泰州高教園區(qū)項(xiàng)目方案比對(duì)分析(最終)

1、AURORA光合理想泰州高教園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃方案比對(duì)分析二零一二年五月本地塊產(chǎn)品策略回顧策略要求：大盤(pán)首期，安全第一，市場(chǎng)反響最重要。在考慮去化速度的基礎(chǔ)上兼顧項(xiàng)目品質(zhì)形象。原規(guī)劃產(chǎn)品線選擇出發(fā)點(diǎn)：1、洋房為客群喜好度較高產(chǎn)品，價(jià)格較高，建設(shè)周期短。因此原策略在容積率可控的前提下最大化洋房類產(chǎn)品。（可拔高至11層，11層類產(chǎn)品往洋房方向發(fā)展）2、高層客戶接受度相對(duì)較低，價(jià)格低，得房率低，建設(shè)周期長(zhǎng)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)大。因此原策略在容積率可控的前提下最小化高層產(chǎn)品（特別是18層以上產(chǎn)品）3、別墅市場(chǎng)去化速度較慢，且本案容積率較高，別墅實(shí)現(xiàn)度有限，同時(shí)此產(chǎn)品對(duì)土地占有較大因此原策略首期暫不考慮別墅產(chǎn)品原策略社

2、區(qū)特點(diǎn)：均衡型社區(qū)以市場(chǎng)最安全，定價(jià)空間大且相對(duì)稀缺的產(chǎn)品為主后續(xù)產(chǎn)品線發(fā)展過(guò)程中，平衡各方戰(zhàn)略和要求：1、別墅為必備產(chǎn)品，增加一定數(shù)量的別墅2、增加別墅后，純粹以618層產(chǎn)品為主導(dǎo)的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)難度大，增加高層產(chǎn)品。產(chǎn)品線平衡后特點(diǎn)：相對(duì)均衡性社區(qū)本地塊原規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目數(shù)值百分比占地面積155186建筑面積359578地上建筑面積279317100%其中高層（含18層）16267958.2%小高層5776520.7%多層3247511.6%聯(lián)排157775.6%沿街商業(yè)用房64852.3%物業(yè)管理用房15720.6%生泵房2160.1%配電房、燃?xì)庹{(diào)壓站15070.5%公廁1600.1%社區(qū)用房

3、4820.2%社區(qū)衛(wèi)生2000.1%地下建筑面積80261.3容積率1.82433層18層11層6層聯(lián)排高層（18層以上，不含18層）控制在50%左右。相對(duì)均衡型社區(qū)項(xiàng)目數(shù)值百分比占地面積155186建筑面積334086地上建筑面積253825100%其中高層18011971%小高層00%多層5054019%雙拼125444.9%沿街商業(yè)用房64852.6%物業(yè)管理用房15720.6%生泵房2160.1%配電房、燃?xì)庹{(diào)壓站15070.6%公廁1600.1%社區(qū)用房4820.2%社區(qū)衛(wèi)生2000.1%地下建筑面積80261.3容積率1.64本地塊新規(guī)劃3033層6層雙拼新產(chǎn)品線選擇出發(fā)點(diǎn)：1、提

4、高別墅產(chǎn)品的品質(zhì)，降低別墅產(chǎn)品的容積率，提高別墅產(chǎn)品的占地。因由此出發(fā)點(diǎn)，帶來(lái)的結(jié)果：1、增加高層的數(shù)量，增加10%15%。2、總?cè)莘e率降低至1.64，若容積率實(shí)現(xiàn)1.8，高層的數(shù)量可能占比超過(guò)75%，甚至80%。3、社區(qū)產(chǎn)品兩極化明顯，以針對(duì)剛需的高層產(chǎn)品與樹(shù)立城市高品質(zhì)的雙拼產(chǎn)品兩極化社區(qū)方案二：容積率1.64高層+洋房+別墅特點(diǎn)：1、當(dāng)前容積率高層比例為70%，若提高容積率，高層可能達(dá)到80%，為絕對(duì)主導(dǎo)。2、樹(shù)立高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品兩極化社區(qū)方案一：容積率1.8高層+小高層+洋房+別墅特點(diǎn)：高層（18層以上，不含18層）控制在50%左右相對(duì)均衡型社區(qū)兩方案比對(duì)分析維度一：競(jìng)爭(zhēng)分析本案主競(jìng)爭(zhēng)

