21世紀(jì)不動產(chǎn)第二季度北京寫字樓指數(shù)報告

1、 房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)2010年第二季度報告一、 21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)說明21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)是由21世紀(jì)不動產(chǎn)北京中天大業(yè)發(fā)布的反映北京市甲級寫字樓市場狀況的綜合指數(shù)系統(tǒng)。可以從租金、入住率等角度顯示北京市寫字樓租賃市場的基本運行狀況，波動幅度，預(yù)測未來趨勢。本指數(shù)能夠為北京市寫字樓市場從業(yè)人員了解市場提供最直觀有效的工具，為政府部門監(jiān)管市場提供參考，為開發(fā)商開發(fā)項目提供定位依據(jù)，為投資者評估投資收益，選擇最佳投資時機提供基本信息，目前已成為北京市寫字樓租賃市場的風(fēng)向標(biāo)。21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)充分利用21世紀(jì)不動產(chǎn)在寫字樓經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)上的涵

2、蓋面廣，資料與數(shù)據(jù)及時、豐富的優(yōu)勢，采用成交價和真實入住率作為指數(shù)的數(shù)據(jù)來源，相比其他主要采用調(diào)研和報價數(shù)據(jù)計算的指數(shù)更能貼近市場真實狀況。Ø 指標(biāo)體系：21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)系統(tǒng)由北京市甲級寫字樓租金指標(biāo)和北京市甲級寫字樓租賃需求指標(biāo)兩個部分構(gòu)成。其中租金指標(biāo)由北京市甲級寫字樓加權(quán)平均租金和北京市甲級寫字樓租金指數(shù)兩個指標(biāo)表示，租賃需求指標(biāo)由北京市甲級寫字樓加權(quán)平均入住率指標(biāo)表示。同時，鑒于寫字樓市場的區(qū)域特點非常鮮明，為了更好地把握那些重要的寫字樓熱點區(qū)域的市場狀況，我們還推出了按商圈范圍劃分的分商圈指數(shù)。被我們挑選作為21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)分商圈指數(shù)監(jiān)測范圍的商圈為

3、：CBD商圈、金融街商圈、中關(guān)村商圈、東長安街商圈、燕莎商圈、朝外及東二環(huán)商圈。21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)的計算周期是一個季度，我們將在每個季度初期發(fā)布上一季度的指數(shù)結(jié)果。Ø 樣本的選擇：21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)在計算中選擇的樣本為北京市內(nèi)能夠代表區(qū)域市場特征的甲級寫字樓項目，每個監(jiān)測商圈中選擇的樣本項目不少于10個，以保證指數(shù)數(shù)據(jù)的代表性和全面性。所謂能夠代表區(qū)域市場特征，首先項目在區(qū)域內(nèi)具有一定代表性；其次是規(guī)模較大、市場交易活躍，能充分反映該區(qū)域市場的狀況；其三，入選的樣本項目必須是成熟項目，入住率已達(dá)到80%的項目，這樣才能維持樣本數(shù)據(jù)特征的穩(wěn)定性。說明：由于本指數(shù)系統(tǒng)

4、監(jiān)測的樣本項目均為入住率在80%以上的成熟甲級寫字樓，這些項目空置率較低，流轉(zhuǎn)面積較小，因此在當(dāng)前市場條件下其價格相對堅挺。本指數(shù)系統(tǒng)僅針對各商圈成熟項目進(jìn)行持續(xù)性的跟蹤和統(tǒng)計分析，僅用于反映各商圈成熟項目市場特征。新項目和熱點項目是當(dāng)前市場的成交主力，其市場成交情況參見后文2010年2季度北京市寫字樓市場分析。二、 21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)2010年2季度數(shù)據(jù)總體指數(shù)：寫字樓加權(quán)平均租金= 202.47元/月.平方米寫字樓指數(shù)113.78寫字樓加權(quán)入住率92.25%分商圈指數(shù)：21世紀(jì)不動產(chǎn)北京寫字樓指數(shù)2010年2季度數(shù)據(jù)（人民幣計價）商圈全市CBD東長安街金融街燕莎中關(guān)村朝外及東二環(huán)

