房地產(chǎn)新員工法律培訓(xùn)6

1、主講：吳楊婷吳楊婷二O一一年六月版權(quán)所有，未經(jīng)許可不得使用 第二部分第二部分 房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)法律法規(guī)第一部分第一部分 法律基礎(chǔ)知識(shí)法律基礎(chǔ)知識(shí)第三部分第三部分 交易稅費(fèi)交易稅費(fèi)第一部分第一部分 法律基礎(chǔ)知識(shí)法律基礎(chǔ)知識(shí)一、一、法律的基本分類(lèi)法律的基本分類(lèi)民事法律民事法律 民事責(zé)任 調(diào)整平等主體之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范。 如：民法通則、合同法、婚姻法等行政法律行政法律 行政責(zé)任 關(guān)于行政權(quán)利的授予、行使以及對(duì)行政權(quán)力進(jìn)行監(jiān)督和對(duì)其 后果予以補(bǔ)救的法律規(guī)范。 如：行政處罰法、行政賠償法、行政許可法刑事法律刑事法律 刑事責(zé)任 一切關(guān)于犯罪、刑事責(zé)任和刑罰的法律規(guī)范。 如：刑法、二、二

2、、民事主體民事主體自然人（年齡自然人（年齡+理智）理智） （1）完全民事行為能力）完全民事行為能力 十八周歲以上的公民 十六周歲以上不滿十八周 歲的公民，以自己的勞動(dòng)收 入為主要生活來(lái)源的 （2）限制民事行為能力）限制民事行為能力 十周歲以上的未成年人 不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人 （3）無(wú)民事行為能力）無(wú)民事行為能力 不滿十周歲的未成年人 不能辨認(rèn)自己行為的精神病人法人法人其他組織其他組織1 1、幾種合同類(lèi)型、幾種合同類(lèi)型 （1）買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)賣(mài)合同 出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款 的合同。的合同。 （2）借款合同借款合同 借款

3、人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。 （3）租賃合同租賃合同 出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。金的合同。 （4）居間合同居間合同 居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同 的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。三、三、合同的相關(guān)知識(shí)合同的相關(guān)知識(shí)2、合同公證、合同鑒證、合同見(jiàn)證的區(qū)別合同公證、合同鑒證、合同見(jiàn)證的區(qū)別合同公證合同公證 指國(guó)家公證機(jī)關(guān)依法證明當(dāng)事人之間簽訂的合同

4、的真實(shí)性、指國(guó)家公證機(jī)關(guān)依法證明當(dāng)事人之間簽訂的合同的真實(shí)性、 合法性的活動(dòng)合法性的活動(dòng) 合同鑒證合同鑒證 工商行政管理機(jī)關(guān)審查合同的真實(shí)性、合法性的一種監(jiān)督管工商行政管理機(jī)關(guān)審查合同的真實(shí)性、合法性的一種監(jiān)督管 理制度。理制度。 （法律制度）（法律制度） “登記備案登記備案” 簽訂簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同及及商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同后需在廣州后需在廣州 市房地產(chǎn)交易中心登記備案（即為所稱(chēng)之鑒證）。市房地產(chǎn)交易中心登記備案（即為所稱(chēng)之鑒證）。合同見(jiàn)證合同見(jiàn)證 合同雙方當(dāng)事人以外的第三方（目前多為律師）對(duì)合同的真合同雙方當(dāng)事人以外的第三方（目前多為律師）對(duì)合同的真 實(shí)性、合法性進(jìn)行審

5、查的活動(dòng)。（一般證明作用）實(shí)性、合法性進(jìn)行審查的活動(dòng)。（一般證明作用）3 3、合同的效力、合同的效力（1）合同的成立）合同的成立 （2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。 合同成立不等于合同生效合同成立不等于合同生效（3）可變更可撤銷(xiāo)合同（）可變更可撤銷(xiāo)合同（1年內(nèi)申請(qǐng)）年內(nèi)申請(qǐng)）重大誤解重大誤解顯失公平顯失公平欺詐、脅迫、乘人之危，不損害國(guó)家利益欺詐、脅迫、乘人之危，不損害國(guó)家利益（4）無(wú)效合同）無(wú)效合同欺詐、脅迫，損害國(guó)家利益欺詐、脅迫，損害國(guó)家利益惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益以合法形式掩蓋非法目的

6、以合法形式掩蓋非法目的損害社會(huì)公共利益損害社會(huì)公共利益違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定4 4、合同責(zé)任法律問(wèn)題、合同責(zé)任法律問(wèn)題 違約責(zé)任違約責(zé)任 爭(zhēng)議的解決方式爭(zhēng)議的解決方式 訴訟、仲裁訴訟、仲裁 定金、訂金、押金、保證金、違約金定金、訂金、押金、保證金、違約金 定金罰則定金罰則 四、訴訟時(shí)訴訟時(shí)效效1、普通訴訟時(shí)效：、普通訴訟時(shí)效：2年年2、特別訴訟時(shí)效：、特別訴訟時(shí)效： 1年年：身體受到傷害要求賠償?shù)模唬荷眢w受到傷害要求賠償?shù)模?出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的； 延付或拒付租金的；延付或拒付租金的； 寄存財(cái)物被丟失或損毀的。寄存財(cái)物

