在 陸家嘴【惠靈頓國際社區(qū)】高端市場分析

1、1Accessory 1Accessory 1高端市場分析2【天津高端市場發(fā)展歷程回顧】3本報(bào)告中的市區(qū)高端住宅定義：本報(bào)告中的市區(qū)高端住宅定義：位于當(dāng)年單價(jià)排名的前位于當(dāng)年單價(jià)排名的前5050名內(nèi)的、市內(nèi)六區(qū)的非別墅類住宅或公寓項(xiàng)目。名內(nèi)的、市內(nèi)六區(qū)的非別墅類住宅或公寓項(xiàng)目。隨著客戶需求的逐漸提高與復(fù)雜化，天津高端住宅市場項(xiàng)目隨著客戶需求的逐漸提高與復(fù)雜化，天津高端住宅市場項(xiàng)目由最初的單純住由最初的單純住宅，到簡單商業(yè)配套，再到城市綜合體，最終向全方位的生活平臺(tái)發(fā)展。宅，到簡單商業(yè)配套，再到城市綜合體，最終向全方位的生活平臺(tái)發(fā)展。天津高端市場起步較晚，歷經(jīng)了梅江時(shí)期、老城廂時(shí)期、奧城時(shí)期、海

2、河沿岸時(shí)天津高端市場起步較晚，歷經(jīng)了梅江時(shí)期、老城廂時(shí)期、奧城時(shí)期、海河沿岸時(shí)期等多個(gè)時(shí)期，期等多個(gè)時(shí)期，在在20102010年以后形成了多版塊共同發(fā)展的格局，不斷走向成熟年以后形成了多版塊共同發(fā)展的格局，不斷走向成熟。【天津高端市場發(fā)展歷程回顧天津高端市場發(fā)展歷程回顧】四大特征四大特征眾多國際國內(nèi)知名開發(fā)商不斷涌入眾多國際國內(nèi)知名開發(fā)商不斷涌入，產(chǎn)品升級(jí)趨勢明顯，同時(shí)隨著目標(biāo)客群，產(chǎn)品升級(jí)趨勢明顯，同時(shí)隨著目標(biāo)客群和輻射區(qū)域的擴(kuò)大，高端競爭的版塊概念逐漸淡化，版塊間競爭加大。和輻射區(qū)域的擴(kuò)大，高端競爭的版塊概念逐漸淡化，版塊間競爭加大。隨著地段競爭到品質(zhì)競爭的升級(jí)，差異化競爭的需要，以及高端

3、客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)隨著地段競爭到品質(zhì)競爭的升級(jí)，差異化競爭的需要，以及高端客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的提升，要求的提升，使得精裝修成為高端產(chǎn)品的大勢所趨使得精裝修成為高端產(chǎn)品的大勢所趨。1 12 23 34 44隨著城市開發(fā)和舊城隨著城市開發(fā)和舊城改造的推進(jìn)，在標(biāo)志改造的推進(jìn)，在標(biāo)志性項(xiàng)目引領(lǐng)下，市區(qū)性項(xiàng)目引領(lǐng)下，市區(qū)陸續(xù)誕生了多個(gè)高端陸續(xù)誕生了多個(gè)高端版塊，并在不同時(shí)期版塊，并在不同時(shí)期形成熱點(diǎn)。形成熱點(diǎn)。1 12 23 34 46 67 79 910101111121214141515161619192020212117175 5131318188 81 12 23 34 45 56 67 71 12

4、 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141 12 24 45 56 67 78 83 320072007200820082009200920102010以后以后老城廂老城廂奧體奧體海河沿線海河沿線 多板塊發(fā)展多板塊發(fā)展20072007及之前項(xiàng)目及之前項(xiàng)目20082008年項(xiàng)目年項(xiàng)目20092009年項(xiàng)目年項(xiàng)目20102010年項(xiàng)目年項(xiàng)目【特征一特征一】由熱點(diǎn)板塊到多板塊同時(shí)發(fā)展由熱點(diǎn)板塊到多板塊同時(shí)發(fā)展5從本地開發(fā)商到國內(nèi)知名開發(fā)商再到國際品牌開發(fā)商，外來開發(fā)商的涌入為天津高端市場從本地開發(fā)商到國內(nèi)知名開發(fā)商再到國際品牌開發(fā)商，外來開發(fā)商的涌入為天

