xx項(xiàng)目定價報(bào)告模版最完整的定價報(bào)告

1、一批次定價報(bào)告一批次定價報(bào)告2016.4.29定價報(bào)告的核心前提：定價報(bào)告的核心前提：項(xiàng)目整盤項(xiàng)目整盤/階段均價的推導(dǎo)依據(jù)主要是以下兩點(diǎn)：階段均價的推導(dǎo)依據(jù)主要是以下兩點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)公司既定的利潤目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)公司既定的利潤目標(biāo)。1.實(shí)現(xiàn)公司既定的項(xiàng)目運(yùn)作回款目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)公司既定的項(xiàng)目運(yùn)作回款目標(biāo)。.3CONTANTS目目 錄錄PART1銷售目標(biāo)盤點(diǎn)銷售目標(biāo)盤點(diǎn)PART2市場分析市場分析PART3蓄客情況分析蓄客情況分析PART4項(xiàng)目定價項(xiàng)目定價1.目標(biāo)盤點(diǎn)2.項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)3.共識條件梳理1.宏觀市場分析2.區(qū)域市場分析3.典型競品分析1.整體蓄客情況2.金卡升級客戶分析3.未成交客戶分析1.整盤均價推導(dǎo)

2、2.一批次推售貨源分析3.一批次價格策略4.一批次價格演示.4PART1 銷售目標(biāo)盤點(diǎn)銷售目標(biāo)盤點(diǎn)1.目標(biāo)盤點(diǎn)目標(biāo)盤點(diǎn)2.項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)3.共識條件梳理共識條件梳理2016全年任務(wù)全年任務(wù)4億元，開盤任務(wù)億元，開盤任務(wù)7500萬元，銷售萬元，銷售160套套TIPS: 住宅住宅推售時間節(jié)推售時間節(jié)2016/42016/52016/62016/72016/82016/92016/102016/112016/12合計(jì)合計(jì)推售樓棟推售樓棟12、13#14#15#7#9#推售套數(shù)（套）推售套數(shù)（套）3481741743603601416銷售套數(shù)（套）銷售套數(shù)（套）210809080908080

3、105815銷售總金額（億）銷售總金額（億）10.40.450.400.450.40.40.54任務(wù)占比任務(wù)占比25.00%11.25%12.50%11.25%12.50%10.00%10.00%12.50%100.00%1.1目標(biāo)盤點(diǎn)目標(biāo)盤點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目2016年整盤銷售目標(biāo)為年整盤銷售目標(biāo)為4億，推售億，推售1416套，銷售套，銷售815套，去化率套，去化率57.5%首批次開盤任務(wù)首批次開盤任務(wù)160套！套！.61.2項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)總住宅套數(shù)總住宅套數(shù)1976套，套，80三室兩廳一衛(wèi)戶型占三室兩廳一衛(wèi)戶型占30%，90-91三室兩廳雙衛(wèi)占三室兩廳雙衛(wèi)占44%，103-126四室兩廳四

4、室兩廳戶型占戶型占27%。 項(xiàng)目整盤以三房配比為主，占比項(xiàng)目整盤以三房配比為主，占比74%主力戶型集中在主力戶型集中在80-90平米三室、平米三室、106平米四室兩廳戶型平米四室兩廳戶型.71.2首批次開盤的房源配比首批次開盤的房源配比優(yōu)勢：優(yōu)勢：緊湊型三居，南北通透劣勢：劣勢：鐵路噪音直接影響鐵路噪音直接影響優(yōu)勢：優(yōu)勢：南北通透，客廳臥室朝中庭綠化劣勢：劣勢：次臥使用面積偏小優(yōu)勢：優(yōu)勢：緊湊型四房，橫廳設(shè)計(jì)劣勢：劣勢：陽臺面積偏小B3 90平米戶型B2 80平米戶型B4 105平米戶型n首批次推售樓棟為項(xiàng)目位置最差樓棟首批次推售樓棟為項(xiàng)目位置最差樓棟n整體產(chǎn)品均好性強(qiáng)，無明顯硬傷整體產(chǎn)品均好

5、性強(qiáng)，無明顯硬傷n臨鐵路噪音影響較大臨鐵路噪音影響較大.8區(qū)域在售住宅項(xiàng)目價格梯度較大，定價參考區(qū)域同等質(zhì)素樓盤；1臨鐵路噪聲影響較大，需對此類產(chǎn)品價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；2根據(jù)整體營銷計(jì)劃，12#、13#樓作為第一批入市住宅產(chǎn)品為項(xiàng)目最差位置；3次價格制定所采用建筑面積不是最終測繪面積，最終測繪面積出來之后價格會有小幅波動41.3共識條件梳理共識條件梳理前期會議及溝通已達(dá)成的共識：前期會議及溝通已達(dá)成的共識：本項(xiàng)目周邊近期入市樓盤較多，加之樓盤前期運(yùn)作因素，市場對仁和春天項(xiàng)目關(guān)注度較大，本項(xiàng)目周邊近期入市樓盤較多，加之樓盤前期運(yùn)作因素，市場對仁和春天項(xiàng)目關(guān)注度較大，開盤價格在西外片區(qū)具有房產(chǎn)市場價

6、格指導(dǎo)性。開盤價格在西外片區(qū)具有房產(chǎn)市場價格指導(dǎo)性。 .9PART2 市場分析市場分析1.宏觀市場分析宏觀市場分析近期政策分析近期政策分析整體市場分析整體市場分析2.區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析3.典型競品分析典型競品分析.103月度政策一覽表關(guān)鍵字：因城施策、購房補(bǔ)貼、公積金調(diào)整關(guān)鍵字：因城施策、購房補(bǔ)貼、公積金調(diào)整.11達(dá)州本地政策分析達(dá)州本地政策分析2.1宏觀市場分析宏觀市場分析不用等房產(chǎn)證了不用等房產(chǎn)證了80元元/購房補(bǔ)助購房補(bǔ)助未來，樓市將大規(guī)模推出未來，樓市將大規(guī)模推出“精裝房精裝房”？達(dá)州市近日對“中心城區(qū)市民購買首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房補(bǔ)助金”的發(fā)放進(jìn)行了調(diào)整

