大千百匯：樂山清江項(xiàng)目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 最終

1、大千百匯國(guó)際時(shí)裝中心規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議本案戰(zhàn)略意義樂山力作公司品牌形象提升城西首席城市綜合體城市新坐標(biāo)全新特色商業(yè)中心 樂山時(shí)尚生活領(lǐng)地項(xiàng)目土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)四重維度，審視土地價(jià)值站在這樣的高度我們來看看本案257畝樂山規(guī)模大盤但地塊被分割A(yù)地塊B地塊道路 項(xiàng)目占地面積約257畝，分為A/B兩個(gè)地塊，A地塊占地面積114畝，B地塊占地面積143畝；周邊交通發(fā)達(dá)，臨街面較寬；A地塊前面已出讓地塊非本案用地，影響商業(yè)價(jià)值。主干道次干道地塊概況有利因素不利因素257畝規(guī)模優(yōu)勢(shì)位于規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域被規(guī)劃道路兩分區(qū)域內(nèi)發(fā)展不成熟政策調(diào)控壓力不減p如何排布，可以使兩個(gè)塊地更整體，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)？p怎樣規(guī)劃，使得項(xiàng)目

2、地塊價(jià)值最大化？p商業(yè)部分如何排布才能實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出？p什么樣的產(chǎn)品，可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值與去化雙贏？核心問題項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)抓住城市發(fā)展契機(jī) 打造國(guó)際級(jí)時(shí)裝中心剛需客戶為主流打造剛需精品住宅報(bào)告核心思路樂山城市解讀/清江新區(qū)解讀項(xiàng)目定位思考/總平布局研究商業(yè)建議/住宅建議/風(fēng)格建議報(bào)告提綱報(bào)告提綱樂山城市解讀/清江新區(qū)解讀項(xiàng)目定位思考/總平布局研究商業(yè)建議/住宅建議/風(fēng)格建議樂山城市解讀三江之上的西南明珠 樂山，古稱嘉州，又稱海棠香國(guó)，歷史上屬古蜀國(guó)。樂山坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交匯處，位于四川省西南部，是國(guó)家歷史文化名城、國(guó)家首批對(duì)外開放城市、全國(guó)綠化模范城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、世界

3、雙遺產(chǎn)城市、2008奧運(yùn)火炬?zhèn)鬟f城市之一。2000年6月，樂山正式成為聯(lián)合國(guó)城市管理中心在中國(guó)唯一的合作城市。 樂山城市解讀“雙遺產(chǎn)”光環(huán)下的國(guó)際旅游城市2011年峨眉山樂山大佛景區(qū)被評(píng)選為“中國(guó)最令人向往的地方”。2012年樂山評(píng)選為中國(guó)城市旅游投資競(jìng)爭(zhēng)力50強(qiáng)城市，擁有8k城市綠心公園，與荷蘭鹿特丹同時(shí)被譽(yù)為“森林在城市中，城市在山水中?！?樂山風(fēng)光秀麗，物產(chǎn)富庶，是世界著名的生態(tài)和文化旅游勝地、中國(guó)旅游版圖的重鎮(zhèn)、中國(guó)最佳旅游目的地和中國(guó)世界自然與文化遺產(chǎn)城市之一。有國(guó)家級(jí)5A級(jí)景區(qū)2處、4A級(jí)景區(qū)1處，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)2處、自然保護(hù)區(qū)2處、森林公園2處、地質(zhì)公園1處樂山城市解讀成渝經(jīng)濟(jì)

4、區(qū)“橋頭堡” 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃總體布局中，樂山跨越沿江發(fā)展帶和成綿樂發(fā)展帶兩帶，兩大城市群，處于重要節(jié)點(diǎn)位置。樂山城市定位： 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域性中心城市，清潔能源、新材料、冶金建材產(chǎn)業(yè)基地，生態(tài)和文化旅游城市，重要的交通節(jié)點(diǎn)和港口城市。 樂山城市解讀功能完備的西部交通次樞紐 樂山市有著便利的交通，在十二五提出實(shí)施“千億交通工程”，其中包括：“兩航（岷江航電綜合開發(fā)和樂山機(jī)場(chǎng)）、五鐵（成綿樂城際鐵路、成貴鐵路、成昆鐵路復(fù)線、樂雅鐵路、樂自瀘鐵路）、十高速（樂宜、樂雅、樂峨、樂自、樂漢、成樂西、繞城、成樂復(fù)線、仁沐、金會(huì)）、一樞紐（樂山港綜合交通樞紐）”，構(gòu)建功能完備的綜合交通次樞紐城市。樂山城市

