第六章市場法及其運用

1、第六章第六章 市場法及其運用市場法及其運用 學習目標：學習目標： 了解市場法的理論依據(jù)、適用的估價對象；了解市場法的理論依據(jù)、適用的估價對象； 熟悉選取可比實例的要求及建立比較基準；熟悉選取可比實例的要求及建立比較基準； 掌握交易修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。掌握交易修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。第一節(jié)第一節(jié) 市場法概述市場法概述 一、市場法的含義一、市場法的含義 也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取選取一定數(shù)量一定數(shù)量、符合、符合一定條件一定條件，與估價對象，與估價對象類似類似的房的房地產(chǎn)，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚?/p>

2、來求取估價地產(chǎn)，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準價格。對象價值的方法，測算出的價格稱為比準價格。 本質(zhì)是以房地產(chǎn)的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導向?qū)嶋H成交價格為導向來求取房地產(chǎn)來求取房地產(chǎn)價值，有說服力。價值，有說服力。 第一節(jié)第一節(jié) 市場法概述市場法概述 二、市場法的理論依據(jù)二、市場法的理論依據(jù) 替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。 第一節(jié)第一節(jié) 市場法概述市場法概述 三、市場法適用的估價對象三、市場法適用的估價對象 市場法適用的對象：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。 不適用市場法的

3、對象：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少（特殊廠房、機場、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性很差（在建工程，因為完工率差別很大）。 第一節(jié)第一節(jié) 市場法概述市場法概述 四、市場法估價需要具備的條件四、市場法估價需要具備的條件 在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。 估價師和估計機構沒做交易實例搜集工作，不能成為不采用估價師和估計機構沒做交易實例搜集工作，不能成為不采用市場法的理由。市場法的理由。 消除可比實例與估價對象差異的三類修正：消除可比實例與估價對象差異的三類修正：（1）交易情況修正：特殊交易情況與正常交易情況不同；）交易情況修

4、正：特殊交易情況與正常交易情況不同；（2）市場狀況調(diào)整：成交日期與估價時點不同（兩個時點）市場狀況調(diào)整：成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產(chǎn)市場狀況不同）；上的房地產(chǎn)市場狀況不同）；（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整：可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房）房地產(chǎn)狀況調(diào)整：可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同。地產(chǎn)狀況不同。第一節(jié)第一節(jié) 市場法概述市場法概述 五、市場法估價的操作步驟五、市場法估價的操作步驟（1 1）搜集交易實例）搜集交易實例（2 2）選取可比實例）選取可比實例（3 3）對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚恚ń⒈容^基）對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚恚ń⒈容^基準、交易情況修正、市場狀

5、況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整）準、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整）（4 4）求取比準價格）求取比準價格 第二節(jié)第二節(jié) 搜集交易實例搜集交易實例 一、搜集交易實例的必要性一、搜集交易實例的必要性 只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍。從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍。 第二節(jié)第二節(jié) 搜集

6、交易實例搜集交易實例 二、搜集交易實例的途徑二、搜集交易實例的途徑 （1 1）當事人；）當事人；（2 2）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人及相關律師、四鄰；）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人及相關律師、四鄰；（3 3）政府有關部門；）政府有關部門；（4 4）專業(yè)房地產(chǎn)信息機構；）專業(yè)房地產(chǎn)信息機構；（5 5）報刊網(wǎng)站）報刊網(wǎng)站（6 6）同行之間）同行之間 第二節(jié)第二節(jié) 搜集交易實例搜集交易實例 三、搜集交易實例的要求三、搜集交易實例的要求 內(nèi)容完整、真實內(nèi)容完整、真實 房地產(chǎn)的基本狀況，交易房地產(chǎn)的基本狀況，交易雙方，成交價格，成交日雙方，成交價格，成交日期，付款方式，交易情況。期，付款方式，交易情況

7、。 第二節(jié)第二節(jié) 搜集交易實例搜集交易實例 四、建立交易實例庫四、建立交易實例庫 房地產(chǎn)估價機構應當建立房地產(chǎn)交易實例庫房地產(chǎn)估價機構應當建立房地產(chǎn)交易實例庫 是一項基礎性工作，也是形成估價機構核心競是一項基礎性工作，也是形成估價機構核心競爭力的重要手段之一。爭力的重要手段之一。第三節(jié)第三節(jié) 選取可比實例選取可比實例 一、選取可比實例的必要性一、選取可比實例的必要性 交易實例庫中實例雖多，但針對某一具體交易實例庫中實例雖多，但針對某一具體的估價對象及估價目的、估價時點的實例必須的估價對象及估價目的、估價時點的實例必須進行選擇。符合一定條件，可以作為參照比較進行選擇。符合一定條件，可以作為參照比