5、對(duì)手-鵬興領(lǐng)譽(yù)本案方案二的產(chǎn)品線與鵬興領(lǐng)譽(yù)基本一致，未來(lái)將面臨絕大多數(shù)的同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。鵬興產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在于：1、有較大的產(chǎn)品贈(zèng)送面積特別是高層產(chǎn)品（得房率高）。2、地價(jià)較低（樓面地價(jià)不到1500元/），高層為剛需產(chǎn)品，有較大價(jià)格空間（就此點(diǎn)而言，建議本案容積率重點(diǎn)考慮1.8，以降低樓面地價(jià)）方案二，本案的高層若占比達(dá)到80%，將與之正面競(jìng)爭(zhēng)。鵬欣領(lǐng)譽(yù)高層主導(dǎo)型社區(qū)兩方案比對(duì)分析維度一：競(jìng)爭(zhēng)分析鵬興領(lǐng)譽(yù)高層戶型本案高層戶型本案11層戶型在本案高層不占優(yōu)勢(shì)的情況下，若本案采用方案一，本案可通過(guò)一梯兩戶的11層產(chǎn)品與鵬興領(lǐng)譽(yù)得兩梯四戶的高層形成差異競(jìng)爭(zhēng)。兩方案比對(duì)分析維度二：經(jīng)濟(jì)效益草算銷售均價(jià)高層：

6、6500元/、小高層：7000元/、洋房：7800元/聯(lián)排：11000元/、商業(yè)：12000元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建面：35.95萬(wàn)樓面地價(jià)：2022.79元/銷售收入212111.09直接成本139405.62總投資151492.08稅前利潤(rùn)46831.79稅后利潤(rùn)35123.84銷售凈利率16.56%總投資回報(bào)率23.19%銷售毛利率22.08%銷售均價(jià)高層：6500元/平米、洋房：7800元/平米雙拼：18000元/平米、商業(yè)：12000元/平米經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建面：33.4萬(wàn)樓面地價(jià)：2225.94元/銷售收入200797.69直接成本135074.30總投資146357.20稅前利潤(rùn)41388.64

7、稅后利潤(rùn)31041.48銷售凈利率15.46%總投資回報(bào)率21.21%銷售毛利率20.611%基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)市場(chǎng)分析第一章 當(dāng)前地塊解讀原方案總體規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值百分比占地面積155186建筑面積359578地上建筑面積279317100%其中高層16267958.2%小高層5776520.7%多層3247511.6%聯(lián)排157775.6%沿街商業(yè)用房64852.3%物業(yè)管理用房15720.6%生泵房2160.1%配電房、燃?xì)庹{(diào)壓站15070.5%公廁1600.1%社區(qū)用房4820.2%社區(qū)衛(wèi)生2000.1%地下建筑面積80261.3容積率1.8當(dāng)前方案總體規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值百分比占地面積155

8、186建筑面積334086地上建筑面積253825100%其中高層18011971%小高層00%多層5054019%聯(lián)排125444.9%沿街商業(yè)用房64852.6%物業(yè)管理用房15720.6%生泵房2160.1%配電房、燃?xì)庹{(diào)壓站15070.6%公廁1600.1%社區(qū)用房4820.2%社區(qū)衛(wèi)生2000.1%地下建筑面積80261.3容積率1.64之于本體，項(xiàng)目要解決的問(wèn)題：1、當(dāng)前總體規(guī)劃取消小高層產(chǎn)品，高層面積增多帶來(lái)的市場(chǎng)消化情況？規(guī)劃調(diào)整別墅容積率降低，增加占地面積之于本體，項(xiàng)目要解決的問(wèn)題：2、當(dāng)前方案容積率為1.64，原方案容積率為1.8，經(jīng)濟(jì)效益如何？原方案容積率1.8當(dāng)前方案容

9、積率1.64第二章 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 物業(yè)類型的偏好：多層洋房小高層高層別墅 泰州人普遍表現(xiàn)出對(duì)于多層和花園洋房物業(yè)的喜好，對(duì)于高層物業(yè)有一定抗性，同時(shí)如果考慮小區(qū)的各項(xiàng)綜合指標(biāo)，如小區(qū)品質(zhì)、地段、周邊配套等因素之后，對(duì)于小高層也有較好的接受度。 存在的誤區(qū)：當(dāng)?shù)夭簧夙?xiàng)目將1618層界定為小高層產(chǎn)品（與銷售溝通得知），而非本案設(shè)計(jì)的一梯兩戶偏向洋房的小高層產(chǎn)品一、城市對(duì)小高層產(chǎn)品認(rèn)知從部分項(xiàng)目對(duì)外的推廣話術(shù)不難看處，泰州當(dāng)?shù)貙?duì)小高層的界定較為模糊一、城市對(duì)小高層產(chǎn)品認(rèn)知1、高層產(chǎn)品戶型面積以80-100平米兩居和100-140平米三居為主，存在部分50平米以下一居和140平米以上的舒適型四居產(chǎn)品。