7、被丟失或損毀的。 4年年：國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同和技術(shù)引進(jìn)出口合同爭(zhēng)議：國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同和技術(shù)引進(jìn)出口合同爭(zhēng)議3、權(quán)利的最長(zhǎng)保護(hù)期限：、權(quán)利的最長(zhǎng)保護(hù)期限：20年年 第二部分第二部分 房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)法律法規(guī)1、銷(xiāo)售代理資格的法律規(guī)定、銷(xiāo)售代理資格的法律規(guī)定 （1）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)）中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和具備從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和具備 房地產(chǎn)中介資質(zhì)。房地產(chǎn)中介資質(zhì)。 （2）中介服務(wù)人員）中介服務(wù)人員 a、應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格、應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格 證和執(zhí)業(yè)證。證和執(zhí)業(yè)證。（

8、目前已兩證合一為（目前已兩證合一為“執(zhí)業(yè)證執(zhí)業(yè)證”） b、資格證的有效期為、資格證的有效期為3年。見(jiàn)習(xí)滿年。見(jiàn)習(xí)滿1年可申領(lǐng)執(zhí)業(yè)證。年可申領(lǐng)執(zhí)業(yè)證。 c、不予以頒發(fā)的情形：無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力的；、不予以頒發(fā)的情形：無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力的； 具有國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員身份的；具有國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員身份的；被吊銷(xiāo)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)被吊銷(xiāo)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí) 業(yè)證書(shū)。業(yè)證書(shū)。 一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理服務(wù)的法律規(guī)范一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理服務(wù)的法律規(guī)范 2、房地產(chǎn)中介服務(wù)行為規(guī)范、房地產(chǎn)中介服務(wù)行為規(guī)范 （1）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托中介服務(wù)

9、機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，并與委并與委 托人托人簽訂中介服務(wù)合同簽訂中介服務(wù)合同； （2）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行中介服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行中介服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示房地產(chǎn)中介服出示房地產(chǎn)中介服 務(wù)人員注冊(cè)證務(wù)人員注冊(cè)證，并并及時(shí)告知服務(wù)進(jìn)展情況及時(shí)告知服務(wù)進(jìn)展情況； （3）中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在）中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在1個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得同時(shí)在不得同時(shí)在2個(gè)個(gè) 或或2個(gè)以上房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)個(gè)以上房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)； （4）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不得以個(gè)人名義接受委托，收取費(fèi)用不得以個(gè)人名義接受委托，收取費(fèi)用； （5）禁止行為：禁止行

10、為： a 索取合同以外的酬金或者其他財(cái)物；索取合同以外的酬金或者其他財(cái)物； b 提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況；提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況； c 與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益； d 以詆毀其他房地產(chǎn)中介服務(wù)人員、機(jī)構(gòu)或者支付介紹等不正當(dāng)手段以詆毀其他房地產(chǎn)中介服務(wù)人員、機(jī)構(gòu)或者支付介紹等不正當(dāng)手段 爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)；爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)； e 為禁止轉(zhuǎn)讓、抵押的房地產(chǎn)提供轉(zhuǎn)讓、抵押中介服務(wù)；為禁止轉(zhuǎn)讓、抵押的房地產(chǎn)提供轉(zhuǎn)讓、抵押中介服務(wù)； f 法律、法規(guī)禁止的其他行為。法律、法規(guī)禁止的其他行為。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定 （一）商品房預(yù)售（一）

11、商品房預(yù)售 1、商品房預(yù)售的條件：、商品房預(yù)售的條件： （1）申請(qǐng)人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；）申請(qǐng)人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（2）已交付全部地價(jià)款，取得土地使用權(quán)證書(shū)；）已交付全部地價(jià)款，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（3）持有）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和和建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證；（4）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總 投資的投資的25以上，已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；以上，已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（5）七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封

12、頂；七）七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七 層以上的商品房項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；層以上的商品房項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；（6）已在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶、簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)）已在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶、簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié) 議；議；（7）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定 （一）商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售 2、監(jiān)控賬戶及預(yù)售款監(jiān)控管理：、監(jiān)控賬戶及預(yù)售款監(jiān)控管理： （1）依據(jù)：）依據(jù)：廣