8、較的交易實例簡稱可比實例的交易實例簡稱可比實例。 第三節(jié)第三節(jié) 選取可比實例選取可比實例 二、選取可比實例的要求二、選取可比實例的要求 1.1.數(shù)量要求：數(shù)量要求： 3-103-10個個2.2.質(zhì)量要求（四要求）質(zhì)量要求（四要求）要求一：類似要求一：類似 區(qū)位相近；區(qū)位相近；用途相同；用途相同；權利性質(zhì)相同；權利性質(zhì)相同； 檔次相當；檔次相當；規(guī)模相當；規(guī)模相當；建筑結構相同。建筑結構相同。 要求二：可比實例的交易類型應與估價目的吻合要求二：可比實例的交易類型應與估價目的吻合要求三：可比實例的成交日期應盡量接近估價時點要求三：可比實例的成交日期應盡量接近估價時點要求四：可比實例的成交價格應盡量

9、為（或可修正為）要求四：可比實例的成交價格應盡量為（或可修正為）正常市場價格正常市場價格應與估價對象處在應與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)同一供求范圍內(nèi) 0.5-20.5-2倍范圍內(nèi)倍范圍內(nèi)一年以上的不采用一年以上的不采用 例題：例題： 評估某套建筑面積為評估某套建筑面積為120120 的住宅在的住宅在20082008年年9 9月底市場價月底市場價值，收集了以下值，收集了以下4 4個交易實例，其中最適合作為可比實例的個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（）。是（）。 A.甲甲 B.乙乙 C.丙丙 D.丁丁交易實例交易實例建筑面積（建筑面積（ ） 用途用途 價格（元價格（元/ ）成交日期成交日期區(qū)

10、位區(qū)位 正常情況正常情況 甲甲120居住居住58002007年年8月月 同一供需圈同一供需圈 正常交易正常交易 乙乙105居住居住60002008年年6月月 同一供需圈同一供需圈正常交易正常交易丙丙140辦公辦公65002008年年9月月 同一供需圈同一供需圈正常交易正常交易丁丁135旅館旅館61002008年年7月月 不同一供需圈不同一供需圈正常交易正常交易第三節(jié)第三節(jié) 選取可比實例選取可比實例 三、選取可比實例應注意的其他問題三、選取可比實例應注意的其他問題 估價具體對象應一致估價具體對象應一致不一致時可采用分配法不一致時可采用分配法交易實例較多時一定要選與估價對象最為類似的交易實例較多時

11、一定要選與估價對象最為類似的 注意：注意：不能在區(qū)位上不能在區(qū)位上“舍近求遠舍近求遠”；不能迎合委托人等的高估或者低估要求而普遍選取那些成交不能迎合委托人等的高估或者低估要求而普遍選取那些成交價格明顯偏高或者偏低的交易實例；價格明顯偏高或者偏低的交易實例；更不能迎合委托人等的高估或者低估要求，有符合可比實例更不能迎合委托人等的高估或者低估要求，有符合可比實例要求的實例不選取，而將那些明顯不符合可比實例要求的交要求的實例不選取，而將那些明顯不符合可比實例要求的交易實例作為可比實例。易實例作為可比實例。第四節(jié)第四節(jié) 建立比較基準建立比較基準 一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍1.1.帶有債權債務

12、帶有債權債務統(tǒng)一到不帶債權債務統(tǒng)一到不帶債權債務（1 1）可比實例帶有債權債務的：）可比實例帶有債權債務的： 估價對象的房地產(chǎn)價格帶債權債務的可比實例房估價對象的房地產(chǎn)價格帶債權債務的可比實例房地產(chǎn)價格地產(chǎn)價格債權債務債權債務（2 2）估價對象帶有債權債務的：）估價對象帶有債權債務的： 估價對象房地產(chǎn)價格不帶債權債務的估價對象房估價對象房地產(chǎn)價格不帶債權債務的估價對象房地產(chǎn)價格債權地產(chǎn)價格債權債務債務第四節(jié)第四節(jié) 建立比較基準建立比較基準 一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍2.2.含有非房地產(chǎn)成份含有非房地產(chǎn)成份統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 （1 1）可比實例含有非房地產(chǎn)成份

