精品專題資料（2022-2023年收藏）杭州業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)規(guī)則杭州住房保障和房產(chǎn)

1、杭州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導(dǎo)規(guī)則(征求意見稿)第一章總則第一條 （目的依據(jù)）為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。第二條 （適用范圍）杭州市區(qū)范圍內(nèi)（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)）實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，及其活動適用本規(guī)則。 第三條 （管理職責(zé)）市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門（簡稱市物業(yè)主管部門,下同）依法對全市的業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進(jìn)行宏觀指導(dǎo)。各區(qū)建設(shè)（房管）局是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門（簡稱區(qū)物業(yè)主管部門，下同）依法對本行政區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會和業(yè)

2、主委員會活動進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）（簡稱街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），下同）負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒印Ｉ鐓^(qū)黨組織、社區(qū)居委會、社區(qū)公共服務(wù)工作站（統(tǒng)稱社區(qū)，下同）協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)糾紛。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可以委托社區(qū)辦理相關(guān)事務(wù)。 第四條 （聯(lián)席會議） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)建立由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門、公安派出所、仲裁機(jī)構(gòu)、基層法院、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會議制度。 聯(lián)

3、席會議由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。 有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會議：（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)；（二）業(yè)主委員會選舉、換屆過程中出現(xiàn)問題；（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題；（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)問題；（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)整理、保管聯(lián)席會議的記錄或者形成的會議紀(jì)要。聯(lián)席會議的成員單位應(yīng)當(dāng)按照會議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任。第二章 業(yè)主大會第一節(jié) 業(yè)主大會的組成和職責(zé)第五條 （業(yè)主大會組成）業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物

4、業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第六條 （業(yè)主共同決定事項(xiàng)）下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；     （二）制定和修改管理規(guī)約；     （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；     （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；     （五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；     （六）改建、重建建筑

5、物及其附屬設(shè)施；     （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第七條  （面積和人數(shù)認(rèn)定）業(yè)主共同決定事項(xiàng)時，業(yè)主專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積為業(yè)主專有部分面積的統(tǒng)計(jì)總和。      業(yè)

6、主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算；業(yè)主總?cè)藬?shù)為業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和。 第二節(jié) 首次業(yè)主大會會議的籌備第八條（首次業(yè)主大會成立條件）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；    （二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。  第九條 （首次業(yè)主大會召集）首次業(yè)主大

7、會會議由物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)召集。符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式向物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出申請報告。建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出成立業(yè)主大會的書面要求。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)在收到書面申請報告后60日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組（簡稱籌備組，下同）。第十條（籌備組組成）籌備組由五至九人的單數(shù)組成，其中社區(qū)、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表三至七名。籌備組組長由社區(qū)代表擔(dān)任，未成立社區(qū)的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指派工作人員擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

8、書面公告。第十一條 （籌備組業(yè)主代表要求）籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)由模范履行業(yè)主義務(wù),熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業(yè)主擔(dān)任；由業(yè)主進(jìn)行推舉，業(yè)主推舉的人數(shù)少于規(guī)定名額或過多的，由社區(qū)負(fù)責(zé)推薦補(bǔ)足或在愿意參加籌備工作的業(yè)主中確定。第十二條（籌備組工作指導(dǎo)與配合）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)指導(dǎo)籌備組開展業(yè)主大會籌備工作。全體業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合籌備組開展工作。 第十三條 （籌備組工作原則）籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：（一）少數(shù)服從多數(shù)；（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時，應(yīng)按原組成方式及時補(bǔ)足。第十四條 （籌備組工作要求）

9、籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起60日內(nèi)在物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。因故無法按時完成的，籌備組應(yīng)向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出延期召開的報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法。第十五條 （籌備組職責(zé)）籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表； （二）確認(rèn)業(yè)主身份，確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑物總面積； （三）按照示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案），并公示征詢意見； （四）確定業(yè)

10、主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并公示征詢意見；（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 第十六條 （業(yè)主委員會組成）業(yè)主委員會由委員和候補(bǔ)委員組成，成員為五至十五人單數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。候補(bǔ)委員不列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。人數(shù)按不超過委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置，作為委員缺額時的遞補(bǔ)。第十七條（業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生方式）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人由業(yè)主自薦或籌備組推薦,五名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦候選人一名。籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人的資格，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。 業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌備組規(guī)

