[經(jīng)濟學(xué)]中財ppt課件

1、第八章第八章 投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)1、投資性房地產(chǎn)確認、計量、投資性房地產(chǎn)確認、計量、轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換及及處置處置的的 會計核算。會計核算。2、無形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)取得、攤銷、出租、出售、期取得、攤銷、出租、出售、期末末 計價計價的核算方法。的核算方法。第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的確一、投資性房地產(chǎn)的確認認房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地和房屋及其權(quán)屬的總土地和房屋及其權(quán)屬的總稱稱不為自己用，為投資而購買的房地產(chǎn)不為自己用，為投資而購買的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值?；蛘邇烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)增值。或者兩者兼有而持有的房地

2、產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)用于用于出租出租或或增值增值的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)1 1、出租建筑物、出租建筑物3 3、持有且擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、持有且擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)2 2、出租土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)不屬于不屬于投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)：1、以經(jīng)營方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位、以經(jīng)營方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位2、閑置土地、閑置土地4、企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，按照市、企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，按照市場價格收取租金（屬自用）場價格收取租金（屬自用）5、作為存貨的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)3、自用房地產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營用的

3、廠房和辦公樓屬固定資、自用房地產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營用的廠房和辦公樓屬固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用廠房和：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用廠房和辦公樓屬固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用辦公樓屬固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或為銷售正在開發(fā)的商品房和土銷售或為銷售正在開發(fā)的商品房和土地。地。二、投資性房地產(chǎn)的計量二、投資性房地產(chǎn)的計量成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計折舊投資

4、性房地產(chǎn)累計折舊”“投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備”（一）采用（一）采用成本成本模式計量模式計量1 1、外購、外購購買價格購買價格相關(guān)稅費相關(guān)稅費歸屬于該資產(chǎn)的其他支出歸屬于該資產(chǎn)的其他支出外購房地產(chǎn)部分外購房地產(chǎn)部分出租出租、部分、部分自用自用的，的，用于出租部分應(yīng)單獨確認。用于出租部分應(yīng)單獨確認。2 2、自行建造、自行建造土地開發(fā)費用土地開發(fā)費用建安成本建安成本應(yīng)予以資本化的借款費用應(yīng)予以資本化的借款費用支付的其他費用和分攤的間接費用支付的其他費用和分攤的間接費用建造過程中發(fā)生的建造過程中發(fā)生的非正常損失非正常損失直接計入當期損益直接計入當期損益4 4、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量、投資

5、性房地產(chǎn)后續(xù)計量1 1、按期（月）計提折舊或攤銷、按期（月）計提折舊或攤銷2 2、發(fā)生減值的計提減值準備、發(fā)生減值的計提減值準備3 3、改擴建或裝修支出滿足確認條件，應(yīng)資、改擴建或裝修支出滿足確認條件，應(yīng)資本化本化（二）采用（二）采用公允價值公允價值模式計量模式計量企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)且可靠取得允價值能夠持續(xù)且可靠取得同時滿足兩個條件：同時滿足兩個條件：有市場；公允價值能科學(xué)估計。有市場；公允價值能科學(xué)估計。不提折舊、不攤銷、無減值準備不提折舊、不攤銷、無減值準備三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換非投資性房地非

6、投資性房地產(chǎn)產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)(一）成本模式下的轉(zhuǎn)換一）成本模式下的轉(zhuǎn)換1、存貨房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換）（轉(zhuǎn)換）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2、自用房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) （二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)（二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換換存貨房地產(chǎn)存貨房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換）（轉(zhuǎn)換）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2、自用房地、自用房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量1、投資性房地產(chǎn)采用成本模式后續(xù)計量、投資性房地產(chǎn)采用成本模式后續(xù)計量 （1）按期計提折舊或攤銷）按期計提折舊或攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)

