如何進行住宅房地產(chǎn)項目

1、中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問如何進行住宅房地產(chǎn)項目競爭結構研究中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問今天我所要講述的議題今天我所要講述的議題v研究成果推出的背景及適用范圍研究成果推出的背景及適用范圍v住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點v系統(tǒng)量化研究法特點及構成系統(tǒng)量化研究法特點及構成v系統(tǒng)量化研究法的執(zhí)行支持：現(xiàn)場分組調查系統(tǒng)量化研究法的執(zhí)行支持：現(xiàn)場分組調查v系統(tǒng)量化研究法實際應用成果系統(tǒng)量化研究法實際應用成果中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問研究成果推出的背景及適用范圍背 景v是房地產(chǎn)市場研

2、究中與是房地產(chǎn)市場研究中與“需求需求”同等重要的課題同等重要的課題v房地產(chǎn)不動產(chǎn)性質所決定的對產(chǎn)品更為關注的特點房地產(chǎn)不動產(chǎn)性質所決定的對產(chǎn)品更為關注的特點v房地產(chǎn)區(qū)域性所決定的對銷售過程更為關注的特點房地產(chǎn)區(qū)域性所決定的對銷售過程更為關注的特點適 用 范 圍 v以住宅房地產(chǎn)為主，其它物業(yè)可在此基礎上類推以住宅房地產(chǎn)為主，其它物業(yè)可在此基礎上類推v適用于在售或即將進入市場者，但也包括潛在地塊的影響適用于在售或即將進入市場者，但也包括潛在地塊的影響中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點（之一）房地產(chǎn)市場研究狀況v房地產(chǎn)屬于最近幾年來才迅猛發(fā)展起

3、來的行業(yè)房地產(chǎn)屬于最近幾年來才迅猛發(fā)展起來的行業(yè)v房地產(chǎn)市場研究更是屬于較為新興的事物房地產(chǎn)市場研究更是屬于較為新興的事物v房地產(chǎn)市場研究缺乏系統(tǒng)的理論和方法指導房地產(chǎn)市場研究缺乏系統(tǒng)的理論和方法指導整體研究法v以房地產(chǎn)投資市場可行性研究以房地產(chǎn)投資市場可行性研究模型為指導展開模型為指導展開v競爭狀況研究以定性為主，定競爭狀況研究以定性為主，定量為輔量為輔中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點（之二）項目市場可行性需求結構行業(yè)政策限制企業(yè)條件地塊條件競爭結構房地產(chǎn)市場可行性研究構架房地產(chǎn)市場可行性研究構架是整體研究法的是整體研究法的指導性研究

4、模型指導性研究模型除需求結構及競除需求結構及競爭結構外，根據(jù)爭結構外，根據(jù)房地產(chǎn)市場特點房地產(chǎn)市場特點增加了地塊條件增加了地塊條件項目項目中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點（之三）整體研究法以定性為主定量為輔整體研究法以定性為主定量為輔的的2個特點：個特點：性質性質樓盤個數(shù)樓盤個數(shù)樓盤總體供應樓盤總體供應量量樓盤總體銷售樓盤總體銷售量量小高層小高層2 21001005050普通多層普通多層2 23523525151高層高層3 32062065252獨立別墅獨立別墅101010103 3聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅101020205 5花園洋房花園洋房

5、6 61051055050其它其它1 160602525定量研究停留于對樓盤定量研究停留于對樓盤個數(shù)、區(qū)位分布、總體個數(shù)、區(qū)位分布、總體供供/銷數(shù)量及其與樓盤形銷數(shù)量及其與樓盤形態(tài)進行簡單交叉的層次，態(tài)進行簡單交叉的層次，不能對房屋面積配比設不能對房屋面積配比設計、價格定位等提供指計、價格定位等提供指導性意見。導性意見。 強調對零散的、個體強調對零散的、個體樓盤樓盤“點點”上的定性上的定性評價，卻疏于對競爭評價，卻疏于對競爭的定量的、結構性的的定量的、結構性的研究研究 中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問系統(tǒng)量化研究法特點及構成（之一）定量競爭結構研究定量競爭結構研究1 1、

