基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的烏克蘭民居房地產(chǎn)評估研究

1、基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的烏克蘭民居房地產(chǎn)評估研究基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的烏克蘭民居房地產(chǎn)評估研究 答辯學(xué)答辯學(xué)生：生： Mykola SylkynMykola Sylkyn指導(dǎo)教師：指導(dǎo)教師： 宋艷宋艷 教授教授答辯日期：答辯日期： 2016.6.62016.6.6論文研究論文研究框架框架第一章第一章 緒論緒論第二章第二章 烏克蘭房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀分析烏克蘭房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀分析第三章第三章 烏克蘭房地產(chǎn)評估體系與影響因素分析烏克蘭房地產(chǎn)評估體系與影響因素分析第四章第四章 基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估模型構(gòu)建基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估模型構(gòu)建第五章第五章 實(shí)證分析實(shí)證分析第六章第六章 結(jié)論與展望結(jié)論與展望研究思

2、路研究思路模型構(gòu)建測試模型數(shù)據(jù)分析結(jié)果分析人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的實(shí)證分析神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估特性評估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估模型基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的烏克蘭民居房地產(chǎn)評估研究評估內(nèi)容、評估方法及現(xiàn)狀分析評估的影響因素及存在的主要問題民居房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀研究背景研究背景探討非物質(zhì)性投入與員工績效探索非物質(zhì)投入構(gòu)成厘清雇傭關(guān)系概念1. 1. 烏克蘭民居房地產(chǎn)市場迅速崛起，促使民居房地產(chǎn)評烏克蘭民居房地產(chǎn)市場迅速崛起，促使民居房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展迅速。對民居房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的評估顯得非估行業(yè)發(fā)展迅速。對民居房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的評估顯得非常迫切。常迫切。2. 2. 當(dāng)前烏克蘭房地產(chǎn)評估方法應(yīng)用于民居房地產(chǎn)

3、評估存當(dāng)前烏克蘭房地產(chǎn)評估方法應(yīng)用于民居房地產(chǎn)評估存在一些問題，構(gòu)建的評估模型不相適宜。在一些問題，構(gòu)建的評估模型不相適宜。 本文將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)引入民居房地本文將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)引入民居房地產(chǎn)評估中，構(gòu)建評估模型，旨在解決當(dāng)產(chǎn)評估中，構(gòu)建評估模型，旨在解決當(dāng)前評估中存在的一些問題。前評估中存在的一些問題。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)研究現(xiàn)狀人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)研究現(xiàn)狀人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是以生理學(xué)上的真實(shí)人腦神經(jīng)網(wǎng)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是以生理學(xué)上的真實(shí)人腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)和功能為基礎(chǔ)，通過大量神經(jīng)元的完絡(luò)的結(jié)構(gòu)和功能為基礎(chǔ)，通過大量神經(jīng)元的完善聯(lián)結(jié)而構(gòu)成的一種自適應(yīng)非線性動態(tài)信息處善聯(lián)結(jié)而構(gòu)成的一種自適應(yīng)非線性動態(tài)信息處理系統(tǒng)。理系統(tǒng)。目

4、前對于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的研究主要集中在對神經(jīng)網(wǎng)目前對于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的研究主要集中在對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的研究和對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的研究方面。絡(luò)模型的研究和對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的研究方面。針對傳統(tǒng)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型所存在的問題，許多新針對傳統(tǒng)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型所存在的問題，許多新的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型被專家學(xué)者提出，如遺傳神經(jīng)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型被專家學(xué)者提出，如遺傳神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用研究網(wǎng)絡(luò)、模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用研究則是研討如何利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)解決實(shí)際問題則是研討如何利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)解決實(shí)際問題。模模擬人類的某些智能行為，是近年來在神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)擬人類的某些智能行為，是近年來在神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)研究中最為引人注目的領(lǐng)域研究中最為引人注目的

