商品住宅專項(xiàng)維修資金使用一般程序及注意事項(xiàng)

1、1 / 56商品住宅專項(xiàng)維修資金使用一般程序及注意事項(xiàng)一、申請(qǐng)使用維修資金的條件（一）本住宅區(qū)已開立專項(xiàng)維修資金賬戶，其中開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主 應(yīng)繳存的商品住宅專項(xiàng)維修資金已足額繳存，同時(shí)有余額；（二）維修項(xiàng)目屬于住宅區(qū)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備（詳見武漢市 專項(xiàng)維修資金治理方法 第二十一條、 第二十二條規(guī)定） ，且損壞緣故為非 人為因素的自然損耗。二、由誰來提出維修資金使用的申請(qǐng)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)覺小區(qū)內(nèi)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)需要?jiǎng)?用維修資金進(jìn)行維修的情況后，能夠提出維修方案，將工程預(yù)算等相關(guān)資 料提交給業(yè)委會(huì)或社區(qū)居委會(huì)，由業(yè)委會(huì)或社區(qū)居委會(huì)向區(qū)房管局提出使 用維修資金的申請(qǐng)；（二）業(yè)主

2、發(fā)覺小區(qū)內(nèi)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)需要?jiǎng)佑镁S修資 金進(jìn)行維修的情況后，能夠?qū)⒕S修事宜向業(yè)委會(huì)或社區(qū)居委會(huì)報(bào)告，由業(yè) 委會(huì)，或者社區(qū)居委會(huì)組織相關(guān)業(yè)主代表提出維修方案，并向區(qū)房管局提 出使用維修資金的申請(qǐng)；三、申請(qǐng)使用維修資金的程序：（一）到房管部門咨詢維修資金的申請(qǐng)使用程序，并查詢本小區(qū)維修 資金賬戶的差不多情況，掌握開發(fā)建設(shè)單位交存的維修資金總額（以及是 否繳齊）、每棟房屋維修資金分立賬戶的交存總額等信息；（需要注意的問題：假如小區(qū)未使用過維修資金，或者需要分?jǐn)傎M(fèi)用 的樓棟或單元未使用過維修資金， 其維修資金繳存金額可按照 “繳存金額 = 房屋建筑面積X應(yīng)繳交金額標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行計(jì)算，應(yīng)繳交金額

3、標(biāo)準(zhǔn)為：多層住 宅 12 元/ ，小高層 25 元/ ，高層 30 元/ m2o）（二）從市場(chǎng)上了解維修項(xiàng)目的維修改造行情，選擇維修（施工）企 業(yè)，并由維修企業(yè)查勘現(xiàn)場(chǎng)后出具工程預(yù)決算方案；將工程預(yù)決算方案報(bào) 送區(qū)房管局物業(yè)2 / 56科。（需要注意的問題：維修（施工）企業(yè)必須擁有涉及維修工程方面的 專業(yè)資質(zhì)。）（三）填寫維修和更新、改造使用方案 ，計(jì)算維修改造費(fèi)用的分?jǐn)?方法，明確工程的招標(biāo)方式、以及是否聘請(qǐng)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)；（需要注意的問題： 1、什么叫做分?jǐn)?？分?jǐn)偞_實(shí)是按照 “維修工程的 受益人和負(fù)擔(dān)人相一致原則” ，將工程費(fèi)用分?jǐn)偟綉?yīng)負(fù)擔(dān)的每戶業(yè)主。 比如： 小區(qū)監(jiān)控、消防、水泵、輸變

4、電設(shè)施以及大門和道閘等等，上述這些涉及 小區(qū)全體業(yè)主共用設(shè)施的維修費(fèi)用，應(yīng)分?jǐn)偟矫繎魳I(yè)主；而屋頂和外墻漏 水，以及整棟房屋共用的設(shè)施設(shè)備， 其維修費(fèi)用則應(yīng)分?jǐn)偟皆摋澝繎魳I(yè)主； 電梯、門禁、共用的下水管、落水管則應(yīng)分?jǐn)偟皆搯卧繎魳I(yè)主。2、如何樣計(jì)算分?jǐn)偅?（ 1）“維修資金余額”的計(jì)算公式：維修資金余 額=房屋建筑面積X應(yīng)繳交金額標(biāo)準(zhǔn)一之前維修工程中該戶應(yīng)分?jǐn)偟木S修費(fèi)用；（ 2）“費(fèi)用分?jǐn)偨痤~”的計(jì)算公式：費(fèi)用分?jǐn)偨痤~=該戶業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的（涉及全體業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟目偣こ藤M(fèi)用+小區(qū)總建筑面積）+ （涉及該 樓棟業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟墓こ藤M(fèi)用一樓棟建筑面積）+ （涉及該單元業(yè)主應(yīng)分?jǐn)?的工程費(fèi)用一單元建筑面積）三

