第二章 物業(yè)管理機構(gòu)

1、第二章第二章 物業(yè)管理機構(gòu)物業(yè)管理機構(gòu)第一節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主管理委員會一 所有權(quán)人與使用權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)1 業(yè)主（所有權(quán)人）的權(quán)利與義務(wù)（1）業(yè)主的基本權(quán)利 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人。 有權(quán)依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利如出售、出租或贈與等不必征得其他業(yè)主的同意，其他業(yè)主也無權(quán)干涉。 有權(quán)參與物業(yè)管理，并要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。 （2）業(yè)主最基本的義務(wù) 遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。 遵守業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同所載明的各項條款服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會的各項決議和決定。 2 使用人的權(quán)利與義務(wù)1）使用人的權(quán)利、義務(wù) 非業(yè)

2、主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實際使用物業(yè)的人。二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會 1 業(yè)主大會的含義 業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的、決定物業(yè)重大管理事務(wù)的業(yè)主自治管理組織。 2 業(yè)主大會的運作 如果業(yè)主人數(shù)過多可按照一定比例推選出業(yè)主代表 組成業(yè)主代表大會，非業(yè)主使用人可列席業(yè)主大會。 3 業(yè)主大會的召開（1）業(yè)主委員會成立的條件 當入住率達到一定比例時（如50）。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用已滿兩年時。 銷售面積達到一定比例（如50）。 （2）業(yè)主大會召開的程序 （3）臨時業(yè)主大會召開的條件是：3 業(yè)主大會的職權(quán)4 業(yè)主大會的表決方式

3、（1）表決主體 （2）表決組織程序（3）表決方式三、業(yè)主委員會1 性質(zhì)（1）含義業(yè)主委員會是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生、經(jīng)政府批準的代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的社團組織。其合法權(quán)益受法律保護。（2）作用2 業(yè)主委員會的產(chǎn)生與注冊（1）產(chǎn)生（2）注冊（3）注冊提交材料4 產(chǎn)生的條件（1）委員的產(chǎn)生由業(yè)主大會在全體業(yè)主中產(chǎn)生，任期3年，可以連任。（2）名額的確定 （3）擔(dān)任委員的條件 5 業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù) （l）業(yè)主委員會的權(quán)利。業(yè)主委員會代表著該物業(yè)的全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對物業(yè)的所有權(quán)。 （2）業(yè)主委員會的義務(wù)： 6 業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會為行使自已的權(quán)利和履行自己的義務(wù)

4、，應(yīng)建立正常的會議制度。業(yè)主委員會會議包括例會和特別會議兩種。 （1）例會是常規(guī)性定期會議 （2）業(yè)主委員會會議的召開應(yīng)由召集人提前7天將會議還知及有關(guān)材料送達每位委員。 7 業(yè)主委員會制定、修改的主要文本 （l）業(yè)主公約。 （2）業(yè)主委員會章程。 案例1 物業(yè)管理“管”什么【案情介紹】 原告；某被害人家屬 被告：XX物業(yè)管理公司 1998年 4月 4日晚 10時 20分，家住深圳市X X山莊 3棟 3樓的明某，開著奔馳車從外面回來，走到他住的3棟1樓樓道時，被突然竄出的兩個人綁架到該樓空置的104房間里。明某的家人尋找了一夜，次日凌晨在管理處人員的協(xié)助下，在104房內(nèi)找到了明某的尸體。 經(jīng)偵

5、查，明某是被黃X X和馮X X殺害的。1998年春節(jié)時，曾經(jīng)在X X山莊打過工的黃X X，與馮X X 密謀到X X山莊綁架勒索錢財、3月 30日，兩個人帶上乙醇和作案工具來到X X山莊，從3棟104房的陽臺窗翻入，潛藏在這間沒人住的房子里，在暗處觀察樓內(nèi)住戶的出行情況，選擇作案目標。經(jīng)過幾天的觀察，他們發(fā)現(xiàn)3棟303房的男主人明某每天都是晚上11時左右獨自回家，而且他年齡較大，容易對付。4月4日晚， 兩罪犯把明某綁架到104房后，先用乙醚將其迷倒，然后把他的手腳捆綁起來，從明某的手提包和錢包里搜出現(xiàn)金1.1萬元、手機一部、提款卡3張和汽車鑰匙一串等財物。由于兩人都沒能將明某的奔馳車車門打開，就

6、放棄了原來的綁架計劃。黃XX怕明某認出自己，提出殺人滅口，馮XX表示同意，兩人用電線使勁勒明某的脖子，又在其胸部、背部連扎20余刀，明某因失血過多而死亡、兩個罪犯逃離后，各分得5500元、2000年7月14 ，深圳市中級人民法院以故意殺人罪、搶劫罪判處兩人死刑，并處罰金5000元。兩罪犯不服提出，廣東省高級人民法院駁回上訴，維持原判。隨著刑事案件的審結(jié)、事件真相確定以后，被害人家屬認為，負責(zé)管理XX山莊的XX物業(yè)管理公司對于明某的死，有不可推卸的責(zé)任，通過民事訴訟將這個物業(yè)管理公司告上法庭，要求賠償原告喪葬費、財物損失、收入損失共計人民幣139萬元。一審認為，2001年5月15日、5月31日深