5、領(lǐng)域。民居房地產(chǎn)評估的研究現(xiàn)狀民居房地產(chǎn)評估的研究現(xiàn)狀關(guān)于民居房地產(chǎn)評估方法的研究，目前比較主關(guān)于民居房地產(chǎn)評估方法的研究，目前比較主流的就是流的就是市場法市場法，收益法收益法，成成本本法法，假設(shè)開發(fā)假設(shè)開發(fā)法法和和基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等五種方法。由于民居房等五種方法。由于民居房地產(chǎn)評估行業(yè)需要的是定量分析和定性分析相地產(chǎn)評估行業(yè)需要的是定量分析和定性分析相結(jié)合，所以就產(chǎn)生了兩咱派別，一種派別更加結(jié)合，所以就產(chǎn)生了兩咱派別，一種派別更加注重定性分析注重定性分析，另一種派別更加注重定量分析，另一種派別更加注重定量分析。目前，在房地產(chǎn)評估行業(yè)中常用的一些模型主目前，在房地產(chǎn)評估行業(yè)中常用的

6、一些模型主要有：要有：回歸分析模型；模糊數(shù)學(xué)模型；灰色系回歸分析模型；模糊數(shù)學(xué)模型；灰色系統(tǒng)模型統(tǒng)模型。 本文的研究方法本文的研究方法本文在閱讀大量前人的書籍和文章的基礎(chǔ)上，主要做本文在閱讀大量前人的書籍和文章的基礎(chǔ)上，主要做了以下幾方面的工作：了以下幾方面的工作：綜合分析了烏克蘭民居房產(chǎn)評估的迫切性和必要綜合分析了烏克蘭民居房產(chǎn)評估的迫切性和必要性，調(diào)研了民居房地產(chǎn)評估的研究背景和國內(nèi)外性，調(diào)研了民居房地產(chǎn)評估的研究背景和國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，研究現(xiàn)狀，明確當(dāng)前烏克蘭民居房地產(chǎn)評估存在明確當(dāng)前烏克蘭民居房地產(chǎn)評估存在的問題和研究目的、意義的問題和研究目的、意義。 綜合分析了民居房地產(chǎn)評估的原則和神

7、經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分綜合分析了民居房地產(chǎn)評估的原則和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析方法，并結(jié)合烏克蘭民居房地產(chǎn)存在的問題來析方法，并結(jié)合烏克蘭民居房地產(chǎn)存在的問題來分析神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評估特性，分析神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評估特性，具體闡述了烏克蘭民居具體闡述了烏克蘭民居房地產(chǎn)評估的目的、機(jī)構(gòu)、主要方法房地產(chǎn)評估的目的、機(jī)構(gòu)、主要方法，進(jìn)而綜合，進(jìn)而綜合分析這些評估方法中存在的一些問題，并對產(chǎn)生分析這些評估方法中存在的一些問題，并對產(chǎn)生這些問題的原因進(jìn)行了具體分析。這些問題的原因進(jìn)行了具體分析。本文的研究方法本文的研究方法結(jié)合烏克蘭民居房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀，結(jié)合烏克蘭民居房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀，構(gòu)建了基于神構(gòu)建了基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估模型經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估模

8、型。在這個(gè)過程中，首先。在這個(gè)過程中，首先歸納總結(jié)了應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估特性，在歸納總結(jié)了應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估特性，在此基礎(chǔ)之上，對各種房地產(chǎn)評估方法進(jìn)行了對比此基礎(chǔ)之上，對各種房地產(chǎn)評估方法進(jìn)行了對比，對相應(yīng)的模型數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)備，再將數(shù)據(jù)應(yīng)用于，對相應(yīng)的模型數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)備，再將數(shù)據(jù)應(yīng)用于模型。模型。對對人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行了實(shí)證分析人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行了實(shí)證分析。先引入實(shí)。先引入實(shí)證對象的相關(guān)信息和特性，在此基礎(chǔ)上展示相關(guān)證對象的相關(guān)信息和特性，在此基礎(chǔ)上展示相關(guān)的計(jì)算過程，并對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行了綜合分析。的計(jì)算過程，并對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行了綜合分析。本文的創(chuàng)新之處本文的創(chuàng)新之處 論文中，將人工神