5、加權(quán)租金（元/月.平方米）2009年3季度189.40199.96183.01236.34189.73148.52161.562009年4季度189.26191.79186.19239.01181.58155.43164.742010年1季度197.88197.078195.458243.35188.95165.76167.932010年2季度202.47197.61197.31254.33195.56171.74166.31環(huán)比變動2.32%0.27%0.95%4.51%3.50%3.61%-0.97%指數(shù)2009年3季度106.44112.37102.84132.82106.6283.46

6、90.792009年4季度106.35107.78104.63134.31102.0487.3592.582010年1季度111.20110.75109.84136.75106.1893.1594.372010年2季度113.78111.05110.88142.92109.996.5193.46加權(quán)入住率2009年3季度91.72%89.30%95.59%93.42%85.79%95.13%91.48%2009年4季度91.16%88.23%96.08%93.57%84.55%95.25%89.47%2010年1季度91.57%90.54%96.34%98.30%82.46%91.12%88.

7、72%2010年2季度92.25%90.91%96.63%98.70%83.48%94.58%86.25%環(huán)比變動0.74%0.41%0.30%0.41%1.23%3.79%-2.79%注：以上租金均為成交價，且含物業(yè)管理費三、 2010年2季度指數(shù)分析從2010年2季度 21世紀(jì)不動產(chǎn)北京市寫字樓指數(shù)數(shù)據(jù)可以看出，北京市甲級寫字樓加權(quán)平均租金為202.47元/月.平方米，全市傳統(tǒng)商圈甲級寫字樓加權(quán)平均租金環(huán)比上季度有明顯上漲。2010年2季度北京市甲級寫字樓加權(quán)平均租金水平環(huán)比上季度增長2.32%；同比去年2季度，則上漲了7.77%。北京市甲級寫字樓市場保持強勁復(fù)蘇狀態(tài)。2010年2季度全市

8、傳統(tǒng)商圈甲級寫字樓加權(quán)平均入住率為92.25%，環(huán)比上季度上漲0.74個百分點，同比去年2季度則上漲了3.61個百分點，全市甲級寫字樓入住率保持穩(wěn)定增長，且增幅加大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展，本季度網(wǎng)絡(luò)、科技、金融類企業(yè)表現(xiàn)搶眼。租賃大單大多來源于此，如開心網(wǎng)簽約泰鵬大廈6000平方米，酷6網(wǎng)簽約正通大廈6000平方米，騰訊網(wǎng)簽約第三極10000平方米，土豆網(wǎng)簽約北美國際中心，等等。從前文的表格我們可以看出，除東二環(huán)區(qū)域以外，北京市其他各傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金在本季度均有不同程度的上漲。其中漲幅最大的是金融街區(qū)域，租金環(huán)比上漲4.51%，其平均租金亦達(dá)到歷史新高，達(dá)到254.33

9、元/月.平方米；金融街區(qū)域租金上漲主要源自于區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)缺乏，而客戶需求的不斷上漲。本季度加權(quán)平均租金漲幅位居第二、第三的分別是中關(guān)村區(qū)域和燕莎區(qū)域，其租金環(huán)比上季度分別上漲了3.61%、3.50%；CBD區(qū)域和東長安街區(qū)域甲級寫字樓加權(quán)平均租金在本季度均出現(xiàn)1%以內(nèi)的微幅上漲，且本季度東長安街區(qū)域租金基本與CBD區(qū)域持平，或許這就是東長安街區(qū)域與CBD區(qū)域融合的開始。入住率方面，本季度加權(quán)平均入住率最高的是金融街區(qū)域，其區(qū)域入住率為98.7%；而本季度入住率增長最快的區(qū)域是中關(guān)村區(qū)域，其平均入住率達(dá)94.58%，環(huán)比增長3.79%。入住率增長位居第二的是燕莎區(qū)域，其入住率環(huán)比增長1.23%

