深圳市龍崗區(qū)城市更新申報流程1

1、深圳市深圳市龍崗龍崗區(qū)城市更新申區(qū)城市更新申報報流程探流程探討討二O一四年五月城市更新項目申報基本流程步驟城市更新項目申報討論申報難點問題1 1、更新意愿、更新意愿-股民大會股民大會2 2、計劃立項、計劃立項-五類合法用地五類合法用地3 3、專項規(guī)劃方案、專項規(guī)劃方案-公建用地貢獻計算公建用地貢獻計算4 4、拆遷賠償、拆遷賠償-非農建設用地處理非農建設用地處理5 5、計劃至實施、計劃至實施-資金監(jiān)管資金監(jiān)管6 6、拆遷分期、拆遷分期-征轉地征轉地7 7、計劃、實施、計劃、實施-土地權屬土地權屬8 8、整個申報、整個申報-辦文時間辦文時間城市更新項目申報簽署更新意愿難點難點難點1 1. 股東大會

2、決議股東大會決議 深圳市城市更新辦法第三十四條 第二款 城中村城中村、舊屋村拆除重建的，應當經原農村集體經濟組織繼受單位股股東大會東大會按照有關規(guī)定表決同意。 深圳市城市更新辦法實施細則 第三十七條 第二項城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，須經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決股東大會表決同意進行城市更新；或者符合本條第（一）項規(guī)定，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意。難點解釋：難點解釋： 政策目地的是為了貫穿，城市更新辦法中的“公眾參與”的原則，但是實際上按照各股份公司公司章程大多數(shù)股份公司的股民代表大會已經有權決

3、定公司資產處理等重大決定權，并且按照各股份公司對于股份民代表推舉原則至少每一戶一個股民代表，這樣已經完全保證了全體公民的參與性，同時也是符合法律規(guī)定的。 另外，目前龍崗區(qū)每個股份公司的股民人數(shù)基本都在1500-3000人，根本很少有合適舉行股民大會的場地。建議：建議：1、適當?shù)臅r候修正城市更新辦法和深圳市城市更新辦法實施細則中的條規(guī)定 2、相關審核審批單位能切合實際情況靈活處理。城市更新項目申報計劃立項申報難點難點難點2 2. 五類合法用地占比要求。五類合法用地占比要求。建議：建議：1、城市更新更新單元審核不能完全參考土地權屬清晰程度來審核一個項目的可行性。 2、真對更新單元內土地權屬的各種問

4、題，規(guī)土部門應該出臺相應的土地處理方法（如合法用地給予優(yōu)惠地價、不合法土地參考“兩規(guī)”“XX”等方式簡化處理） 。 難點解釋：難點解釋： 按照更新單元拆遷范圍內五類合法用地，審定更新項目可行性目前已經暴露出兩個弊端，一些建設較早的工業(yè)區(qū)和居住區(qū)因為年代久遠，當時開發(fā)單位對于開發(fā)報建概念模糊，導致土地和物業(yè)大多沒有在國土做過權屬登記，但實際上該類物業(yè)從城市規(guī)劃和建筑物結構上均存在急需更新改造的需要。反之一些后期土地和物業(yè)權屬清晰的工業(yè)區(qū)區(qū)和居住區(qū)，因為其在建設規(guī)劃時有過報建，因此基本都符合城市規(guī)劃要求物業(yè)機構良好，目前申請城市更新更多的處于調高容積率，對于城市平衡發(fā)展不但起不到優(yōu)化作用，反而會使

5、城市建筑密度增加加劇周邊公共配套壓力。城市更新項目申報專項規(guī)劃申報難點難點難點3 3. 公建設施用地比例計算公建設施用地比例計算難點解釋：難點解釋： 按照目前城市更新政策，公建貢獻比例是遵照更新單元內合法用和不合法用地比例計算，該計算方法存在以下兩個問題：1、假設某更新單元50000平方米 （全部合法）貢獻用地7500平方米 ，如果該更新單需要配套一所九年一貫制學校15000，如此就會出現(xiàn)公建用地不足問題。 2、假設某更新單元50000平方米 （全部不合法）貢獻用地16000平方米 ，如果該更新單需要配套一所九年一貫制學校15000，如此就會出現(xiàn)公建用地剩余問題。 按照政策實施規(guī)定，貢獻用地不

6、足的更新企業(yè)提高貢獻比例，貢獻剩余的規(guī)劃為國有土地，但對于一個城市的整體規(guī)劃來說肯定是不多不少恰到好處為最妥。建議：建議：1、城市更新單元公建用地貢獻應遵循片區(qū)原有的法定圖則要求。 2、根據(jù)城市更新單元新規(guī)劃的各項指標，由規(guī)土單位對原有的法定圖則公建用地做出調整，無法定圖則規(guī)劃的按照城市更新單元規(guī)劃各項指標重新規(guī)定（天安崗頭城市更新單元）城市更新項目申報實施主體申報難點難點難點4 4. 非農建設用地處理非農建設用地處理難點解釋：難點解釋： 城市更新活動從本質上講就是對土地的二次開發(fā)利用，更新企業(yè)以現(xiàn)狀建筑物為參考，付出一定的經濟代價獲得土地的二次開發(fā)權利。對于目前開發(fā)企業(yè)與村股份公司簽署以物業(yè)

