大廈營銷規(guī)劃研究報(bào)告概述

1、深圳南華大廈營銷策劃報(bào)告深圳采納營銷策劃有限公司3 / 72目錄第一篇 市場篇第一章市場分析第二章消費(fèi)者分析第二篇項(xiàng)目篇第一章項(xiàng)目分析第二章項(xiàng)目定位第三篇營銷篇第一章營銷策略第二章營銷預(yù)備第三章推廣打算第一篇市場篇5 / 72第一章市場分析、寫字樓市場分析_ 、公寓市場分析三、商服用房市場分析四、車公廟片區(qū)市場分析寫字樓市場分析（一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀1、市場供需（截至2001年5月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場占有量為2,212,732.5平方米（占用率75%羅

2、湖（75%:福田（80%:南山（70%:中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。（二）寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測1、寫字樓市場租售略顯平淡進(jìn)入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平 淡，呈季節(jié)性放緩。 一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初 選好合適的辦公場所搬入， 臨時(shí)可不能再考慮新的物業(yè)。 即使有 客戶垂詢， 多是為年底的搬遷做預(yù)備。 另一方面，美國經(jīng)濟(jì)滑坡， 一些跨國公司原定的擴(kuò)張打算擱淺； 同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美 國大市， 香港公司在深圳的投資腳步也放慢， 因此總體的物業(yè)需 求有較明顯的減少。2、兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性進(jìn)展7 / 72a)隨著申奧成功及明年初

3、入WTOJ好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生了良好的阻礙，深圳的寫字樓市場有明 顯的回暖現(xiàn)象。展望2001年下半年，可能深圳寫字樓市場會 比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外，隨著 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫字樓 市場也會逐步起動。b)加入WTC后,由于經(jīng)濟(jì)活動總量的增加， 將從總體上擴(kuò)大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給 在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳 等大中都市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。3、寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了許多投資者的目光， 買賣市場開

4、始活躍。位置好、價(jià)格合理、升值潛力大的樓盤是投 資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。4、高交會促進(jìn)寫字樓市場深圳舉辦的高交會，促進(jìn)許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬 勃進(jìn)展，對寫字樓市場需求有所上升。5、租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期 （2001年上半年） 租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租， 其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U 租29層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一 般成交迅速，面積以100-200 平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場分析1、車公廟片區(qū)市場背景材料車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè) 區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及

5、車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北 臨交通干道深南路， 隔深南路北望農(nóng)科中心、 香蜜湖片區(qū)及高爾7 / 7270夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。2、南華大廈區(qū)域市場分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價(jià)格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項(xiàng)目 有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在 建寫字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。逐漸 形成西部的寫字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來越濃。公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠， 導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，因此只有泰安 軒、泰康軒等少數(shù)幾個(gè)公寓項(xiàng)目，多以中檔為主，配套