13、：）可比實例含有非房地產(chǎn)成份： 估價對象的房地產(chǎn)價格含非房地產(chǎn)成份的可比估價對象的房地產(chǎn)價格含非房地產(chǎn)成份的可比實例房地產(chǎn)價格實例房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成份的價格非房地產(chǎn)成份的價格 （2 2）估價對象含有非房地產(chǎn)成份：）估價對象含有非房地產(chǎn)成份： 估價對象房地產(chǎn)價格不含非房地產(chǎn)成份的估價估價對象房地產(chǎn)價格不含非房地產(chǎn)成份的估價對象房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成份的價格對象房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成份的價格 3.3.實物范圍不同實物范圍不同統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍 補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多的補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減

14、價范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價第四節(jié)第四節(jié) 建立比較基準建立比較基準 二、統(tǒng)一付款方式二、統(tǒng)一付款方式 通常要將分期支付的可比實例成交價格折通常要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。算為在其成交日期一次性付清的金額。 具體方法通過折現(xiàn)計算（具體方法通過折現(xiàn)計算（FP）（）（AP） 折算時注意：計息期的時間單位和利息折算時注意：計息期的時間單位和利息率的時間單位要一致。率的時間單位要一致。第四節(jié)第四節(jié) 建立比較基準建立比較基準 三、統(tǒng)一價格單位三、統(tǒng)一價格單位（1 1）統(tǒng)一價格表示單位：）統(tǒng)一價格表示單位： 可用總價也可用單價，一般為單價可用總價也可

15、用單價，一般為單價 ，通常是單位面積的價格。，通常是單位面積的價格。 （2 2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位：）統(tǒng)一幣種和貨幣單位： 不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價。但是如果不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價時點的市場在幣種換算之前已進行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價時點的市場匯價進行換算。匯價進行換算。 （3 3）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位：）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位： 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算 建筑面積下的單價建筑面積下的單價建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價建筑面積套內(nèi)建筑面積下

16、的單價套內(nèi)建套內(nèi)建筑面積使用面積下的單價筑面積使用面積下的單價使用面積總價使用面積總價 一般情況下一般情況下, , 建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積下的單價使用建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積下的單價使用面積下的單價。面積下的單價。例題：例題： 1.某可比實例的房地產(chǎn)權屬證書記載的套內(nèi)建筑面積某可比實例的房地產(chǎn)權屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有萬元，另有20平米的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)平米的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面面積計算的比準，則按建筑面面積計

17、算的比準價格是（）元價格是（）元/平方米。平方米。 A.8571 B.10000 C.13393 D.15625 2.在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況統(tǒng)一市場狀況 第五節(jié)交易情況修正第五節(jié)交易情況修正 一、交易情況修正的含義一、交易情況修正的含義 將非

18、正常的成交可比實例價格，修正為將非正常的成交可比實例價格，修正為正常價格。正常價格。 第五節(jié)交易情況修正第五節(jié)交易情況修正 二、成交價格偏離正常價格的因素二、成交價格偏離正常價格的因素+交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解；交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解；+交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好；交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好；+強迫出售或強迫購買；強迫出售或強迫購買；+利害關系人之間的交易；利害關系人之間的交易；+交易稅費非正常負擔；交易稅費非正常負擔；+相鄰房地產(chǎn)的合并交易；相鄰房地產(chǎn)的合并交易；+特殊交易方式的交易。特殊交易方式的交易。 第五節(jié)交易情

19、況修正第五節(jié)交易情況修正 三、交易情況修正的方法三、交易情況修正的方法 差額法：可比實例的成交價格差額法：可比實例的成交價格交易情況修正額交易情況修正額= =可可比實例正常市場價格（用加減法）；比實例正常市場價格（用加減法）； 百分率法：可比實例的成交價格百分率法：可比實例的成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)= =可比實例正常市場價格（用乘法）?？杀葘嵗Ｊ袌鰞r格（用乘法）。 以正常市場價格為基以正常市場價格為基準來確定準來確定 百分率法百分率法 +如可比實例成交價格比其正常市場價格高低如可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為的百分率為%；(1)可比實例正常市場價格可比實例正常