10、。本季度有一個區(qū)域入住率出現(xiàn)下滑，即東二環(huán)區(qū)域，其加權(quán)平均入住率86.25%，環(huán)比下降2.79個百分點。總體而言，2010年2季度北京市寫字樓市場持續(xù)回暖。受近期經(jīng)濟發(fā)展形勢影響，金融、網(wǎng)絡(luò)、科技、能源仍然是此段時間的市場主角，而與之匹配度更高的城市西部商務(wù)區(qū)發(fā)展迅猛。在本季度，金融街區(qū)域與CBD區(qū)域租金差異進(jìn)一步擴大，金融街區(qū)域取代CBD區(qū)域成為北京市最昂貴的商務(wù)區(qū)，且其價值會因供求關(guān)系的不平衡而仍將持續(xù)大幅上漲。四、 分商圈指數(shù)分析CBD商圈本季度CBD寫字樓加權(quán)平均租金為197.61元/月.平方米，環(huán)比上季度上漲了0.27%，同比去年2季度上漲3.89%。本季度CBD區(qū)域成熟甲級寫字樓項

11、目的加權(quán)平均入住率為90.91%，環(huán)比上季度增加0.41個百分點，同比去年2季度則下跌5.67個百分點。CBD區(qū)域甲級寫字樓市場緩緩回升。本季度CBD區(qū)域成熟項目基本表現(xiàn)平穩(wěn)，區(qū)域平均租金入住率水平均平穩(wěn)上漲。CBD區(qū)域值得關(guān)注的還是次新項目，如中海廣場，其年后簽約2萬多平方米，簽約客戶包括譽泰投資 、艾普萊斯、IMS制藥、金網(wǎng)絡(luò)等投資、生物制藥、化工類知名客戶，其中不乏世界500強客戶如：法液化工、奧特奇生物等；有趣的是該項目在出租率已達(dá)45% 的同時，沒有一家客戶超過2000，客戶均為整層以內(nèi)的40多家客戶構(gòu)成，此項目走低風(fēng)險策略追求高投資回報意在長久。而遠(yuǎn)洋光華國際在本季度成交也是持續(xù)火

12、爆，簽約面積也達(dá)2萬多平米，僅松下、理光、京都律師就占了大半壁江山，除去現(xiàn)在60%的出租率，三季度還更將有萬米市場大單震撼亮相，期待！其他項目也有幾千平米的上佳表現(xiàn)。迄今北京還沒有一個項目能爭奪得過國貿(mào)三期的眼球，法國巴黎國家銀行1900、雪佛龍石油2000、ADB亞洲開發(fā)銀行、三井株式會社2000、中國銀行1900、中國工商銀行2100、方達(dá)律師2000、京城通達(dá)律師2000.及RMB550-650使用面積的報價、剛第一批客戶進(jìn)場裝修就已經(jīng)有3.4萬平米的成交，40%的出租率等原因恐怕也是商業(yè)地產(chǎn)人不得不關(guān)注國貿(mào)三期的理由吧！ 盡管目前CBD成交較為活躍，但是相比金融街區(qū)域而言，CBD區(qū)域租

13、金增長則稍遜一籌。目前比對平均租金來看金融街區(qū)域已經(jīng)高出CBD區(qū)域50元/月.平方米以上。而CBD區(qū)域的持續(xù)新增供應(yīng)將使得兩區(qū)域之間的價格水平只能日益加大，CBD區(qū)域獨領(lǐng)風(fēng)騷的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。金融街商圈本季度金融街寫字樓加權(quán)平均租金為254.33元/月.平方米，環(huán)比上季度上漲4.51個百分點，同比去年2季度則下降了8.43%。本季度金融街區(qū)域甲級寫字樓加權(quán)平均租金相比上季度上漲10.98元/月.平方米，租金水平創(chuàng)下歷史新高。“金融街中心”満租、“泰康國際”満租、“英蘭國際”満租、“豐融國際”満租等等満租的項目在金融街比比皆是，一房難求已經(jīng)不是傳說中的事情了。本季度金融街區(qū)域加權(quán)平均入住率

