名校周邊樓市情況分析報告

1、名校周邊樓市情況分析報告在北京，有一種奇怪的現(xiàn)象?人們雖然自己可以忍受換幾趟車、一至兩個小時才能擠到單位的痛苦，但卻接受不了孩子上學也遭受同樣的折磨。因此，為了下一代的教育問題，不少人都會考慮把房子買到學校特別是名校周圍，但稱心者不多。買不了租也行，雖然租金不菲，但為了孩子，三年五載也就忍了。記者通過調查發(fā)現(xiàn)，正是這種心態(tài)和需求，導致名校周邊的租售市場一片火爆，價格多年高居不下。     教育開支逐年遞增     北京市統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，我市教育支出為355.7元，同比增長了46.6%，這增長的部分，除成人

2、接受再教育外，絕大部分都是花在孩子身上。而除了被列入統(tǒng)計范疇的各種名目的借讀費、擇校費外，恐怕人們花在名校周圍的購房費用以及每月一兩千元，上不封頂?shù)淖夥抠M用更是看不到的巨大開支。通過對中國的教育傳統(tǒng)、經(jīng)濟發(fā)展以及就業(yè)趨勢的綜合分析，專家推斷教育支出的增長趨勢還將持續(xù)多年。     在9月1日新學年開始之前，記者就本市名校周邊的樓盤供應以及租售情況進行了調查，發(fā)現(xiàn)靠近名校尤其是初中確實對銷售有較好的推動作用，而租賃市場上對于周邊住宅項目的需求顯然更強烈。雖然房產(chǎn)項目的銷售單價以及租金都因搭上了“名校車”，而顯得高人一等，但依舊求者若鶩，比如幾大中介公司提供

3、的海淀人大附中附近的房源供需比例就為16左右。     記者在網(wǎng)上查到了幾個人大附中周邊的出租房源，接電話的多數(shù)是中介，兩居報價也都在2000元/月以上，而且房子距學校也尚有一段距離。其中一位姓張的先生是房主，他稱自己的房子就在人大附中旁邊，兩居要價2500元/月，“不講價！有一家子，在我這一直住了三年呢！就這價，現(xiàn)在人家孩子考上重點大學了！”他還表示，要租就得長期租，“想要的人多著呢，我就是挑挑哪家能住得干凈！”     名校集中房價躥升     “鏈家”市場研究中心負責人

4、宮萍表示，由于城市功能和布局的不同，作為教育產(chǎn)業(yè)區(qū)的海淀就順理成章地成為北京市重點中學最集中的區(qū)域，擁有占總量23%左右的北京市重點中學。其次是西城、東城兩者共占到30%，崇文、宣武占到27%，朝陽、豐臺、石景山雖然區(qū)域面積都很大，但由于區(qū)域定位的不同，不是以教育作為重點，因此三者一起在總體中的比例為20%。     重點中學的相對集中會形成區(qū)域效應，導致相應區(qū)域價格得到整體的提升，比如海淀區(qū)中北部人大附中、北大附中、清華附中以及101中學四所重點中學的聚集，對海淀教育氛圍的形成起到了一定的作用，從而使其自身的價值也得到了相應的提高。由于優(yōu)勢明顯，該區(qū)域

5、新盤定價明顯偏高，而二手房較其他區(qū)域，價格也普遍高出200-300元/平方米。而其他區(qū)域由于重點中學比較分散，因此無法形成區(qū)域效應，所以個體只能由總體區(qū)域價格決定，無法顯現(xiàn)出較大的比較優(yōu)勢。     租房意愿高過購買     在名校附近購房雖然可以讓孩子再受教育的同時獲得更多便利，但有些家庭的收入并不充裕，而且部分名校周邊的環(huán)境和配套也不適合長期居住，因此很多人更傾向于在附近租房以解燃眉之急。     有家長告訴記者，初、高中的學習畢竟只是短期行為?！艾F(xiàn)在，僅靠買房就想就近入

6、名校，不太現(xiàn)實！削尖了腦袋想往里鉆的人太多了！而且，現(xiàn)在多數(shù)名校是要加試的，成績不夠，根本上不了?！?#160;    另外，有家長還認為孩子在一個學校最長不過呆6年，其中還存在著許多不確定因素（如初中升學分數(shù)不夠重點等），買房會因此增加風險，同時也背上了長期的資金負擔（貸款的時限較長），有些得不償失     租房要求幾近苛刻     記者了解到，在北京的租房大軍中每年會有近20%的租房人群是為了孩子上學方便。正是由于這樣單純的目的，使得這些客戶的要求也幾近苛刻，尤其是對于位置的選擇更