5、津高端市場帶來新鮮血液，高端項(xiàng)目的競爭由地段競爭逐漸升級(jí)為產(chǎn)品品質(zhì)競爭；帶來新鮮血液，高端項(xiàng)目的競爭由地段競爭逐漸升級(jí)為產(chǎn)品品質(zhì)競爭；與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的增多也吸引了更廣泛的投資人群與跨區(qū)域需求。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的增多也吸引了更廣泛的投資人群與跨區(qū)域需求。國際國內(nèi)知名品牌開發(fā)國際國內(nèi)知名品牌開發(fā)商商本地開發(fā)商項(xiàng)目本地開發(fā)商項(xiàng)目2007-20102007-2010年在津高端項(xiàng)目國際國內(nèi)知名開發(fā)商年在津高端項(xiàng)目國際國內(nèi)知名開發(fā)商【特征二特征二】頂級(jí)開發(fā)商大量涌入頂級(jí)開發(fā)商大量涌入6精裝標(biāo)準(zhǔn)不斷的向上提升，也因此誕生了一批精品豪宅。精裝標(biāo)準(zhǔn)不斷的向上提升，也因此誕生了一批精品豪宅。精裝修逐漸成為了

6、豪宅的一種默認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。精裝修逐漸成為了豪宅的一種默認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。精裝項(xiàng)目精裝項(xiàng)目毛坯項(xiàng)目毛坯項(xiàng)目2007-20102007-2010年在津高端精裝代表項(xiàng)目及精裝標(biāo)準(zhǔn)年在津高端精裝代表項(xiàng)目及精裝標(biāo)準(zhǔn)【特征三特征三】精裝修成為大勢所趨精裝修成為大勢所趨7【特征四特征四】項(xiàng)目配套逐步多元化項(xiàng)目配套逐步多元化20092009年年 內(nèi)部配套內(nèi)部配套天津環(huán)球金融中心超五星級(jí)圣瑞吉斯酒店、超5A級(jí)寫字樓、名品旗艦商業(yè)仁恒海河廣場零售商場、辦公樓和酒店式公寓九州國際商業(yè)、寫字樓、國際會(huì)所招商鉆石山商業(yè)、寫字樓、國際會(huì)所20082008年年 內(nèi)部配套內(nèi)部配套富力津門湖商業(yè)、會(huì)所、體育休閑設(shè)施江勝天鵝湖會(huì)所、配套商業(yè)萬通

7、上游國際商業(yè)、體育設(shè)施、會(huì)所君隆廣場威斯汀酒店、寫字樓、商業(yè)弘澤印象會(huì)所、配套商業(yè)20072007年高端項(xiàng)目以小區(qū)內(nèi)部會(huì)所作為主要配套年高端項(xiàng)目以小區(qū)內(nèi)部會(huì)所作為主要配套20082008年高端項(xiàng)目的內(nèi)部配套年高端項(xiàng)目的內(nèi)部配套中出現(xiàn)部分高端商業(yè)配套中出現(xiàn)部分高端商業(yè)配套20092009年高端項(xiàng)目的內(nèi)部配套逐步多樣化年高端項(xiàng)目的內(nèi)部配套逐步多樣化20102010年高端項(xiàng)目的內(nèi)部配套全年高端項(xiàng)目的內(nèi)部配套全面升級(jí)，更加關(guān)注生活的品質(zhì)。面升級(jí)，更加關(guān)注生活的品質(zhì)。20072007年年 內(nèi)部配套內(nèi)部配套富力城4千平米會(huì)所，配套商業(yè)上城豪苑雙會(huì)所、配套商業(yè)、中心花園海河大道底商、會(huì)所犀地會(huì)所，商業(yè)塞頓中