11、定的時間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。第十八條（表決票或選票發(fā)放）籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，并發(fā)放表決票或選票，表決票或選票應(yīng)當(dāng)寫明業(yè)主姓名、性別、物業(yè)名稱、有效的聯(lián)系方式及擁有的建筑物專有部分面積等基本內(nèi)容。 第十九條 （籌備組公示事項(xiàng)）籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間為7日： （一）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；（二）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人簡歷表、參選承諾書，會議的表決票和業(yè)主委員會選票（樣本），業(yè)主大會會議議程。 業(yè)主對上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿后5日內(nèi)予以答復(fù)。 第二十條 （會議通知送達(dá)方式）

12、籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式之一送達(dá)業(yè)主： （一）當(dāng)面遞交書面通知； （二）將書面通知放入業(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的建筑物專有部分內(nèi)； （三）郵寄。 此外，會議通知還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域公告欄或其他顯著位置公告。 通知應(yīng)寫明會議的時間、地點(diǎn)、形式、內(nèi)容、業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人名單、業(yè)主總?cè)藬?shù)和建筑物總面積、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。第三節(jié) 首次業(yè)主大會會議的召開第二十一條 （業(yè)主大會會議形式）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。第二十二條 （首次業(yè)主大會會

13、議內(nèi)容）首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容包括： （一）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員；（三）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項(xiàng)。第二十三條 （投票權(quán)行使）業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托代理人投票。書面委托書應(yīng)載明具體委托事項(xiàng)和權(quán)限。一名代理人可同時代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。 單個建筑物專有部分登記有兩個或兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。業(yè)主無民事行為能力或限制民事行為能力的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。業(yè)主不自行投票也不委托代理人投票的，視為同意已參加投票的大多數(shù)業(yè)主意見，并不得以未參加投票為由不服從業(yè)主大會的決定。 第二十四條

14、 （業(yè)主代表推選）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)超過100人的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實(shí)反映。 第二十五條 （籌備組工作規(guī)則）采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在會議召開7日前組織人員根據(jù)規(guī)定的時間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票或選票，并做好簽收與登記工作。 回收時限屆滿后，如回收的表決票或選票未達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半

15、數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的，由籌備組以公告形式告知全體業(yè)主延長投票時間，組織人員催收表決票或選票，直至達(dá)到法定比例。 籌備組負(fù)責(zé)開箱驗(yàn)票、統(tǒng)計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布表決、選舉結(jié)果。 第二十六條 （首次業(yè)主委員會會議）籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生主任1名、副主任1至2名。 首次業(yè)主委員會會議結(jié)束后,籌備組將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會后自行解散。第四節(jié) 業(yè)主大會定期會議和臨時會議第二十七條 （定期會議和臨時會議）業(yè)主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。召開業(yè)主大會會議時，應(yīng)當(dāng)

16、告知相關(guān)的社區(qū)。業(yè)主大會召開會議時，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、區(qū)物業(yè)主管部門、公安派出所、社區(qū)和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。第二十八條 （業(yè)主大會臨時會議）有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。屬于前款第一項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會在接到提議后20日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提的議題組織召開業(yè)主大會會議；書面提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房號，業(yè)主委員會有權(quán)核實(shí)提議人的業(yè)主身份及其專有部分面積，無法核實(shí)業(yè)主身份的提議人其提議無效。 第二十

17、九條（業(yè)主大會的召集）業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）責(zé)令限期召開；經(jīng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）督促后，仍未組織召開的，在區(qū)物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織成立由業(yè)主和社區(qū)代表組成的籌備組負(fù)責(zé)召開。其他任何單位和個人不得組織召開。第三十條（業(yè)主大會會務(wù)規(guī)則）業(yè)主大會定期會議和臨時會議的會務(wù)籌備、召開、表決等事項(xiàng)參照首次業(yè)主大會的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 （業(yè)主大會活動規(guī)則）業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。 第三章 業(yè)主委員會第三十二條 （業(yè)主委員會職責(zé)）業(yè)主委員會是業(yè)

18、主大會的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，依法履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；（三）在業(yè)主大會會議作出決定后60日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，督促不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主、物業(yè)使用人限期交納；（五）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案征求業(yè)主意見，并監(jiān)督實(shí)施；（六）對經(jīng)營性收益的產(chǎn)生、管理、使用方案征求業(yè)主意見，并形成約定；（七）配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、公安派出所、社區(qū)做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等社會管理工作；

19、（八）組織業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選工作；（九）調(diào)解處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)公布工作電話,及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。第三十三條 （業(yè)主委員會備案）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（三）業(yè)主委員會成員的基本情況。對符合規(guī)定的，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在7個工作日內(nèi)出具備案證明并告知街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。對不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在7個工作日內(nèi)說明理由，并指導(dǎo)業(yè)主委員會按要求完善備