5、解讀發(fā)展中的樂山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 樂山GDP連續(xù)12年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，2012年實(shí)現(xiàn)GDP 1037.75億元，增速全省第三。2012年，全市完成全社會(huì)投資651.38億元，同比增長(zhǎng)20.8%，全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額340.1億元，同比增長(zhǎng)16%，全市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)外游客2674萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入268.7億元，分別增長(zhǎng)26.2%和35%，旅游人數(shù)和收入全省第二。 工業(yè)發(fā)展樂山位于成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)成綿樂發(fā)展帶南部，是四川的清潔能源、新材料和建材生產(chǎn)基地。樂山工業(yè)長(zhǎng)期居四川工業(yè)第一方陣。努力把樂山建設(shè)成為四川新型工業(yè)化的示范窗口、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚中心和工業(yè)經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)極。 農(nóng)業(yè)發(fā)展樂山是四川省農(nóng)副產(chǎn)品

6、生產(chǎn)基地。以岷江東岸為重點(diǎn)，以樂井路為中軸線，多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的都市農(nóng)業(yè)示范帶。 對(duì)外開放樂山是全國(guó)首批對(duì)外開放城市。已與86個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了友好交往及貿(mào)易合作關(guān)系。有外商投資企業(yè)61家， 幸福樂山樂山城鎮(zhèn)化率明顯提高，工業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了大量農(nóng)村勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，截至2011年末，全市第二、三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員達(dá)128萬余人。到2015年，樂山城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50%，。區(qū)域現(xiàn)狀 清江新區(qū)位于樂山市主城區(qū)西北部，成樂高速以東，棉竹路以南，長(zhǎng)青路和蟠龍路以北，總用地面積約2.5平方公里。 清江新區(qū)解讀總體定位 根據(jù)樂山雙百大城市的功能定位，突出市級(jí)商業(yè)金融中心、大型交通樞紐功能。提升城市品味，塑造城市景觀

7、、濃縮城市文化。 清江新區(qū)解讀功能定位 通過整合樂山青江區(qū)域的資源稟賦，融入創(chuàng)新元素與生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，突出地域文化底蘊(yùn)，打造服務(wù)樂山、輻射周邊的城市游憩商業(yè)區(qū)。 強(qiáng)調(diào)旅游產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)航作用，注重都市型商業(yè)中心的塑造及低碳生態(tài)型辦公園區(qū)的發(fā)展。以多元的商貿(mào)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，立體化的交通轉(zhuǎn)化方式，高品質(zhì)的居住環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)富有魅力和活力的城市商圈與標(biāo)志性地段。 清江新區(qū)解讀規(guī)劃結(jié)構(gòu)一心五區(qū)、雙軸雙環(huán) 一心為以特色街區(qū)為主導(dǎo)的站前功能核心，該區(qū)以商業(yè)、旅游、休閑為主要功能。設(shè)計(jì)通過具有樂山傳統(tǒng)文化標(biāo)識(shí)的建筑語匯創(chuàng)造具有現(xiàn)代氣息與地方特色的城市門戶空間。 五區(qū)為五個(gè)主要功能組團(tuán)，其中瑞云路西側(cè)主要為交通及市

8、政設(shè)施組團(tuán)，同時(shí)兼顧未來功能拓展的可能；瑞云路南側(cè)功能區(qū)塊則以商為核心，倡導(dǎo)混合發(fā)展模式，形成商貿(mào)、商娛、商辦、商住四大主題發(fā)展區(qū)域。 雙軸為沿進(jìn)站大道及瑞云路形成的兩條空間發(fā)展軸線。雙環(huán)則為瑞云路西側(cè)的自然山水環(huán)及瑞云路南側(cè)的城市人文環(huán)。 清江新區(qū)解讀道路交通立體復(fù)合：為降低站場(chǎng)交通對(duì)周邊開發(fā)的影響，規(guī)劃將通過進(jìn)站大道進(jìn)出高鐵站點(diǎn)的社會(huì)車輛及出租車引入地下，除進(jìn)站大道方向出入口外，地下停車場(chǎng)于瑞云路另設(shè)兩對(duì)出入口無縫換乘：長(zhǎng)途客運(yùn)、公交站場(chǎng)分置于站前廣場(chǎng)南北兩側(cè)，通過地下通道與高鐵站房直接相連。 區(qū)域規(guī)劃提出立體復(fù)合、無縫換乘的交通發(fā)展理念。同時(shí)通過增加城市支路的方式合理組織高鐵站周邊各類交