7、置換為條件的拆遷協(xié)議， 按照市場交換的原則村集體獲得新的還建物業(yè)，更新企業(yè)得到土地二次開發(fā)權。 至于股份公司原土地屬于“非農建設用地”“老屋村用地”“兩規(guī)”已出用地“非農建設外用地”均屬于市場交換條件。因此目前國資委所推行的就單個“非農用地”進行市場化評估，再次交易完全屬于對市場交易行為的強行干涉。建議：建議：1、村股份公司資產屬于集體資產，因此國資委有權對于村股份公司與更新企業(yè)的簽署的拆遷置換/補償 協(xié)議進行審議評估，但不能就單個資產與整個拆遷協(xié)議劃分審議評估。城市更新項目申報實施主體申報難點難點解釋：難點解釋： 深圳市城市辦法更新原則，政府引導，市場運作，規(guī)劃統(tǒng)籌，解約集約，保障權益，公眾

8、參與。既然城市更新要按照市場化運作，政府就應該充分相信市場中的各方參與者，政府 需要的是進一步健全和優(yōu)化市場運作的管理規(guī)則，而不是自身參與更新活動。 目前在城市更新中主要存在著以下三種方式的監(jiān)管協(xié)議 1、城市更新計劃立項階段監(jiān)管協(xié)議 - 監(jiān)管內容 1、租金損失 2、公建拆遷款 2、城市更新單元建設分期監(jiān)管協(xié)議-監(jiān)管內容 1、還建建安款 2、公建拆遷款 3、城市更新單元建設監(jiān)管協(xié)議-監(jiān)管內容 1更新單元涉及公建拆遷款 完成更新單元計劃立項，從法律上講項目與更新企業(yè)并無任何歸屬關系，因此開發(fā)企業(yè)作為受委托申報單位根本是沒有任何利益的存在，為何需要承擔委托方經濟損失和政策拆遷責任？ 拆遷分期拆遷階段

9、更新企業(yè)需無償承擔公建用地上物業(yè)拆遷，監(jiān)管拆遷公建物業(yè)的資金又有何意義呢？拆遷物業(yè)返還完全屬于甲乙雙方的市場經濟行為，雙方必然對于合同面臨的風險有足夠的評估。對于一個更新單元更新企業(yè)必須完成拆遷分期100%拆遷方可獲得建設分期建設單位主體資格，因此在更新企業(yè)未實施拆遷工作前，該拆遷分期與更新企業(yè)并無任何利益關系，更新企業(yè)承擔公建拆遷資金監(jiān)管責任有違企業(yè)正常運作的常理。難點難點5 5. 監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管協(xié)議建議建議 1 1 取消監(jiān)管協(xié)議措施保障投資人權益，減少開企業(yè)無必要資金負擔。建設分期報建基本流程步驟難點解釋：難點解釋： 完成歷史用地處置及實施主體確認后，需將原集體用地征轉為國有用地。按目前的操

10、作流程，由開發(fā)企業(yè)報文至區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局審核后發(fā)征轉地通知至街道辦，街道辦組織測繪后出具征轉地方案上報區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局審核通過后再發(fā)通知至街道辦，街道辦草擬征轉地協(xié)議，原村集體、開發(fā)企業(yè)、街道辦確認蓋章并上報區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局完成辦理。上述由街道至區(qū)規(guī)土局，街道辦還涉及相關的部門需要走流程確認，過程煩瑣，效率低下。難點難點6 6 征轉地征轉地建議：建議： 縮短并簡化街道辦內部流程，因區(qū)規(guī)土局發(fā)的征轉地通知中附有征轉地范圍圖，建議發(fā)通知后直接由街道辦負責測繪及草擬征轉地協(xié)議。建設分期報建基本流程步驟難點難點7 7 土地、建筑物信息核查土地、建筑物信息核查難點解釋：難點解釋： 按深規(guī)土2013

11、295號文，經批準納入城市更新計劃的城市更新單元，可申請土地、建筑物信息核查，但對于較早時間申請更新單元規(guī)劃的開發(fā)企業(yè)，尤其是更新單元分期開發(fā)的項目，在辦理分期實施主體確認時，需針對辦理實施主體確認的分期重新辦理土地、建筑物信息核查。由于在更新單元規(guī)劃時已整體核查過一遍，再次核查主要是核查土地的信息，以利于土地確權及后續(xù)的土地手續(xù)辦理。而建筑物核查對于土地確權及后續(xù)的土地手續(xù)辦理并沒有太大的作用，因對于工改工項目，合法的建筑面積并不能扣減地價，但建筑物需提供的資料量確非常大，需要提供建筑物測繪報告、根據(jù)地塊給建筑物編號等一系列的資料，因更新單元的范圍較大，同時建筑物非常多，導致工作量很大，而區(qū)規(guī)土局只需要測繪報告的總建筑面積及開發(fā)企業(yè)提供的建筑物面積匯總面積作為參考數(shù)據(jù)。建議：建議：實施主體確認前重新辦理的土地、建筑物信息核查，只對土地信息進行核查，減少不必要的工作，提高辦文效率。城市更新項目申報申報辦文時間難點難點8 8 辦文時間辦文