8、心會(huì)所，商鋪、空中花園20102010年年 內(nèi)部配套內(nèi)部配套大都會(huì)教育局重點(diǎn)小學(xué)、市政公園、新光百貨昆侖中心商業(yè)、寫字樓、五星級(jí)酒店津?yàn)戧I2棟服務(wù)配套樓、海河游艇俱樂部、富力中心甲級(jí)寫字樓和精品商業(yè)都會(huì)軒一棟寫字樓(世紀(jì)都會(huì)商廈)與一座六層購物中心天津中心萊佛士酒店、國際化5A寫字樓、高端國際品牌購物中心8u 高端市場整體，除高端市場整體，除20082008年受金融危機(jī)影響，需求受到遏制外，呈現(xiàn)常年受金融危機(jī)影響，需求受到遏制外，呈現(xiàn)常年供不應(yīng)求的狀態(tài)；年供不應(yīng)求的狀態(tài)；u 20102010年前三季度供需比為年前三季度供需比為0.520.52，需求增加，而供應(yīng)量僅為，需求增加，而供應(yīng)量僅為18

9、.0418.04萬；萬；高端市場呈現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求狀態(tài)，供應(yīng)進(jìn)入蟄伏期。高端市場呈現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求狀態(tài)，供應(yīng)進(jìn)入蟄伏期。u預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年高端市場供應(yīng)量將隨著新項(xiàng)目的年高端市場供應(yīng)量將隨著新項(xiàng)目的大量亮相而大幅增加。大量亮相而大幅增加?！靖叨耸袌龉┬杼卣鞲叨耸袌龉┬杼卣鳌?0102010年市場進(jìn)入供應(yīng)蟄伏年市場進(jìn)入供應(yīng)蟄伏期期92007-20102007-2010年，天津高端項(xiàng)年，天津高端項(xiàng)目平均年價(jià)格增幅為目平均年價(jià)格增幅為20.8%20.8%，高于全市的高于全市的13.2%13.2%?？紤]到高?？紤]到高端價(jià)格的單價(jià)基數(shù)更高，實(shí)際端價(jià)格的單價(jià)基數(shù)更高，實(shí)際價(jià)格增幅非?？捎^。價(jià)格增幅非常

10、可觀。天津高端項(xiàng)目價(jià)格增幅高于全市平均水平，達(dá)到年均天津高端項(xiàng)目價(jià)格增幅高于全市平均水平，達(dá)到年均20.8%20.8%2007下半年2010三季度價(jià)格增長率對(duì)比【高端市場供需特征高端市場供需特征】高于全市水平的價(jià)格增長高于全市水平的價(jià)格增長10高端項(xiàng)目去化比例不斷提高，單項(xiàng)目月均去化在高端項(xiàng)目去化比例不斷提高，單項(xiàng)目月均去化在0.7-10.7-1萬平米之間萬平米之間整體市場對(duì)比整體市場對(duì)比市區(qū)住宅市區(qū)住宅市區(qū)高端住宅市區(qū)高端住宅高端占比高端占比年均去化量年均去化量( (萬萬) )（20072007年下年下20102010上半年）上半年）237 237 65 65 27.5%27.5%20072

11、007年下半年年下半年20102010年三季度高端項(xiàng)目去化量及占全部市區(qū)項(xiàng)目的比例年三季度高端項(xiàng)目去化量及占全部市區(qū)項(xiàng)目的比例1. 1. 高端項(xiàng)目月均去化在高端項(xiàng)目月均去化在0.7-10.7-1萬平米，去化周期在萬平米，去化周期在2 2年及以上；年及以上；2. 2. 高端項(xiàng)目年去化在高端項(xiàng)目年去化在6565萬平米，占全市年均去化的萬平米，占全市年均去化的27.5%27.5%。篩選原則：篩選原則：大盤，整體規(guī)模在大盤，整體規(guī)模在4040萬以上；整體銷售率在萬以上；整體銷售率在40%40%以上；高端產(chǎn)品以上；高端產(chǎn)品說明：說明：月均去化值為截取各項(xiàng)目主要銷售期內(nèi)月均去化值為截取各項(xiàng)目主要銷售期內(nèi)1