7、，11月30日前提出購房補(bǔ)助申請，核實(shí)通過的將給予個人購房資金補(bǔ)助。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，普通自住商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的建筑面積140平方米以下（不含140平方米）的住房，按房屋預(yù)告登記證登記的房屋建筑面積80元/平方米補(bǔ)助，每套普通自住商品房只能享受一次購房補(bǔ)助。居民在申請補(bǔ)助時，需提供房屋預(yù)告登記證（核對原件）、有效身份證明（核對原件）、購買首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房的房產(chǎn)檔案查詢記錄、2015年6月10日至2016年6月9日期間網(wǎng)簽的商品房買賣合同、購房補(bǔ)助資金申請審批表等資料，購房補(bǔ)助的申請受理截止時間為11月30日。3月23日，四川省政府印發(fā)關(guān)于推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)

8、代化發(fā)展的指導(dǎo)意見(簡稱意見)，明確提出對以出讓方式供應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目用地，在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中明確項(xiàng)目的預(yù)制裝配率、全裝修成品住房(即所謂“精裝房”)比例，列入土地出讓合同。也就是說，不建“精裝房”，房地產(chǎn)商就不要想拿地。.12宏觀市場結(jié)論：總量過剩，分化加劇宏觀市場結(jié)論：總量過剩，分化加劇全國各大城市出現(xiàn)差別化調(diào)控政策，二三線城市鼓勵去庫存，分化進(jìn)一步加劇，預(yù)全國各大城市出現(xiàn)差別化調(diào)控政策，二三線城市鼓勵去庫存，分化進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)未來政策層面依然以正向的鼓勵為主；計(jì)未來政策層面依然以正向的鼓勵為主；.132.1宏觀市場分析宏觀市場分析供銷走勢供銷走勢（數(shù)據(jù)來源房網(wǎng)）（數(shù)據(jù)來源房網(wǎng)）結(jié)論：結(jié)論：1

9、、市場整體表現(xiàn)積極，但未來大量新增入市，加劇存量風(fēng)險市場整體表現(xiàn)積極，但未來大量新增入市，加劇存量風(fēng)險2、本案推出時并未是市場傳統(tǒng)成交旺季、本案推出時并未是市場傳統(tǒng)成交旺季【供應(yīng)】2015年8-11月，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求趨勢；2016年1月，供應(yīng)有一輪井噴態(tài)勢；2015年1月-2016年2月供應(yīng)114.72萬，成交104.57萬，月均成交8.7萬平米，整體供略大于求；【成交】主城區(qū)新推住宅房源共計(jì)13253套、成交12858套，月均成交1071套；【規(guī)律】市場全年來看，一般會有二次的供銷高峰，一次是在1-2月份，主要為返鄉(xiāng)置業(yè)；一次為7-8月，主要為暑期置業(yè)，方便小孩上學(xué)購買。.14結(jié)論：市場整

10、體量價平穩(wěn)，價格穩(wěn)中略升結(jié)論：市場整體量價平穩(wěn)，價格穩(wěn)中略升2015年達(dá)州市中心城區(qū)商品住宅成交11485套、成交金額49.79億、成交面積103.9萬；p 從銷售套數(shù)來看，正常月份去化量在800-900套之間，傳統(tǒng)旺季市場銷量可以達(dá)到2倍；p 達(dá)州主城區(qū)住宅價格穩(wěn)定在4800-5000元/；量價走勢量價走勢2.1宏觀市場分析宏觀市場分析（數(shù)據(jù)來源達(dá)房網(wǎng)）（數(shù)據(jù)來源達(dá)房網(wǎng)）.15結(jié)論：結(jié)論：80-90平米小三房產(chǎn)品主力供銷，總價平米小三房產(chǎn)品主力供銷，總價45萬以內(nèi)萬以內(nèi)p 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：整體以80-90平米小三房產(chǎn)品為主力供銷產(chǎn)品線，存量也最大，市場供應(yīng)較為飽和p 價格情況：從價格趨勢來看，市場

11、主力成交以70-80平米總價40萬以內(nèi)，80-90平米總價45萬以內(nèi)，90-100平米總價49萬以內(nèi)去化為主。2.1宏觀市場分析宏觀市場分析供銷存關(guān)系供銷存關(guān)系（數(shù)據(jù)來源達(dá)房網(wǎng)）（數(shù)據(jù)來源達(dá)房網(wǎng)）.162.2區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析項(xiàng)目項(xiàng)目總占地總占地（畝）（畝）總建面總建面（萬）（萬）容積率容積率物業(yè)組合物業(yè)組合樓層數(shù)樓層數(shù)梯戶數(shù)梯戶數(shù)戶型面積戶型面積主力戶型主力戶型成交均價成交均價（元（元/）月均去化（月均去化（套）套）客戶下單客戶下單原因原因御菁園（尾盤）34.68.33.6高層23F、33F2T6、3T1076-10576-85套二、90-95套三單衛(wèi)520050教育、地段、交通(西客

12、站、火車站）西城名苑（尾盤）48164.5高層+社區(qū)商業(yè) 24、33層2梯8,2梯740-11275-79套二85-90套三單衛(wèi)500030現(xiàn)房，區(qū)域配套濱江四季花城120203高層、洋房、底商1期22層1期2梯7戶1期59-9366-75套三單衛(wèi)78-83套三雙衛(wèi)520035七小新錦校區(qū)（學(xué)區(qū)房）、面積控制總價控制中渝雍河灣109414.9高層+商業(yè)30/32/332T6，3T778-26180-96套三單衛(wèi)505025品質(zhì)、區(qū)位鳳凰城（新開）72203高層+商業(yè)29/30/332T8,2T668-14686-94套三單衛(wèi)480050價格中迪紅星商業(yè)廣場（未開盤）300903.68商業(yè)+寫字