5、項(xiàng)相加之和。3、 工程的招標(biāo)方式有 2 種，一是協(xié)議招標(biāo)， 即邀請(qǐng)一家或數(shù)家施工企業(yè)，對(duì)維修工程進(jìn)行施工；二是公開招標(biāo)，即每個(gè)單項(xiàng)工程，至少邀請(qǐng)2家（含）以上的施工企業(yè)，通過召集業(yè)主代表評(píng)標(biāo)的方式，綜合報(bào)價(jià)和工 程質(zhì)量來決定最終選定哪家施工企業(yè)。4、 工程造價(jià)咨詢的方式有： 報(bào)價(jià)咨詢、 工程質(zhì)量咨詢和決算審計(jì)咨詢 三種，造價(jià)咨詢公司會(huì)分不收取相應(yīng)費(fèi)用， 該項(xiàng)費(fèi)用在征求業(yè)主意見， 2/3 以上業(yè)主同意的情況下，從維修資金中列支。因此本著經(jīng)濟(jì)的原則，一般 在三種方式中選3 / 56擇一種對(duì)工程進(jìn)行把關(guān)。目前選擇報(bào)價(jià)咨詢的案例較多。 ）（四）由業(yè)委會(huì)、社區(qū)居委會(huì)將維修和更新、改造使用方案 、維修 工

6、程預(yù)決算方案以及是否聘請(qǐng)第三方進(jìn)行造價(jià)咨詢、監(jiān)理、審計(jì)、費(fèi)用承 擔(dān)問題等書面內(nèi)容， 向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主進(jìn)行公示。 公示期許多于 7 日， 公示內(nèi)容需送達(dá)列支范圍內(nèi)的單元門；（需要注意的問題：需對(duì)公示內(nèi)容進(jìn)行拍照，近景和遠(yuǎn)景各拍一張， 要求都要能見到公式張貼地點(diǎn)的背景）（五）公示期滿無異議的，業(yè)委會(huì)或居委會(huì)組織列支范圍內(nèi)全體業(yè)主 進(jìn)行投票。現(xiàn)場(chǎng)投票的，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果時(shí)，實(shí)行唱票人、計(jì)票人和監(jiān)票人 分離，現(xiàn)場(chǎng)公布投票結(jié)果。書面征求意見的，投票結(jié)果經(jīng)業(yè)委會(huì)或居委會(huì) 負(fù)責(zé)人、唱票人、計(jì)票人和監(jiān)票人簽字后，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示， 公示期 3 日；（需要注意的問題： 投票須由業(yè)主本人或配偶簽字， 家人

7、代簽同意的， 業(yè)主本人或配偶須作出書面同意，其他人代簽的，需業(yè)主本人或配偶同意 并作出書面證明）（六）公示期滿，且投票結(jié)果為專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三 分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意的，業(yè)委會(huì)或 居委會(huì)填寫武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表 、武漢市住宅專項(xiàng)維 修資金使用預(yù)算（結(jié)算）明細(xì)表（一） 、（二）、維修資金使用征求意見證 明等表格，向區(qū)房管局申請(qǐng)使用維修資金，并提交下列資料：1、武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表 （原件）；2、 武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用（預(yù)算）結(jié)算明細(xì)表（一）或表（二） （原件） ；3、武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用（預(yù)算）結(jié)算明細(xì)表（詳表） （

8、原 件）；4、業(yè)委會(huì)備案文件（核原件留復(fù)印件） ；5、經(jīng)辦人身份證明、托付證明（核原件留復(fù)印件） ；6、維修和更新、改造使用方案 （原件）；7、維修和更新、 改造使用方案 及工程預(yù)算 的對(duì)外公示照片 （照 片需加蓋申請(qǐng)單位的印章，并注明公示地點(diǎn)及拍攝照片時(shí)刻） ；8、維修資金使用征求意見證明 （原件）；9、維修工程預(yù)算（原件） ；10、維修資金工程項(xiàng)目分?jǐn)傊v明；11、施工合同（核原件留復(fù)印件） ；12、施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工資質(zhì)文件（復(fù)印件）；13、需要維修的部位或設(shè)施設(shè)備的實(shí)物照片（需要注明具體維修部位 及設(shè)施設(shè)備的名稱、照片拍攝日期并加蓋申請(qǐng)單位印章） ；14、第三方造價(jià)咨詢