6、總體供、總體供/ /銷銷/ /存狀況分析存狀況分析2 2、按面積、按面積/ /戶型戶型/ /價格進行價格進行的內部競爭結構分析的內部競爭結構分析定性競爭狀況研究定性競爭狀況研究1 1、樓市廣告發(fā)布監(jiān)測、樓市廣告發(fā)布監(jiān)測2 2、樓市主要賣點、樓市主要賣點/ /銷售方式等銷售方式等3 3、樓市總體競爭層次判斷、樓市總體競爭層次判斷重點樓盤研究重點樓盤研究1 1、基本供、基本供/ /銷銷/ /存情況存情況2 2、樓盤建筑特色及規(guī)劃設計特點、樓盤建筑特色及規(guī)劃設計特點3 3、樓盤價格體系、樓盤價格體系4 4、樓盤周邊配套及物業(yè)管理等、樓盤周邊配套及物業(yè)管理等區(qū)域內房地區(qū)域內房地產(chǎn)競爭狀況產(chǎn)競爭狀況研究

7、研究系統(tǒng)定量系統(tǒng)定量研究體系研究體系整體構架整體構架中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問系統(tǒng)量化研究法特點及構成（之二）競爭區(qū)域及競競爭區(qū)域及競爭對手確定爭對手確定區(qū)域整體競爭區(qū)域整體競爭狀況分析狀況分析區(qū)域內重點競區(qū)域內重點競爭對手研究爭對手研究競爭策略及產(chǎn)競爭策略及產(chǎn)品建議品建議整體競爭結整體競爭結構定量研究構定量研究內部競爭結內部競爭結構定量研究構定量研究整體競爭狀整體競爭狀況定性研究況定性研究系統(tǒng)量化研究法操作流程系統(tǒng)量化研究法操作流程操作四步曲操作四步曲1、明確產(chǎn)品有效競爭、明確產(chǎn)品有效競爭區(qū)域及主要競爭對手區(qū)域及主要競爭對手 2、對界定區(qū)域內、對界定區(qū)域內房地產(chǎn)競

8、爭狀況展房地產(chǎn)競爭狀況展開系統(tǒng)研究開系統(tǒng)研究 3、對區(qū)域內重、對區(qū)域內重點競爭對手進行點競爭對手進行專項研究專項研究 4、綜合整體競爭狀況及、綜合整體競爭狀況及重點競爭對手的分析，從重點競爭對手的分析，從競爭的角度給出競爭策略競爭的角度給出競爭策略及產(chǎn)品設計意見。及產(chǎn)品設計意見。中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問系統(tǒng)量化研究法特點及構成（之三）潛在消潛在消費者費者所有消費者及所有消費者及城市整體區(qū)域城市整體區(qū)域一般性競爭樓盤一般性競爭樓盤項目樓盤項目樓盤項目有效輻射區(qū)域項目有效輻射區(qū)域項目重點輻射區(qū)域項目重點輻射區(qū)域直接競爭性樓盤直接競爭性樓盤房地產(chǎn)競爭區(qū)域及三類現(xiàn)實競爭對

9、手關房地產(chǎn)競爭區(qū)域及三類現(xiàn)實競爭對手關系界定示意系界定示意根據(jù)相互競爭的根據(jù)相互競爭的強度，把項目可強度，把項目可能的現(xiàn)實競爭對能的現(xiàn)實競爭對手劃分為三種。手劃分為三種。 重點競爭樓盤重點競爭樓盤中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問系統(tǒng)量化研究法特點及構成（之四）三種性質競爭者構成圖示三種性質競爭者構成圖示競爭者構成競爭者構成潛在競爭壓力潛在競爭壓力現(xiàn)實競爭壓力現(xiàn)實競爭壓力公交及道路公交及道路社社區(qū)區(qū)配配套套環(huán)環(huán)境境吸吸引引力力地塊綜合條件地塊綜合條件地塊綜合地塊綜合競爭力競爭力市場后進者競爭壓力市場后進者競爭壓力一般性競爭一般性競爭樓盤樓盤重點競爭樓重點競爭樓盤盤有效競爭區(qū)

10、域有效競爭區(qū)域 重點競爭區(qū)域重點競爭區(qū)域直接競爭直接競爭樓盤樓盤中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問供、銷、存供、銷、存基本數(shù)量基本數(shù)量系統(tǒng)量化研究法特點及構成（之五）內部競爭結構研究構成內部競爭結構研究構成內部競爭結構研究，內部競爭結構研究，是在對區(qū)域內房地是在對區(qū)域內房地產(chǎn)在整體供應、銷產(chǎn)在整體供應、銷售、建筑形態(tài)等基售、建筑形態(tài)等基礎參數(shù)已完全清楚礎參數(shù)已完全清楚的前提下，對區(qū)域的前提下，對區(qū)域內單個目標對象的內單個目標對象的屬性，如面積、戶屬性，如面積、戶型結構等與其價格、型結構等與其價格、供銷情況作出更細供銷情況作出更細致的交叉分析。致的交叉分析。中國最大的地產(chǎn)資料