13、東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例 （2）目的：）目的： 規(guī)范商品房預(yù)售行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范商品房預(yù)售行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益；保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益； 防止預(yù)售在預(yù)售項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收前，將商品房預(yù)售款挪作他防止預(yù)售在預(yù)售項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收前，將商品房預(yù)售款挪作他用；用； 保證預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目建設(shè)必需的保證預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度及法定稅費(fèi)，做建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度及法定稅費(fèi)，做到專(zhuān)款專(zhuān)用。到專(zhuān)款專(zhuān)用。取消監(jiān)控賬戶的條件為辦理預(yù)售項(xiàng)

14、目大確權(quán)手續(xù)。取消監(jiān)控賬戶的條件為辦理預(yù)售項(xiàng)目大確權(quán)手續(xù)。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定 （一）商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售 3、預(yù)告登記、預(yù)告登記 2008年年8月月1日起日起 自合同簽訂之日起自合同簽訂之日起30天內(nèi)或在雙方約定的期限內(nèi)，到房地產(chǎn)交易中天內(nèi)或在雙方約定的期限內(nèi)，到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)預(yù)告登記，登記后向預(yù)購(gòu)人核發(fā)心申請(qǐng)預(yù)告登記，登記后向預(yù)購(gòu)人核發(fā)廣州市預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證廣州市預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明書(shū)明書(shū)。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住房登記費(fèi)：個(gè)人收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住房登記費(fèi)：個(gè)人50元元/件；單位件；單位80元元/件件 非住房登記費(fèi)：非住房登記費(fèi)：550元元/件件 預(yù)告登記后，未

15、經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)效力。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定 （一）商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售 4、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金 （1）物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金是物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用）物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金是物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)設(shè) 施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲(chǔ)存施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲(chǔ)存的的 資金。資金。 （2）繳交標(biāo)準(zhǔn)（首期）：）繳交標(biāo)準(zhǔn)（首期）： 2008年年2月月1日前已取得商品房預(yù)售許可證日

16、前已取得商品房預(yù)售許可證 住宅住宅(含別墅含別墅)：建筑面積：建筑面積40元元/平方米平方米， 非住宅：建筑面積非住宅：建筑面積50元元/平方米平方米2008年年2月月1日起取得商品房預(yù)售許可證日起取得商品房預(yù)售許可證（住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的（住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的6%）高層（有電梯）住宅：建筑面積高層（有電梯）住宅：建筑面積105元元/平方米平方米；多層（無(wú)電梯）住宅（含別墅）多層（無(wú)電梯）住宅（含別墅） ：建筑面積：建筑面積77元元/平方米平方米。獨(dú)立非住宅物業(yè)：可參照高層（有電梯）住宅的標(biāo)準(zhǔn)交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。獨(dú)立非住宅物業(yè)：可參照高層（有電梯）住宅的標(biāo)準(zhǔn)交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

17、 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（一）商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售5、商品房預(yù)售后規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的爭(zhēng)議處理、商品房預(yù)售后規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的爭(zhēng)議處理 預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)； 對(duì)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同對(duì)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)的預(yù)購(gòu)人同意；約定的其他事項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)的預(yù)購(gòu)人同意； 預(yù)購(gòu)人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，可以索取已交付預(yù)購(gòu)人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，可以

18、索取已交付的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金，合同的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金，合同沒(méi)有約定違約金的，可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百分之二十沒(méi)有約定違約金的，可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百分之二十以下違約金。以下違約金。 二、商品房銷(xiāo)售的法律問(wèn)題二、商品房銷(xiāo)售的法律問(wèn)題 （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同和認(rèn)購(gòu)書(shū)（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同和認(rèn)購(gòu)書(shū)1、認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)（1）理論上應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)約合同。）理論上應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)約合同。 （2）司法實(shí)踐中，其法律意義在于約束認(rèn)購(gòu)雙方在約定時(shí)間內(nèi)）司法實(shí)踐中，其法律意義在于約束認(rèn)購(gòu)雙方在約定時(shí)間內(nèi) 對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容進(jìn)行誠(chéng)信

19、談判。對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容進(jìn)行誠(chéng)信談判。 如因一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，適用定金罰則；如因如因一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，適用定金罰則；如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。2、商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備、商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。收

20、受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（三）商品房現(xiàn)售的條件（三）商品房現(xiàn)售的條件 （1）取得土地使用權(quán)證書(shū)；）取得土地使用權(quán)證書(shū)； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （4）供水、電、熱、燃?xì)狻⑼ㄑ傅扰涮自O(shè)施具備交付使用條件，其）供水、電、熱、燃?xì)?、通迅等配套設(shè)施具備交付使用條件，其 他配套設(shè)施具備交術(shù)使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期。他配套設(shè)施具備交術(shù)使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（四）商品房

21、銷(xiāo)售的法律限制（四）商品房銷(xiāo)售的法律限制 不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房； 不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。 不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)：依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬不清的權(quán)屬不清的國(guó)有土地使用權(quán)被依法收回的國(guó)有土地使用權(quán)被依法收回的經(jīng)行政主管機(jī)關(guān)公告拆遷的房屋經(jīng)行政主管機(jī)關(guān)公告拆遷的房屋其他其他 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（五）商品房買(mǎi)賣(mài)的懲罰性賠償（五）商品房買(mǎi)賣(mài)的懲罰性賠償商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，合同被解