13、樓+高層+洋房6/7+1/33高層2T6，洋房1T278-20078套三單衛(wèi)，89套三雙衛(wèi)預(yù)計(jì)5000結(jié)論：本案所在西外板塊新盤供應(yīng)量大，價格在結(jié)論：本案所在西外板塊新盤供應(yīng)量大，價格在4800-5000元元/平米平米 一梯隊(duì)項(xiàng)目地段較優(yōu)（鄰市中心），且有優(yōu)質(zhì)的教育資源（通川區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，通川區(qū)七?。?，均價約5000元/，月均 去化約30套； 二梯隊(duì)靠近城外蓮花湖方向，均價約4800元/，月均去化25-50套；西外板塊項(xiàng)目量價關(guān)系西外板塊項(xiàng)目量價關(guān)系.172.區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 剛需產(chǎn)品：以兩房和2+1小三房為主，面積區(qū)間在70-90，總價在35-45萬 改善型產(chǎn)品：以舒適三房為主，面積區(qū)

14、間在90-100余，總價在45-55萬； 供給：套三單衛(wèi)供應(yīng)占比44%，套三雙衛(wèi)及套二各占20%； 成交：套三單衛(wèi)成交占比約48%，其中80-90套三單衛(wèi)市場表現(xiàn)較好， 40-45萬及45-50萬是成交主力，占總成交的65%； 存量：套三存量相對較大，套二、套四產(chǎn)品去化較穩(wěn)定，供銷比約為1.6；2.2區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析板塊項(xiàng)目面積段與套型交叉分析板塊項(xiàng)目面積段與套型交叉分析結(jié)論：板塊暢銷總價區(qū)間在結(jié)論：板塊暢銷總價區(qū)間在40-50萬區(qū)間萬區(qū)間三房產(chǎn)品最為暢銷三房產(chǎn)品最為暢銷.18項(xiàng)目客戶構(gòu)成客戶下單原因天恒花園3期客戶構(gòu)成：客戶構(gòu)成：渠縣、通川區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)如：復(fù)興、河市等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比60

15、%以上，其余40%客戶多來自老城區(qū)、周邊縣份及鄉(xiāng)鎮(zhèn)；客戶特征：客戶特征：30-40%在達(dá)州本地工作，60%左右客戶在外地務(wù)工，看重西外區(qū)域較好的教育配套，快速便捷的交通路網(wǎng)體系及市政配套。教育、地段、配套御菁園教育、地段、交通（西客站、火車站）香榭國際教育、醫(yī)療、交通濱江四季花城七小新錦校區(qū)（學(xué)區(qū)房）、面積控制總價控制鳳凰城一小，八中，七中嘉祥信德.觀天下教育、規(guī)劃格凌西城交通、教育、大贈送西城名苑現(xiàn)房，區(qū)域配套中渝雍河灣品質(zhì)，區(qū)位 客戶區(qū)域性較強(qiáng)，剛需及剛改客戶為主，渠縣、通川區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)如：復(fù)興、河市等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客占比60%以上，其余40%客戶多來自老城區(qū)、周邊縣份及鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 客戶主要看重區(qū)域教育

16、資源、交通、規(guī)劃及配套;2.2區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析西外板塊項(xiàng)目購買客群分析西外板塊項(xiàng)目購買客群分析達(dá)州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群、老城區(qū)換房客戶成為成交主力達(dá)州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群、老城區(qū)換房客戶成為成交主力客戶看重教育配套、交通地段客戶看重教育配套、交通地段.19小結(jié)：小結(jié)：n量價關(guān)系：市場量價整體趨于平穩(wěn)，均價區(qū)間在4800-5200元/平米；n產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)：80-90平米套三戶型供銷為主，市場存量也最大；n總價區(qū)間：40-45萬及45-50萬是成交主力，占總成交的65%；n購買客群：客戶區(qū)域性較強(qiáng)，主要為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城區(qū)客戶；項(xiàng)目啟示：項(xiàng)目啟示：本項(xiàng)目推出時并未是市場傳統(tǒng)銷售旺季區(qū)域內(nèi)新亮相項(xiàng)目較

17、多，區(qū)域供應(yīng)激增本項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間符合市場熱銷需求，但同時也是市場競爭最激烈的產(chǎn)品達(dá)州市場價格區(qū)間梯度不大，價格增長有限，存在市場價格天花板市場小結(jié)市場小結(jié).20項(xiàng)目周邊同期入市房源超過項(xiàng)目周邊同期入市房源超過1萬套，供應(yīng)量大，價格低，面臨全線競爭萬套，供應(yīng)量大，價格低，面臨全線競爭區(qū)域競品樓盤達(dá)州樓盤分布西外及南外板塊是目前房地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，在售項(xiàng)目多處于尾盤階段，未來熱點(diǎn)開發(fā)板塊將集中在西外蓮湖新城區(qū)域，未開盤項(xiàng)目較多，潛在供應(yīng)集中。2.3典型競品分析典型競品分析.21紅星廣場紅星廣場項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)2.3典型競品分析典型競品分析.22紅星廣場紅星廣場總評及業(yè)態(tài)總評及業(yè)態(tài)2.6萬方公園萬

18、方公園1#2#3#1期期4棟棟6層洋房層洋房4棟棟7+1層層洋房洋房5棟棟33層高層層高層2期期 高層高層3期期 高層高層商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)：項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)：商業(yè)住宅：1期5棟33層高層（1批次78-105）+4棟6層洋房 + 4棟7+1洋房（規(guī)劃面積100-200）2-3期：高層百畝規(guī)模綜合舒居大盤百畝規(guī)模綜合舒居大盤2.3典型競品分析典型競品分析.23紅星廣場紅星廣場產(chǎn)品供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)n1批次推出高層物業(yè)，全為三房四房產(chǎn)品，主力以批次推出高層物業(yè)，全為三房四房產(chǎn)品，主力以89平米三房雙衛(wèi)產(chǎn)品及平米三房雙衛(wèi)產(chǎn)品及78平米平米3房單衛(wèi)產(chǎn)品為主房單衛(wèi)產(chǎn)品為主n產(chǎn)品線與本案趨同，面臨全線產(chǎn)品競爭產(chǎn)品