9、經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的方法引入烏克蘭民居房論文中，將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的方法引入烏克蘭民居房地產(chǎn)評估，結(jié)合烏克蘭當(dāng)前房地產(chǎn)評估的實(shí)際，構(gòu)建地產(chǎn)評估，結(jié)合烏克蘭當(dāng)前房地產(chǎn)評估的實(shí)際，構(gòu)建出相應(yīng)的評估模型，通過準(zhǔn)備相應(yīng)的數(shù)據(jù)，并將其應(yīng)出相應(yīng)的評估模型，通過準(zhǔn)備相應(yīng)的數(shù)據(jù)，并將其應(yīng)用到評估模型中進(jìn)行實(shí)證分析，從而驗(yàn)證評估模型的用到評估模型中進(jìn)行實(shí)證分析，從而驗(yàn)證評估模型的準(zhǔn)確性。準(zhǔn)確性。 論文中，根據(jù)評估模型的驗(yàn)證結(jié)果分析，對烏克蘭論文中，根據(jù)評估模型的驗(yàn)證結(jié)果分析，對烏克蘭房地產(chǎn)評估提出了相應(yīng)的建議，包括完善烏克蘭房地房地產(chǎn)評估提出了相應(yīng)的建議，包括完善烏克蘭房地產(chǎn)管理體制、改變現(xiàn)在管理模式、健全法律法規(guī)建設(shè)產(chǎn)管理體

10、制、改變現(xiàn)在管理模式、健全法律法規(guī)建設(shè)等。等。烏克蘭房地產(chǎn)評估的內(nèi)容烏克蘭房地產(chǎn)評估的內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)的目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，房地產(chǎn)估價(jià)的目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價(jià)格。或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動

11、中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)( (如企業(yè)合資、合作、如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等) )。估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為底價(jià)、入股價(jià)格、估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為底價(jià)、入股價(jià)格、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等。稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等。烏克蘭房地產(chǎn)評估的主要方法烏克蘭房地產(chǎn)評估的主要方法 在對房地產(chǎn)市場價(jià)值的充分理解的基礎(chǔ)上，我們很在對房地產(chǎn)市場價(jià)值的充分理解的基礎(chǔ)上，我們很容易發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)值評估的基本方法主要有三容易發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)值評估的基本方法主要有

12、三種：種：銷售比較分析法（銷售比較分析法（CASCAS）；）；成本法；成本法；收入資本化方法。收入資本化方法。烏克蘭房地產(chǎn)評估中存在的主要問題烏克蘭房地產(chǎn)評估中存在的主要問題情感投入政策投入情感投入發(fā)展投入政策投入u首先，在評估方法上，當(dāng)前烏克蘭國家應(yīng)用于房首先，在評估方法上，當(dāng)前烏克蘭國家應(yīng)用于房地產(chǎn)地產(chǎn)評估的各種方法有些單一，不是很容易為大眾評估的各種方法有些單一，不是很容易為大眾所理解接受，相應(yīng)方法建立的模型對房地產(chǎn)的評估所理解接受，相應(yīng)方法建立的模型對房地產(chǎn)的評估也不是很準(zhǔn)確也不是很準(zhǔn)確，甚至和實(shí)際的情況有很大的出入，甚至和實(shí)際的情況有很大的出入，從而影響了房地產(chǎn)市場的公正評估和正常的

13、交易。從而影響了房地產(chǎn)市場的公正評估和正常的交易。u其次，在評估過程中，其次，在評估過程中，信息支持的問題，是最緊信息支持的問題，是最緊迫和最難解決的問題之一迫和最難解決的問題之一。如果評估人員不能獲得。如果評估人員不能獲得足夠的市場信息，評估結(jié)果就不會具備有效性和可足夠的市場信息，評估結(jié)果就不會具備有效性和可靠性。這個(gè)不爭的事實(shí)在國內(nèi)外的評估標(biāo)準(zhǔn)中都有靠性。這個(gè)不爭的事實(shí)在國內(nèi)外的評估標(biāo)準(zhǔn)中都有涉及。涉及。烏克蘭房地產(chǎn)評估體系烏克蘭房地產(chǎn)評估體系烏克蘭房地產(chǎn)烏克蘭房地產(chǎn)評估體系的核心內(nèi)容是評估過程評估體系的核心內(nèi)容是評估過程，它是指確定成本的一系列操作過程它是指確定成本的一系列操作過程：步驟