12、-21-2年的月均去化量。年的月均去化量?！靖叨耸袌龉┬杼卣鞲叨耸袌龉┬杼卣鳌吭戮セ戮セ?.7-10.7-1萬平米萬平米11【政策頻出前提下的未來市場】1220102010年年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了連續(xù)兩輪，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了連續(xù)兩輪“ “有史以來最為嚴(yán)厲的有史以來最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控” ” ?！靖叨耸袌龉┬杼卣鞲叨耸袌龉┬杼卣鳌?0112011年博弈不定的需求年博弈不定的需求1 1、調(diào)控房地產(chǎn)是為了降低經(jīng)濟(jì)過熱，進(jìn)而避免加大金融風(fēng)險(xiǎn)，避免導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸；、調(diào)控房地產(chǎn)是為了降低經(jīng)濟(jì)過熱，進(jìn)而避免加大金融風(fēng)險(xiǎn)，避免導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸；2 2、調(diào)控房地產(chǎn)是為了政治穩(wěn)定，社會(huì)和諧，無論

13、是否擁有住房的家庭都是和諧社會(huì)的一部分；、調(diào)控房地產(chǎn)是為了政治穩(wěn)定，社會(huì)和諧，無論是否擁有住房的家庭都是和諧社會(huì)的一部分；3 3、房地產(chǎn)政策對(duì)于政府而言，和匯率、利率杠桿一樣，都是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的工具。、房地產(chǎn)政策對(duì)于政府而言，和匯率、利率杠桿一樣，都是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的工具。“ “焦灼與博弈焦灼與博弈” ”；在政策釋放初期，市場呈現(xiàn)成交量大幅萎縮的；在政策釋放初期，市場呈現(xiàn)成交量大幅萎縮的狀態(tài)，但市場價(jià)格始終堅(jiān)挺。經(jīng)過狀態(tài)，但市場價(jià)格始終堅(jiān)挺。經(jīng)過5 5個(gè)月的博弈期，隨著利空政策的出盡以個(gè)月的博弈期，隨著利空政策的出盡以及下半年市場放量的增大，市場成交量開始回升，而隨著第二輪調(diào)控政策及下半年市場放

14、量的增大，市場成交量開始回升，而隨著第二輪調(diào)控政策的出臺(tái)，尤其是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)可能性增加，市場再度進(jìn)入不確定期。的出臺(tái)，尤其是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)可能性增加，市場再度進(jìn)入不確定期。132010-20112010-2011震蕩緩行期震蕩緩行期時(shí)間時(shí)間價(jià)格價(jià)格20112011年之后，整體市場將進(jìn)入震年之后，整體市場將進(jìn)入震蕩緩行期，由于政策調(diào)控的不確蕩緩行期，由于政策調(diào)控的不確定性與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性定性與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性相互博弈，整體市場進(jìn)入持續(xù)震相互博弈，整體市場進(jìn)入持續(xù)震蕩的時(shí)期。蕩的時(shí)期。尤其以北京、上海、深圳為代表尤其以北京、上海、深圳為代表的一線城市，出現(xiàn)量價(jià)雙跌的情的一線城市，出現(xiàn)量

15、價(jià)雙跌的情況幾乎成為必然。況幾乎成為必然。【高端市場供需特征高端市場供需特征】20112011年進(jìn)入震蕩緩行期年進(jìn)入震蕩緩行期05至08年前持續(xù)上漲期08年至09年2月冰凍期2010年4月前高漲期20112011年年政策會(huì)出現(xiàn)寬松政策會(huì)出現(xiàn)寬松與緊張交替的局與緊張交替的局面，其中包括利面，其中包括利率和匯率，稅率率和匯率，稅率14【未來宏觀預(yù)判未來宏觀預(yù)判】漣漪主導(dǎo)下的兩種市場走勢漣漪主導(dǎo)下的兩種市場走勢【漣漪效應(yīng)漣漪效應(yīng)】即使本輪調(diào)控受影響最大的是一即使本輪調(diào)控受影響最大的是一線城市房價(jià)，但漣漪效應(yīng)會(huì)使周邊一些城市受到影響，線城市房價(jià)，但漣漪效應(yīng)會(huì)使周邊一些城市受到影響，受影響的主要是上漲的