22、除或?qū)е潞贤瑹o(wú)效或商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，合同被解除或?qū)е潞贤瑹o(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并者被撤銷(xiāo)的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。合同訂立前：合同訂立前：故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許

23、可證明。品房預(yù)售許可證明。合同訂立后：合同訂立后：開(kāi)發(fā)商又將房屋出賣(mài)給第三人；開(kāi)發(fā)商又將房屋出賣(mài)給第三人；開(kāi)發(fā)商又將房屋抵押給第三人；開(kāi)發(fā)商又將房屋抵押給第三人；二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（六）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)與遲延交付房屋的違約責(zé)任（六）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)與遲延交付房屋的違約責(zé)任 1、商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自交付使用時(shí)，由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)；、商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自交付使用時(shí)，由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定

24、的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。人承擔(dān)。 2、出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，、出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)買(mǎi)受人經(jīng)買(mǎi)受人/出出賣(mài)人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買(mǎi)受人賣(mài)人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買(mǎi)受人/出賣(mài)人可以要出賣(mài)人可以要求求解除合同解除合同。 3、當(dāng)事人約定的違約金過(guò)高或低于造成的損失，可請(qǐng)求適當(dāng)減少、當(dāng)事人約定的違約金過(guò)高或低于造成的損失，可請(qǐng)求適當(dāng)減少或增加。或增加。標(biāo)準(zhǔn)：違約金超過(guò)造成的損失標(biāo)準(zhǔn)：違約金超過(guò)造成的損失30%二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（七）商品房銷(xiāo)售時(shí)出現(xiàn)面積誤差的處理（七）商品房銷(xiāo)售時(shí)出現(xiàn)面積

25、誤差的處理有約定的，從約定。有約定的，從約定。沒(méi)有約定或約定不明確的，按下列原則處理：沒(méi)有約定或約定不明確的，按下列原則處理： （1）誤差比絕對(duì)值在）誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)），按照合同約定的價(jià)格據(jù) 實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （2）誤差比絕對(duì)值超出）誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu) 房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋 實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在實(shí)際面積大于合同約定面積

26、的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差 比超過(guò)比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房 屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含 3%）部分房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超）部分房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超 過(guò)過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（八）商

27、品房質(zhì)量瑕疵的法律問(wèn)題（八）商品房質(zhì)量瑕疵的法律問(wèn)題 1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，后，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失；買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失； 2、在保修期內(nèi)，因一般質(zhì)量問(wèn)題，由出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)義務(wù)。、在保修期內(nèi)，因一般質(zhì)量問(wèn)題，由出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)義務(wù)。 保修期滿后，保修期滿后，使用專(zhuān)項(xiàng)維修基金（使用專(zhuān)項(xiàng)維修基金（物業(yè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施物業(yè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造

28、）。設(shè)備的維修、更新和改造）。 人為原因造成的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，維修費(fèi)用由人為原因造成的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。責(zé)任人承擔(dān)，不得使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定規(guī)范商品房預(yù)售行為：規(guī)范商品房預(yù)售行為： 1、任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前不得發(fā)布商品、任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告，需要發(fā)布其他與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的廣告的，其內(nèi)容房預(yù)售廣告，需要發(fā)布其他與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的廣告的，其內(nèi)

29、容必須真實(shí)。必須真實(shí)。 2、未領(lǐng)取預(yù)售證的商品房，任何企業(yè)或個(gè)人不得以任何形式收取房、未領(lǐng)取預(yù)售證的商品房，任何企業(yè)或個(gè)人不得以任何形式收取房款和銷(xiāo)售。款和銷(xiāo)售。 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確該項(xiàng)目的、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確該項(xiàng)目的擬向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售的時(shí)間、銷(xiāo)售方式及每個(gè)單元的擬售價(jià)格；取得商擬向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售的時(shí)間、銷(xiāo)售方式及每個(gè)單元的擬售價(jià)格；取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)全部公開(kāi)銷(xiāo)售。日內(nèi)全部公開(kāi)銷(xiāo)售。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定

30、 4、嚴(yán)禁、嚴(yán)禁“炒賣(mài)樓花炒賣(mài)樓花”行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得將預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。得將預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 5、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)要求購(gòu)房業(yè)主按照、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)要求購(gòu)房業(yè)主按照關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)的規(guī)定，提供境外機(jī)的規(guī)定，提供境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支或代表機(jī)構(gòu)、個(gè)人在境內(nèi)學(xué)習(xí)或工作時(shí)間超過(guò)一年、構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支或代表機(jī)構(gòu)、個(gè)人在境內(nèi)學(xué)習(xí)或工作時(shí)間超過(guò)一年、分支或代表機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購(gòu)房用途均為自用或自住的有