14、步驟1 1：概念界定。：概念界定。步驟步驟2 2：對房地產(chǎn)進(jìn)行初步的審查，并得出一致同：對房地產(chǎn)進(jìn)行初步的審查，并得出一致同意的評估結(jié)論。意的評估結(jié)論。步驟步驟3 3：收集和分析信息。：收集和分析信息。步驟步驟4 4：選擇評估方法。：選擇評估方法。步驟步驟5 5：批準(zhǔn)評估。：批準(zhǔn)評估。步驟步驟6 6：起草一份評估報(bào)告。：起草一份評估報(bào)告。影響房地產(chǎn)評估的因素影響房地產(chǎn)評估的因素任何一種財(cái)產(chǎn)價(jià)值的變化都取決于許多因素，而這任何一種財(cái)產(chǎn)價(jià)值的變化都取決于許多因素，而這些因素出現(xiàn)在評估過程的不同階段。我們可以把這些因素出現(xiàn)在評估過程的不同階段。我們可以把這些因素分成三個(gè)不同的層級。些因素分成三個(gè)不同

15、的層級。第一級（地區(qū)性的）是指因素的影響水平，它第一級（地區(qū)性的）是指因素的影響水平，它是泛一般的特征，并不是與特定的財(cái)產(chǎn)有關(guān)，是泛一般的特征，并不是與特定的財(cái)產(chǎn)有關(guān)，會間接影響房地產(chǎn)并最終影響財(cái)產(chǎn)的評估過程會間接影響房地產(chǎn)并最終影響財(cái)產(chǎn)的評估過程。第二級（局部的）是指局部因素的影響水平，第二級（局部的）是指局部因素的影響水平，主要是看一個(gè)城市的規(guī)模，這些因素與被研究主要是看一個(gè)城市的規(guī)模，這些因素與被研究的對象、相似財(cái)產(chǎn)的分析以及財(cái)產(chǎn)交易直接相的對象、相似財(cái)產(chǎn)的分析以及財(cái)產(chǎn)交易直接相關(guān)。關(guān)。第三級（直接環(huán)境）是指與主觀財(cái)產(chǎn)，尤其是第三級（直接環(huán)境）是指與主觀財(cái)產(chǎn)，尤其是其特性，相關(guān)聯(lián)的因素的

16、影響水平。其特性，相關(guān)聯(lián)的因素的影響水平?？臻g因素與環(huán)境因素對價(jià)值評估的影響空間因素與環(huán)境因素對價(jià)值評估的影響 空間因素對房地產(chǎn)的影響是存在的。雖然通訊不是生活中空間因素對房地產(chǎn)的影響是存在的。雖然通訊不是生活中必不可少的組成部必不可少的組成部分，但分，但我們可以把財(cái)產(chǎn)距離中心地區(qū)的接我們可以把財(cái)產(chǎn)距離中心地區(qū)的接近程度看作是一個(gè)效用因素近程度看作是一個(gè)效用因素。在一個(gè)交通運(yùn)輸更不便利，需在一個(gè)交通運(yùn)輸更不便利，需要花費(fèi)更長的時(shí)間到市中心的地區(qū)要花費(fèi)更長的時(shí)間到市中心的地區(qū), ,它的房地產(chǎn)成本就會更低它的房地產(chǎn)成本就會更低。環(huán)境因素環(huán)境因素在住房成本的組成部分中一直是最在住房成本的組成部分中一

17、直是最重要的重要的，每個(gè)購買者根據(jù)自己的感覺來判斷每個(gè)購買者根據(jù)自己的感覺來判斷環(huán)境的好壞，會影響房屋的主流模式和可視環(huán)境的好壞，會影響房屋的主流模式和可視價(jià)值。價(jià)值。環(huán)境因素對價(jià)格的影響程度取決于住房的等環(huán)境因素對價(jià)格的影響程度取決于住房的等級和每平方米的價(jià)格。級和每平方米的價(jià)格。應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估特性應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估特性雇傭關(guān)系非物質(zhì)性發(fā)展投入政策投入情感投入員工回報(bào)員工態(tài)度員工績效組織公民行為在崗穩(wěn)定性控制變量：人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征、公司、上司-員工層級從房地產(chǎn)價(jià)值角度：從房地產(chǎn)價(jià)值角度： 人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)可以通過對樣本的學(xué)習(xí)，不需要人人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)可以通過對樣本的學(xué)習(xí)，不需要人為地給