20、市場價格*(1%)=可比實例成交價格可比實例成交價格(2)可比實例成交價格可比實例成交價格*(1/(1%)=可比實例正常市場價格可比實例正常市場價格 第五節(jié)交易情況修正第五節(jié)交易情況修正 四、交易稅費的非正常負擔四、交易稅費的非正常負擔正常成交價格應由賣方繳納的稅費賣方實際得到的價格（凈得）正常成交價格應由賣方繳納的稅費賣方實際得到的價格（凈得）正常成交價格應由買方繳納的稅費買方實際付出的價格正常成交價格應由買方繳納的稅費買方實際付出的價格買方實際付出的價格賣方實際得到的價格應由買賣雙方繳納的稅費買方實際付出的價格賣方實際得到的價格應由買賣雙方繳納的稅費應由賣方繳納的稅費正常成交價格應由賣方繳

21、納的稅費正常成交價格應由賣方繳納的稅費比率應由賣方繳納的稅費比率應由買方繳納的稅費正常成交價格應由買方繳納的稅費正常成交價格應由買方繳納的稅費比率應由買方繳納的稅費比率 關鍵：確定價格是由哪一方實際得到的關鍵：確定價格是由哪一方實際得到的 第五節(jié)交易情況修正第五節(jié)交易情況修正 四、交易稅費的非正常負擔四、交易稅費的非正常負擔記憶竅門：記憶竅門：（1 1）不存在轉嫁時，）不存在轉嫁時，“該是誰的，就是誰的該是誰的，就是誰的”。聯(lián)系實際記。聯(lián)系實際記憶憶買方買了后，還要去交稅。買價就是正常成交價格，交稅后就是實際付買方買了后，還要去交稅。買價就是正常成交價格，交稅后就是實際付出額出額賣方得到了買方

22、支付的正常成交價格后，也要去交稅，稅后才是賣方實賣方得到了買方支付的正常成交價格后，也要去交稅，稅后才是賣方實際得到的金額際得到的金額（2 2）存在轉嫁時，站在稅費被轉嫁的一方視角）存在轉嫁時，站在稅費被轉嫁的一方視角, ,看他的正常成看他的正常成交價格交價格. .只要考慮承擔的被轉嫁部分的稅費，而其自身應該只要考慮承擔的被轉嫁部分的稅費，而其自身應該承擔的稅費不考慮承擔的稅費不考慮 轉嫁給了賣方轉嫁給了賣方, ,那么就用賣方實際得到的價格那么就用賣方實際得到的價格- -應由買方承擔的稅費應由買方承擔的稅費= =正常正常成交價格成交價格 轉嫁給了買方轉嫁給了買方, ,就用買方實際付出的價格就用

23、買方實際付出的價格+ +應由賣方承擔的稅費應由賣方承擔的稅費= =正常成交正常成交價格價格 例題：例題： 某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔，據(jù)平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應該由賣方繳納的稅費為正悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應該由賣方繳納的稅費為正常成交價格的常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價，買方應繳納的稅費為正常成交價格的格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上，相應調(diào)整買方

24、付給賣由買方負擔，并在原價基礎上，相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為（）方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為（）元元/平方米。平方米。 2385第六節(jié)市場狀況調(diào)整第六節(jié)市場狀況調(diào)整 一、市場狀況調(diào)整的含義一、市場狀況調(diào)整的含義 可比實例的成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市可比實例的成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化；場狀況可能發(fā)生了變化； 應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點的價格，這種調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整，也稱為價時點的價格，這種調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整。 第六節(jié)市場

25、狀況調(diào)整第六節(jié)市場狀況調(diào)整 二、市場狀況調(diào)整的方法二、市場狀況調(diào)整的方法 百分率法（一般公式）百分率法（一般公式） 可比實例在其成交日期的價格可比實例在其成交日期的價格市場狀況調(diào)整系市場狀況調(diào)整系數(shù)可比實例在估價時點的價格數(shù)可比實例在估價時點的價格 如果從成交日期到估價時點，可比實例的市場價格如果從成交日期到估價時點，可比實例的市場價格漲跌的百分率為漲跌的百分率為T%，則，則 可比實例在其成交日期的價格可比實例在其成交日期的價格（1T%）可）可比實例在估價時點的價格比實例在估價時點的價格 。 市場狀況調(diào)整方法市場狀況調(diào)整方法-百分率法百分率法 1.市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)

