農(nóng)村空置房調(diào)查報(bào)告

1、肥西縣農(nóng)村空置房調(diào)查報(bào)告近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及生產(chǎn)力布局的改變，農(nóng)村空閑農(nóng)房問題愈發(fā)凸顯；盤活利用農(nóng)村空閑農(nóng)房已成為當(dāng)前農(nóng)村工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。今年中央“一號(hào)文件”明確提出“探索農(nóng)村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地”的戰(zhàn)略構(gòu)想。為進(jìn)一步盤活利用肥西縣農(nóng)村空閑農(nóng)房，不斷增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，全面建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”，積極探索“鄉(xiāng)村旅游結(jié)合盤活存量”發(fā)展模式；肥西縣委、縣政府委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)全縣空閑農(nóng)房進(jìn)行了專題調(diào)研，為下一步工作提供詳實(shí)可靠的參考依據(jù)。一、農(nóng)村空置房現(xiàn)狀在全面建設(shè)小康社會(huì)的今天，農(nóng)村住房條件得到了很大的改觀，房屋已不再是影響農(nóng)民生活的主要問題；同時(shí)，隨著社會(huì)的快

2、速發(fā)展及各種原因產(chǎn)生了大量空閑農(nóng)房。接下來，根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)，從農(nóng)房的空置總量、空置結(jié)構(gòu)等方面來分析肥西縣農(nóng)村空置房現(xiàn)狀。（一）空置房總量空置規(guī)模大，空置率高。本次調(diào)查共走訪了13個(gè)重點(diǎn)村莊，涉及房屋3256間，其中空置房1312間，空置率達(dá)40.29%部分村莊空置率達(dá)到100%,已成為名副其實(shí)空心村。59.71%空置率40.29%有空置房無空置房房屋空置率低于30%的村莊：紅堰村、孫集社區(qū)、新農(nóng)村，總房間數(shù)為2180間，空置房為234間。房屋空置率為50%80%的村莊：高莊、應(yīng)家莊、張老坪、防虎社區(qū)、周橋新村，總房間數(shù)為526間，空置房為348間。房屋空置率高于80%（不含80%）的村莊：

3、車崗村、河灣村、周屯寺、雙龍社區(qū)、張新可，總房間數(shù)為550間，空置房為513間。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，空置房間數(shù)與農(nóng)戶住房套數(shù)及房間數(shù)量成正比，隨著農(nóng)村住房套數(shù)及房間數(shù)（含外置房）的增加，農(nóng)村住房空置率還將繼續(xù)增長(zhǎng)。（二）空置房構(gòu)成空置房多為石專木結(jié)構(gòu)。在我們調(diào)查中809間空置房為石專木結(jié)構(gòu),占總空置房的61.66%;多為一層白墻灰瓦建筑形式，年限較久，多建于90年代以前，完整度較差，部分破損嚴(yán)重。磚混結(jié)構(gòu)的空置房多建于90年代以后，保存較好，主要為二層及以上房屋，白瓷磚貼墻，大瓦屋頂；磚混結(jié)構(gòu)的空置房共有503間，占總空置房的38.34%38.34%空置房屋結(jié)構(gòu)61.66%磚木結(jié)構(gòu)核混結(jié)構(gòu)空置房與集

4、鎮(zhèn)距離及交通便捷程度呈V型關(guān)系。調(diào)查顯示，距離集鎮(zhèn)5公里以下（不含5公里）、交通便捷的368間房屋中，有空置房318間，空置率為86.41%距離集鎮(zhèn)58公里、交通條件一般的1680間房屋中，有空置房184間，空置率為10.95%距離集鎮(zhèn)8公里以上（不含8公里）、交通條件較差的1208間房屋中，有空置房空置房主多為富裕者。在我們的調(diào)查中，家庭經(jīng)濟(jì)最差的有3戶,其中有1戶有空置房，占33.3%;較差的有40戶，9戶有空置房，占22.5%;顯示家庭經(jīng)濟(jì)一般的有338戶，151戶有空置房，占44.7%;而在107戶較富家庭中，有空置房的有74戶，達(dá)到69.2%由此可見，家庭經(jīng)濟(jì)越富裕，農(nóng)村空置房比率就