31、效證明文件。分支或代表機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購(gòu)房用途均為自用或自住的有效證明文件。 6、開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房者明示所有在售單元的價(jià)目、開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房者明示所有在售單元的價(jià)目表，嚴(yán)禁發(fā)布不實(shí)價(jià)格。表，嚴(yán)禁發(fā)布不實(shí)價(jià)格。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定 完善預(yù)售款監(jiān)管措施，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管：完善預(yù)售款監(jiān)管措施，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管： 7、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)知會(huì)購(gòu)房人憑、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)知會(huì)購(gòu)房人憑繳款通知書(shū)繳款通知書(shū)將商品房預(yù)售將商品房預(yù)售款直接存入指定的預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預(yù)售款。款直接存入指定

32、的預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預(yù)售款。 8、各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將、各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將監(jiān)控賬戶的基本情況數(shù)據(jù)及收到跨行轉(zhuǎn)入款項(xiàng)的明細(xì)信息數(shù)據(jù)提交廣監(jiān)控賬戶的基本情況數(shù)據(jù)及收到跨行轉(zhuǎn)入款項(xiàng)的明細(xì)信息數(shù)據(jù)提交廣州市國(guó)土資源和房屋管理局。州市國(guó)土資源和房屋管理局。 劃撥使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)，應(yīng)憑市國(guó)土房管局所核準(zhǔn)同意支付劃撥使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)，應(yīng)憑市國(guó)土房管局所核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付，不得擅自批準(zhǔn)預(yù)售人使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)或?qū)⑸唐贩康臄?shù)額撥付，不得擅自批準(zhǔn)預(yù)售人使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)或?qū)⑸唐贩款A(yù)售款轉(zhuǎn)作他用。預(yù)售款轉(zhuǎn)作他用。二

33、、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定 規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的中介行為：規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的中介行為： 9、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)如實(shí)向當(dāng)事人介、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)如實(shí)向當(dāng)事人介紹所代理房屋的權(quán)屬情況；代理房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人介紹所代紹所代理房屋的權(quán)屬情況；代理房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人介紹所代理的商品房的有關(guān)情況，不得隱瞞；代理房屋租賃時(shí)，還應(yīng)如實(shí)向租理的商品房的有關(guān)情況，不得隱瞞；代理房屋租賃時(shí)，還應(yīng)如實(shí)向租賃雙方說(shuō)明房屋租賃政策。賃雙方說(shuō)明房屋租賃政策。 10、房地產(chǎn)中

34、介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷(xiāo)售條件、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷(xiāo)售條件的商品房提供中介服務(wù)，不得為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂提供代的商品房提供中介服務(wù)，不得為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂提供代理服務(wù)；提供服務(wù)時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。理服務(wù)；提供服務(wù)時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。 二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定二、商品房銷(xiāo)售的基本規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定（九）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)定 房地產(chǎn)租賃管理：房地產(chǎn)租賃管理： 11、任何單位和個(gè)人租賃房屋的，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同、任何單位和個(gè)人租賃房屋的，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂、變更之日起簽訂、變

35、更之日起3日內(nèi)，向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心日內(nèi)，向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。 12、房屋承租人、居住人應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全、房屋承租人、居住人應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實(shí)施違法建設(shè)行為。規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實(shí)施違法建設(shè)行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應(yīng)當(dāng)依法向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)房屋使用如需要改變房屋用途，房屋出租人應(yīng)當(dāng)依法向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)房屋使用功能變更手續(xù)。功能變更手續(xù)。三、商品房買(mǎi)賣(mài)貸款法律分析三、商品房買(mǎi)賣(mài)貸款法律分析1、商業(yè)貸款

36、 住宅： （1）對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的家庭平方米以下的家庭(包括借包括借款人、配偶及未成年子女，下同款人、配偶及未成年子女，下同), 首付不低于首付不低于 20%； （2）購(gòu)買(mǎi)首套及面積在）購(gòu)買(mǎi)首套及面積在90平米以上，首付不低于平米以上，首付不低于30% ； （3）購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，首付不低于）購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，首付不低于60%，利率不低于同，利率不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1； （4）對(duì)已抵押房產(chǎn)，在未歸還全部貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為）對(duì)已抵押房產(chǎn)，在未歸還全部貸款前，不得以再評(píng)估后的凈

37、值為抵押追加貸款。抵押追加貸款。 （5）借款人償還貸款的月支出不得超過(guò)其月收入的）借款人償還貸款的月支出不得超過(guò)其月收入的50%。 （6）對(duì)不能提供）對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款 。未滿未滿18歲的未成年人不得單獨(dú)購(gòu)房。歲的未成年人不得單獨(dú)購(gòu)房。廣州市限購(gòu)政策廣州市限購(gòu)政策 1、對(duì)在本市已擁有對(duì)在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購(gòu)房人、配偶及套住房的本市戶籍居民家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供自購(gòu)房之日起算的前未成年子女，下同）、能夠提供自購(gòu)房之