19、線與本案趨同，面臨全線產(chǎn)品競爭n推售產(chǎn)品整體質(zhì)素優(yōu)于本案，享開闊樓間距及公園景觀推售產(chǎn)品整體質(zhì)素優(yōu)于本案，享開闊樓間距及公園景觀供應(yīng)產(chǎn)品情況：供應(yīng)產(chǎn)品情況：主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：89剛需3室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品；其次為783室單衛(wèi)產(chǎn)品。輔以少量1054室2廳2衛(wèi)偏改善型產(chǎn)品。2.3典型競品分析典型競品分析.24紅星廣場紅星廣場戶型戶型3室2廳1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)面積78.56贈送19 贈送率24%3室2廳2衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)面積88.97贈送18 贈送率20%可改4室2廳2衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)面積105.17贈送33 贈送率31%市場主流套三產(chǎn)品：面積控制實(shí)現(xiàn)總價控制，同時滿足對功能需求市場主流套三產(chǎn)品：面積控制實(shí)現(xiàn)總價控制，同時滿足

20、對功能需求；贈送面積大，贈送率贈送面積大，贈送率20%-31%，市場唯一，性價比高；，市場唯一，性價比高；2.3典型競品分析典型競品分析.25紅星商業(yè)廣場紅星商業(yè)廣場推廣及現(xiàn)場展示推廣及現(xiàn)場展示180米地標(biāo)米地標(biāo) 90萬方國際商業(yè)航母萬方國際商業(yè)航母 大盤氣場大盤氣場2.3典型競品分析典型競品分析.26線上輸出線上輸出“80米達(dá)州地標(biāo)米達(dá)州地標(biāo) ，90萬方國際商業(yè)航母萬方國際商業(yè)航母”建立大盤形象建立大盤形象線下通過主流媒體、陣地、行銷建立起客戶通路線下通過主流媒體、陣地、行銷建立起客戶通路主要推廣方式：主要推廣方式：戶外單立柱、公交站臺，達(dá)州電視臺房地產(chǎn)門戶網(wǎng)廣告宣傳（達(dá)房房、達(dá)州房產(chǎn)網(wǎng)）行

21、銷渠道（DM單派發(fā)）項(xiàng)目形象包裝（工地圍墻、售樓部包裝）主要促銷手段：主要促銷手段：金卡升級交2000抵1萬優(yōu)惠；4月16日開始，補(bǔ)交8000萬再優(yōu)惠3萬元（合計(jì)：交1萬抵4萬）網(wǎng)絡(luò)軟文：網(wǎng)絡(luò)軟文：自媒體官方微信、搜房網(wǎng)、鳳凰山下論壇2.3典型競品分析典型競品分析紅星商業(yè)廣場紅星商業(yè)廣場-推廣及促銷手段推廣及促銷手段.27鳳凰城鳳凰城項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)2.3典型競品分析典型競品分析.28鳳凰城鳳凰城總評及業(yè)態(tài)總評及業(yè)態(tài)項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：商業(yè)+1期3棟30/31/33層高層住宅（50-120，頂躍131-166 ）+2期4棟高層住宅純住宅社區(qū)純住宅社區(qū)產(chǎn)品豐富產(chǎn)品豐富1期期1#3#4#5

22、#9#10#11#2期期2.3典型競品分析典型競品分析.29鳳凰城鳳凰城產(chǎn)品供應(yīng)情況產(chǎn)品供應(yīng)情況供應(yīng)產(chǎn)品情況：供應(yīng)產(chǎn)品情況：主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：86-94剛需3室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品；其次為82-843室單衛(wèi)及50-531室1廳1衛(wèi)產(chǎn)品。輔以少量68-702室及1204室產(chǎn)品。2.3典型競品分析典型競品分析n 規(guī)模適中，產(chǎn)品線涵蓋規(guī)模適中，產(chǎn)品線涵蓋50-120平米，套一至套四產(chǎn)品均有，定位不清晰平米，套一至套四產(chǎn)品均有，定位不清晰n 主力以主力以90-94平米三房雙衛(wèi)產(chǎn)品供應(yīng)為主平米三房雙衛(wèi)產(chǎn)品供應(yīng)為主.30鳳凰城鳳凰城戶型戶型2室2廳1衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)面積67.69贈送8.09 贈送率12%3室2廳1衛(wèi)

23、產(chǎn)權(quán)面積81.58 贈送8.49 贈送率10% 供應(yīng)供應(yīng)67平米二房、平米二房、81平米平米2.5房產(chǎn)品，常規(guī)贈送房產(chǎn)品，常規(guī)贈送2.3典型競品分析典型競品分析.313室2廳2衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)面積94.31贈送9.68 贈送率10%4室2廳2衛(wèi) 產(chǎn)權(quán)面積119.87贈送16.46 贈送率14%鳳凰城鳳凰城戶型戶型2.3典型競品分析典型競品分析.32鳳凰城鳳凰城推廣及現(xiàn)場展示推廣及現(xiàn)場展示新中心新中心 首席鼎配法式壕宅首席鼎配法式壕宅居中心居中心 享名校享名校 不到鳳凰城不到鳳凰城 不買房不買房2.3典型競品分析典型競品分析.33新推項(xiàng)目貨品梳理新推項(xiàng)目貨品梳理項(xiàng)目項(xiàng)目戶型面積戶型面積套型套型供應(yīng)套數(shù)供

24、應(yīng)套數(shù)占比占比預(yù)計(jì)推售時間預(yù)計(jì)推售時間簽約組數(shù)簽約組數(shù)釋放價格釋放價格鳳凰城67-682118914.02%4月初推售5#、9#二單元、10#一單元網(wǎng)簽274組均價4800元/81-8432130047.24%87-9432223837.48%116-13542281.26%合計(jì) 635 中迪紅星商業(yè)廣場7832112233.3%3月底4月初推售1#、2#認(rèn)籌460組預(yù)計(jì)均價5000元/8832218350.00%1054226116.7%合計(jì) 366 2.3典型競品分析典型競品分析鳳凰城鳳凰城仁和春天仁和春天鳳凰城網(wǎng)簽：274組 紅星廣場認(rèn)籌：460組 認(rèn)籌：394組.34項(xiàng)目新增重要競品分