5、越高。經(jīng)濟(jì)狀況與空置率二、空置房形成的主要原因（一）人口大量外出隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，尤其是代表現(xiàn)代文明的城市日趨繁榮，吸引著大量農(nóng)村人口向城市集聚。入城人口主要分為三類：進(jìn)城居住，務(wù)工或做生意，求學(xué)或?yàn)榱俗优塬@得更好的教育而入城。不論形式，隨著大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，很多原有住房被空置，農(nóng)村空置房數(shù)量大大增加。在我們的調(diào)查中，有高達(dá)近一半家庭的農(nóng)村空置房是由于人口外出而造成的，這說明農(nóng)村人口外出是造成住房空置的最主要原因。（二）農(nóng)村建房盲目性在農(nóng)村，部分先富起來的家庭，手頭擁有較可觀的現(xiàn)金，這些現(xiàn)金的一部分或很大一部分投資在建房上。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)村“戶戶攀比”建屋擴(kuò)宅現(xiàn)象很嚴(yán)

6、重，看見人家都建了新房，就一定要建新房，舉債建房更是在所不惜，很多家庭常常擁有幾處住宅，這就造成部分家庭房屋擁有量超過了當(dāng)?shù)卣薅ǖ臄?shù)量和大小，也超過了對(duì)住房的實(shí)際需求，形成空置房。調(diào)查顯示，有14%的空置房是由于新房多余所致，這從一定程度上反映當(dāng)前農(nóng)村住房投資的盲目性，過度性。（三）思想文化因素一是許多地方因?yàn)槲幕浜?，小農(nóng)意識(shí)嚴(yán)重，很多農(nóng)民認(rèn)為農(nóng)村土地雖歸集體所有，但宅基地是村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，一旦占有就成為個(gè)人所有，所以很多農(nóng)民為達(dá)到個(gè)體利益的最大化，想方設(shè)法多占集體地，多占宅基地。二是落葉歸根思想嚴(yán)重。受落葉歸根思想的影響，許多農(nóng)民常年在外，但仍然在農(nóng)村留有房子以備養(yǎng)老。三是大多數(shù)村民認(rèn)

7、為結(jié)婚就要建新房。在農(nóng)村盛行這樣一種風(fēng)氣，談婚論嫁，男方一定要有房，否則女方就很可能看不上，也會(huì)受到他人的談?wù)?。從而很多適齡青年在原來房子尚可居住的情況下，不得不新建住房或購置新房，在一定程度上也造成了空置房的增加。（四）相關(guān)制度不合理主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）農(nóng)村宅基地?zé)o償取得、無償使用制度導(dǎo)致宅基地多占，進(jìn)而引起房屋空置。在監(jiān)管不到位的情況下，多占宅基地的行為必然發(fā)生。多占的宅基地再用來擴(kuò)建房屋，造成房屋過剩，住房空置。（2）房屋流轉(zhuǎn)不暢。目前為止，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)體制尚未建立，農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住宅難以確權(quán)發(fā)證，宅基地和農(nóng)民住宅作為物權(quán)不能充分實(shí)現(xiàn)，制約了空置房屋的市場(chǎng)化。三、空置房帶