7、圳市羅湖區(qū)人民法院經(jīng)兩次公開審理，經(jīng)查，XX山莊至少4天大門開著見無人把守。104房雖已售，但鑰匙仍在物業(yè)公司，當房管員發(fā)現(xiàn)104房有異常時未上前查看情況，致使兩罪犯在此房潛伏達4天之久。法院認為：物業(yè)公司存在違約事實 依據(jù)中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）第一百一十三條第一款規(guī)定“當事人一方不僅符合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失，包括合同口行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”，認定被告物業(yè)管理公司履行義務(wù)不符合約定，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任，向受害者家同賠償10萬元人民幣。有目的作案，盡管物業(yè)管理公司按物業(yè)管理合同

8、認真履行義務(wù)，也不可能完全避免本案中此類犯罪事件在管理區(qū)內(nèi)的發(fā)生，也不必然導(dǎo)致本案損害事實的發(fā)生物業(yè)管理公司工作人員的行為并不構(gòu)成違約，且該行為與損害結(jié)果的發(fā)生亦無因果關(guān)系。認定被告不承擔(dān)賠償責(zé)任?！景盖榻Y(jié)果】 二審法院經(jīng)審理后判決；撤銷一審深圳市羅湖區(qū)人民法院的判決，XX山莊的物業(yè)管理公司不承擔(dān)對業(yè)主明某的賠償責(zé)任?！景咐c評】 一審所作出的判決是基于對合同附隨義務(wù)的模糊界定而二審法院在判決中準確地界定、分析和理解了合同的附際義務(wù), 認定了合同的附隨義務(wù)應(yīng)由法律直接規(guī)定。不能有意擴大。 由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預(yù)見性和犯罪手段的多樣化，作為物業(yè)管理公司來說，盡管認真履行了保護住戶人身、財產(chǎn)

9、不受非法侵害的義務(wù)，也不可能完全避免此類犯罪事件在管理區(qū)內(nèi)發(fā)生。因此，一旦此類犯罪事件發(fā)生 不能以物業(yè)公司承擔(dān)著保護住戶人身、財產(chǎn)不受非法侵害的合同隨附義務(wù)就一概認為物業(yè)管理公司負有責(zé)任，具體情況應(yīng)具體分析。對犯罪行為造成的危害結(jié)果，根據(jù)罪責(zé)自負的原則 必須由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事法律責(zé)任。而物業(yè)管理公司的工作是負責(zé)公共地方和公共設(shè)備設(shè)施的管理工作，物業(yè)管理服務(wù)費中包含的治安管理服務(wù)只是用于安全保衛(wèi)服務(wù)的再生活動，用于保安員工資福利、安全保衛(wèi)設(shè)備的購置和安全保衛(wèi)工作等的開銷，這與保險公司的保險費有本質(zhì)上的不同。物業(yè)管理公司以及保安員在治安方面的權(quán)利和義務(wù)與普通公民是一樣的，即遇到現(xiàn)行的犯罪行為

10、只有制止和扭送犯罪嫌疑人到公安機關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，除此之外沒有賦予物業(yè)管理公司額外的權(quán)利義務(wù)因此，類似事件，物業(yè)管理公司只要履行了合同條款，就不應(yīng)負賠償責(zé)任、如果沒有法律的依據(jù)或違反法律依據(jù)隨意地將合同的附隨義務(wù)擴大化，使物業(yè)管理公司不堪重負地承擔(dān)過多的社會公共義務(wù)，是有傳于民法以及合同法的公平、公正、誠實信用原則。雖然上述案例以物業(yè)管理公司的勝訴而告終，但是，應(yīng)指出是，因物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)建設(shè)滯后，一些城市如果沒有深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例及實施細則這樣較完備的物業(yè)法規(guī)，物業(yè)公司就不見得都能以勝訴告終。相關(guān)鍵接】 物業(yè)管理公司在日常工作中為防范發(fā)生安全事故，應(yīng)采取以下 措施。 （1）建立嚴

11、格的安全管理制度，包括保安員責(zé)任制、出入登記制度、物品放行制度和巡邏檢查制度。保安員應(yīng)24小時巡查，并存有詳盡的巡查記錄。 （2）設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。實行封閉或半封閉管理。 （3）強化業(yè)主用戶的安全防范意識號召用戶重視治安防范，做到“群防群治。 （4）建立緊急救援系統(tǒng)，小區(qū)（大廈）內(nèi)一方呼救，八方 支援。 （5）購買公眾責(zé)任險并鼓勵業(yè)主購買保險，在發(fā)生事故后把雙 方損失都降到最低限度。 （6）強化業(yè)主的合同意識 使業(yè)主明確物業(yè)管理公司權(quán)利和義 務(wù)。從而加強注意業(yè)主的自我防范意識。第二節(jié) 物業(yè)管理公司 一、物業(yè)管理企業(yè)概述 1 物業(yè)管理企業(yè)的含義 物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序成立具備獨立的企業(yè)法