10、2、泰州在售小高層產(chǎn)品戶型面積通常以85100平米兩居和110150平米三居為主，存在部分150平米以上的舒適型四居產(chǎn)品在戶型面積上，小高層產(chǎn)品在保證基本功能的前提下，比高層產(chǎn)品略有所放大，但大體上基本無(wú)異小高層項(xiàng)目戶型配比情況高層項(xiàng)目戶型配比情況一、城市對(duì)小高層產(chǎn)品認(rèn)知（小高層與高層/多層戶型對(duì)比）小高層項(xiàng)目戶型配比情況多層項(xiàng)目戶型配比情況1、多層產(chǎn)品戶型面積集中以90-110平米兩居、120-150平米三居、140170的四居為主2、泰州在售小高層產(chǎn)品戶型面積通常以85100平米兩居和110150平米三居為主，存在部分150平米以上的舒適型四居產(chǎn)品市場(chǎng)中多層產(chǎn)品戶型面積有放大趨勢(shì)，目前已有

11、部分項(xiàng)目多層兩居戶型做到120平米一、城市對(duì)小高層產(chǎn)品認(rèn)知（小高層與高層/多層戶型對(duì)比）項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品類型多層價(jià)格小高層價(jià)格價(jià)差比金水灣11.3萬(wàn)1.48904075801460元/項(xiàng)目名稱建筑面積容積率高層價(jià)格小高層價(jià)格價(jià)差比花園半島38萬(wàn)1.2856006000元/400元/小高層與高層的價(jià)差比并不是十分突出（因?yàn)楫?dāng)?shù)氐男「邔悠毡樵?8層上下）；小高層與多層價(jià)差在10001500元/ 之間一、城市對(duì)小高層產(chǎn)品認(rèn)知（小高層與高層/多層價(jià)格對(duì)比）泰州市場(chǎng)各板塊特點(diǎn)鮮明，本案主面臨板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)（城東板塊）二、在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析板塊劃分本案中 心 城 區(qū)北 部 城 區(qū)東 部 城 區(qū)南 部 城

12、區(qū)西 部 城 區(qū)城南區(qū)：在售項(xiàng)目有限，區(qū)域發(fā)展水平較低，且未來(lái)供應(yīng)以高端高層產(chǎn)品為主，與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系有限。城東區(qū)：在售項(xiàng)目較為集中，受政府規(guī)劃影響，未來(lái)該區(qū)域價(jià)值將有提升城西區(qū)：區(qū)域供應(yīng)有限，且未來(lái)發(fā)展有限，與本案無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。城中區(qū)：區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目以高層為主，且價(jià)格位于泰州城區(qū)較高水平，與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系有限城北區(qū)：在售項(xiàng)目較為分散，且受環(huán)境影響，未來(lái)該區(qū)域發(fā)展有限，與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系有限二、在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析存量分析項(xiàng)目名稱住宅建筑面積產(chǎn)品類型總供應(yīng)套數(shù)已銷售套數(shù)（5月28日統(tǒng)計(jì)）去化率在售存量美好上郡341659.13小高層、高層2939264389.93%約3萬(wàn)金通桂園67406.3別墅、多層、小

13、高/高層40422054.46%約3萬(wàn)御景公寓6652.52高層791924.05%約0.5萬(wàn)鳳城國(guó)際158382.31高層1297127798.46%約0.3萬(wàn)世紀(jì)新城34612.62小高層、高層4487015.63%約3萬(wàn)京都花園21020.94高層、小高層 14911073.83%約0.5萬(wàn) 同悅?cè)輬@47337.64別墅40439698.02%約0.1萬(wàn)世茂河濱花園243161.41多層 小高層 別墅1673116169.40%約7萬(wàn)同濟(jì)家園141773.08多層、小高層124977061.65%約6萬(wàn)東潤(rùn)第一城175276.26多層 小高層 別墅 1434127388.77%約2萬(wàn)錦繡

14、華城25792.17多層 小高層 別墅 26420979.17%約0.5萬(wàn)上海大花園143624.69多層124186770%約4.5萬(wàn)依然維持高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)，在售存量達(dá)百萬(wàn)二、在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析存量分析項(xiàng)目名稱住宅建筑面積產(chǎn)品類型總供應(yīng)套數(shù)已銷售套數(shù)（5月28日統(tǒng)計(jì)）去化率在售存量萊茵東郡72136.36小高層 別墅 34225875.4%約1.8萬(wàn)伊云灣102606.16多層 小高層 別墅89858965.59%約3.5萬(wàn)萬(wàn)泰國(guó)際花園29813.17多層、高層、別墅22314765.92%約1萬(wàn)美好易居城232480.26高層、小高層200876438.05%約15萬(wàn)金水灣93587.72多層、

15、小高/高層、別墅74165588.39%約1.2萬(wàn)左岸名都135032.37多層、小高層 116698484.39%約2.1萬(wàn)華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)107431.4高層91158263.89%約4萬(wàn)水岸豪庭169204.1多層、小高層、高層1592137886.56%約2.3萬(wàn)城市之光82593.11多層74861381.95%約1.5萬(wàn)西堤陽(yáng)光108588.77多層、小高層104488484.67%約1.7萬(wàn)上河嘉園28535.47多層25819374.81%約0.7萬(wàn)天達(dá)佳園81787.59多層76074097.37%約0.2萬(wàn)鳳城麗都61534.37多層、高層、別墅54116229.94%約4.5