9、通設(shè)施的車輛出入流線。 清江新區(qū)解讀報(bào)告提綱樂山城市解讀/清江新區(qū)解讀項(xiàng)目定位思考/總平布局研究商業(yè)建議/住宅建議/風(fēng)格建議樂山樂山城市缺乏特色集中型商業(yè)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展重要區(qū)域清江新區(qū)規(guī)劃打造重點(diǎn)區(qū)域借力助勢(shì)補(bǔ)位如何做好補(bǔ)位、助勢(shì)、和借力呢？項(xiàng)目定位思考【補(bǔ)缺城西中心的城市綜合精品物業(yè)】項(xiàng)目功能定位 城市物業(yè)：p具有典型的城市屬性，用足城市資源（交通、城市規(guī)劃、市政建設(shè)、人口、文化等）。p吻合熱點(diǎn)板塊具有前瞻性及未來區(qū)域的發(fā)展。p與區(qū)域中心形成既有補(bǔ)充、又有差異。綜合物業(yè)：p涵蓋以住宅、商務(wù)、商業(yè)的綜合物業(yè)。p滿足居住、辦公、休閑、娛樂功能。p豐富的建筑形態(tài)。精品物業(yè)：p塑造以“精致+特色”的

10、核心價(jià)值。p通過戶型功能空間的創(chuàng)新，創(chuàng)新性的建筑形態(tài)。項(xiàng)目定位思考住宅打造城西精品住區(qū) 商業(yè)打造特色集中式商業(yè)城市地標(biāo) 強(qiáng)調(diào)入戶的尊貴感景觀的特色性建筑的獨(dú)特性智能化社區(qū)投資型小戶型創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園潮流會(huì)展中心集商務(wù)會(huì)議、酒店、餐飲等功能一體 國(guó)際時(shí)裝中心時(shí)尚創(chuàng)業(yè)基地【補(bǔ)缺城西中心的城市綜合精品物業(yè)】城市生活中心國(guó)際服裝設(shè)計(jì)發(fā)布、展示、交易平臺(tái) 百貨、超市、餐飲、休閑娛樂 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目定位思考大千百匯國(guó)際時(shí)裝中心精品住宅城市生活中心潮流會(huì)展中心國(guó)際時(shí)裝中心以國(guó)際時(shí)裝中心為價(jià)值提升力，輔以精品住宅的中心生活聚合體！項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目定位思考改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值企業(yè)影響力

11、弱強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力弱強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者機(jī)會(huì)主義者跟隨者挑戰(zhàn)者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者市場(chǎng)領(lǐng)跑者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者市場(chǎng)不認(rèn)可成本不支持缺乏影響力市場(chǎng)補(bǔ)缺機(jī)會(huì)把握風(fēng)險(xiǎn)較小做國(guó)際服飾業(yè)的產(chǎn)、供、銷基地規(guī)劃指標(biāo)局限市場(chǎng)認(rèn)知度高建立快速影響力市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)影響較大投入較高缺乏資源支撐項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議：項(xiàng)目布局思考占地面積容積率建筑密度地上總建面建筑基底總面積114畝355%22800041800經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議：占地面積容積率建筑密度地上總建面建筑基底總面積114畝4055%47667038134項(xiàng)目布局思考超高層雙子星+圍合式布局+超大景觀廣

12、場(chǎng)樂山地標(biāo)項(xiàng)目布局思考中庭廣場(chǎng)國(guó)際時(shí)裝中心潮流會(huì)展中心商業(yè)裙樓國(guó)際時(shí)裝中心潮流會(huì)展中心商業(yè)裙樓中庭廣場(chǎng)報(bào)告提綱樂山城市解讀/清江新區(qū)解讀項(xiàng)目定位思考/總平布局研究商業(yè)建議/住宅建議/風(fēng)格建議大千百匯國(guó)際時(shí)裝中心建議世界六大時(shí)裝中心法國(guó)巴黎意大利米蘭英國(guó)倫敦日本東京美國(guó)紐約德國(guó)世界六大時(shí)裝中心常熟服裝城時(shí)裝中心 常熟服裝城時(shí)裝中心是目前中國(guó)最大的時(shí)裝交易中心，位于服裝城繁華地段，占地3.5萬平方米，建筑面積達(dá)15.6萬平方米，工程總投資近5億元。 一座多功能、現(xiàn)代化，集經(jīng)營(yíng)、商貿(mào)、旅游、會(huì)展、休閑、餐飲、停車、有完善網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體系和批零兼營(yíng)為一體的大型國(guó)際化集散中心。規(guī)模較大、中高檔次、主要定位為

13、服裝營(yíng)銷，功能不夠完善杭州四季青服裝批發(fā)市場(chǎng) 杭州四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)是中國(guó)最具影響力的服裝一級(jí)批發(fā)與流通市場(chǎng)之一，創(chuàng)辦于1989年10月環(huán)境市場(chǎng)建筑面積50000平方米，擁有營(yíng)業(yè)房3000間，配套有物流中心、大型電子屏幕信息發(fā)布中心、銀行等商務(wù)機(jī)構(gòu)，及餐廳、醫(yī)療站、圖書室等服務(wù)機(jī)構(gòu)。主要從事服裝批發(fā)，檔次較低。上海新七浦服裝市場(chǎng) 上海新七浦服裝市場(chǎng)是由上海新七浦投資發(fā)展有限公司斥資3億元精心打造，由上海新七浦服裝市場(chǎng)有限公司提供專業(yè)管理，以國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的批發(fā)市場(chǎng)管理理念，匯聚國(guó)內(nèi)外眾多知名服裝品牌的大型、專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)于2001年9月開業(yè)，位于時(shí)尚之都大上海的傳統(tǒng)服裝批發(fā)名街七浦路東端，翹