18、出權(quán)重，而可以根據(jù)樣本映射出各種影響因?yàn)榈亟o出權(quán)重，而可以根據(jù)樣本映射出各種影響因素的重要性權(quán)值。實(shí)際上是神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)功能和素的重要性權(quán)值。實(shí)際上是神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)功能和非線性處理能力運(yùn)用于評估系統(tǒng)以改善傳統(tǒng)評估方非線性處理能力運(yùn)用于評估系統(tǒng)以改善傳統(tǒng)評估方法的隨意性和不確定性。法的隨意性和不確定性。從房地產(chǎn)價(jià)格因素角度：從房地產(chǎn)價(jià)格因素角度： 神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的大規(guī)模并行、分布式存儲和處理、自神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的大規(guī)模并行、分布式存儲和處理、自組織、自適應(yīng)和自學(xué)習(xí)能力，使它能夠使用于處理組織、自適應(yīng)和自學(xué)習(xí)能力，使它能夠使用于處理需要同時(shí)考慮多因素和條件、不精確的信息處理問需要同時(shí)考慮多因素和條件、不精確的信

19、息處理問題。預(yù)測待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，只要輸入待估房地產(chǎn)題。預(yù)測待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，只要輸入待估房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素的量化值，就可以得到房地評估價(jià)的價(jià)格影響因素的量化值，就可以得到房地評估價(jià)格。格。烏克蘭民居房地產(chǎn)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備烏克蘭民居房地產(chǎn)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備通過房地產(chǎn)代理商通過房地產(chǎn)代理商“South-West”“South-West”提供的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)銷售價(jià)格提供的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)銷售價(jià)格，索引奧德賽地區(qū)的住房成本及其主要的基本信息。，索引奧德賽地區(qū)的住房成本及其主要的基本信息。BPBP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò) BP BP算法是用于前饋多層網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)算法，它具有輸入層算法是用于前饋多層網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)算法，它具有輸入層、輸出層和隱

20、含層的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。具有、輸出層和隱含層的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。具有i i個(gè)輸入節(jié)點(diǎn)，一個(gè)隱個(gè)輸入節(jié)點(diǎn)，一個(gè)隱含層和一個(gè)輸出層的含層和一個(gè)輸出層的3 3層層BPBP網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)如下圖所示：如下圖所示：BPBP網(wǎng)絡(luò)模型的數(shù)學(xué)表達(dá)式網(wǎng)絡(luò)模型的數(shù)學(xué)表達(dá)式情感投入inijijOWnet1jjjYOe221jjjOOnetf1 設(shè)多層設(shè)多層BPBP網(wǎng)絡(luò)中，網(wǎng)絡(luò)中，i i元為一隱層中的神經(jīng)元，下一層（傳輸元為一隱層中的神經(jīng)元，下一層（傳輸層）中有一神經(jīng)元為層）中有一神經(jīng)元為j j元。元。i i所在層與所在層與j j所在層之間的連接權(quán)為所在層之間的連接權(quán)為 ； 為為i i層的輸出到層的輸出到j(luò) j層的輸出量層的

21、輸出量，則：，則：首先定義誤差函數(shù)首先定義誤差函數(shù)e e，則網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的均方誤差函數(shù)為：，則網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的均方誤差函數(shù)為：從而可求出表達(dá)式如下：從而可求出表達(dá)式如下：用軟件對用軟件對BPBP網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行設(shè)計(jì)對每層的權(quán)值和閾值進(jìn)行初始化。權(quán)值和閾值對每層的權(quán)值和閾值進(jìn)行初始化。權(quán)值和閾值一般選取小的隨機(jī)數(shù)，這是為了避免網(wǎng)絡(luò)被大的一般選取小的隨機(jī)數(shù)，這是為了避免網(wǎng)絡(luò)被大的加權(quán)輸入飽和；加權(quán)輸入飽和；設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)精度即最小誤差進(jìn)行，設(shè)定網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)精度即最小誤差進(jìn)行，設(shè)定網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)次數(shù)學(xué)習(xí)次數(shù)n=1000n=1000，設(shè)定學(xué)習(xí)速率，設(shè)定學(xué)習(xí)速率v=0.02v=0.02；用相應(yīng)的函數(shù)建立一個(gè)多層前