9、機(jī)構(gòu)的咨詢?cè)靸r(jià)文件（單項(xiàng)維修項(xiàng)目預(yù)算超過5萬元或綜合維修項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用超過 10 萬元的，需征求業(yè)主意見是否同意聘 請(qǐng)第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)） ；（需要注意的問題： 施工合同必須寫明每項(xiàng)工程的保修期及保修責(zé)任， 合同須加蓋各方公章并簽名）（七）區(qū)房管局自受理之日起 10 個(gè)工作日進(jìn)行審核； 經(jīng)審核符合使用 條件的，報(bào)市維修資金治理中心，市維修資金治理中心自收到報(bào)告之日起 3 個(gè)工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)維修資金至約定的賬戶 （按不超過預(yù)算資金的 50%撥付）；（需要注意的問題：維修資金發(fā)票需在背面由申請(qǐng)單位（業(yè)委會(huì)或社 區(qū)居委會(huì)）負(fù)責(zé)人簽名按手印，并加蓋申請(qǐng)單位印章發(fā)票付款方填寫：武 漢市住房專項(xiàng)維修資金治理中心

10、，組織機(jī)構(gòu)代碼：420102F99581042,地址：武漢市房管局 4 樓 4001-4002 室）（八）業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)按照使用方案組織實(shí)施維修和4 / 566 / 56更新、改造工程；四、維修資金結(jié)算程序（一）維修工程完工后，業(yè)委會(huì)（或居委會(huì)及業(yè)主代表）組織施工單 位、第三方監(jiān)管單位（已聘請(qǐng)第三方監(jiān)管時(shí)）、業(yè)主監(jiān)督代表、物業(yè)服務(wù)企 業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，簽字確認(rèn)。業(yè)委會(huì)（居委會(huì)）將工程決算單、分?jǐn)偳鍍?cè)向列 支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示 7 日（至單元門）。公示期內(nèi)，業(yè)委會(huì)（或居委會(huì)） 和 施工單位負(fù)責(zé)接待業(yè)主咨詢；公示期滿沒有異議的，業(yè)委會(huì)（或居委會(huì)） 申請(qǐng)維修資金結(jié)算，同時(shí)提交下列資料：1、武

11、漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用結(jié)算表（原件）2、武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用（預(yù)算）結(jié)算明細(xì)表（原件）；3、武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用（預(yù)算）結(jié)算明細(xì)表（詳表）（原件）；4、維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（核原件留復(fù)印件）；5、維修工程決算單（決算方案）（原件）；6、維修資金使用結(jié)算分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明（原件）；7、維修和更新、改造工程結(jié)算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)（原件）；8、差不多維修完畢的公共部位或設(shè)施設(shè)備的實(shí)物照片 （需要注明具體 維修部位及設(shè)施設(shè)備的名稱、照片拍攝日期并加蓋申請(qǐng)單位印章） ；（二）區(qū)房管局自受理之日起 10 個(gè)工作日進(jìn)行審核； 經(jīng)審核符合使用 條件的，報(bào)市維修資金治理中心，市維修資金治理中心自收

12、到報(bào)告之日起 3 個(gè)工作內(nèi)日向?qū)糁卫磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修和更新、 改造費(fèi)用余額的通知。7 / 562012 年 8 月市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用操作規(guī)程的通知武房發(fā) 2011128 號(hào)各區(qū)房管局，直屬相關(guān)單位，機(jī)關(guān)有關(guān)處室：現(xiàn)將武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用操作規(guī)程印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真 遵照?qǐng)?zhí)行。二 o年七月二十九日武漢市住宅專項(xiàng)維修資金使用操作規(guī)程第一條 為規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）使用行為， 提高使用效率，按照方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致原則， 依照武漢市住宅專項(xiàng)維修資金治理方法（以下簡(jiǎn)稱方法）使用治 理相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。第二條 申請(qǐng)使用維修資金，應(yīng)當(dāng)