38、日起算的前2年內(nèi)在本市累年內(nèi)在本市累計(jì)繳納計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對(duì)在本市已擁有對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)

39、繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購(gòu)買(mǎi)住房。得購(gòu)買(mǎi)住房。2、買(mǎi)方為境外個(gè)人（不含港澳臺(tái)居民和華僑）的，須提供在本市工作超、買(mǎi)方為境外個(gè)人（不含港澳臺(tái)居民和華僑）的，須提供在本市工作超過(guò)一年的證明，書(shū)面具結(jié)購(gòu)買(mǎi)商品住房用于自住并承諾在境內(nèi)無(wú)其他過(guò)一年的證明，書(shū)面具結(jié)購(gòu)買(mǎi)商品住房用于自住并承諾在境內(nèi)無(wú)其他住房；港澳臺(tái)居民和華僑須提供在本市工作、學(xué)習(xí)和居留的證明，書(shū)住房；港澳臺(tái)居民和華僑須提供在本市工作、學(xué)習(xí)和居留的證明，書(shū)面具結(jié)購(gòu)買(mǎi)商品住房用于自住并承諾在境內(nèi)無(wú)其他住房。面具結(jié)購(gòu)買(mǎi)商品住房用于自住并承諾在境內(nèi)無(wú)其他住房。交易時(shí)點(diǎn)：網(wǎng)簽合同、收件（預(yù)收件和受理）、合同備案或預(yù)告登記交易時(shí)點(diǎn)：網(wǎng)簽合同

40、、收件（預(yù)收件和受理）、合同備案或預(yù)告登記家庭成員情況申報(bào)表家庭成員情況申報(bào)表、承諾書(shū)承諾書(shū)非直系親屬間的房屋贈(zèng)予參照此規(guī)定執(zhí)行非直系親屬間的房屋贈(zèng)予參照此規(guī)定執(zhí)行三、商品房買(mǎi)賣(mài)貸款法律分析三、商品房買(mǎi)賣(mài)貸款法律分析1、商業(yè)貸款 商業(yè)用房： （1）已竣工驗(yàn)收的房屋；）已竣工驗(yàn)收的房屋； （2）首付不低于）首付不低于50%； （3）貸款期限不超過(guò)）貸款期限不超過(guò)10年；年； （4）利率不低于同期同檔次的）利率不低于同期同檔次的1.1倍；倍； （5）以商住兩用房名義申請(qǐng)貸款的，首付不低于）以商住兩用房名義申請(qǐng)貸款的，首付不低于45%。2、住房公積金貸款的條件、貸款額、期限和限制、住房公積金貸款的條

41、件、貸款額、期限和限制 (1)個(gè)人可貸額度計(jì)算方法：個(gè)人可貸額度計(jì)算方法：（公積金賬戶當(dāng)前余額當(dāng)前月繳存額（公積金賬戶當(dāng)前余額當(dāng)前月繳存額2當(dāng)前至法定離退休年當(dāng)前至法定離退休年齡總月數(shù)）齡總月數(shù)）2； (2)貸款最高限額：貸款最高限額： 一人：一人：50萬(wàn)萬(wàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上：兩個(gè)或兩個(gè)以上：80萬(wàn)萬(wàn) (3)首期付款比例：首期付款比例： 一手樓一手樓 不低于購(gòu)房總價(jià)的不低于購(gòu)房總價(jià)的20；二手樓二手樓 不低于購(gòu)房總價(jià)的不低于購(gòu)房總價(jià)的30。 二套房的首付比例為二套房的首付比例為60，停放第三套房的貸款。，停放第三套房的貸款。 (4)貸款期限：貸款期限： 一手樓一手樓 不超過(guò)不超過(guò)30年；年；二手樓

42、二手樓 不超過(guò)不超過(guò)20年；年； 貸款可延長(zhǎng)到法定退休年齡（男：貸款可延長(zhǎng)到法定退休年齡（男：60 歲，女：歲，女：55歲）后歲）后5年。年。 利率：利率：4.00% (5年以下年以下) 6.45 4.50%（5年以上）年以上）6.60貸款合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系貸款合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系有關(guān)聯(lián)，但從法律的角度上來(lái)講是兩個(gè)有關(guān)聯(lián)，但從法律的角度上來(lái)講是兩個(gè)相互獨(dú)立相互獨(dú)立的合同。的合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同 買(mǎi)受人和出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）買(mǎi)受人和出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）貸款合同貸款合同 貸款人（買(mǎi)受人）和借款人（銀行）貸款人（買(mǎi)受人）和借款人（銀行）四、商品房的交付使用及其質(zhì)量保證四、商品房的