22、向神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。如用相應(yīng)的函數(shù)建立一個(gè)多層前向神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。如果網(wǎng)絡(luò)包含多個(gè)隱含層的話，可以將每層節(jié)點(diǎn)數(shù)果網(wǎng)絡(luò)包含多個(gè)隱含層的話，可以將每層節(jié)點(diǎn)數(shù)及激活函數(shù)由左向右一依次排列。及激活函數(shù)由左向右一依次排列。訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)，對網(wǎng)絡(luò)的輸出進(jìn)行評估和分析；訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)，對網(wǎng)絡(luò)的輸出進(jìn)行評估和分析；房地產(chǎn)評估模型的流程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)評估模型的流程設(shè)計(jì)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房地產(chǎn)評估的流程如圖人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房地產(chǎn)評估的流程如圖下圖所示：下圖所示：評估模型的組成部分評估模型的組成部分民居房地產(chǎn)評估模型主要包括以下六個(gè)模型部分民居房地產(chǎn)評估模型主要包括以下六個(gè)模型部分: :數(shù)據(jù)庫模塊數(shù)據(jù)庫模塊輸入模塊輸入模塊學(xué)習(xí)模塊學(xué)習(xí)模塊測試模塊

23、測試模塊評估模塊評估模塊輸出模塊輸出模塊 輸出模塊即輸出神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)算的評估結(jié)果并通輸出模塊即輸出神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)算的評估結(jié)果并通過反歸一化數(shù)據(jù)處理將網(wǎng)絡(luò)輸出轉(zhuǎn)化為實(shí)際價(jià)過反歸一化數(shù)據(jù)處理將網(wǎng)絡(luò)輸出轉(zhuǎn)化為實(shí)際價(jià)格：格： minminmax15 . 0yyyyyi將數(shù)據(jù)應(yīng)用于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評估模型將數(shù)據(jù)應(yīng)用于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評估模型 我們用我們用10.010.0版本的版本的StatsoftStatsoft統(tǒng)計(jì)軟件來來計(jì)算結(jié)構(gòu)，實(shí)驗(yàn)以統(tǒng)計(jì)軟件來來計(jì)算結(jié)構(gòu)，實(shí)驗(yàn)以及檢測人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。輸出變量是唯一非數(shù)值變量，代表了及檢測人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。輸出變量是唯一非數(shù)值變量，代表了每平方米公寓的價(jià)格，已選擇的列表中是已經(jīng)使用過的數(shù)據(jù)每平

24、方米公寓的價(jià)格，已選擇的列表中是已經(jīng)使用過的數(shù)據(jù)。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練對比如下表所示：神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練對比如下表所示：實(shí)證對象介紹實(shí)證對象介紹 通過對某市某地區(qū)的民居房地產(chǎn)交易市場、中介公司等多通過對某市某地區(qū)的民居房地產(chǎn)交易市場、中介公司等多家單位的走訪調(diào)研，家單位的走訪調(diào)研，收集到收集到 382 382 宗已成交房地產(chǎn)實(shí)例宗已成交房地產(chǎn)實(shí)例，由于收由于收集實(shí)例時(shí)，已經(jīng)排除了非正常交易的實(shí)例，而且這些實(shí)例都是集實(shí)例時(shí)，已經(jīng)排除了非正常交易的實(shí)例，而且這些實(shí)例都是在同一月份成交的，所以就排除了交易情況和交易時(shí)間的影響在同一月份成交的，所以就排除了交易情況和交易時(shí)間的影響。這樣，我們只考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素