26、法 (1)定基價格指數(shù)定基價格指數(shù)(尾首相比尾首相比) 可比實例在估價時點的價格可比實例在估價時點的價格可比實例成交日期的價格可比實例成交日期的價格 (2)環(huán)比價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)(連乘連乘) 估價時點時的價格可比實例在成交日期的價格估價時點時的價格可比實例在成交日期的價格成交成交日期的下一期的價格指數(shù)日期的下一期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù) 例題：例題： 某房地產(chǎn)在某房地產(chǎn)在2006年年3月的價格為月的價格為2009元元/，現(xiàn)要，現(xiàn)要調(diào)整為調(diào)整為2006年年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年年3月月至至9

27、月的價格指數(shù)分別為：月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和和118.3（均以上個月為基數(shù)（均以上個月為基數(shù)100），則該），則該房地產(chǎn)房地產(chǎn)2006年年9月的價格為（）元月的價格為（）元/。 2817.7 市場狀況調(diào)整方法市場狀況調(diào)整方法-百分率法百分率法 2.市場狀況調(diào)整的價格變動率法市場狀況調(diào)整的價格變動率法(1)逐期變動率逐期變動率(2)平均變動率平均變動率 =1可比實例在估價時點的價格期數(shù) 可比實例在成交日期時的價格（價格變動率）=1 可比實例在估價時點的價格 可比實例在成交日期時的價格（價格變動率 期數(shù)）例題：例題： 評估某宗房地產(chǎn)評估

28、某宗房地產(chǎn)2011年年7月月1日的市場價值，選取日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年年10月月1日，成交價格為日，成交價格為3500元元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場價格場價格2010年年6月月1日至日至2011年年3月月1日，平均每月比上日，平均每月比上月漲月漲1.5%，2011年年3月月1日至日至7月月1日平均每月比上月上日平均每月比上月上漲漲2%，對可比實例進行市場狀況調(diào)整。，對可比實例進行市場狀況調(diào)整。 =4081.3 市場狀況調(diào)整方法市場狀況調(diào)整方法-百分率法百分率法 注意：價格指數(shù)或價格變動率的分

29、類注意：價格指數(shù)或價格變動率的分類 +全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率+某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率+全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率+某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 選與可比實例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價格指數(shù)選與可比實例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價格指數(shù) 第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整 一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價

30、對象房地產(chǎn)狀況下的價格；房地產(chǎn)狀況下的價格； 可比實例房地產(chǎn)狀況應是其成交價格所對可比實例房地產(chǎn)狀況應是其成交價格所對應或反映的房地產(chǎn)狀況；應或反映的房地產(chǎn)狀況； 估價對象房地產(chǎn)狀況通常是估價時點時的估價對象房地產(chǎn)狀況通常是估價時點時的狀況，但根據(jù)不同的估價目的也有不同的情況。狀況，但根據(jù)不同的估價目的也有不同的情況。 第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整 二、二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（三內(nèi)容）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（三內(nèi)容） 區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整實物狀況調(diào)整實物狀況調(diào)整權益狀況調(diào)整權益狀況調(diào)整 評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為

31、可比實例，乙別墅的成交價格為格為8000元元/平方米，裝修標準為平方米，裝修標準為1000元元/平方米，（甲別墅的裝修標準為平方米，（甲別墅的裝修標準為800元元/平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（），若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元元/平方米。平方米。 （8000-1000+800）/1.1=7091第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路 直接比較法直接比較法以估價對象房地

32、產(chǎn)狀況為基準，將以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較；較； 間接比較法間接比較法設定一種設定一種“標準房地產(chǎn)標準房地產(chǎn)”，以該標，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較。象房地產(chǎn)狀況進行間接比較。房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整-方向方向 （1 1）可比實例比估價對象好，確定估價對象價格時）可比實例比估價對象好，確定估價對象價格時, ,應對可比實應對可比實例成交價格減價例成交價格減價 （2 2）可比實例比估價對象差，確定