7、是精細到了極至，如走路上學不能超過5分鐘，且房子一定要與學校在一側，防止過馬路出現(xiàn)危險等等。     同時，由于就學產(chǎn)生的租賃高峰在時間分布上也有很大的特點?即家長全部集中在暑假的檔期找房子，且需求較急，一般在一星期內就要找到符合條件的房子，為的就是趕在九月一號學校開學前就能入住。     我愛我家統(tǒng)計顯示，這部分客戶對戶型的要求普遍為一居或兩居，兩者比例為6：4，而三居很少有人咨詢。由于供不應求的狀況，再加上此類需求具有典型的時間性，導致在重點學校周邊的租房價格會產(chǎn)生時間上的波動，在暑假的七八月份里租重點中學附近

8、的房子，其價格一般要比正常情況下每月高出50-100元，而平時又會回落到該地區(qū)的平均水平。     買房條件相對放寬     相比租房的條件嚴格、時間緊迫來說，買房時客戶對這些條件都會適當放寬，比如在距離上只要去學校坐車方便，時間在半小時左右即可。在戶型的需求方面，買家更鐘情于兩居，因為兩居室的格局更適宜一家人居住，且作為性價比最好的戶型在以后的出租中也占優(yōu)勢。而且，現(xiàn)在一居室的供應量非常匱乏（只占總需求量的16%），如果要等到一套符合要求的一居室，所需時間會較長。    

9、以備受關注的海淀區(qū)為例，近幾年教學中心區(qū)附近新盤開發(fā)量少，而僅有的二手房源又多以央產(chǎn)、校產(chǎn)、軍產(chǎn)居多，所以房源十分稀缺，房源與客戶的比例為1：5，熱點區(qū)域集中在白石橋、花園路、中關村及西直門。這一地區(qū)的房改房普遍有10多年的樓齡，均價還高達6000元/平方米左右。但是，北大、清華附中附近的金誠信分公司光是七、八兩個月接待的登記求購客戶，就達到了上半年在此地登記求購總量的一半。     地產(chǎn)實施名校戰(zhàn)略     目前，30歲出頭的白領階層是中高檔樓盤的購房中堅力量，在孩子到入學年齡之前甚至是購房之前，他們就開始盤算如

10、何讓自己的孩子在教學質量較好的學校上學，尤其是一些在北京有所成就的外地買房人，往往因為昂貴的教育贊助費頭疼不已。為了迎合購房人的心理，從前兩年開始就已經(jīng)有重點中學的分校陸續(xù)走進了新樓盤。     比如位于南四環(huán)的怡?；▓@將北京八中引入了社區(qū)，昌平的王府社區(qū)和亞運村的嘉銘?桐城也分別與景山學校和陳經(jīng)綸中學簽約，建立自己的分校，并且憑借著社區(qū)教育創(chuàng)造了銷售奇跡。業(yè)內人士表示，重點中學的進駐會提升樓盤的價值，在離城區(qū)較遠的新項目中有普遍推廣意義。     據(jù)嘉銘地產(chǎn)總經(jīng)理郭興北介紹，幾年前當嘉銘?桐城剛亮相時，他們調查發(fā)

11、現(xiàn)前來看房的客戶雖然對房子感興趣，但最終會因亞運村缺少教育配套而放棄。而陳經(jīng)綸中學入駐嘉銘?桐城后，這一狀況大為改觀，很多購房者都對社區(qū)解決了孩子上市屬名校的教育贊助費問題感到欣喜。同時，其他社區(qū)的業(yè)主也從中受益，一位家長表示，由于亞運村地區(qū)學校短缺，而且教育質量也無法保證，他在前幾年不得不把孩子送到其他城區(qū)就學，而現(xiàn)在，北京重點中學陳經(jīng)綸學校落戶亞運村就解決了這個棘手的問題。     據(jù)初步估算，對于很多外地買房人來講，從幼兒園算起到高中畢業(yè)，父母要在孩子身上投入數(shù)十萬元的贊助費，這筆錢幾乎可以在近郊買套70平方米以上的普通住宅了。而如果在名校附近或是

12、自身有名校的社區(qū)買一套房子，除了節(jié)省了孩子的教育贊助費，節(jié)省了接送孩子的時間成本，有效解決了孩子路途中的安全問題，也使不動產(chǎn)有了一個良好的保值增值依托，可謂一舉數(shù)得     為了了解名校周圍的最新地產(chǎn)行情，上周本報幾名記者分頭出擊，對眾多名校尤其是海淀、西城、東城的名校進行了逐一走訪，調查了周邊的配套以及交通情況，并為大家采集了最新租售信息，希望對您有所幫助。     北京四中     北京四中位于西城區(qū)西黃城根北街，離平安大街很近。記者看到，學校周圍幾乎沒有新盤的影子，以老