14、為98.70%，環(huán)比上季度增加0.41個百分點，同比去年2季度上漲6.29個百分點，金融街區(qū)域大部分項目目前已經(jīng)呈滿租狀態(tài)，原本期望金融街1號的B棟入市的面積如今也沒指望了，具聞被國字頭能源企業(yè)將該項目“連鍋端”了；只有凱晨中心、遠(yuǎn)洋大廈等少數(shù)幾個項目有部分空余面積出租，但出租率也達(dá)95%左右了；下半年只能期待金融街 C2地塊3萬多平米的太平人壽大廈項目入市在即。金融街區(qū)域新增供應(yīng)屈指可數(shù)，而現(xiàn)有項目入住率高企，未來金融街區(qū)域空置面積將持續(xù)“吃緊”，進(jìn)一步上漲的租金報價已進(jìn)入到創(chuàng)紀(jì)錄的RMB400時代。隨著金融街“金融中心”地位的逐步確立和穩(wěn)固，目前的金融街隱約有華爾街的勢頭：租金一路飆升，空

15、置率持續(xù)下跌。未來一段時間內(nèi)，金融街區(qū)域甲級寫字樓租金水平可能持續(xù)沖高，而入住率亦將保持平穩(wěn)增長，變動將發(fā)生在區(qū)域內(nèi)入住客戶身上。金融街區(qū)域?qū)⒄嬲M(jìn)入“汰弱留強”的時代，進(jìn)而成為真正的金融寡頭聚集地。東長安街商圈東長安街本季度寫字樓加權(quán)平均租金為197.31元/月.平方米，環(huán)比上季度上漲0.95%，同比去年2季度則上漲6.69%。東長安街區(qū)域成熟甲級寫字樓租金水平持續(xù)回升，本季度其平均租金基本與CBD區(qū)域持平。本季度區(qū)域加權(quán)平均入住率為96.63%，環(huán)比上季度增長0.3個百分點，同比去年2季度則增長8.22個百分點。長安街作為北京市形象街，其兩側(cè)的寫字樓項目一直備受高端優(yōu)質(zhì)客戶追捧。而東長安街

16、因與CBD區(qū)域緊鄰，更是一直受到外資客戶親睞。進(jìn)入2010年，經(jīng)過經(jīng)濟危機的考驗，中國經(jīng)濟發(fā)展得到世界認(rèn)可，各類投資公司紛紛來華設(shè)點，而東長安街區(qū)域成為其首選區(qū)域。目前東長安街區(qū)域甲級寫字樓租金直逼CBD區(qū)域，迄今為止東長安街區(qū)域平均租金與CBD區(qū)域平均租金相差僅0.3元/天.平方米，為歷史最低紀(jì)錄。本季度最亮眼的項目非 “百折不撓” 的民生金融中心閃亮登場了莫屬，迎來了二季度放量成交約1.8萬平米，寧波銀行6000平米正式簽約、瑞麗雜志6000平米的“形象之選”，均為民生金融中心的二季度成績單，具聞三季度有望刷新市場的成交新紀(jì)錄。老牌項目東方廣場也憑借樓內(nèi)客戶續(xù)租為主1.1萬平米的業(yè)績，將出