43、交付使用及其質(zhì)量保證1、商品房的交付要求、商品房的交付要求一般都在買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行約定，有約定的按約定執(zhí)行。一般都在買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行約定，有約定的按約定執(zhí)行。按期將符合交付使用條件的房交付給購(gòu)房人；按期將符合交付使用條件的房交付給購(gòu)房人；向購(gòu)房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)；向購(gòu)房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)；向購(gòu)房人提供向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)和和住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋 2、交付時(shí)應(yīng)提供的文件、交付時(shí)應(yīng)提供的文件“一表三書(shū)一表三書(shū)”：竣工驗(yàn)收

44、備案表竣工驗(yàn)收備案表 商品住宅質(zhì)量保證書(shū)商品住宅質(zhì)量保證書(shū) 商品住宅使用商品住宅使用 說(shuō)明書(shū)說(shuō)明書(shū) 廣州市商品住宅交樓書(shū)廣州市商品住宅交樓書(shū) 3、逾期交付的法律后果、逾期交付的法律后果有約定的，按約定。有約定的，按約定。無(wú)約定的，則：無(wú)約定的，則： a、經(jīng)買(mǎi)受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交樓的，買(mǎi)受人可以、經(jīng)買(mǎi)受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交樓的，買(mǎi)受人可以要要求求解除合同解除合同。（三個(gè)月；一年內(nèi)）。（三個(gè)月；一年內(nèi)） b、按照有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段、按照有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)同類(lèi)房屋租金房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。

45、違約金。4、商品房的保修期限、商品房的保修期限 從房屋交付之日起計(jì)算。從房屋交付之日起計(jì)算。保修期限：保修期限： 1) 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;(50年年) 2)屋面防水屋面防水3年；年； 3) 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；年； 4)墻面、頂棚抹灰層脫落墻面、頂棚抹灰層脫落1年；年； 5)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；年； 6)門(mén)窗翹裂、五金件損壞門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；年； 7)管道堵塞管道堵塞2個(gè)月；個(gè)月； 8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備供熱、

46、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；個(gè)采暖期或供冷期； 9)衛(wèi)生潔具衛(wèi)生潔具1年；年； 10)燈具、電器開(kāi)關(guān)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月個(gè)月 5、交付的商品房存在暇疵的解決方法、交付的商品房存在暇疵的解決方法（1）質(zhì)量暇疵）質(zhì)量暇疵 拒絕接受或解除合同。拒絕接受或解除合同。 經(jīng)核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，有權(quán)退房。經(jīng)核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，有權(quán)退房。 （2）權(quán)利暇疵）權(quán)利暇疵：指交付的商品房上設(shè)定有抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。：指交付的商品房上設(shè)定有抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。 若開(kāi)發(fā)商在出售時(shí)未明確告知房屋上設(shè)定有抵押權(quán)的，買(mǎi)受人可以若開(kāi)發(fā)商在出售時(shí)未明確告知房屋上設(shè)定有抵押權(quán)的，買(mǎi)受人可以拒拒絕接受房屋。絕接受房屋。更

47、進(jìn)一步更進(jìn)一步 買(mǎi)受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)買(mǎi)受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。6、商品房銷(xiāo)售意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)、商品房銷(xiāo)售意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)交付作為分界線。交付作為分界線。交付使用前毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)方承擔(dān)；交付使用前毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)方承擔(dān)； 交付使用后毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受方承擔(dān)。交付使用后毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受方承擔(dān)。注：注： 因購(gòu)房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物因購(gòu)房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等

48、費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也由購(gòu)業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也由購(gòu)房人承擔(dān)。房人承擔(dān)。 第三部分第三部分 交易稅費(fèi)交易稅費(fèi)一、新購(gòu)商品房辦理房地產(chǎn)證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一手房交易）：一、新購(gòu)商品房辦理房地產(chǎn)證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一手房交易）：1、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：、房屋所有權(quán)登記費(fèi)： 單位登記單位登記80元元/宗宗 個(gè)人登記個(gè)人登記50元元/宗宗 每增加一本證書(shū)可按每本每增加一本證書(shū)可按每本10元收取工本費(fèi)元收取工本費(fèi) 買(mǎi)方承擔(dān)買(mǎi)方承擔(dān)2、交易手續(xù)費(fèi)：、交易手續(xù)費(fèi)：3元元/平方米（商品房、集資房）平方米（商品房、集資房） 1.5元元/平方米（解困、安居、房改房）平方