25、析項(xiàng)目新增重要競品分析競爭產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)推售樓棟鳳凰城與項(xiàng)目相鄰，共享區(qū)域配套市場主流套二、套三產(chǎn)品，贈送率10-14%，面積控制,總價控制,同時滿足對功能的需求；72畝規(guī)模較小樓盤密度較高樓棟位置受鐵路噪音干擾但略優(yōu)于本案紅星商業(yè)廣場區(qū)域相較本案略弱大盤里規(guī)劃高低配產(chǎn)品臨公園視野開闊贈送率20%，居住舒適度高于本項(xiàng)目258畝品牌商業(yè)綜合體市場知名度高樓棟位置受鐵路噪音干擾小于本項(xiàng)目，居住舒適度高于本項(xiàng)目。本項(xiàng)區(qū)域與鳳凰城相當(dāng)略優(yōu)于中迪紅星產(chǎn)品同質(zhì)化贈送率不足產(chǎn)品均好性強(qiáng)噪音影響較大149畝品牌商業(yè)綜合體推售樓宇噪音干擾嚴(yán)重2.3典型競品分析典型競品分析.35競品對比分析小結(jié)：競品對比分析小

26、結(jié)：產(chǎn)品同質(zhì)：產(chǎn)品同質(zhì)：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，在首批次房源上面臨全線競爭提前本案開盤：提前本案開盤：競品預(yù)計(jì)在4月底5月初相繼開盤，本批次新增供應(yīng)量達(dá)1001套，主要以81-94緊湊型套三產(chǎn)品為主，競品勢必會搶占市場客源加劇區(qū)域競爭，本案未占先機(jī)報(bào)價口徑低，拉低客戶心理預(yù)期：報(bào)價口徑低，拉低客戶心理預(yù)期：緊鄰樓盤鳳凰城以平淡入市順勢網(wǎng)簽，對外宣稱4588元/起，網(wǎng)簽均價以4800元/低價策略入市，中迪紅星美凱龍利用項(xiàng)目商業(yè)及品牌、超大贈送率、對外宣稱5100元/實(shí)得僅4200元/本案首批次推售產(chǎn)品質(zhì)素不足：本案首批次推售產(chǎn)品質(zhì)素不足：本案在首批次推售產(chǎn)品上，與競品相比優(yōu)勢不明顯，在贈送率及樓棟位置上

27、弱于區(qū)域競品2.3典型競品分析典型競品分析項(xiàng)目啟示：項(xiàng)目啟示：仁和項(xiàng)目達(dá)州首開，必須一炮打響，方能保證項(xiàng)目后續(xù)的熱銷在產(chǎn)品同質(zhì)且無較大競爭優(yōu)勢前提下，首批次房源價格不宜過高，保證首開熱度為避免競品提前開盤進(jìn)行客戶分流，本案在報(bào)價口徑上及開盤政策上要具有一定刺激力度，方能大量保有客戶持續(xù)輸出藍(lán)潤品牌、仁和價值、配套優(yōu)勢，逐步拉高客戶心理預(yù)期.36PART3 蓄客情況分析蓄客情況分析1.整體蓄客情況整體蓄客情況2.金卡升級客戶分析金卡升級客戶分析3.未成交客戶分析未成交客戶分析.372.1整體蓄客情況整體蓄客情況 從到訪客戶分析：1月19日4月24日，項(xiàng)目共計(jì)來訪2246組，金卡升級384組，來訪

28、金卡升級轉(zhuǎn)化率17.1%； 從到訪客戶分析：來訪主要渠道為路過（來訪745，占比33.2%）、朋介（來訪421組，占比18.7%）；項(xiàng)目來訪客戶分析項(xiàng)目來訪客戶分析.38近近6周來訪及成交分析周來訪及成交分析近一個月，競品項(xiàng)目和本案每周來訪及成交都有小幅降低近一個月，競品項(xiàng)目和本案每周來訪及成交都有小幅降低數(shù)據(jù)分析顯，近6周競品項(xiàng)目和本案來訪及成交雙雙放緩，主要原因是春節(jié)前后，剛需客戶已被大量釋放；中迪項(xiàng)目3月19日認(rèn)籌，數(shù)據(jù)顯示成交來訪翻倍增長，4月份各樓盤相繼使用行銷，到訪上升，但成交還是處于下降趨勢；鳳凰城項(xiàng)目平均來訪低于本案，但4月2日開如網(wǎng)簽以來，已逐步對認(rèn)籌客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)化，以價格優(yōu)勢

29、吸引來訪；2.1整體蓄客情況整體蓄客情況.39轉(zhuǎn)化率從最初的兩位數(shù)逐漸降低，認(rèn)籌啟示暖場活動都有助于提升轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)化率從最初的兩位數(shù)逐漸降低，認(rèn)籌啟示暖場活動都有助于提升轉(zhuǎn)化率率數(shù)據(jù)分析顯，近5周競品項(xiàng)目中，中迪兩次認(rèn)籌啟示活動，轉(zhuǎn)化率提升明顯，鳳凰城總體表現(xiàn)平平，4月2日網(wǎng)簽開始，對價格的明確釋放，轉(zhuǎn)化率也有較大提升；整體數(shù)據(jù)顯示，轉(zhuǎn)化率從最初的兩位數(shù)逐漸降低，近兩周各項(xiàng)目加大對行銷的帶客后，保持在7-9%的轉(zhuǎn)化率；近近5周轉(zhuǎn)化率分析周轉(zhuǎn)化率分析2.1整體蓄客情況整體蓄客情況.402.2金卡升級客戶分析金卡升級客戶分析從到訪客戶分析：截止4月24日，項(xiàng)目共計(jì)來訪2246組；從到訪客戶分析：西外片