16、預(yù)期，但保障其依舊具有上漲受影響的主要是上漲的預(yù)期，但保障其依舊具有上漲勢頭的應(yīng)當(dāng)是該地區(qū)本身的經(jīng)濟(jì)活力。勢頭的應(yīng)當(dāng)是該地區(qū)本身的經(jīng)濟(jì)活力。以北京、上海、深圳為代表的一線城市交易量會(huì)萎縮以北京、上海、深圳為代表的一線城市交易量會(huì)萎縮，但非一線城市交易量不排除上升的可能，甚至房價(jià)，但非一線城市交易量不排除上升的可能，甚至房價(jià)快速上漲?？焖偕蠞q。北京，上海如果下跌，會(huì)影響一批周邊城市，天津的北京，上海如果下跌，會(huì)影響一批周邊城市，天津的房價(jià)即使上升，也會(huì)受到北京的影響而降低預(yù)期。房價(jià)即使上升，也會(huì)受到北京的影響而降低預(yù)期。北京北京漣漪效應(yīng)漣漪效應(yīng)下行市場下行市場天津天津預(yù)期下降預(yù)期下降天津政府執(zhí)行

17、適度寬松政策，北京天津政府執(zhí)行適度寬松政策，北京市場漣漪效應(yīng)較為輕微，天津整體市場漣漪效應(yīng)較為輕微，天津整體經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)繼續(xù)快速改善。經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)繼續(xù)快速改善。天津政府嚴(yán)格執(zhí)行政策，需求遭到天津政府嚴(yán)格執(zhí)行政策，需求遭到大幅打壓，北京市場下降幅度較大，大幅打壓，北京市場下降幅度較大，整體市場預(yù)期大幅下降。整體市場預(yù)期大幅下降。15天津政府執(zhí)行適度寬松政策，北京天津政府執(zhí)行適度寬松政策，北京市場漣漪效應(yīng)較為輕微，天津整體市場漣漪效應(yīng)較為輕微，天津整體經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)繼續(xù)快速改善。經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)繼續(xù)快速改善。天津政府嚴(yán)格執(zhí)行政策，需求遭到天津政府嚴(yán)格執(zhí)行政策，需求遭到大幅打壓，北京市場下降幅度較

18、大，大幅打壓，北京市場下降幅度較大，整體市場預(yù)期大幅下降。整體市場預(yù)期大幅下降。上行市場條件上行市場條件低迷市場條件低迷市場條件預(yù)期小幅下降預(yù)期小幅下降預(yù)期大幅下降預(yù)期大幅下降20112011年天津市場仍然整體上年天津市場仍然整體上漲，但遠(yuǎn)低于前四年年均漲，但遠(yuǎn)低于前四年年均20.8%20.8%的上漲幅度。的上漲幅度。20112011年年漲幅將被限制在漲幅將被限制在10%10%以內(nèi)。以內(nèi)。20112011年受北京影響，市場持年受北京影響，市場持續(xù)低迷，但由于城市經(jīng)濟(jì)與續(xù)低迷，但由于城市經(jīng)濟(jì)與建設(shè)的發(fā)展，效應(yīng)相互抵消。建設(shè)的發(fā)展，效應(yīng)相互抵消。將出現(xiàn)成交量下降，但價(jià)格將出現(xiàn)成交量下降，但價(jià)格維持

19、現(xiàn)有水平的情況。維持現(xiàn)有水平的情況?！疚磥砗暧^預(yù)判未來宏觀預(yù)判】漣漪主導(dǎo)下的兩種市場走勢漣漪主導(dǎo)下的兩種市場走勢16【天津高端市場未來格局】17水上-奧體內(nèi)河西大梅江南市西站副中心老城廂五大道南開中部海河北段海河中段海河南段柳林副中心海河北段、海河中段和南市板塊是未來本項(xiàng)目所在版塊的主要競爭區(qū)域。海河北段、海河中段和南市板塊是未來本項(xiàng)目所在版塊的主要競爭區(qū)域。【未來市場格局未來市場格局】各版塊競爭度分析各版塊競爭度分析18版塊屬性包含項(xiàng)目西站副中心宜居本案海河北段濱水宜居格調(diào)嘉海仁恒濱河水岸仁恒海河廣場白金灣官邸三號(hào)海河新天海河中段濱水商務(wù)津?yàn)硿柬?xiàng)目環(huán)球金融中心嘉里中心中糧六緯路項(xiàng)目中信城市