7、累計折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） （2）取得租金收入）取得租金收入 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 （3）發(fā)生減值）發(fā)生減值 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：房地產(chǎn)投資減值準備貸：房地產(chǎn)投資減值準備 己計提減值準備的投資性房地產(chǎn)價己計提減值準備的投資性房地產(chǎn)價值又恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。值又恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。 例例8-4 2、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量 不計提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負債表日公不計提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負債表日公允價值計量。允價值計量。 資產(chǎn)負債表日公允價值賬面余額資產(chǎn)負債表日公允價值賬面余額 借：投資性房

8、地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 資產(chǎn)負債表日公允價值賬面余額資產(chǎn)負債表日公允價值賬面余額 借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 例例8-5（四）投資性房地產(chǎn)的處置（四）投資性房地產(chǎn)的處置1、成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置、成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置 基本分錄基本分錄（1）借：銀行存款（實際收到的金額）借：銀行存款（實際收到的金額） 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）借：其他業(yè)務(wù)支出借：其他業(yè)務(wù)支出 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地

9、產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 例：甲企業(yè)為了滿足市場需求、擴大再生產(chǎn)，例：甲企業(yè)為了滿足市場需求、擴大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。2009年年3月，企業(yè)管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房月，企業(yè)管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。該土拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。該土地使用權(quán)的賬面余額為地使用權(quán)的賬面余額為3000萬元，己計提萬元，己計提攤銷攤銷900萬元，剩余使用年限萬元，剩余使用年限40年，按照直年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。線法攤銷，不考慮殘值。2012年年3月，甲企月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，

10、取得轉(zhuǎn)讓收入業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬元。萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費。 （1）轉(zhuǎn)換時）轉(zhuǎn)換時 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 30000000 累計攤銷累計攤銷 9000000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 30000000 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）9000000 （2）計提折舊（假設(shè)按年）計提折舊（假設(shè)按年） 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 525000= （30000000-9000000）40 貸：貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 525000 （3）出售時）

11、出售時 借：銀行存款借：銀行存款 40000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 40000000借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 19425000 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）10575000 9000000+5250003=10575000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán)30000000 2、公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置、公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置 例：甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，例：甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2009年年3月月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出

12、租給乙企業(yè)使用，租賃開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為期開始為2009年年4月月15日。日。2009年年4月月15日，日，該寫字樓的賬面余額該寫字樓的賬面余額45000萬元，公允價值為萬元，公允價值為47000萬元。萬元。2009年年12月月31日，該項投資性日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值房地產(chǎn)的公允價值48000萬元。萬元。2010年年6月租月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以以55000萬元出售，出售款項己收訖。甲企業(yè)萬元出售，出售款項己收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量。采用公允價值模式計量。（1）2009年年4月月15日，存貨轉(zhuǎn)換

13、為投資性房地產(chǎn)日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 470000000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 450000000 資本公積資本公積-其他資本公積其他資本公積 20000000（2）2009年年12月月31日，公允價值變動：日，公允價值變動： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 10000000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 10000000 （3）2010年年6月，出售投資性房地產(chǎn)：月，出售投資性房地產(chǎn)： 借：銀行存款借：銀行存款 550000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 550000000 借：其他業(yè)務(wù)支出借

14、：其他業(yè)務(wù)支出 480000000 貸：貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 470000000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 10000000同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入： 借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 10000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 10000000同時，將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：同時，將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入： 借：資本公積借：資本公積其他資本公積其他資本公積 20000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入

15、20000000第二節(jié)第二節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)一、無形資產(chǎn)的特征與內(nèi)容一、無形資產(chǎn)的特征與內(nèi)容可辨認性可辨認性非實物形態(tài)非實物形態(tài)非貨幣資產(chǎn)非貨幣資產(chǎn)無形資產(chǎn)內(nèi)容無形資產(chǎn)內(nèi)容專利權(quán)專利權(quán)非專利權(quán)非專利權(quán)商標權(quán)商標權(quán)著作權(quán)著作權(quán)特許權(quán)特許權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)二、無形資產(chǎn)的計量二、無形資產(chǎn)的計量初始計量初始計量取得無形資產(chǎn)并使之達到預(yù)定用途而發(fā)生的取得無形資產(chǎn)并使之達到預(yù)定用途而發(fā)生的全部支出作為無形資產(chǎn)成本全部支出作為無形資產(chǎn)成本,成本能可靠計量成本能可靠計量內(nèi)部研發(fā)活動形成的無形資產(chǎn)內(nèi)部研發(fā)活動形成的無形資產(chǎn)研究階段研究階段計入當期損益計入當期損益開發(fā)階段開發(fā)階段滿足條件計入無形資產(chǎn)成本滿足