30、區(qū)（數(shù)量869組，占比38.7%），其次為老城區(qū)市內(nèi)（數(shù)量465組，占20.7%），地緣性客戶為項(xiàng)目認(rèn)籌主力；客戶居住區(qū)域分析客戶居住區(qū)域分析.41從到訪客戶認(rèn)知途徑分析：截止4月24日，項(xiàng)目共計(jì)來訪2246組；從到訪客戶的主要認(rèn)知途徑是路過（共745組，占比33.17%)、其次是朋介（共421組，占比18.74%）和達(dá)州電視臺（共223組，占比9.93%）；客戶認(rèn)知途徑分析客戶認(rèn)知途徑分析2.2金卡升級客戶分析金卡升級客戶分析.42客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶關(guān)注點(diǎn)分析從認(rèn)籌客戶關(guān)注點(diǎn)分析：截止4月24日，項(xiàng)目認(rèn)籌客戶數(shù)384組；價格是認(rèn)籌客戶主要關(guān)注點(diǎn)（共102組，占比26.6%)、其次是開盤和接房

31、時間（共76組，占比19.8%）和環(huán)境和配套（共59組，占比15.4%）2.2金卡升級客戶分析金卡升級客戶分析.43客戶關(guān)注點(diǎn)分析客戶關(guān)注點(diǎn)分析2.3未成交客戶分析未成交客戶分析從未成交客戶關(guān)注點(diǎn)分析：截止4月24日，項(xiàng)目未認(rèn)籌客戶1862組；工程進(jìn)度（交房時間共356組，占比19.1%），鐵路、高壓線抗性（樓棟、鐵路、位置，共276組，占比14.8%)，其次客戶主要關(guān)注點(diǎn)為價格、戶型、實(shí)體房、公積金；.44客戶落位分析客戶落位分析2.2金卡升級客戶分析金卡升級客戶分析從目前梳理的客戶落位來看，選擇12#、13#客戶相對平均。從各戶型對應(yīng)選擇來看，端頭及中庭位置選擇較多，臨路房源目前客戶多不考

32、慮。從樓層落位來看，中高、中低層樓客戶集中度較高。2-4樓及特殊樓層（4/14/24）客戶選擇抗性較大。.4512#12#、13#13#客戶落位梳理客戶落位梳理1號（80）2號（80）3號（106）4號（90）5號（90）6號（106）小計(jì)12#12#16組26組43組28組28組32組173組13#13#7組9組42組40組32組33組163組合計(jì)合計(jì)23組35組85組68組60組65組336組占比占比6.85%10.42%25.30%20.24%17.85%19.34%客戶心理價格客戶心理價格460048005200520051005100總計(jì)：80 58組 占比17.26%106 150

33、組 占比44.64%90 128組 占比38.10%客戶落位分析客戶落位分析（截止4月24日）從金卡升級客戶落位數(shù)據(jù)看出，選擇12#、13#客戶較平均：已落位336組團(tuán)購客戶（持銷落位中），其中選擇12#有173戶（重復(fù)數(shù)75組），13#有163戶（重復(fù)數(shù)88組）；選擇部分朝中庭106最多，選擇中庭90客戶次之，選擇臨鐵路、高壓線80客戶最少：選擇80戶型有58組，占比17.27%，選擇106戶型有150組，占比44.64%，選擇90戶型有128組，占比38.09%；中庭戶型（3/4/5/6號）選擇客戶最多，共278組，占比82.73%，分布較平均；臨鐵路、高壓線戶型（1/2號）客戶選擇較少，

34、共58組，占比17.27%。2.3金卡升級客戶分析金卡升級客戶分析.46客戶分析小結(jié)：客戶分析小結(jié)： 客群特性：地緣性客戶為主，主要為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城區(qū)剛需及剛改客戶，路過和專程看房客戶占45%，置業(yè)群體整體偏中年，年齡段主要集中在30-39歲； 來訪客戶關(guān)注點(diǎn)：大部分客戶都是競品樓盤擠壓觀望客戶，激烈競爭的情況下，客戶對價格的敏感度極高； 落位分析：從對金卡升級客戶的落位情況分析來看，對中庭及端頭房源接受度較高，對靠近鐵路軌道的房源嚴(yán)重排斥；此類客戶購房更多考慮舒適性，客戶的心理承受價格為臨鐵路在4600元/，中庭房源為5200元/左右；項(xiàng)目啟示：項(xiàng)目啟示：區(qū)域集中供應(yīng)，客戶對比觀望嚴(yán)重，在價

35、格上需考慮周邊項(xiàng)目進(jìn)行綜合定價區(qū)域集中供應(yīng)，客戶對比觀望嚴(yán)重，在價格上需考慮周邊項(xiàng)目進(jìn)行綜合定價結(jié)合客戶心理價位，拉大內(nèi)外房源價差，利用內(nèi)部價格進(jìn)行引導(dǎo)，保證劣勢房源具備充分價格優(yōu)勢進(jìn)行去化；優(yōu)勢房結(jié)合客戶心理價位，拉大內(nèi)外房源價差，利用內(nèi)部價格進(jìn)行引導(dǎo)，保證劣勢房源具備充分價格優(yōu)勢進(jìn)行去化；優(yōu)勢房源實(shí)現(xiàn)合理溢價；源實(shí)現(xiàn)合理溢價；置業(yè)顧問在客戶房源落位時進(jìn)行客戶引導(dǎo)，保證客戶所選房源不重疊，保障客戶有房源選擇；置業(yè)顧問在客戶房源落位時進(jìn)行客戶引導(dǎo)，保證客戶所選房源不重疊，保障客戶有房源選擇；.47PART4 項(xiàng)目定價項(xiàng)目定價1.整盤均價推導(dǎo)整盤均價推導(dǎo)2.一批次推售貨源分析一批次推售貨源分析3