16、萬(wàn)華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)東潤(rùn)第一城上海大花園榮御藍(lán)灣同濟(jì)家園美好易居城鵬欣領(lǐng)譽(yù)萬(wàn)泰國(guó)際花園翰林雅居萊茵東郡陽(yáng)光國(guó)賓一號(hào)三、周界在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析1、概述本案鵬欣領(lǐng)譽(yù)地塊1-B地塊位置東至七里河、南至興泰南路、西至規(guī)劃春景路、北至規(guī)劃育才路地塊編號(hào)201117-3號(hào)容積率2.20 2.00總面積46066（69.10畝）競(jìng)得單位泰州市鵬欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出讓面積46066（69.10畝）用途城鎮(zhèn)住宅70年成交時(shí)間2012.1.18出讓方式掛牌成交價(jià)14400萬(wàn)元出讓底價(jià)14310萬(wàn)元鵬欣領(lǐng)譽(yù)地塊1-A地塊位置東至規(guī)劃育才路、南至規(guī)劃育才路、西至規(guī)劃春景路、北至迎春東路地塊編號(hào)201117-2號(hào)容積率2.2

17、0 2.00總面積162179（243.27畝）競(jìng)得單位泰州市鵬欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出讓面積162179（243.27畝）用途）城鎮(zhèn)住宅70年成交時(shí)間2012.1.18出讓方式掛牌成交價(jià)48800萬(wàn)元出讓底價(jià)48697萬(wàn)元三、周界在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析2、未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目地塊鵬欣領(lǐng)譽(yù)地塊1-B鵬欣領(lǐng)譽(yù)地塊1-An 案例分析：鵬欣領(lǐng)譽(yù)n 位置：東至七里河、南至興泰南路、西至規(guī)劃春景路、北至規(guī)劃育才路n 占地面積：208245平方米 n 建筑面積：458100平方米n 容積率：2.2n 開(kāi)發(fā)商：泰州市鵬欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司n 物業(yè)類型：多層、高層、別墅n 樓面地價(jià)：1379.61元/（預(yù)估）三、周界

18、在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析2、未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目地塊鵬欣領(lǐng)譽(yù)三、周界在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析2、未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析三、周界在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析2、未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析別墅產(chǎn)品建筑面積：240.57平米，四室兩廳四衛(wèi)三、周界在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析2、未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析編號(hào)地塊位置成交總額容積率成交面積18-1號(hào)高港區(qū)馬廠中溝西側(cè)、環(huán)港大道南側(cè) 16400萬(wàn)元2.50 2.00169463m2高港區(qū)港城路南側(cè)、世代服務(wù)中心東側(cè)地塊10500萬(wàn)元3.00 2.0040032 3高港區(qū)春城路南側(cè)、環(huán)城路西側(cè)地塊12600萬(wàn)元2.30 1.8054487 4海陵區(qū)海曙頤園一期南側(cè)、春蘭路東側(cè)地塊 8300萬(wàn)元1.2 1.0133768

19、5海陵區(qū)規(guī)劃春景路東側(cè)、興泰南路北側(cè)地塊 14400萬(wàn)元2.20 2.0046066 6海陵區(qū)迎春東路南側(cè)、規(guī)劃育才路西北側(cè)地塊 48800萬(wàn)元2.20 2.00162179 7高港區(qū)創(chuàng)新大道南側(cè)、馬廠中溝西側(cè)地塊 6300萬(wàn)元1.60 1.30622648周山河街區(qū)規(guī)劃春暉路東側(cè)、太湖路北側(cè)地塊 12700萬(wàn)元2.00 1.50126859 9周山河街區(qū)規(guī)劃淮河路南側(cè)、泰州大道東側(cè)地塊 15700萬(wàn)元2.00 1.5015626510高港區(qū)許莊街道三星路東側(cè)、創(chuàng)業(yè)大道南側(cè)地塊 3100萬(wàn)元1.41 1.2048608 11中國(guó)醫(yī)藥城泰州大道西側(cè)、東方小鎮(zhèn)東北側(cè)地塊 2950萬(wàn)元1.73 1.