13、式的四合院居多。而到四中的主要交通工具就是公共汽車，以電車居多，所以如果家住得遠，上學就不太方便。四中附近的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司順益興聯(lián)的經(jīng)紀人唐杰告訴記者，這一帶的房屋出租價一居室的租金在1500-1700元/月，二居室的租金在1800-2200元/月。他表示，由于市場供應房源少，很多家長為了孩子上學，愿意多出一個月租金，從八月初就開始到中介公司尋找房子。八月份到公司來登記求租房子的已經(jīng)超過50人，而這一帶的中介公司也比較多，可以看見市場的總體需求是很大的。但順益興聯(lián)僅有20套房子成交，主要是因為合適的房源不足。其次，很多人租房時間都比較長，所以房屋出租后難以再到市場流通。 

14、0;   北京八中     北京八中位于太平橋大街，相比于北京四中，它的交通要發(fā)達得多，而且周邊的商品房也多一些，商業(yè)氛圍十分濃厚。除了多路公交車可以到達，出了復興門地鐵站步行十分鐘左右就可以到達；金融街的商業(yè)氛圍、出入的高層白領人士，都提高了這一地區(qū)樓盤的價值。記者在八中方圓十分鐘的路程走了一圈，看到了中海凱旋、華榮公寓、金宸國際公寓、豐匯園等項目，還有一些正在建設中的項目，但是這些樓盤大都比較高檔，價格也不便宜，中海凱旋的價格在13000元/平方米以上，而華榮公寓的單價達到了兩萬以上，昂貴的銷售價格也給房屋租賃和二手房買賣帶來了較

15、大的空間。     業(yè)內人士分析，雖然到八中的交通比較方便，家長在考慮孩子上學問題時受地理位置的限制較小，但因為這一地段資源的稀缺性和樓盤的高品質，所以不管是一級市場二級市場還是租賃市場都呈現(xiàn)價格不菲的狀態(tài)。而且在西城區(qū)買二手房用于出租的也很多，有的租給附近院校的外國留學生，房租高達上千美元，有的租給外地來京上學或剛剛從周邊院校畢業(yè)的學生，投資回報都很高。     人大附中     人大附中位于海淀區(qū)海淀街道，地處中關村腹地，周邊有幾十條公交線路，但上下學期間，白頤路堵車十分

16、嚴重。雖然該校周邊的房產(chǎn)項目較多，但多為擁有十年以上房齡的房改房，其中又有大量屬央產(chǎn)、軍產(chǎn)和校產(chǎn)范疇，因此可提供銷售及出租的房源非常有限。目前，離此較近的是光大水墨、碧水云天等萬柳地區(qū)的高檔項目，單價都在萬元左右，戶型也較大。     從我愛我家的市場交易情況可以看出，人大附中一居室面積在40-50平方米，月租金為1500-1600元/月；二居室面積在60-70平方米，月租金為1800-2000元/月；二手房價格在6000-7000元/平方米。北京金誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的市場交易數(shù)據(jù)顯示，2004年上半年該區(qū)域二手房成交均價為6500元/平方米；租賃價格為

17、一室一廳的1500元/月、二室一廳的2000元/月、三室一廳的2500元/月左右。     五十中     北京市五十中學坐落在夕照寺大街上，正對面是華城公寓，一期開盤時間為2003年3月，二期開盤時間為2003年11月，均價為每平方米7800元。沿五十中往廣渠門方向走，新的樓盤就扎堆了。比如領行國際、本家潤園，都是步行10分鐘不到就能到達。本家潤園是普通住宅，2005年5月30日入住，均價9000元/平方米；領行國際為公寓，2005年3月30日入住，均價為7480元/平方米。   &

18、#160; 夕照寺大街很是熱鬧，雖然顯得有些雜亂，但各種小餐館、小商鋪都很齊全。從五十中出發(fā)，步行五分鐘就能到達光明路，光明路上的商場、飲食都很方便，公交路線也有十多條。緊挨著五十中有北京教育學院崇文分院。這里老的住宅小區(qū)也不少，比如龍?zhí)渡鐓^(qū)等等。     但五十中附近沒有房屋中介公司，記者詢問了好幾位當?shù)鼐用裨趺醋夥?，他們告訴記者，除非自己找私人聯(lián)系，沒有其他的租房渠道了。     109中     北京市109中位于天壇東路，這里交通很發(fā)達，有接近二十條公交線路通過。附近老的住宅小區(qū)挺多，各種飲食、商鋪也多。但在步行所及范圍內，沒有什么新的地產(chǎn)項目。但這一塊的房屋租賃市場應該相當活躍，