33、估價對象價格時）可比實例比估價對象差，確定估價對象價格時, ,應對可比實應對可比實例成交價格加價例成交價格加價 房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整-具體步驟具體步驟 （1 1）確定影響因素）確定影響因素-實物、權益、區(qū)位實物、權益、區(qū)位（2 2）找出差異程度）找出差異程度-比較估價對象和可比實例，找出差異程度比較估價對象和可比實例，找出差異程度（3 3）轉換為價格差異程度）轉換為價格差異程度-將房地產(chǎn)狀況差異程度，轉換為價格將房地產(chǎn)狀況差異程度，轉換為價格差異程度差異程度（4 4）調(diào)整）調(diào)整-根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整

34、第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整 四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 百分率法：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格百分率法：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格；的價格；假設可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象假設可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分比率為房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分比率為R%，則，則 可比實例在自身狀況下的價格可比實例在自身狀況下的價格 可比可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 以正常市場價格為基準來確定以正

35、常市場價格為基準來確定 第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整 四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 差額法：差額法：可比實例在自身狀況下的價格可比實例在自身狀況下的價格房地產(chǎn)狀房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格況調(diào)整金額可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法-直接比較法直接比較法直接比較法步驟：直接比較法步驟：確定影響因素。確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面確定影響因素。確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素的因素確定每個因素的權重。根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定確定每個因素的權重。根據(jù)每

36、種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定權重權重打分。以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準（打分。以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準（100），將可比實例的房），將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的狀況逐個因素比較并評分，好于估價對象地產(chǎn)狀況與估價對象的狀況逐個因素比較并評分，好于估價對象的評分大于的評分大于100，不如估價對象的，評分低于，不如估價對象的，評分低于100將累計所得的分數(shù)轉化為調(diào)整價格的比率將累計所得的分數(shù)轉化為調(diào)整價格的比率利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整 公式：可比實例在自身狀況下的價格公式：可比實例在自身狀況下的價格 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在

37、估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法-間接比較法間接比較法間接比較法步驟：間接比較法步驟：第一步，標準化修正：設定一個標準房地產(chǎn)狀況為第一步，標準化修正：設定一個標準房地產(chǎn)狀況為100，將估價對象，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)自身狀況均與標準房地產(chǎn)進行比較并評分，估及可比實例的房地產(chǎn)自身狀況均與標準房地產(chǎn)進行比較并評分，估價對象或可比實例好于標準房地產(chǎn)，則評分高于價對象或可比實例好于標準房地產(chǎn)，則評分高于100，反之則低于，反之則低于100?？杀葘嵗谧陨頎顩r下的價格可比實例在自身狀況下的價格 可比實例在標準房地產(chǎn)狀況下的可比實例在標準房地產(chǎn)狀況下的價格價格 第

38、二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整：第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整：可比實例在標準房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在標準房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在估價對象房可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格地產(chǎn)狀況下的價格綜上：綜上：可比實例在其自身狀況下的價格可比實例在其自身狀況下的價格 可比實例在估價對象房可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格地產(chǎn)狀況下的價格第八節(jié)求取比準價格第八節(jié)求取比準價格 一、求取單個可比實例的比準價值的方法一、求取單個可比實例的比準價值的方法1.百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式比準價值可比實例成交價格比準價值可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整

39、系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2.百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式 比準價值可比實例成交價格比準價值可比實例成交價格（1交易情況修正交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） 比準價值可比實例成交價格比準價值可比實例成交價格 3.差額法下的公式差額法下的公式 比準價值可比實例成交價格比準價值可比實例成交價格交易情況修正金額交易情況修正金額市場狀況調(diào)整金額市場狀況調(diào)整金額房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額第八節(jié)求取比準價格第八節(jié)求取比準價格 二、直接比較修正法和間接比較修正法二、直接

40、比較修正法和間接比較修正法 1.直接比較修正法直接比較修正法 比準價格可比實例價格比準價格可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)市市場狀況調(diào)整系數(shù)場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)； 比準價格可比實例成交價格比準價格可比實例成交價格 2.間接比較修正法間接比較修正法 比準價值可比實例成交價格比準價值可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)標準化修正系數(shù)標準化修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)整系數(shù) 比準價值可比實例成交價格比準價值可比實例成交價格 第八節(jié)求取比準價格第八節(jié)求取比準價格 三、求取最終比準價格的方法三、求取最終比準價格的方法 一個可比實例，對應著一個比準價格；將