20、6514637 12海陵區(qū)興泰南路西側(cè)、濟(jì)川東路南側(cè)地塊 56500萬(wàn)元155186 155186 13周山河街區(qū)規(guī)劃云龍湖路南側(cè)、海陵南路西側(cè)地塊33600萬(wàn)元2.50 2.0079615 14周山河街區(qū)海軍大道北側(cè)、海陵南路西側(cè)地塊 76900萬(wàn)元2.302.00182865 15泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鳳凰西路北側(cè)、祥泰路東側(cè)地塊14700萬(wàn)元2.20 1.5065916m16高港區(qū)白馬鎮(zhèn)創(chuàng)鑫裝飾公司北側(cè)、將軍南路東側(cè)地塊810萬(wàn)元1.20 1.006112m17海陵區(qū)規(guī)劃育才路南側(cè)、縱四路東側(cè)地塊 8700萬(wàn)元2.00 1.5032774m18海陵區(qū)規(guī)劃縱五路西側(cè)、大馮河北側(cè)地塊 52700萬(wàn)元

21、2.01 1.51199555m19高港區(qū)永安洲鎮(zhèn)永新路北側(cè)、悼念河西側(cè)地塊 6100萬(wàn)元1.50 1.20101850m20高港區(qū)白馬影劇院南側(cè)、將軍南路門(mén)面房東側(cè)地塊 450萬(wàn)元1.50 1.208677m四、未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析編號(hào)地塊位置成交價(jià)容積率成交面積21海陵區(qū)金地花園西側(cè)、濟(jì)川路南側(cè)地塊 17600萬(wàn)元2.60 2.4028767m22海陵區(qū)浙江路北側(cè)、九里河西側(cè) 4050萬(wàn)元1.20 1.0113271m23高港區(qū)環(huán)港大道南側(cè)、刁東中溝東側(cè)11200萬(wàn)元2.50 2.00123024m24高港區(qū)馬廠中溝西側(cè)、環(huán)港大道南側(cè)16400萬(wàn)元2.50 2.00169463m25中國(guó)醫(yī)藥城

22、藥城大道南側(cè)、泰州大道東側(cè) 6500萬(wàn)元3.00 2.5033897m26中國(guó)醫(yī)藥城泰州大道東側(cè)、藥城大道北側(cè) 14500萬(wàn)元2.00 1.6080615m27高港區(qū)白馬鎮(zhèn)將軍北路東側(cè)、金馬大街北側(cè)60萬(wàn)元4.20 4.19507m28海陵區(qū)王家河南側(cè)、江洲北路東側(cè) 27000萬(wàn)元1.60 1.40119203m29海陵區(qū)春蘭路東側(cè)、森園路南側(cè)14200萬(wàn)元1.60 1.50119576m30海陵區(qū)五里河西側(cè)、迎春東路北側(cè) 9900萬(wàn)元1.50 1.3030045m31高港區(qū)大泗鎮(zhèn)姜泗路南側(cè)、泗白路西側(cè) 1600萬(wàn)元1.60 1.40729132高港區(qū)原郁金香壁紙廠南側(cè) 350萬(wàn)元2.50 2

23、.001117m33高港區(qū)王營(yíng)河西側(cè)、港城路北側(cè)地塊191001.921.479053834海陵區(qū)迎春東路南側(cè)、規(guī)劃縱五路東側(cè)地塊321002.5212663335海陵區(qū)濟(jì)川路北側(cè)、南宮河?xùn)|側(cè)地塊150003.534747836海陵區(qū)青年路西側(cè)、濟(jì)川路南側(cè)地塊265003.6367672 從土地市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，容積率普遍在2左右，未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品線趨同，存在一定的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)壓力 本案的樓面地價(jià)較之周邊項(xiàng)目高，無(wú)成本優(yōu)勢(shì)四、未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析第三章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估一、測(cè)算前提1、去化量（14月樓市排行版）泰州4月樓市排行榜排序項(xiàng)目名稱銷售套（套）總額(萬(wàn))本月均價(jià)(元/)月銷售面積（）1東泰花園508139

24、563400（估算）41494.34（估算）2花園半島1117463560013326.793鳳城麗都38328155005965.454碧桂園319848006662.505萊茵東都299747806269.876上河嘉園29263342006269.057華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)27211780002646.258泰州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)191096801973.149榮御藍(lán)灣25173348003610.42泰州2月樓市排行榜排序項(xiàng)目名稱總額(萬(wàn))本月成交均價(jià)(元/)月銷售套數(shù)（）1華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)981770001542泰州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)30579680133世茂河濱花園23196800324泰州碧桂園21974800

25、5美好宜居城21925400456榮御藍(lán)亞國(guó)際花園133050008同濟(jì)家園11177300169中嘉國(guó)際裝飾城1102520010美好上郡10761080010泰州1月樓市排行榜排序項(xiàng)目名稱總額(萬(wàn))本月成交均價(jià)(元/)成交面積（）1鑫泰苑2167_2江南一品206469502962.783泰州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)186088002113.634華辰尊園122493001316.135依云灣115570001650.006世紀(jì)新城1120_-7福壽苑1064-8恒元城一馨園1052-9上河嘉園97442002319.0510美好易居城89454001655.56泰州3月樓市排行