8、來的主要問題通過調(diào)查分析及查閱相關(guān)資料后，能夠總結(jié)出農(nóng)村住房空置會(huì)造成浪費(fèi)土地、浪費(fèi)財(cái)富、妨礙城市化進(jìn)程、妨礙村莊的治理和發(fā)展、引發(fā)宅基地糾紛等主要問題。（一）浪費(fèi)土地農(nóng)村住房大量空置最直接影響就是土地浪費(fèi)。農(nóng)村住房大量空置,使得房屋所占土地不能收回集體，也無法進(jìn)行它用，極大地浪費(fèi)了土地資源。另外，由于空置房占用了土地，大量建新房者缺少宅基地從而只能向村邊緣去尋找，這樣就又侵占了大量的耕地，造成土地整體利用率的低下。（二）浪費(fèi)財(cái)富農(nóng)村住房空置也間接的浪費(fèi)了大量財(cái)富。一是空置房大多是以舊房形式存在，由于自然或人為等原因會(huì)對(duì)房子造成一定程度上的損壞，需要耗費(fèi)人力和財(cái)力來維修這些空置房，造成財(cái)富損失

9、。二是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也處在不斷變化的狀態(tài)，無法將這些空置房?jī)r(jià)值兌現(xiàn)，其結(jié)果就是面臨貶值，在很大程度上造成了財(cái)富的浪費(fèi)。三是住房對(duì)農(nóng)民來說是一個(gè)較大的經(jīng)濟(jì)支出，很多是一輩子都在為做新房攢錢，住房是不動(dòng)產(chǎn)，花費(fèi)了大量金錢，空置房得不到價(jià)值體現(xiàn)，其包含的財(cái)富也就被浪費(fèi)。（三）妨礙城市化進(jìn)程隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，中國的城鄉(xiāng)建設(shè)用地也在不斷增長(zhǎng)，除了城市建設(shè)的基本需要，在保持18億畝耕地紅線的前提下，是農(nóng)村住房的大量空置，激化了用地矛盾，限制了城市化進(jìn)程的速度。農(nóng)村空置房是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，而且是一筆不小的固定財(cái)產(chǎn)。很多農(nóng)民欲進(jìn)城買房定居，而農(nóng)村的住房又無法順利變現(xiàn)，處理掉還要花費(fèi)資金，從

10、而增加了農(nóng)民的進(jìn)城成本。由于農(nóng)村住房處理困難，很多農(nóng)民在沒有足夠財(cái)力的情況下，降低了進(jìn)城預(yù)期，阻礙農(nóng)民市民化的進(jìn)程。（四）阻礙村莊的治理與發(fā)展目前很多空置房破舊雜亂，無人居住而又不拆除，嚴(yán)重影響村容村貌。有的雖不破敗，但無人居住，庭前院后荒草從生，門庭冷落，不甚美觀。大量空置房囤積在村中央，不僅不利于村里統(tǒng)一管理，也不利村民之間的交流。這對(duì)于農(nóng)村的統(tǒng)一治理和新農(nóng)村的規(guī)劃建設(shè)帶來了諸多困難，從而嚴(yán)重阻礙農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)、文化等各方面整體發(fā)展。（五）引發(fā)宅基地糾紛空置房的存在因其宅基地問題容易引發(fā)村民之間的糾紛。在大多數(shù)農(nóng)民心目中，宅基地屬于私有財(cái)產(chǎn)。個(gè)別農(nóng)戶違規(guī)占有多處宅基，使一些確實(shí)需要建新房的農(nóng)戶

11、的宅基地遲遲無法落實(shí)；造成鄰里關(guān)系不和睦和干群關(guān)系緊張。四、對(duì)策及建議（一）創(chuàng)新機(jī)制，加強(qiáng)引導(dǎo)積極探索農(nóng)村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。允許多渠道籌集資金，按規(guī)定用于村集體對(duì)進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿退出承包地、宅基地的補(bǔ)償。鼓勵(lì)通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地采取入股、聯(lián)營等方式，重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村休閑、旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展。加大政策引導(dǎo)和支持力度，努力調(diào)動(dòng)各方參與的積極性。鼓勵(lì)廣大農(nóng)民、村集體組織、城市市民、企業(yè)以租賃、合作等多種方式利用空置房進(jìn)行創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意、鄉(xiāng)村旅游、休閑養(yǎng)老等。（二）科學(xué)規(guī)劃，合法流轉(zhuǎn)制訂科學(xué)的村莊建設(shè)規(guī)劃。強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)調(diào)控