20、廣場海河南段濱水宜居津?yàn)戧I泰悅豪庭金豐兆業(yè)項(xiàng)目內(nèi)河西宜居博軒園津?yàn)I體北昆侖中心南市宜居保利大都會(huì)中糧大悅城奧體宜居招商鉆石山香港建設(shè)柳林副中心宜居紫樂府（高層）金隅悅城大梅江宜居津?yàn)I時(shí)代南京路-小白樓新興商務(wù)凱德置業(yè)項(xiàng)目富力中心天津廣場融創(chuàng)星美域天津中心和記黃埔都會(huì)軒天房泰安道南開中部宜居融創(chuàng)興業(yè)里20112011年，天津市各主要板塊均有高端年，天津市各主要板塊均有高端項(xiàng)目供應(yīng)，總項(xiàng)目量達(dá)到項(xiàng)目供應(yīng)，總項(xiàng)目量達(dá)到3232個(gè)以上。個(gè)以上?！疚磥硎袌龈窬治磥硎袌龈窬帧扛靼鎵K項(xiàng)目供應(yīng)各版塊項(xiàng)目供應(yīng)水上-奧體內(nèi)河西大梅江南市西站副中心老城廂五大道南開中部海河北段海河中段海河南段柳林副中心19項(xiàng)目開發(fā)商

21、品牌品牌屬性品牌知名度/市場認(rèn)可度嘉里中心嘉里國際一線非常高仁恒濱河水岸仁恒發(fā)展國際一線非常高仁恒海河廣場仁恒發(fā)展國際一線非常高環(huán)球金融中心金融街國內(nèi)一線高大都會(huì)保利國內(nèi)一線高津?yàn)硿柬?xiàng)目湯臣國內(nèi)一線高中糧六緯路中糧國內(nèi)一線高中糧大悅城中糧國內(nèi)一線高富力中心富力國內(nèi)一線高中信廣場中信國內(nèi)一線高香港建設(shè)香港建設(shè)國內(nèi)一線高鉆石山招商國內(nèi)一線高都會(huì)軒和記黃埔國內(nèi)一線高紫樂府（高層）金地國內(nèi)一線高凱德小白樓凱德國內(nèi)知名中高天津中心海航國內(nèi)知名中高昆侖中心昆侖置業(yè)國內(nèi)知名中高白金灣鵬欣國內(nèi)知名中高融創(chuàng)興業(yè)里融創(chuàng)本地知名中融創(chuàng)星美域融創(chuàng)本地知名中津?yàn)戧I鼎潤本地知名中博軒園博智置業(yè)本地知名中金豐兆業(yè)金豐本地

22、知名中官邸3號(hào)廣廈本地知名中天津廣場方興本地知名中泰悅豪庭泰升本地知名中海河新天海晟投資本地知名中天房泰安道天房本地知名中格調(diào)嘉海泰達(dá)本地知名中津?yàn)I時(shí)代津?yàn)I發(fā)展本地知名中津?yàn)I體北津?yàn)I發(fā)展本地知名中【未來市場格局未來市場格局】未來高端開發(fā)品牌云集未來高端開發(fā)品牌云集陸家嘴品牌陸家嘴品牌同等級(jí)品牌競同等級(jí)品牌競爭非常激烈爭非常激烈天津未來幾天津未來幾年頂級(jí)開發(fā)年頂級(jí)開發(fā)商云集，且商云集，且呈加速涌入呈加速涌入態(tài)勢；態(tài)勢；本項(xiàng)目品牌本項(xiàng)目品牌并未在競爭并未在競爭中占據(jù)絕對(duì)中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢，在品優(yōu)勢，在品牌落地方面牌落地方面需要尋找差需要尋找差異點(diǎn)。異點(diǎn)。20項(xiàng)目是否精裝修裝修成本核心內(nèi)部配套天津中心精