36、.一批次價格策略一批次價格策略4.一批次價格演示一批次價格演示.48樓棟價值評定樓棟價值評定價值排序：價值排序：11#8#9#7#15#14#13#12#貨運(yùn)站、高壓線貨運(yùn)站、高壓線小區(qū)主入口小區(qū)主入口4.1整盤均價推導(dǎo)整盤均價推導(dǎo)本批次推售樓棟12#、13#為項(xiàng)目最差位置，比鄰鐵路貨運(yùn)站、高壓線，客戶抗性極大；本批次推售房源為80-105功能性套三、套四產(chǎn)品，為市場熱銷戶型，但同時也為市場同質(zhì)化最嚴(yán)重產(chǎn)品；.49樓盤權(quán)重(S)本項(xiàng)目中迪紅星廣場鳳凰城四季花城御箐園X35%25%25%15%區(qū)位條通條件1076789項(xiàng)目規(guī)模545332周邊配套1075778物業(yè)管理5

37、44333戶型設(shè)計(jì)151012111010景觀設(shè)計(jì)1088665發(fā)展商品牌1088675營銷展示1088666噪音干擾1048478合計(jì)(V)1007173646968本項(xiàng)與參考項(xiàng)目的對比權(quán)重10.971.111.031.04參考項(xiàng)目實(shí)際售價(元/平)5000480052005300本項(xiàng)目銷售均價(元/平)5207均價的制定均價的制定4.1全盤均價推演全盤均價推演 選取區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目，與本案多維度對比，各維度合計(jì)選取區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目，與本案多維度對比，各維度合計(jì)100%，綜合獲得權(quán)重值。，綜合獲得權(quán)重值。 計(jì)算選取競品近期成交毛坯價格，與權(quán)重值相乘得到加權(quán)價格；計(jì)算選取競品近期成交毛坯價格，與權(quán)

38、重值相乘得到加權(quán)價格； 各競品加權(quán)價格相加得到均價。各競品加權(quán)價格相加得到均價。.50價值排序：價值排序：11#8#9#7#15#14#13#12#各樓棟棟均價推算比較因素及權(quán)重12#13#14#15#7#8#9#11#比較因素參考權(quán)重得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分 得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分 得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分 景觀30%1003010030100301003010030100301003010030間距20%901890189018901810020100201002010020朝向10%90910010120121201210010120121201210010噪音

39、10%555.5626.280890910010110111001013013對視遮擋10%1001010010100101001010010100101001010010戶型設(shè)計(jì)10%1001010010100101001010010100101001010010通風(fēng)5%10051005100510051005100510051206面積控制5%10051005100510051005100510051005比較分值100%92.594.29899100103102104綜合計(jì)算欄與參考項(xiàng)目的對比權(quán)重0.9250.9420.980.9911.031.021.04參考樓棟均價（元）481649

40、0551051555207536353115415樓棟面積16579.6816579.6816579.6816579.6833248.9433248.9433248.9421181.3棟產(chǎn)值（元）173127230178321047176589775114702670合計(jì)產(chǎn)值（元）973990444合計(jì)面積187246.84整盤均價（元）5201元/設(shè)定7#為基準(zhǔn)樓棟，利用加權(quán)比較法打分得出4.1整整盤均價推導(dǎo)盤均價推導(dǎo).51全盤均價約全盤均價約52015201元元/ /，整體產(chǎn)值約，整體產(chǎn)值約9.739.73億元億元銷售批次銷售樓棟可售套數(shù)建筑面積銷售單價金額(元)開始銷售時間住宅第一批次1

41、2#17416579.68481679847738.882016/4/16住宅第二批次13#17416579.68490581323330.42016/4/16住宅第三批次14#17416579.6851002016/6/5住宅第四批次15#17416579.68515585468250.42016/7/2住宅第五批次7#36033248.945207173127230.62016/9/3住宅第六批次9#36033248.945363178314065.22016/11/5住宅第七批次8#36033248.945311176585120.32017/4/2住宅第八批次11#20021181.3

42、5415114696739.52017/9/2合計(jì)1976187246.845201.256498973918843.312#13#14#15#7#8#9#10#11#4.1整盤均價推導(dǎo)整盤均價推導(dǎo)3月12日5月8日6月7月樣板間開放樣板間開放金卡升級金卡升級一批次開盤一批次開盤1212、13#13#樓樓6#公寓首開公寓首開20162016年銷售目標(biāo)：年銷售目標(biāo)：4 4億元億元5 5月月需積累有效客戶：400400組，日均：13組6 6月月需積累有效客戶：770770組，日均：26組7 7月月需積累有效客戶：845845組，日均：28組8 8月月需積累有效客戶：770770組，日均：26組9

43、9月月需積累有效客戶：845845組，日均：28組1010月月需積累有效客戶：630630組，日均：23組1111月月需積累有效客戶：630630組，日均：23組1212月月需積累有效客戶：845845組，日均：28組 5 5月月銷售目標(biāo)：1.01.0億億元，約210210套 6 6月月銷售目標(biāo)：0.40.4億億元，約8080套 7 7月月銷售目標(biāo)：0.450.45億億元，約9090套 8 8月月銷售目標(biāo)：0.40.4億億元，約8080套 9 9月月銷售目標(biāo)：0.450.45億億元，約9090套 10 10月月銷售目標(biāo)：0.400.40億億元，約8080套 11 11月月銷售目標(biāo)：0.400.

44、40億億元，約8080套 12 12月月銷售目標(biāo)：0.500.50億億元，約105105套截止到2016年4月30日共積累認(rèn)籌客戶412組，開盤后來訪成交按轉(zhuǎn)化率13%計(jì)算注：按照一期首推12#、13#樓計(jì)算2016年推盤節(jié)奏年推盤節(jié)奏二批次加推二批次加推14#14#三批次加推三批次加推15#15#四批次加推四批次加推7#7#9月11月五批次加推五批次加推9#9#4.2一批次推售貨源分析一批次推售貨源分析.53項(xiàng)目現(xiàn)階段營銷難點(diǎn)梳理項(xiàng)目現(xiàn)階段營銷難點(diǎn)梳理4.3一批次價格策略一批次價格策略.54條件分析：條件分析：n根據(jù)市場及客戶需求反映，預(yù)估走量最集中的產(chǎn)品是B3、B4產(chǎn)品；n由于鐵路噪音、高