26、榜排序項(xiàng)目名稱總額(萬(wàn))本月成交均價(jià)(元/)月銷售面積（）1華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)5110700073002泰州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3941968040713榮御藍(lán)灣2461700035154美好上郡2218480046205泰州碧桂園1863540034506同濟(jì)家園1398700019977萬(wàn)泰國(guó)際花園1316790018808依云灣1274730017459美好易居城1254550022804月泰州樓市逐漸回暖，熱銷項(xiàng)目月均去化量50007000/月一、測(cè)算前提1、去化量洋房產(chǎn)品項(xiàng)目名稱銷售周期推出面積推出套數(shù)已售面積已售套數(shù)去化量月均去化面積西堤陽(yáng)光2011.9.102012.5.2929540.76280

27、12891.8612843.6%1983/月美岸棲庭 2011.3.272012.5.2925849.2819023226.0817189.8%1659/月上海大花園2011.3.182012.5.29111172.3995794496.5379185%6517/月上河嘉園2011.7.32012.5.2927166.325320043.419273.8%1822/月根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)情況，月均銷售面積建議：洋房2500 /月，小高層3000/月，高層3500/月小高層產(chǎn)品項(xiàng)目名稱銷售周期推出面積推出套數(shù)已售面積已售套數(shù)去化量月均去化面積大華錦繡華城2011.10.152012.5.2915425.

28、3618312561.8313981.4%1900/月花園半島2012.3.312012.5.2913438.771226262.934246.6%3131/月水岸豪庭2011.12.252012.5.2922681.462592893.753012.8%578.75/月京都花園2010.6.282012.5.298887.51677298.455682%317.32/月高層產(chǎn)品項(xiàng)目名稱銷售周期推出面積推出套數(shù)已售面積已售套數(shù)去化量美好易居城2011.11.202012.5.29232480.28200880296.5472234.5%華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)2011.7.292012.05.291074

29、31.491167876.2959063.2%京都花園2010.6.282012.5.2919386.87968179.045942%上海大花園2011.10.12012.5.2932452.382848340.297425.7%花園半島2012.3.312012.5.2929708.9322411846.829440%項(xiàng)目名稱銷售周期推出套數(shù)推出面積已售套數(shù)已售面積月均去化面積美岸棲庭2012.22012.5.29317988.432508.28127/月星威園2011.10.222012.5.2912235298.62175546.72739.56/月水映藍(lán)庭2011.11.12012.5

30、.294013653.0841118.02139.75/月上河嘉園2011.7.32012.5.29395648.3172568.06214、月項(xiàng)目名稱銷售周期銷售面積（萬(wàn)）月均去化量（萬(wàn)/月）最高峰值（萬(wàn)/月）碧桂園2012.12012.20.39本期0.39（往期0.12）0.39萬(wàn)泰國(guó)際花園2011.72012.20.280.0560.22翰林雅居2010.102012.22.40.150.2恒景國(guó)際花園2011.112012.20.280.0930.21翡翠華府2011.12012.20.350.03江南一品2011.6.182012.5.293.02360.27一、測(cè)算前提1、去化量

31、（別墅產(chǎn)品）目前別墅市場(chǎng)較低迷，但考慮到未來(lái)別墅供應(yīng)的稀缺性，因此建議選取2000 /月一、測(cè)算前提2、價(jià)格漲幅空間考慮區(qū)域特征以及未來(lái)發(fā)展空間，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將保持上漲趨勢(shì)，年漲幅保持在1020%左右本案保守估計(jì)，預(yù)計(jì)價(jià)格年漲幅約5%榮御藍(lán)灣別墅價(jià)格漲幅22%，月均漲幅1.6%。同濟(jì)家園價(jià)格漲幅達(dá)32%，月均漲幅為2.6%。一、測(cè)算前提3、當(dāng)前市場(chǎng)常規(guī)價(jià)格（洋房）泰州市場(chǎng)以多層為主，電梯洋房產(chǎn)品較為稀缺，結(jié)合本案洋房特點(diǎn)，建議7800元/平米項(xiàng)目名稱建筑面積占地面積容積率價(jià)格恒景國(guó)際花園30萬(wàn)22萬(wàn)1.239200金水灣11.3萬(wàn)7.4萬(wàn)1.489040鳳城麗都16萬(wàn)8萬(wàn)1.797500上河嘉

32、園4萬(wàn)3.3萬(wàn)1.184200萬(wàn)泰國(guó)際花園23萬(wàn)12萬(wàn)1.57900同濟(jì)家園18萬(wàn)10萬(wàn)1.58000西堤陽(yáng)光22萬(wàn) 13.3萬(wàn)1.654500中遠(yuǎn)依云灣10.3萬(wàn)6.4萬(wàn)1.67100翰林雅居21萬(wàn)17萬(wàn)1.185500上海大花園30萬(wàn)19萬(wàn)1.497800一、測(cè)算前提3、當(dāng)前市場(chǎng)常規(guī)價(jià)格（小高層）當(dāng)前泰州市場(chǎng)在售小高層產(chǎn)品較少，周邊項(xiàng)目小高層銷售均價(jià)在6500-7500元/平米，考慮本案小高層偏向洋房的11層設(shè)計(jì)，建議選取7000元/項(xiàng)目名稱建筑面積占地面積容積率價(jià)格華辰尊園7萬(wàn)3萬(wàn)1.857900大華錦繡華城16萬(wàn)8.5萬(wàn)1.465700金水灣11.3萬(wàn)7.4萬(wàn)1.487580左岸名都1