23、裝3500元/平米萊佛士酒店、寫字樓環(huán)球金融中心精裝3000-3500元/平米（津門） 五星級(jí)酒店、寫字樓、商業(yè)2000-2500元/平米（津塔）金豐兆業(yè)精裝3000-3500元/平米未確定官邸3號(hào)精裝3000元/平米下沉式景觀廣場中糧大悅城精裝2500元/平米國際五星級(jí)酒店、國際甲級(jí)寫字樓、一站式購物中心鉆石山精裝2500元/平米商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓、國際會(huì)所星美域精裝2000-2500元/平米商業(yè)昆侖中心精裝2000-2500元/平米商業(yè)、寫字樓、五星級(jí)酒店富力中心精裝2000-2500元/平米甲級(jí)寫字樓和精品商業(yè)仁恒海河廣場精裝2200元/平米零售商場、辦公樓海河新天精裝1500元/

24、平米底商嘉里中心精裝未確定寫字樓、酒店、購物中心凱德小白樓項(xiàng)目精裝未確定1-5層配套商業(yè)、寫字樓仁恒濱河水岸精裝未確定公園、小學(xué)、商業(yè)、4000平米小區(qū)會(huì)所中信城市廣場精裝未確定酒店、寫字樓、商業(yè)泰悅豪庭精裝未確定商業(yè)津?yàn)戧I精裝未確定底商香港建設(shè)精裝未確定未確定中糧六緯路精裝未確定商業(yè)、酒店白金灣精裝未確定阿曼度假酒店、高端商業(yè)、辦公大都會(huì)后期精裝未確定教育局重點(diǎn)小學(xué)、市政公園、新光百貨津?yàn)硿柬?xiàng)目未確定未確定未確定天津廣場未確定未確定未確定格調(diào)嘉海未確定未確定未確定津?yàn)I體北未確定未確定未確定融創(chuàng)興業(yè)里未確定未確定未確定紫樂府（高層）未確定未確定百萬平米商業(yè)配套都會(huì)軒毛坯一棟寫字樓(世紀(jì)都會(huì)商

25、廈)與一座六層購物中心博軒園毛坯2萬平米社區(qū)商業(yè)津?yàn)I時(shí)代毛坯未確定【未來市場格局未來市場格局】高成本精裝項(xiàng)目將成主流高成本精裝項(xiàng)目將成主流未來豪宅市場未來豪宅市場高成本精裝修高成本精裝修成為主流，客成為主流，客戶選擇面極大戶選擇面極大豐富；豐富；本項(xiàng)目若想在本項(xiàng)目若想在競爭中脫穎而競爭中脫穎而出，須在此環(huán)出，須在此環(huán)節(jié)尋找差異點(diǎn)節(jié)尋找差異點(diǎn)21項(xiàng)目核心賣點(diǎn)特征客群津?yàn)戧I地段新興商務(wù)板塊的商務(wù)人士鉆石山地段、規(guī)劃新型熱點(diǎn)板塊高端改善人群津?yàn)I體北地段、規(guī)劃追求環(huán)球金融中心地段、海河景觀、品牌國際人士、高端商務(wù)人士格調(diào)嘉海地段、品牌高端改善人群凱德歐嘉華地段、商業(yè)氛圍小白樓附近的商務(wù)人士天津廣場地段

26、、商業(yè)氛圍商務(wù)人士星美域地段、商業(yè)氛圍商務(wù)客群昆侖中心地段、商業(yè)氛圍周邊金融機(jī)構(gòu)工作人群白金灣地段、商業(yè)氛圍商務(wù)人士天津中心地段、商業(yè)氛圍、都市價(jià)值具有國際化背景的商務(wù)客群、外企白領(lǐng)富力中心地段、商業(yè)氛圍、品牌小白樓附近的商務(wù)人士都會(huì)軒地段、商業(yè)商貿(mào)氛圍新興商務(wù)板塊的商務(wù)人士大都會(huì)地段、社區(qū)環(huán)境、品牌對(duì)生活綜合配套有要求的客群津?yàn)I時(shí)代規(guī)劃、地段改善生活環(huán)境的改善人群中糧六緯路規(guī)劃、商業(yè)人脈、品牌南站CBD板塊的商務(wù)人士香港建設(shè)規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境高端改善紫樂府（高層）規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境副中心板塊的高端改善客群官邸3號(hào)海河景觀追求河景資源的改善客群海河新天海河景觀追求河景資源的改善客群泰悅豪庭海河景觀追求