45、壓線輻射等因素，預(yù)計(jì)后期存量較多的B2產(chǎn)品；后期則以針對性完成B2產(chǎn)品去化；n競品施工進(jìn)度、首開時間、產(chǎn)品等趨于相同，項(xiàng)目存在去化速度風(fēng)險；n目標(biāo)高、節(jié)點(diǎn)緊、競爭大，要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)難度較大。力保首開，締造影響：力保首開，締造影響：首開引爆，建立市場地位，做大首批次開盤熱銷之勢后期做大帶訪，保證客戶量的積累部分房源增強(qiáng)銷售與市場信心：部分房源增強(qiáng)銷售與市場信心：在推售房源中，利用階梯性樓層差價與一房一價進(jìn)行結(jié)合銷售，提升市場、銷售信心，促進(jìn)走量絕對優(yōu)勢保障目標(biāo)完成，跑量為先：絕對優(yōu)勢保障目標(biāo)完成，跑量為先：保持各類產(chǎn)品在市場中的總價優(yōu)勢，順勢奪客，保障目標(biāo)完成價格上順應(yīng)市場，較差房源均價低于市場10

46、0-200元/，突出性價比優(yōu)勢均衡價差，全線跑量，逐步溢價：均衡價差，全線跑量，逐步溢價：樹立B3產(chǎn)品杠桿，通過總價擠壓B2產(chǎn)品去化，通過性價比去化B3、B4產(chǎn)品；在B3產(chǎn)品上，通過后期推售批次的價格拔升來對前批次進(jìn)行擠壓，起到均衡去化策略：策略： 確保首開成功，拉大價差，低入市、緩上揚(yáng)確保首開成功，拉大價差，低入市、緩上揚(yáng)4.3一批次價格策略一批次價格策略.554.3一批次價格策略一批次價格策略價格類型價格類型銷售均價銷售均價（元/）一批次整體均價一批次整體均價（元/）成交預(yù)估約成交預(yù)估約（套）成交額預(yù)估約成交額預(yù)估約（萬）備注備注保價保量保價保量（平穩(wěn)去化）（平穩(wěn)去化）12#：522513

47、#：52575250160套套7500客觀客觀建議此策略建議此策略 項(xiàng)目一批次價格建議及開盤目標(biāo)預(yù)估（開盤后（開盤后1周內(nèi)）周內(nèi)）（截止截止4月月30日，排卡客戶為日，排卡客戶為412張；預(yù)計(jì)到張；預(yù)計(jì)到5.8項(xiàng)目首次開盤，排卡客戶約項(xiàng)目首次開盤，排卡客戶約420組組）【含66元溢價（封窗改造33元/、增配30元/）】.56水平價差水平價差樓座價差樓座價差垂直價差垂直價差特殊因素特殊因素價格確認(rèn)內(nèi)容價格確認(rèn)內(nèi)容折扣測算折扣測算p根據(jù)產(chǎn)品差異，制定朝向差、戶型差、樓層差；根據(jù)產(chǎn)品差異，制定朝向差、戶型差、樓層差；p特殊戶型特殊處理，一戶一價；特殊戶型特殊處理，一戶一價；p綜合考慮政策、客戶購買力

48、及購買偏好。綜合考慮政策、客戶購買力及購買偏好。定價原則定價原則4.3一批次價格演示一批次價格演示.57橫向差權(quán)重設(shè)定示意：橫向差權(quán)重設(shè)定示意： 在選定的同一標(biāo)準(zhǔn)層上，各戶型之間會有景觀、噪音、朝向等因素的差異； 通過競品分析及市場調(diào)研得出，區(qū)域內(nèi)客戶對各因素的關(guān)注度依次為景觀視野、朝向、戶型、建面、樓間距、噪音。12、13#橫向差設(shè)置橫向差設(shè)置4.3一批次價格演示一批次價格演示.5812、13#棟均差生成：棟均差生成：以12#為標(biāo)準(zhǔn)參照戶型，按景觀視野、朝向、戶型、建面、樓間距、噪音對各個樓棟房源綜合打分，得出房源均差。通過加權(quán)打分，通過加權(quán)打分，12#與與13#棟均差為棟均差為50元元樓座

49、位置打分因素權(quán)重12#13#景觀22%100100內(nèi)部交通8%10097位置（噪音）30%100104戶型及面積15%100100遮擋及視野15%100100電梯及公共區(qū)域10%100100得分100%100100.6項(xiàng)目基準(zhǔn)價5200與參考項(xiàng)目的對比權(quán)重11.0096棟均差049.9212、13#橫向差設(shè)置橫向差設(shè)置4.3一批次價格演示一批次價格演示.59戶型價值排序戶型價值排序B3戶型戶型優(yōu)勢：優(yōu)勢：緊湊型三居，南北通透劣勢：劣勢：鐵路噪音直接影響鐵路噪音直接影響優(yōu)勢：優(yōu)勢：南北通透，朝中庭綠化劣勢：劣勢：次臥使用面積偏小優(yōu)勢：優(yōu)勢：緊湊型四房，橫廳設(shè)計(jì)劣勢：劣勢：客廳面積偏小B2戶型由于

50、有受鐵路噪音直接影響鐵路噪音直接影響，因此將B2戶型設(shè)定為最劣勢戶型戶型設(shè)定為最劣勢戶型，同時作為基準(zhǔn)戶型。B4戶型戶型B2戶型戶型4.3一批次價格演示一批次價格演示.60戶型編號1（B2）2（B2）3（B3）6（B3）4（B4）5（B4）面積80.3289.35105.93套型 三房單衛(wèi)四房雙衛(wèi)三房雙衛(wèi)套數(shù)292929292929因素權(quán)重說明說明說明說明說明說明景觀20%150東北側(cè)市政景觀100東北側(cè)市政景觀120南北雙景觀120南北雙景觀150南北雙景觀150南北雙景觀戶型10%100緊湊三居100緊湊三居120緊湊四居120緊湊四居120舒適三居120舒適三居面積20%100面積偏小100面積偏小100面積偏小100面積偏小120面積適中120面積適中朝向10%110東北100東北120西南110西南120西南朝向120西南朝向干擾30%10