33、6萬(wàn)10萬(wàn)1.396400一、測(cè)算前提3、當(dāng)前市場(chǎng)常規(guī)價(jià)格（高層）泰州市場(chǎng)在售高層產(chǎn)品除個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)過(guò)萬(wàn)外，其余項(xiàng)目銷售均價(jià)基本在6500-7000元/平米之間，本案建議6500元/平米項(xiàng)目名稱建筑面積占地面積容積率價(jià)格京都花園2.8萬(wàn) 1.3萬(wàn) 2.29200元/東潤(rùn)第一城20萬(wàn) 14萬(wàn)1.55500元/鳳城頤園8萬(wàn)7.6萬(wàn)1.155100元/萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)41萬(wàn)11萬(wàn)2089000元/鳳城麗都16萬(wàn)8萬(wàn)1.794800元/陽(yáng)光國(guó)賓一號(hào)19萬(wàn)6.7萬(wàn)29000元/同濟(jì)家園（18層）18萬(wàn)10萬(wàn)1.57300元/美好上郡55萬(wàn)23萬(wàn)2.29000元/美好易居城200萬(wàn)80萬(wàn)2.65500元/上海大花

34、園30萬(wàn)19萬(wàn)1.496700元/一、測(cè)算前提3、當(dāng)前市場(chǎng)常規(guī)價(jià)格（別墅）聯(lián)排別墅價(jià)格建議11000元/；綜合考慮甲方對(duì)雙拼產(chǎn)品的高端形象定位，價(jià)格建議18000元/。理由：市場(chǎng)各雙拼和聯(lián)排的價(jià)差有較大差異，若雙拼在項(xiàng)目中數(shù)量少品質(zhì)高則價(jià)差較大（70008000元/），若品質(zhì)相當(dāng)則價(jià)差較小（10002000元/）。項(xiàng)目名稱建筑面積占地面積容積率價(jià)格鳳城麗都16萬(wàn)8萬(wàn)1.799800元/ （聯(lián)排）翡翠華府3.8萬(wàn)2.4萬(wàn)1.310800元/ （聯(lián)排）鳳城頤園8萬(wàn)7.6萬(wàn)1.1510800元/ （聯(lián)排）星威園75萬(wàn)33.8萬(wàn)0.739900元/ （聯(lián)排）美岸棲庭18萬(wàn)10萬(wàn)1.518100元/ （

35、聯(lián)排）水岸豪庭20萬(wàn)13.3萬(wàn)1.57000元/ （聯(lián)排）翰林雅居21萬(wàn)17萬(wàn)1.189450元/(聯(lián)排）萊茵東郡15.58萬(wàn)13.28萬(wàn)1.418000元/（雙拼）10000元/（聯(lián)排)江南一品29.3萬(wàn)26.6萬(wàn)1.017000元/（雙拼）5500元/（聯(lián)排)萬(wàn)泰國(guó)際花園23萬(wàn)12萬(wàn)1.516000元/（聯(lián)排）18000元/（雙拼）二、原方案經(jīng)濟(jì)效益1、開(kāi)發(fā)周期預(yù)估建設(shè)分期產(chǎn)品類別2012年6-12月2013年2014年2015年2016年2017年聯(lián)排別墅多層住宅小高層住宅高層公寓商業(yè)銷售分期產(chǎn)品類別2012年6-12月2013年2014年2015年2016年2017年聯(lián)排別墅多層住宅小

36、高層住宅高層公寓商業(yè) 建設(shè)周期安排：項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012下半年動(dòng)工，先期啟動(dòng)多層、小高層和高層；項(xiàng)目整體建設(shè)期止于2016年 銷售周期預(yù)估：2013年5月開(kāi)始銷售，物業(yè)包括小高層、高層，多層于2015年銷售，別墅于2016年銷售，商業(yè)于2017年開(kāi)始銷售， 項(xiàng)目銷售期周期4.5年（2013年5月2017年）二、原方案經(jīng)濟(jì)效益2、開(kāi)發(fā)成本預(yù)估項(xiàng)目總投資額約15.14億元，投資周期約4.5年（2012下半年2016年）序號(hào)項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元)單位成本（元）面積（M2)標(biāo)準(zhǔn)1土地費(fèi)用出讓金56500.00 2022.79 279317 暫估價(jià)2契稅1695.00 60.68 279317 土地出讓金的3

37、%3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用前期費(fèi)用2234.54 80.00 279317一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用5586.34 200.00 279317市政、通訊、照明、綠化等5建安成本2682.09 1700.00 15777聯(lián)排別墅65196.00 1600.00 32475多層住宅79242.40 1600.00 57765小高層住宅832535.80 2000.00 162679高層91491.55 2300.00 6485商業(yè)（地上）1019262.71 2400.00 80261.3地下建筑(不包含商業(yè))11配套費(fèi)用744.66 1800.00 4137配套12開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用2234.