11、下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問系統(tǒng)量化研究法特點及構成（之六）樓盤1樓盤2樓盤1樓盤2樓盤1樓盤2樓盤1樓盤280-90141422121214.3%14.3%91-100112112991031038.0%8.0%101-110361261623611470115115100.0%8.7%29.0%111-120662187584628172587.9%19.0%71.3%121-13010887195643195445610059.3%35.6%48.7%131-1401041043131737329.8%29.8%141-15076761919575725.0%25.0%161-1

12、70110110551051054.5%4.5%211-220141411113378.6%78.6%221-230888800100.0%100.0%261-2701010228820.0%20.0%合計89229160132.6%合計銷售率戶型面積供應量銷售量存量銷售率總供應量總銷售量總存量系統(tǒng)量化研究法關于內部競爭結構的數(shù)據(jù)分析要求示例系統(tǒng)量化研究法關于內部競爭結構的數(shù)據(jù)分析要求示例 注：注：1 1、以面積交叉為例；、以面積交叉為例；2 2、表中空格指該樓盤不涉及該項目。、表中空格指該樓盤不涉及該項目。 中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問系統(tǒng)量化研究法的執(zhí)行支持：現(xiàn)場

13、分組調查序號調查項目整體研究法系統(tǒng)量化研究法1樓盤廣告報刊資料收集報紙廣告監(jiān)測2樓盤特色樓書、現(xiàn)場調查現(xiàn)場調查、樓書3總體供、銷情況樓書、電話調查現(xiàn)場調查、樓書4按面積供、銷情況現(xiàn)場分組調查、關系調查法5按價格供、銷情況現(xiàn)場分組調查、關系調查法6按戶型供、銷情況現(xiàn)場分組調查、關系調查法7重點競爭樓盤調查現(xiàn)場調查、樓書現(xiàn)場調查、樓書、專家訪談法系統(tǒng)量化研究法數(shù)據(jù)收集方法對比系統(tǒng)量化研究法數(shù)據(jù)收集方法對比 p系統(tǒng)量化研究法需要關于面積、戶型、價格與供銷量等的深入交叉數(shù)據(jù)。系統(tǒng)量化研究法需要關于面積、戶型、價格與供銷量等的深入交叉數(shù)據(jù)。p傳統(tǒng)的房地產(chǎn)調查中傳統(tǒng)的房地產(chǎn)調查中“電話調查電話調查”、“現(xiàn)

14、場踩盤現(xiàn)場踩盤”等已不能滿足要求。等已不能滿足要求。p現(xiàn)場分組調查，是有分工、有準備情況下，通過反復多次綜合獲得所需數(shù)據(jù)現(xiàn)場分組調查，是有分工、有準備情況下，通過反復多次綜合獲得所需數(shù)據(jù)現(xiàn)場調查之前，首先通過樓書熟悉樓盤的基本特征如戶型、整體規(guī)劃指標等，明確調查重點、難點 專人負責通過情感溝通及樓盤外圍情況了解等來分散樓盤銷售人員注意力，其余人員則專注于關鍵數(shù)據(jù)的詢問和觀察，以此協(xié)作完成數(shù)據(jù)采集 調查人員分組，對同一樓盤同一組信息，如各面積段供、銷數(shù)據(jù)等，分人分次采集，不同小組成員收集重點各不相同，通過反復幾次來獲得關鍵數(shù)據(jù)中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 http:/ 國中地產(chǎn)顧問系統(tǒng)量化研究法實

15、際應用成果示例小高層住宅小高層住宅（20%20%30%30%）標準層戶型標準層戶型（0%0%50%50%）120120140140平米：平米：100%100%150150200200平米平米（70%70%80%80%）200200250250平米平米（20%20%30%30%）（50%50%100%100%）躍層戶型躍層戶型170170200200平米：主力平米：主力201201230230平米：主力平米：主力躍層戶型躍層戶型（少量，（少量，10%10%左右）左右）普通多層住宅普通多層住宅（70%70%80%80%）6060平米以下：不考慮平米以下：不考慮60608080平米：平米：10%10%8080110110平米平米（60%60%）110110130130平米平米（30%30%）130130平米以上：不考慮平米以上：不考慮（主體，（主體，90%90%左右）標準左右）標準層戶型層戶型80809090平米：平米：20%20%90901