16、條件計入無形資產(chǎn)成本后續(xù)計量后續(xù)計量“累計攤銷累計攤銷”“無形資產(chǎn)減值準備無形資產(chǎn)減值準備”有使用壽命的要攤銷，使用壽命不確有使用壽命的要攤銷，使用壽命不確定不需要攤銷。定不需要攤銷。三、無形資產(chǎn)的取三、無形資產(chǎn)的取得得 （一）（一） 外購無形資產(chǎn)外購無形資產(chǎn) 實際支付的價款、相關(guān)稅費、直接歸屬于使該項實際支付的價款、相關(guān)稅費、直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出資產(chǎn)達到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出( (如專業(yè)服務(wù)費、如專業(yè)服務(wù)費、測試費等）。測試費等）。但不包括為引入新產(chǎn)品發(fā)生的廣告費、管理費用但不包括為引入新產(chǎn)品發(fā)生的廣告費、管理費用及及其他間接費用，也不包括在無形資產(chǎn)已經(jīng)達到預(yù)其

17、他間接費用，也不包括在無形資產(chǎn)已經(jīng)達到預(yù)定定用途用途發(fā)生的費用發(fā)生的費用分期付款取得無形資產(chǎn)，成本為購分期付款取得無形資產(chǎn)，成本為購買價款的現(xiàn)值買價款的現(xiàn)值 例例8-6（二）投資者投入無形資產(chǎn)（二）投資者投入無形資產(chǎn) 按合同、協(xié)議、公允價值入賬按合同、協(xié)議、公允價值入賬 （三）土地使用權(quán)處理（三）土地使用權(quán)處理 1、用于自行開發(fā)、用于自行開發(fā) 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3、購入房屋建筑物、購入房屋建筑物 4、出租或增值時、出租或增值時四、無形資產(chǎn)的攤銷四、無形資產(chǎn)的攤銷無形資產(chǎn)使用壽命不確定無形資產(chǎn)使用壽命不確定不攤銷不攤銷無形資產(chǎn)使用壽命確定無形資產(chǎn)使用壽命確定攤銷攤銷攤銷期攤銷期

18、可供使用時可供使用時終止確認時終止確認時經(jīng)濟因素和法律因素確定的期間孰低經(jīng)濟因素和法律因素確定的期間孰低攤銷方法攤銷方法1 1、方法包括直線法、生產(chǎn)總量法等。、方法包括直線法、生產(chǎn)總量法等。3 3、無法可靠確定其預(yù)期實現(xiàn)方式的，、無法可靠確定其預(yù)期實現(xiàn)方式的， 應(yīng)當采用應(yīng)當采用直線法直線法攤銷。攤銷。2 2、企業(yè)選擇的無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當能夠、企業(yè)選擇的無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當能夠反映與該項無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預(yù)期反映與該項無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預(yù)期實現(xiàn)方式，并一致地運用于不同會計期間。實現(xiàn)方式，并一致地運用于不同會計期間。攤銷金額攤銷金額在無形資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)系統(tǒng)地分攤其在無形資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)系統(tǒng)地分攤其無形資產(chǎn)的預(yù)計殘值一般為無形資產(chǎn)的預(yù)計殘值一般為 ，但下列情況除外：，但下列情況除外：1 1、有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束使購買、有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束使購買 該無形資產(chǎn)該無形資產(chǎn)2 2、可以根據(jù)活躍市場得到預(yù)計殘值信息