(lán)色制服空姐致歉的圖案；用項目效果圖壓底；久違了三個字區(qū)別主題的后面部分，放在左上角，體現(xiàn)沖擊力；重點突出江與休閑廣場結(jié)合的美好場景。圍板廣告圍板廣告1、圍板高度：4米2、圍板范圍：如圖所示3、宣傳內(nèi)容：項目LOGO標(biāo)識；主要競爭賣點；項目效果圖，突出江與廣場結(jié)合的美好場景。4、內(nèi)容羅列1.8萬平方米休閑廣場，幸福里的享受生活方式；無遮擋超寬無敵江景，幸福里的尊貴生活方式；3萬方商業(yè)配套集成，幸福里的便捷生活方式。5、平面表現(xiàn)休閑廣場1.8萬幸福里享受生活的方式同上。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用圖片示例導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用樓書樓書1、內(nèi)容賣

32、點集成仰生活特點釋義美好生活的勾勒2、平面表現(xiàn)大氣、尊貴脈絡(luò)明顯，轉(zhuǎn)換有序語言簡潔精煉可采用線裝DMDM單單內(nèi)容正面為廣告宣傳畫，文字為項目主打廣告語及核心競爭力表述。反面為房屋銷售計算表，加配經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參與單位信息和售房電話。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用海報1、內(nèi)容階段性賣點集成階段性活動內(nèi)容2、平面表現(xiàn)直接有效精煉闡述清楚內(nèi)容沖擊力要強(qiáng)禮品內(nèi)容項目標(biāo)識；主打廣告語；運(yùn)作單位及電話。車身廣告車身廣告1、公交車身：考慮車身廣告的流動性強(qiáng)，受眾面廣，建議采用部分公交車身廣告配合戶外大牌的宣傳，內(nèi)容以同期大牌廣告內(nèi)容一致；2、看房車：體現(xiàn)大盤氣質(zhì)，方便客戶來訪，建議配備至少一部看房車。導(dǎo)入

33、期廣告宣傳應(yīng)用導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用電視1、內(nèi)容形象廣告為主賣點集成美好生活的勾勒2、表現(xiàn)大氣、尊貴邏輯嚴(yán)密，條理清楚語言華麗優(yōu)美建模體現(xiàn)報紙報紙內(nèi)容用專業(yè)性提升項目檔次；配合階段性目標(biāo)達(dá)成促銷；配合活動營銷。短信短信內(nèi)容配合戶外廣告宣傳；配合提示項目進(jìn)展；配合活動營銷。營銷中心建議營銷中心選址營銷中心選址 為了體現(xiàn)大盤的形象和氣質(zhì)，提升銷售價格，建議本項目在二期發(fā)售之前，另外修建營銷中心（如圖示）。1、位于1號樓底商，不擋廣場景觀，同時不影響一期施工；2、此處對面是碼頭廣場，便于階段性營銷活動開展。第二階段：公開期第二階段：公開期（2009年12-2010年1

34、月）推廣目的推廣目的 通過各種渠道積累大量客戶，爭取開盤一炮走紅。工作內(nèi)容工作內(nèi)容 更換一次戶外及車身廣告內(nèi)容； 營銷中心投入使用，銷售人員、保安、保潔人員配備到位； 樓書的售樓部使用及外場派發(fā)； 戶型DM單頁的運(yùn)用及海報的派發(fā)； 一期開盤銷售價格表的最終確定（具體到每套戶型，每個樓層）； 模型投入使用； 持續(xù)投放電視廣告； 至少實施一次活動營銷； 桁架廣告的設(shè)計制作及投放； 投放至少三次短信廣告。公開期廣告宣傳應(yīng)用公開期廣告宣傳應(yīng)用主要廣告內(nèi)容主要廣告內(nèi)容1、主題：注意，仰生活時代來臨 附標(biāo)：我們不僅僅要270度的超寬江景，我們還要1.8萬個享受生活的方式 平面表現(xiàn)：類似享受的景觀革命，強(qiáng)調(diào)

35、沖擊力強(qiáng)；另外，注意兩個字依然放到左上 角，以新穎和足夠的吸引力強(qiáng)化項目特質(zhì)，根植項目形象。2、主題：暖洋洋，幸福里 附標(biāo)：生活，我要養(yǎng)著過。冬天里的幸福里，邀您體驗仰生活！ 平面表現(xiàn)：展示仰生活的尊貴和休閑，用溫馨的場景展示生活的片段，喚起市民對 品質(zhì)生活的渴望，對幸福里美好生活的向往。車身廣告：宣傳形象和活動信息，更換兩次；大牌廣告：按推廣要求更換兩次；燈桿廣告：按推廣要求更換兩次；短信廣告：至少三次；樓書：除了售房部現(xiàn)場準(zhǔn)客戶派發(fā)外，配合活動派發(fā)一次；海報：張貼和派發(fā)，至少兩次；電視廣告：加入拉底字幕廣告，配合活動宣傳；營銷活動：建議執(zhí)行兩次，一次是主題為“暖洋洋，幸福里”的篝火晚會活動

36、，拉動人氣，以準(zhǔn)客戶為主，活動過程中一定要讓客戶體驗到尊貴的感覺；另外一次是幸福會VIP卡發(fā)放的活動，簡單的歌舞表演或者物管體驗即可。短信廣告：配合推廣節(jié)奏，條件許可的情況下，可多采用。公開期策劃執(zhí)行內(nèi)容公開期策劃執(zhí)行內(nèi)容桁架廣告桁架廣告主要用于人流較多的地方的形象及活動內(nèi)容展示，譬如廣場和車站，效果直接有效，成本較低。暖洋洋，幸福里暖洋洋，幸福里活動目的：實地感受江景魅力，實在享受開發(fā)企業(yè)對客戶的尊敬和關(guān)愛，使客戶產(chǎn)生對高品質(zhì)生活的向往，增加對本項目的認(rèn)同度?；顒觾?nèi)容：篝火晚會+免費(fèi)吃喝+動感DJ假面舞會?；顒恿鞒蹋毫戆冈敻健Ｗ⒁馐马棧毫戆冈敻?。營銷活動營銷活動1 1幸福里的仰生活體驗篝火晚

37、會加入幸福會，擁抱仰生活加入幸福會，擁抱仰生活 幸福會VIP會員招募活動營銷活動營銷活動2 2活動目的：更好地把握客戶意向，為開盤做好鋪墊；同時讓客戶再次體驗項目?；顒觾?nèi)容：簡單歌舞演出或物管服務(wù)體驗?；顒恿鞒蹋毫戆冈敻?。注意事項：另案詳附。第三階段：開盤強(qiáng)銷期第三階段：開盤強(qiáng)銷期（2010年1-2010年2月）推廣目的推廣目的 告知開盤信息，梳理所積累的客戶，進(jìn)行開盤前分析。工作內(nèi)容工作內(nèi)容更換一次戶外及車身廣告內(nèi)容，告知開盤日期，最后沖擊客戶；開盤活動當(dāng)日的人員配備；開盤活動的策劃執(zhí)行案完成，并按相關(guān)要求配備物品；加大宣傳海報的張貼和派發(fā)力度，于吸引春節(jié)返鄉(xiāng)人群；產(chǎn)品推介活動一次；裝修一兩套樣板房，做足體驗式營銷；加快濱江廣場的建設(shè)，達(dá)到吸引眼球的目的。主要廣告內(nèi)容主要廣告內(nèi)容主題：