38、54 80.00 27931713期間費(fèi)用管理費(fèi)用1218.16 43.61 2793173至21項(xiàng)的1.5%14銷售費(fèi)用4242.22 151.88 279317總銷售額2%,含推廣費(fèi)用15財(cái)務(wù)費(fèi)用4189.76 150.00 27931716不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2436.32 87.22 2793173至21項(xiàng)的3%17總投資額151492.08 5423.66 2793171至13項(xiàng)的總和二、原方案經(jīng)濟(jì)效益3、銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目總銷售額約21.21億元，銷售周期約4.5年（2013下半年2017年）序號(hào)項(xiàng)目2012年6-12月2013年2014年2015年2016年2017年合計(jì)1銷售價(jià)格聯(lián)排別墅

39、0 0 0 0 11000 11550 2多層住宅0 0 0 7800 8190 8600 3小高層住宅0 7000 7350 7718 8103 8509 4高層公寓0 6500 6825 7166 7525 7901 5商業(yè)（地上）0 0 0 0 0 12000 6銷售面積聯(lián)排別墅0 0 0 0 15777 0 15777 7多層住宅0 0 0 12475 20000 0 32475 8小高層住宅0 17765 20000 20000 0 0 57765 9高層0 20000 34000 34000 34000 40679 162679 10商業(yè)（地上）0 0 0 0 0 6485 648

40、5 11銷售金額（萬(wàn)元）0 25436 37905 49531 59318 39922 212111 二、原方案經(jīng)濟(jì)效益4、項(xiàng)目損益情況項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約3.51億元序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入212111.09 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本139405.62 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加11666.11 2主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)61039.35 減：管理費(fèi)用3654.48 財(cái)務(wù)費(fèi)用4189.76 銷售費(fèi)用4242.22 3營(yíng)業(yè)利潤(rùn)48952.90 減：土地增值稅2121.11 4利潤(rùn)總額46831.79 減：所得稅11707.95 5凈利潤(rùn)35123.84 三、新方案經(jīng)濟(jì)效益1、開(kāi)發(fā)周期預(yù)估建設(shè)分期產(chǎn)品類別2012年6

41、-12月2013年2014年2015年2016年2017年雙拼別墅多層住宅高層公寓商業(yè)銷售分期產(chǎn)品類別2012年6-12月2013年2014年2015年2016年2017年雙拼別墅多層住宅高層公寓商業(yè) 建設(shè)周期安排：項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年下半年動(dòng)工，先期啟動(dòng)多層和高層；項(xiàng)目整體建設(shè)期止于2016年 銷售周期預(yù)估：2013年5月開(kāi)始銷售，物業(yè)包括多層、高層，別墅于2015年銷售，商業(yè)于2017年開(kāi)始銷售， 項(xiàng)目銷售期周期4.5年（2013年5月月2017年）三、新方案經(jīng)濟(jì)效益2、開(kāi)發(fā)成本預(yù)估項(xiàng)目總投資額約14.63億元，投資周期約4.5年（2012下半年2016年）序號(hào)項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元)單位成本（

42、元）面積（M2)標(biāo)準(zhǔn)1土地費(fèi)用出讓金56500.00 2225.94 253825 暫估價(jià)2契稅1695.00 66.78 253825 土地出讓金的3%3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用前期費(fèi)用2030.60 80.00 253825一般在50-180元/平米之間4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用5076.50 200.00 253825市政、通訊、照明、綠化等5建安成本2132.48 1700.00 12544雙拼別墅68086.40 1600.00 50540多層736023.80 2000.00 180119高層81491.55 2300.00 6485商業(yè)（地上）919262.71 2400.00 80261.3地下建筑(

43、不包含商業(yè))10配套費(fèi)用744.66 1800.00 4137配套11開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用2030.60 80.00 25382512期間費(fèi)用管理費(fèi)用1153.19 45.43 2538253至21項(xiàng)的1.5%13銷售費(fèi)用4015.95 158.22 253825總銷售額2%,含推廣費(fèi)用14財(cái)務(wù)費(fèi)用3807.38 150.00 25382515不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2306.38 90.86 2538253至21項(xiàng)的3%16總投資額146357.20 5766.07 2538251至13項(xiàng)的總和三、新方案經(jīng)濟(jì)效益3、銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目總銷售額約20.07億元，銷售周期約4.5年（2013下半年2017年）序號(hào)項(xiàng)目2012年6-12月2013年2014年201