第12章不動(dòng)產(chǎn)投資信托與不動(dòng)產(chǎn)證券化

1、第12章 不動(dòng)產(chǎn)投資信托與不動(dòng)產(chǎn)證券化 12.1 不動(dòng)產(chǎn)投資信托不動(dòng)產(chǎn)投資信托 12.2 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化 12.3 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金 12.4 不動(dòng)產(chǎn)投資信托與證券化的風(fēng)險(xiǎn)及其監(jiān)管不動(dòng)產(chǎn)投資信托與證券化的風(fēng)險(xiǎn)及其監(jiān)管 12.1 不動(dòng)產(chǎn)投資信托不動(dòng)產(chǎn)投資信托 12.1.1 不動(dòng)產(chǎn)投資信托概述 1. 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的概念 （1）信托的概念 信托是私有制和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，管理或處分財(cái)產(chǎn)的關(guān)系，是資財(cái)?shù)乃腥耍ㄗ匀蝗嘶蚍ㄈ耍┌凑兆约旱哪?/p>

2、的或利益，將其所擁有的資財(cái)委托給他人或信托機(jī)構(gòu)代為管理或處理的一種經(jīng)濟(jì)行為。 信托以財(cái)產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以他人受托管理為方式。具體說(shuō)來(lái)，信托業(yè)務(wù)具有如下特點(diǎn)： 信任為本。 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移性。 利益的他益性。 收益分配的實(shí)績(jī)性。 （2）不動(dòng)產(chǎn)投資信托的含義 不動(dòng)產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust，REIT)，是指委托人基于對(duì)信托公司的信任，將自己的合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等行為。 2. 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的分類 （1）按照信托財(cái)產(chǎn)的種類，可分為房地產(chǎn)信托（又稱為建筑物信托

3、）和土地信托 （2）按照投資形式，可分為權(quán)益型投資信托、抵押權(quán)型投資信托和混合型投資信托 （3）按股份是否可以追加發(fā)行，可分為開(kāi)放型及封閉型投資信托 （4）按是否有確定期限，可分為定期型及無(wú)限期型投資信托 （5）按照投資標(biāo)的確定與否，可分為特定型與未特定型投資信托 3. 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的作用 12.1.2 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的原理 1. 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的一般運(yùn)作流程 第一，信托投資公司面向投資者發(fā)行房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃，投資者與信托投資公司簽訂信托合同并交付投資資金。信托計(jì)劃成立即意味著房地產(chǎn)投資信托成立。 第二，信托投資公司按照信托文件的要求，購(gòu)買(mǎi)或參與開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。 第三，信托公司按照

4、信托文件的要求，把不動(dòng)產(chǎn)出租給承租人，并簽訂租賃合同；或者把不動(dòng)產(chǎn)出售。 第四，承租人支付租金；房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者支付購(gòu)買(mǎi)金。 第五，信托投資公司按照信托文件的要求，扣除必要的管理費(fèi)用和其他稅費(fèi)后，向投資者支付本金和投資收益。 2. 不動(dòng)產(chǎn)投資信托中當(dāng)事人 信托關(guān)系有三方當(dāng)事人，即委托人、受托人和受益人。 12.1.3 不動(dòng)產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展 12.2 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化 12.2.1 不動(dòng)產(chǎn)證券化概述 1. 不動(dòng)產(chǎn)證券化的概念 不動(dòng)產(chǎn)證券化(Real Estate Securitization)，是指把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，

5、從而使投資人與不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券形式的股權(quán)和債權(quán)。它主要包括不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和不動(dòng)產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。 2. 不動(dòng)產(chǎn)證券化對(duì)投資者的益處 對(duì)于間接市場(chǎng)的參與者而言，不動(dòng)產(chǎn)證券化更是顛覆了過(guò)去投資者僵化的思維。其好處主要有： （1）分散投資風(fēng)險(xiǎn) （2）享受資產(chǎn)未來(lái)的配息與資本利得 12.2.2 不動(dòng)產(chǎn)證券化的運(yùn)作原理與運(yùn)作過(guò)程 1. 不動(dòng)產(chǎn)證券化的運(yùn)作原理 第一是資產(chǎn)重組原理。 第二是風(fēng)險(xiǎn)隔離原理。 第三是信用增級(jí)原理。 2. 不動(dòng)產(chǎn)證券化的運(yùn)作過(guò)程 圖圖12-1 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券化運(yùn)作示意圖不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券化運(yùn)作示意圖債權(quán)債權(quán)債務(wù)債務(wù)債務(wù)償還債務(wù)