14、首朝陽，呈海納百川之勢(shì)。定位服裝零售和批發(fā)，功能不夠完備大千百匯國(guó)際時(shí)裝城建議形象定位：中國(guó)時(shí)尚之都比肩巴黎、米蘭的國(guó)際級(jí)時(shí)裝產(chǎn)業(yè)基地 匯集時(shí)裝設(shè)計(jì)、發(fā)布、展示、交易、總部基地、會(huì)議中心、物流配送中心等多功能為一體的國(guó)際級(jí)時(shí)裝綜合服務(wù)區(qū)。大千百匯國(guó)際時(shí)裝城建議功能定位：總層高為33層1-6層為配套型商業(yè)7-16層為服裝展示銷售區(qū)17-18層為服裝發(fā)布中心18-19層為服裝設(shè)計(jì)中心20層以上為配套功能區(qū)。大千百匯國(guó)際時(shí)裝城建議物業(yè)建議：服裝銷售區(qū)女裝展示中心匯集國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名女裝品牌的集中銷售區(qū)域大千百匯國(guó)際時(shí)裝城建議服裝銷售區(qū)男裝展示區(qū)域匯集國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名男裝品牌的集中銷售區(qū)域大千百匯國(guó)際時(shí)裝

15、城建議服裝銷售區(qū)童裝童裝區(qū)域品牌童裝集中銷售區(qū)域大千百匯國(guó)際時(shí)裝城建議服裝銷售區(qū)特色服裝區(qū)專業(yè)、特色、特殊服裝銷售集中區(qū)大千百匯國(guó)際時(shí)裝城建議服裝設(shè)計(jì)和展示平臺(tái)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌時(shí)裝設(shè)計(jì)及展示平臺(tái)大千百匯國(guó)際時(shí)裝城建議服裝發(fā)布中心 大型時(shí)裝發(fā)布中心，品牌時(shí)裝發(fā)布、著名設(shè)計(jì)師作品發(fā)布基地大千百匯國(guó)際時(shí)裝城建議潮流會(huì)展中心建議打造潮流會(huì)展中心物業(yè)建議：總層高為33層：1-6樓作為配套型商業(yè)；7-10層作為會(huì)議中心；11-18樓為時(shí)尚創(chuàng)業(yè)中心；19樓以上為高檔酒店。多功能會(huì)議廳、多功能四維服裝展示區(qū)、高檔中西餐廳、舒適酒店、星級(jí)服務(wù)在滿足樂山本地商旅消費(fèi)的同時(shí)，為國(guó)際時(shí)裝中心提供配套支撐。潮流會(huì)展中

16、心建議物業(yè)定位：打造西南第一的服飾創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)樂園；產(chǎn)品定位：投資型產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)投資及創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。 SOHO公寓，時(shí)裝創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)意基地，實(shí)現(xiàn)真正意義上的居家辦公。為廣大中小服飾業(yè)者，提供優(yōu)質(zhì)的、360度軟硬件配套。時(shí)尚創(chuàng)業(yè)園建議城市生活中心建議城市生活中心：集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的集中型商業(yè)中心。AB地塊之間利用臨街商業(yè)打造歐洲特色風(fēng)情步行街商業(yè)步行街建議住宅發(fā)展建議精品景觀6m挑高入戶大堂智能化小區(qū)優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)半地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)安防系統(tǒng)品牌電梯智能電梯準(zhǔn)入系統(tǒng)多重輸入智能鎖Q如何打造精品住區(qū)？精品戶型設(shè)計(jì)社區(qū)配套 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格建議介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構(gòu)成主義包括機(jī)械美學(xué)，具有現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)約而不是簡(jiǎn)單，又有古典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。折衷與融合簡(jiǎn)化與細(xì)節(jié)將古典的符號(hào)去掉瑣碎得到了高度濃縮，變的更立體，簡(jiǎn)約變形。重視幾何塊體、重復(fù)線條，以及曲折線的表現(xiàn)形式?；诰€條形式的強(qiáng)烈的裝飾性，在原則上靈活運(yùn)用重復(fù)、對(duì)稱、漸變等美學(xué)法則使幾何造型充滿詩意和富于裝飾性。這種創(chuàng)造方式就是賦予形體“意味”的過程，也是將自己的觀念