49、米（解困、安居、房改房） 賣(mài)方承擔(dān)賣(mài)方承擔(dān)3、權(quán)證印花稅：、權(quán)證印花稅：5元元/本本 買(mǎi)方承擔(dān)買(mǎi)方承擔(dān)4、契稅：解困房、安居房及個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅的商品房：交易價(jià)、契稅：解困房、安居房及個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅的商品房：交易價(jià)1.5% 首次購(gòu)買(mǎi)首次購(gòu)買(mǎi)90平方及以下住房的，契稅下調(diào)為平方及以下住房的，契稅下調(diào)為1。 二套房契稅為二套房契稅為3 其余：交易價(jià)其余：交易價(jià)3% 集資房：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)集資房：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)1.5%計(jì)算，計(jì)算， 征收基數(shù)：近郊征收基數(shù)：近郊1000元元/平方米；平方米； 中郊中郊700元元/平方米；平方米； 遠(yuǎn)郊遠(yuǎn)郊500元元/平方米。平方米。 買(mǎi)方承擔(dān)買(mǎi)方承擔(dān)5、印花稅：賣(mài)方：交易金

50、額、印花稅：賣(mài)方：交易金額0.05% 買(mǎi)方：交易金額買(mǎi)方：交易金額0.05% 個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房，暫免征印花稅個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房，暫免征印花稅二、房屋繼承登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：二、房屋繼承登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人登記、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：個(gè)人登記50元元/宗宗 每增加一本證書(shū)按每本每增加一本證書(shū)按每本10元收取工本費(fèi)；元收取工本費(fèi)； 權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)辦證書(shū)以及按規(guī)定需要更換證權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)辦證書(shū)以及按規(guī)定需要更換證 書(shū)且權(quán)屬狀況沒(méi)有發(fā)生變化的，收取證書(shū)工本費(fèi)每本書(shū)且權(quán)屬狀況沒(méi)有發(fā)生變化的，收取證書(shū)工本費(fèi)每本10元。元。 繼承人承擔(dān)繼承人承擔(dān)2、權(quán)證印花稅：

51、、權(quán)證印花稅：5元元/本本 繼承人承擔(dān)繼承人承擔(dān)3、測(cè)繪費(fèi)：住宅用房：、測(cè)繪費(fèi)：住宅用房：1.36元元/平方米平方米 商業(yè)樓用房：商業(yè)樓用房：2.04元元/平方米平方米 多功能綜合樓用房：多功能綜合樓用房：2.72元元/平方米平方米 繼承人承擔(dān)繼承人承擔(dān)4、房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪費(fèi)：按房屋面積測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的、房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪費(fèi)：按房屋面積測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%三、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房辦理退房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：三、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房辦理退房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：交易手續(xù)費(fèi)：原契約、合同中建筑面積交易手續(xù)費(fèi)：原契約、合同中建筑面積3元元/平方米平方米 申請(qǐng)方承擔(dān)申請(qǐng)方承擔(dān)四、房屋贈(zèng)與登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：四、房屋贈(zèng)與登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

52、 1、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：企業(yè)登記、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：企業(yè)登記80元元/宗宗 個(gè)人登記個(gè)人登記50元元/宗宗 每增加一本證書(shū)可按每本每增加一本證書(shū)可按每本10元收取工本費(fèi)；元收取工本費(fèi)； 權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)辦證書(shū)以及按規(guī)定需要更換證權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)辦證書(shū)以及按規(guī)定需要更換證 書(shū)且權(quán)屬狀況沒(méi)有發(fā)生變化的，收取證書(shū)工本費(fèi)每本書(shū)且權(quán)屬狀況沒(méi)有發(fā)生變化的，收取證書(shū)工本費(fèi)每本10元。元。 受贈(zèng)人承擔(dān)受贈(zèng)人承擔(dān)2、權(quán)證印花稅：、權(quán)證印花稅：5元元/本本 受贈(zèng)人承擔(dān)受贈(zèng)人承擔(dān)3、測(cè)繪費(fèi)：住宅用房：、測(cè)繪費(fèi)：住宅用房：1.36元元/m2 商業(yè)樓用房：商業(yè)樓用房：2.04元元/m2 多功

53、能綜合樓用房：多功能綜合樓用房：2.72元元/m2 受贈(zèng)人承擔(dān)受贈(zèng)人承擔(dān)4、房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪：按房屋面積測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的、房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪：按房屋面積測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30% 5、契稅：房產(chǎn)價(jià)值的、契稅：房產(chǎn)價(jià)值的3% 受贈(zèng)人承擔(dān)受贈(zèng)人承擔(dān) 夫妻之間贈(zèng)與房產(chǎn)的，經(jīng)地稅審查材料合格后，不征契稅夫妻之間贈(zèng)與房產(chǎn)的，經(jīng)地稅審查材料合格后，不征契稅 ；此外均需征；此外均需征收契稅。收契稅。6、公證費(fèi)：房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款的、公證費(fèi)：房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款的2%7、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)價(jià)值扣減合理費(fèi)用后的、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)價(jià)值扣減合理費(fèi)用后的20 受贈(zèng)人承擔(dān)受贈(zèng)人承擔(dān)以下三種情形免征個(gè)人所得稅：以下三種情形免征個(gè)人所得稅： 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 或無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人或無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人 ； 或房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或房屋