新建樓宇缺陷整改保修管理

1、新建樓宇缺陷整改保修管理新建樓宇缺陷整改與保修管理對于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排解應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)恼馁|(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在肯定的保修期限。因此建議進(jìn)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改1、一般缺陷的返修對接管驗(yàn)收或使用過程中發(fā)覺的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以

2、便督促整改進(jìn)展?fàn)顩r，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商托付物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)在接管驗(yàn)收中，如發(fā)覺影響房屋結(jié)構(gòu)平安或設(shè)備、設(shè)施使用平安的質(zhì)量問題時，驗(yàn)收不能通過。由開發(fā)商對房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或?qū)嵭衅渌行У拇胧┻M(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用平安的，再商定時間予以驗(yàn)收。并向開發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。3、對不具備使用功能問題的處理接管驗(yàn)收時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織

3、驗(yàn)收。4、業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決方法對業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展?fàn)顩r，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商托付物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開發(fā)商支付。對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見裝修管理手冊。二、保修及修理1、新建房屋在保修期內(nèi)新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之

4、日起計(jì)。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由開發(fā)商與施工單位商

5、定。2、保修期滿后物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主擔(dān)當(dāng)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。3、其他狀況凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或賜予賠償。4、保修期內(nèi)管理方法設(shè)備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特殊是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。保修期內(nèi)保修單位供應(yīng)的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或托付專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的沖突、糾紛。設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障修理，物業(yè)公司應(yīng)