25、對房地產(chǎn)評估的影響。這樣，我們只考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素對房地產(chǎn)評估的影響。部分?jǐn)?shù)據(jù)如。部分?jǐn)?shù)據(jù)如下表所示：下表所示：對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練的結(jié)果如下圖所示：對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練的結(jié)果如下圖所示： 把以誤差學(xué)習(xí)為特點(diǎn)的把以誤差學(xué)習(xí)為特點(diǎn)的訓(xùn)練質(zhì)量訓(xùn)練質(zhì)量定義為，在神定義為，在神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)輸出中獲得的真實(shí)值的研究樣本中，神經(jīng)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)輸出中獲得的真實(shí)值的研究樣本中，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)輸出的標(biāo)準(zhǔn)誤差值的相加。網(wǎng)絡(luò)輸出的標(biāo)準(zhǔn)誤差值的相加。試驗(yàn)中止試驗(yàn)中止是指，是指，相比最初誤差，出現(xiàn)相比最初誤差，出現(xiàn)600600次迭代或誤差減小并且網(wǎng)次迭代或誤差減小并且網(wǎng)絡(luò)以兩中命令輸出的情況。在這種情況下，對人絡(luò)以兩中命令輸出的情況。在這種情況下

26、，對人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的訓(xùn)練結(jié)果圖形曲線。工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的訓(xùn)練結(jié)果圖形曲線。藍(lán)色線表藍(lán)色線表示實(shí)驗(yàn)誤差的訓(xùn)練曲線，紅色線表示測試誤差曲示實(shí)驗(yàn)誤差的訓(xùn)練曲線，紅色線表示測試誤差曲線。線。X X軸表示階段的數(shù)量。軸表示階段的數(shù)量。對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評估模型的驗(yàn)證過程對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評估模型的驗(yàn)證過程 利用訓(xùn)練好的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型（保存在利用訓(xùn)練好的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型（保存在netBP.matnetBP.mat文件中的文件中的權(quán)值和閾值）進(jìn)行民居房地產(chǎn)的評估驗(yàn)證，權(quán)值和閾值）進(jìn)行民居房地產(chǎn)的評估驗(yàn)證，輸出的評估價(jià)格輸出的評估價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格回歸分析與實(shí)際成交價(jià)格回歸分析如如下圖所示：下圖所示：計(jì)算結(jié)果分析計(jì)算結(jié)果分析 將測

27、試樣本繪制成二維平面圖，并用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方將測試樣本繪制成二維平面圖，并用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法，擬合出最佳回歸方程，可得：法，擬合出最佳回歸方程，可得： 。在平面圖上再。在平面圖上再作出作出 的軌跡，可以看出兩個(gè)方程的軌跡在的軌跡，可以看出兩個(gè)方程的軌跡在T=3200T=3200左左右相交，在右相交，在T=3000,3500T=3000,3500范圍內(nèi)幾乎是重合的，相范圍內(nèi)幾乎是重合的，相差非常小，這說明在這個(gè)范圍內(nèi)，民居房地產(chǎn)的實(shí)差非常小，這說明在這個(gè)范圍內(nèi)，民居房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格與模型輸出的價(jià)格是完全吻合的。際成交價(jià)格與模型輸出的價(jià)格是完全吻合的。 通過對評估模型實(shí)證結(jié)果的分析，充分說明此評通過對評

28、估模型實(shí)證結(jié)果的分析，充分說明此評估模型對于民居房地產(chǎn)評估精度較高，泛化能力較估模型對于民居房地產(chǎn)評估精度較高，泛化能力較強(qiáng)。因此，將真實(shí)的實(shí)驗(yàn)對象代入已經(jīng)建立的人工強(qiáng)。因此，將真實(shí)的實(shí)驗(yàn)對象代入已經(jīng)建立的人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估模型中，對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行實(shí)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評估模型中，對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)、測試和驗(yàn)證，我們可以發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)建立的人工驗(yàn)、測試和驗(yàn)證，我們可以發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)建立的人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，可以很好的反映房地產(chǎn)市場的價(jià)格情況神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，可以很好的反映房地產(chǎn)市場的價(jià)格情況，可以很好的對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。，可以很好的對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。對烏克蘭民居房地產(chǎn)評估的建議對烏克蘭民居房地產(chǎn)評估的建議完善房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制完善房地產(chǎn)評估行業(yè)管理體制；改變現(xiàn)有的管理模式，推進(jìn)以人員管理為主改變現(xiàn)有的管理模式，推進(jìn)以人員管理為主的管理模式的管理模式；完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評估行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展建設(shè)要有利于房