20、案資料。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。第三十四條 （業(yè)主委員會成員要求）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者法人和其他組織授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用； （三）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的公信力和組織、協(xié)調(diào)能力；（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；（五）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責(zé)。第三十五條 （業(yè)主委員會會議規(guī)則）業(yè)主委員

21、會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。 業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)列席。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。一名委員擁有一票表決權(quán)。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起5日內(nèi)，將會議情況以及決定事項(xiàng)以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十六條

22、 （業(yè)主大會、業(yè)主委員會限制）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十七條 （業(yè)主委員會成員行為要求）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：（一

23、）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；（二）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)；（三）收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。第三十八條 （業(yè)主委員會成員管理措施）業(yè)主委員會委員有下列情形之一時，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定：（一）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈； （二）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正； （三）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議；（四）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會中止委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第三十九條 （業(yè)主委員會成員管

24、理措施） 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一時，其委員、候補(bǔ)委員職務(wù)自行終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其下屬單位任職；（四）連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；（五）被人民法院判處刑罰或被公安機(jī)關(guān)判處勞動教養(yǎng)。第四十條 （職務(wù)中止（終止）資料移交）業(yè)主委員會成員職務(wù)中止和自行終止時，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。 第四十一條 （業(yè)主委員會缺員增補(bǔ)）業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)缺員時，業(yè)主委員

25、會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行補(bǔ)選。設(shè)立候補(bǔ)委員的，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會委員缺員50%以上或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職的，業(yè)主委員會應(yīng)停止工作。在區(qū)物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織成立由業(yè)主和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)代表組成的籌備組，按照規(guī)定召開業(yè)主大會會議，選舉新的業(yè)主委員會。 第四十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確定）業(yè)主委員會應(yīng)在成立后三個月內(nèi)，或物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月，組織召開業(yè)主大會會議確定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)按以下要求做好相關(guān)工作：（一）參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定要求的資質(zhì)等級，屬三級暫定資質(zhì)的，

26、必須是在一年有效期內(nèi)；（二）招投標(biāo)工作由業(yè)主委員會組織實(shí)施，集體確定；（三）招投標(biāo)時應(yīng)對經(jīng)營性收益的管理、使用、分配做出明確的規(guī)定，并將有關(guān)情況在合同或附件中明確；（四）招投標(biāo)結(jié)果，物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及合同附件的全部內(nèi)容，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會逾期不組織召開業(yè)主大會會議確定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）督促其限期召開。經(jīng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）督促后，仍未組織召開的，在區(qū)物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織成立由業(yè)主和社區(qū)代表組成的籌備組，按照規(guī)定召開業(yè)主大會會議確定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原物業(yè)服務(wù)

27、合同履行各自的權(quán)利和義務(wù)。 第四十三條 （業(yè)主委員會換屆）業(yè)主委員會每屆任期三年至五年，具體由業(yè)主大會決定。委員、候補(bǔ)委員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并報告街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。換屆選舉應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前三個月完成。在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，并在上屆業(yè)主委員會任期屆滿前選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。逾期仍未組織召開的，在區(qū)物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織成立由業(yè)主和社區(qū)代表組成的籌備組負(fù)責(zé)召開。業(yè)主委員會任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責(zé)。第四十四條 （業(yè)主委員會任期屆滿交接）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿后

28、5個工作日內(nèi)，將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會及其成員未在規(guī)定時間內(nèi)將保管的資料、印章和財物移交的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）責(zé)令其限期移交。限期屆滿后仍不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第四十五條 （業(yè)主委員會專職執(zhí)行秘書）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請專職執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書的工作職責(zé)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第四十六條 （業(yè)主委員會工作檔案）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全工作檔案。

29、工作檔案一般包括下列內(nèi)容：（一）各類會議記錄、紀(jì)要；（二）業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料；（三）業(yè)主委員會選舉、換屆的有關(guān)材料；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)服務(wù)合同；（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；（七）業(yè)主的書面意見、建議書；（八）公告、公示及其證明材料；（九）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金、物業(yè)保修金、經(jīng)營性收益相關(guān)資料； （十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報告；（十一）其他。業(yè)主委員會工作檔案應(yīng)當(dāng)指定專人保管，放置在業(yè)主委員會辦公場所或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的辦公場所。 第四十七條 （業(yè)主委員會事務(wù)公開）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期將工作情況通過公告等形式向全體業(yè)主報告。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問