17、租率保持在95%，面對東部眾多新貴的“群雄逐鹿時代”，依然“寶刀未老”。當(dāng)下半年即將入市的寶鋼大廈、國際財源中心IFC等新增項目的露面，東長安街區(qū)域就此與CBD連成一片 。而從長遠(yuǎn)來看，東長安街區(qū)域短期無新增項目供應(yīng)， 將來熱點重心亦勢必被CBD核心區(qū)域所覆蓋，未來只能看CBD東擴的大戲何時上演了。中關(guān)村商圈本季度中關(guān)村寫字樓加權(quán)平均租金為171.74元/月.平方米，環(huán)比上季度上漲3.61%，同比去年2季度則上漲了14.32%，創(chuàng)下中關(guān)村區(qū)域甲級寫字樓租金歷史最高水平，且最近一年區(qū)域甲級寫字樓租金上漲最快；加權(quán)平均入住率為94.58%，環(huán)比上季度上漲3.79個百分點，同比去年2季度則下跌了0.

18、23個百分點。本季度中關(guān)村區(qū)域依然沒有新增項目供應(yīng)，最快的一個項目“北科大”也要下半年入市，也或許入世之際就是満租之時。引人注目的成交就是第三極項目（騰訊網(wǎng)簽約面積近10000平方米、百度簽約8000平米）；華瑞風(fēng)電簽約北京.國際3500平米；環(huán)太大廈內(nèi)平安保險擴租3000平米；開心網(wǎng)簽約泰鵬大廈6000平米等。大客戶成交已經(jīng)不是中關(guān)村區(qū)域的偶然現(xiàn)象了，網(wǎng)絡(luò)、科技、金融類企業(yè)仍是中關(guān)村寫字樓的主力客戶群體。金融產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)的支撐使得中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽窃诮荒甑臅r間里迅速崛起，其租金價格一路上漲。當(dāng)中關(guān)村區(qū)域甲級寫字樓一個 個逐漸満租的時候，此區(qū)域亦不是當(dāng)年遍地RMB3.0塊的時代了，目前RM

19、B4.0的一線項目已難覓蹤影了；當(dāng)我們慢慢習(xí)慣中關(guān)村大面積空置項目找不到的時候，隨著金融街區(qū)域入住率的逐漸攀升，未來將可能有更多的金融企業(yè)分流至中關(guān)村區(qū)域的時候，中關(guān)村區(qū)域客戶因為沒有合適面積往亞奧商圈分流的時候，北京商務(wù)區(qū)的劃分將越來越不清晰了。中關(guān)村將迎來歷史最好的發(fā)展機遇，成為真正意義上的“中國硅谷”。燕莎商圈本季度燕莎寫字樓加權(quán)平均租金為195.56元/月.平方米，環(huán)比上季度上漲了3.50%，同比去年2季度上漲了2.25%；燕莎區(qū)域甲級寫字樓平均租金持續(xù)回升。本季度燕莎區(qū)域加權(quán)平均入住率83.48%，環(huán)比上季度上升1.23個百分點，同比去年2季度則下降了0.14個百分點。燕莎區(qū)域在遭遇

20、望京和CBD區(qū)域的兩面夾擊下，在本季度頑強崛起，其租金上漲幅度僅次于金融街和中關(guān)村區(qū)域，位居第三。燕莎區(qū)域的項目，佳程廣場、平安國際大廈、大新華航空大廈在本季度都表現(xiàn)不俗。到目前為止，佳程廣場入住率再次達(dá)到85%，該項目基于有多單內(nèi)部客戶擴租成交；而平安國際大廈以大單4400平米的polycom公司收官半年報；鳳凰置地廣場在本季度達(dá)到95%入住率時，實在沒有什么機會在市場有所表現(xiàn)了。本商圈恐怕只有等到明年鳳凰廣場二期兩棟共5萬平米項目入市后才又會掀起又一次“燕莎區(qū)域風(fēng)暴”；不得不提的“泛燕莎商圈”及“泛CBD商圈”居間項目嘉銘中心將在三季度隆重登場，其創(chuàng)紀(jì)錄的3.1米（行政層4.2米）凈高、LEED認(rèn)證、83米高的大堂等集于一身的亮點