13、具備下列差不多條件：1、 維修、更新、改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱維修項(xiàng)目）屬于方法第二十 一條、第二十二條所列范圍且超過保修期；2、 該物業(yè)區(qū)域已開立維修資金賬戶， 且賬戶內(nèi)有余額， 余額不足或列 支范圍內(nèi)有業(yè)主未交存維修資金的，申請(qǐng)人已明確不足部分的承擔(dān)主體或補(bǔ)足方案并承諾實(shí)施到位；3、使用方案按程序公示并經(jīng)列支范圍內(nèi)占建筑物總面積三分之二以上 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意。第三條 發(fā)生維修事項(xiàng)，列支范圍內(nèi)有業(yè)主未交存維修資金或余額不 足，治8 / 56理規(guī)約或議事規(guī)則對(duì)此有明確的處理方式的，從其約定；沒有的， 申請(qǐng)人可組織列支范圍內(nèi)全體業(yè)主參考下列方案進(jìn)行表決：1、已交存業(yè)主全額分?jǐn)?/p>

14、維修費(fèi)用， 其超過依法分?jǐn)偟馁M(fèi)用由未交存業(yè) 主或余額不足業(yè)主補(bǔ)齊，或由后者按標(biāo)準(zhǔn)依法交存到維修資金專戶。2、列支范圍內(nèi)全體業(yè)主分?jǐn)偩S修費(fèi)用， 維修資金代管機(jī)構(gòu)按比例撥付 已交存業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用，不足部分墊資維修后，墊資人依法追究未交存業(yè)主 或余額不足業(yè)主民事責(zé)任；3、業(yè)主認(rèn)定的其他方式。第四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中發(fā)覺、 或依照業(yè)主反映核實(shí)維修項(xiàng) 目后，提出使用方案，連同第三方監(jiān)管資料和使用申請(qǐng)表格提交業(yè)委會(huì)， 沒有業(yè)委會(huì)的，提交社區(qū)居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱居委會(huì)）。業(yè)委會(huì)或居委會(huì)收到物業(yè)治理企業(yè)提交的上述資料后，在物業(yè)治理企 業(yè)的協(xié)助下， 將使用方案以及是否聘請(qǐng)第三方進(jìn)行造價(jià)咨詢、 監(jiān)理、 審計(jì)

15、、 費(fèi)用承擔(dān)問題等書面內(nèi)容，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主進(jìn)行公示，公示期許多 于 7 日，公示內(nèi)容到達(dá)列支范圍內(nèi)的單元門。公示期滿，業(yè)委會(huì)或居委會(huì)組織列支范圍內(nèi)全體業(yè)主進(jìn)行投票?，F(xiàn)場(chǎng) 投票的，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果時(shí)，實(shí)行唱票人、計(jì)票人和監(jiān)票人分離，現(xiàn)場(chǎng)公布 投票結(jié)果。 書面征求意見的， 投票結(jié)果經(jīng)業(yè)委會(huì)或居委會(huì)負(fù)責(zé)人、 唱票人、 計(jì)票人和監(jiān)票人簽字后，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示。公示期3 日，公示期內(nèi)業(yè)主可查閱投票簽字統(tǒng)計(jì)表。公示期滿，且投票結(jié)果為專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意的，業(yè)委會(huì)或居委會(huì) 填寫使用申請(qǐng)表格，按方法第二十四條，第二十五條的規(guī)定，向物業(yè) 所在地的區(qū)房管局申請(qǐng)使用維修資金。9 / 56第五條 使用方案要緊包括：項(xiàng)目名稱、維修范圍、預(yù)算金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、列支范圍內(nèi)維修資金交存情況、業(yè)主人數(shù)、維修資金余額不足 （含未交存）的處理措施、施工單位選擇方式、施工治理、工程驗(yàn)收、資 金決算方式、施工時(shí)刻等內(nèi)容。第三方監(jiān)管資料包括主管部門認(rèn)可的造價(jià)咨詢、監(jiān)理、審計(jì)單位名錄 及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用承擔(dān)主體等。第六條 維修資金代管期間， 維修前申請(qǐng)維修資金的， 按不超過預(yù)算資 金的50%撥付；維修完工后，撥付余款。施工單位已墊資維修完工的，一次結(jié)算。第七條 維修資金代管期間， 申