12、作用，通過規(guī)劃引導(dǎo)農(nóng)村住房科學(xué)選址，引導(dǎo)建房合理布局，引導(dǎo)村莊集中建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民群眾向中心村、大村莊集中，以集約、節(jié)約利用土地，統(tǒng)籌村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化土地資源要素配置。創(chuàng)新流轉(zhuǎn)制度。房屋流轉(zhuǎn)主要包括兩個(gè)方面：一是置換農(nóng)村宅基地，宅基地的置換是指在縣級(jí)以上政府的統(tǒng)一安排下，進(jìn)城工作和生活的農(nóng)民把自己的宅基地及房屋交給政府處理，換取城市戶籍，并按一定比例得到一套居住面積大體上相當(dāng)?shù)某擎?zhèn)公寓住房。二是整合房屋土地資源，通過房屋流轉(zhuǎn)和各村各部門之間的協(xié)調(diào)，將空置房屋改成敬老院、村級(jí)辦公室或村級(jí)活動(dòng)中心等；同時(shí)可引導(dǎo)并促進(jìn)有技術(shù)的農(nóng)民實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化種養(yǎng)殖。（三）拆除空置房，提升土地利用率要減少農(nóng)

13、村空置房，使農(nóng)村土地資源能夠更好的合理被利用，就需要拆除部分空置房。拆除空置房要根據(jù)村情和農(nóng)戶實(shí)際情況，靈活地采取空置房拆除、置換和補(bǔ)償政策。（1）規(guī)定拆建戶新建占地面積多于該戶舊宅拆除面積的部分，建房戶按規(guī)定價(jià)格向村集體支付使用費(fèi)；（2）拆建戶限額內(nèi)新建占地面積少于該戶舊宅拆除面積部分，村集體向建房戶按地價(jià)、房屋評(píng)估價(jià)之和進(jìn)行補(bǔ)償，再獎(jiǎng)勵(lì)50%收回；（3）推行有償選位方法，根據(jù)農(nóng)村宅基地的位置優(yōu)劣，確定每個(gè)地段的有償使用標(biāo)準(zhǔn)，按照“先拆先選”的原則，由農(nóng)戶自行選擇，收入資金用于村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過這些措施，在空置房拆除基礎(chǔ)上給與農(nóng)民一定的補(bǔ)償，而促進(jìn)農(nóng)民空置房拆除積極性，以減少農(nóng)村空置房數(shù)

14、量。同時(shí)對(duì)部分空置房進(jìn)行土地復(fù)墾，最大可能選擇危舊房和房前屋后空閑地較多且較集中成片的地帶，以降低復(fù)墾成本，利于整體開發(fā)規(guī)劃。在宅基地土地整理復(fù)墾過程中，政策設(shè)計(jì)應(yīng)注重讓村集體和村民得到實(shí)惠，切實(shí)保護(hù)好農(nóng)民的合法權(quán)益及其宅基地部分增值收益。（四）盤活空置房，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，對(duì)空置房進(jìn)行重新設(shè)計(jì)翻新，合理利用，大力興辦農(nóng)村公共文化事業(yè)，建立老年活動(dòng)中心、養(yǎng)老中心、村圖書室等，為農(nóng)民提升農(nóng)村精神文化水平提供配套設(shè)施，從而活躍農(nóng)村群眾文化生活。引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變思想觀念，成為會(huì)經(jīng)營的新型農(nóng)民，將農(nóng)村空置房屋修葺租賃，用于發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、文化創(chuàng)意、城市居民租賃、企業(yè)生產(chǎn)加工等，在取得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)推動(dòng)農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。盤活空置房的主要模式有：（1）農(nóng)戶自營模式，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、管理、對(duì)外營銷，農(nóng)戶自營短租、家庭旅館、農(nóng)家樂等形式，滿足有需求的