27、河景資源的高端改善人群博軒園海河景觀資源占有型改善客群嘉里中心海河景觀，規(guī)劃、品牌南站CBD板塊的商務(wù)人士大悅城海河景觀，規(guī)劃、品牌對(duì)綜合配套有要求的中高端改善人群仁恒海河廣場海河景觀、產(chǎn)品設(shè)計(jì)高端改善人群金豐兆業(yè)海河景觀、規(guī)劃資源占有型改善客群津?yàn)硿柬?xiàng)目海河景觀、規(guī)劃、品牌商務(wù)人士中信廣場海河景觀、商業(yè)氛圍、品牌南站CBD板塊的商務(wù)人士仁恒濱河水岸海河景觀、社區(qū)環(huán)境追求河景資源的客群【未來市場格局未來市場格局】以地段以及商務(wù)配套為核心價(jià)值以地段以及商務(wù)配套為核心價(jià)值未來豪宅市場項(xiàng)目多以地未來豪宅市場項(xiàng)目多以地段優(yōu)勢、核心景觀和頂級(jí)段優(yōu)勢、核心景觀和頂級(jí)商務(wù)配套作為核心優(yōu)勢，商務(wù)配套作為核心

28、優(yōu)勢，千篇一律。千篇一律。本項(xiàng)目若想在競爭中脫穎本項(xiàng)目若想在競爭中脫穎而出，須尋找突出市場的而出，須尋找突出市場的核心價(jià)值點(diǎn)。核心價(jià)值點(diǎn)。221室2室3室4室主要項(xiàng)目戶型面積主要項(xiàng)目戶型面積【天津高端市場天津高端市場】未來競爭層次未來競爭層次1室2室3室4室主要項(xiàng)目戶型比例主要項(xiàng)目戶型比例未來高端市場，舒適型兩室未來高端市場，舒適型兩室和三室仍然是供應(yīng)熱點(diǎn)，也和三室仍然是供應(yīng)熱點(diǎn)，也是競爭最激烈的區(qū)間是競爭最激烈的區(qū)間未來供應(yīng)兩室戶型以未來供應(yīng)兩室戶型以90-15090-150平米，三室戶型以平米，三室戶型以150-240150-240平米為主，尺度偏向舒適平米為主，尺度偏向舒適23預(yù)計(jì)單價(jià)預(yù)

29、計(jì)單價(jià)預(yù)計(jì)總價(jià)段預(yù)計(jì)總價(jià)段* *未來市場的單價(jià)預(yù)期全部未來市場的單價(jià)預(yù)期全部在在2000020000元元/ /平方米以平方米以上上,70%,70%以上的項(xiàng)目預(yù)計(jì)價(jià)以上的項(xiàng)目預(yù)計(jì)價(jià)格超過格超過2500025000元元/ /平方米。平方米。未來高端市場主力總價(jià)段未來高端市場主力總價(jià)段集中在在集中在在400-700400-700萬萬/ /套為套為之間。之間。【未來市場格局未來市場格局】單價(jià)總價(jià)均上升到一定平臺(tái)單價(jià)總價(jià)均上升到一定平臺(tái)24項(xiàng)目開發(fā)商品牌主力戶型與面積區(qū)間 預(yù)期單價(jià) 預(yù)期總價(jià) 綜合評(píng)分項(xiàng)目等級(jí)（平米）（萬/平米）（萬）大都會(huì)保利三室160-2002.5-3440-550頂豪嘉里中心嘉里兩室1502.5-3140頂豪津?yàn)硿柬?xiàng)目湯臣未定2.5-3頂豪環(huán)球金融中心金融街三室188-2173.1-3.5620-716頂豪仁恒濱河水岸仁恒發(fā)展1.6-2豪宅官邸3號(hào)廣廈小高部分未知2.2豪宅海河新天海晟投資兩室90-2301.9-2.4300-380豪宅仁恒海河廣場仁