6、償還貸款證券償還貸款證券償還貸款證券償還貸款證券償還債務(wù)償還債務(wù)償還貸款證券償還貸款證券償還發(fā)行收入發(fā)行收入資產(chǎn)出售資產(chǎn)出售支付資產(chǎn)價(jià)款支付資產(chǎn)價(jià)款發(fā)行貸款證券發(fā)行貸款證券信用評(píng)級(jí)信用評(píng)級(jí)原始權(quán)益人（發(fā)起原始權(quán)益人（發(fā)起人）人）信用增級(jí)機(jī)構(gòu)信用增級(jí)機(jī)構(gòu)原始債務(wù)人（借款人）原始債務(wù)人（借款人）特設(shè)機(jī)構(gòu)（發(fā)行人）特設(shè)機(jī)構(gòu)（發(fā)行人）信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投投 資資 者者服服 務(wù)務(wù) 人人受受 托托 人人信用增級(jí)信用增級(jí) 3. 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券的分類 （1）轉(zhuǎn)遞證券 （2）抵押擔(dān)保證券 （3）本息剝離的抵押擔(dān)保證券 12.2.3 不動(dòng)產(chǎn)證券化與不動(dòng)產(chǎn)投資信托的關(guān)系 12.2.4 不動(dòng)產(chǎn)證券化的產(chǎn)生及

7、其在我國(guó)的發(fā)展 12.3 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金 12.3.1 房地產(chǎn)投資信托基金的概念和運(yùn)行 房地產(chǎn)投資信托基金，是一種可以公開(kāi)募集上市的不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要收益來(lái)自于不動(dòng)產(chǎn)租金，是由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。 12.3.2 房地產(chǎn)投資信托基金的組織模式與治理結(jié)構(gòu) 1. 信托制房地產(chǎn)投資信托基金 信托型（或契約型）基金是根據(jù)一定的信托契約組織起來(lái)的代理投資行為，一般由基金管理公司、基金保管機(jī)構(gòu)和作為受益人的投資者三方訂立信托投資契約。 2. 公司制房地產(chǎn)投資信托基金 公司制房地產(chǎn)投資信托基金是由具有共同投資目標(biāo)的投資者依

8、據(jù)公司法組成的以營(yíng)利為目的、主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的股份制投資公司。 從國(guó)際房地產(chǎn)投資基金的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般地，公司型REITs主要存在兩種不同的管理模式和運(yùn)作機(jī)制：一是自我管理型運(yùn)作模式，二是委托管理型運(yùn)作模式。 3.有限合伙制房地產(chǎn)投資信托基金 12.4 不動(dòng)產(chǎn)投資信托與證券化的風(fēng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托與證券化的風(fēng)險(xiǎn)及其監(jiān)管險(xiǎn)及其監(jiān)管 12.4.1 不動(dòng)產(chǎn)信托與證券化的風(fēng)險(xiǎn)分析 在不動(dòng)產(chǎn)信托與證券化中，始終存在著信用風(fēng)險(xiǎn)、結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。 1. 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)分析 （1）項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn) （2）行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn) （3）受托人風(fēng)險(xiǎn) （4）合同責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn) （5）集中投資的風(fēng)險(xiǎn) （6）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) （7）政策風(fēng)險(xiǎn) 2. 不動(dòng)產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)分析 （1）資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) （2）欺詐風(fēng)險(xiǎn) （3）對(duì)專家依賴的風(fēng)險(xiǎn) （4）等級(jí)下降的風(fēng)險(xiǎn) （5）金融工程風(fēng)險(xiǎn) （6）財(cái)產(chǎn)或意外事故風(fēng)險(xiǎn) （7）信用風(fēng)險(xiǎn) （8）利率、匯率風(fēng)險(xiǎn) （9）再投資風(fēng)險(xiǎn) （10）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 12.4.2