12、人資格及相應(yīng)的資質(zhì)條件，根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)化管理的經(jīng)濟實體。 2 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì) 3 物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)思想 4 物業(yè)管理企業(yè)的分類 （1）按投資主體分類 按投資主體物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、私營、合資等類型。 全民物業(yè)管理企業(yè)。 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)。 聯(lián)營物業(yè)管理企業(yè)。 私營物業(yè)管理企業(yè)。 合資物業(yè)管理企業(yè)。 （2）按股東出資形式分類 物業(yè)管理有限責(zé)任公司。 物業(yè)管理股份合作公司。 物業(yè)管理股份有限公司。 （3）按經(jīng)營服務(wù)方式分類 按經(jīng)營服務(wù)方式物業(yè)管理企業(yè)可分為代理租賃服務(wù)型公司和委托管理服務(wù)型公司。 代理租賃服務(wù)型

13、公司。 委托管理服務(wù)型公司。 （4）按是否具有法人資格分類 按是否具有法人資格，物業(yè)管理企業(yè)可分為具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司或子公司，和以經(jīng)營其他項目為主的企事業(yè)單位所屬的不具獨立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處等。 二、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立分資質(zhì)審批和工商注冊。 1 物業(yè)管理企業(yè)申報程序 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始。物業(yè)管理企業(yè)申報經(jīng)營資質(zhì)審批程序因各地相關(guān)規(guī)定有所差異，但基本申報程序大致如下： （1）申請單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府的物業(yè)管理行政主管部門提出申請?zhí)峁┧璧母黜棽牧稀?（2）物業(yè)管理行政主管部門收到申請評定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)

14、報告材料后一般在兩周內(nèi)審核完畢。并對符合經(jīng)營資質(zhì)條件的新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，按照建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定發(fā)給臨時資質(zhì)證書。 2 物業(yè)管理企業(yè)的注冊登記 物業(yè)管理企業(yè)的注冊登記辦理執(zhí)照手續(xù)與一般企業(yè)相同。按公司法規(guī)定企業(yè)設(shè)立必須向工商行政管理部門進行登記注冊。但事先應(yīng)取得由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。 物業(yè)管理企業(yè)章程應(yīng)載明下列事項： 總則。主要包括企業(yè)的名稱（全稱）、地址等。 企業(yè)的經(jīng)營宗旨。 企業(yè)的經(jīng)營范圍。 企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)及組織形式。 注冊資金。 機構(gòu)。指企業(yè)內(nèi)部的組織機構(gòu)。 財務(wù)會計制度。如果是合資企業(yè)應(yīng)將采用的貨幣注明。 利潤分配方式。 職工錄用方式、待遇、管理方法。 企業(yè)的各種規(guī)章制

15、度。三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級標準 根據(jù)建設(shè)部頒布的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法將物業(yè)管理企業(yè)分為一級、二級、三級資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。其中，資質(zhì)一級、資質(zhì)二級、資質(zhì)三級企業(yè)的標準如下： 1 資質(zhì)一級企業(yè) （1）注冊資本500萬元以上。 （2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （3）管理兩種類型以上的物業(yè)。 （4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100。 （5）20以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū))稱號，20以上的

16、管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。 （6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。 （7）建立了維修基金管理與使用制度。 2 資質(zhì)二級企業(yè) （1）注冊資本300萬元以上。 （2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （3）管理兩種類型以l的物業(yè)。 （4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100。 （5）10以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈 工業(yè)區(qū)廠稱號，10以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)

17、管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號 （6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。 （7）建立了維修基金管理與使用制度。 3 資質(zhì)三 級企業(yè) （1）注冊資本50萬元以上。 （2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （3）有委托的物業(yè)管理項目。 （4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。 （5）建立了維修基金管理與使用制度。 四、臨時資質(zhì)企業(yè)根據(jù)各地規(guī)定綜合來看，一般應(yīng)具備下列條件 （l）有注冊的單位名稱和固定的經(jīng)營辦公場所。（2）具有一定數(shù)額的注冊資

18、金。物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性公司其注冊資金不能少于10萬元。（3）有合格的維修、服務(wù)和管理的規(guī)章制度。 （4）應(yīng)有受托管理的物業(yè)項目。 （5）有管理物業(yè)所需的機構(gòu)和各類人員，且具備一定數(shù)量的具有專業(yè)知識的從業(yè)人員，其中專職人員不得少于8人。五、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù) 1 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、結(jié)合實際情況制定物業(yè)管理辦法。（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對物業(yè)實施管理。（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費。（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。（6）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)。（7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。2 物業(yè)管理企

19、業(yè)的義務(wù) （1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。 （2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。 （3）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準。 （4）接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)。 （5）至少每6個月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費用收支賬目。 （6）提供優(yōu)良的生活工作環(huán)境，搞好杜區(qū)文化。 （7）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。 （8）物業(yè)管理合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時，業(yè)主委員會有權(quán)指定機構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進行審計。較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。六、物業(yè)管理企業(yè)

20、的組織機構(gòu)1 物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)的形式（1）直線式直線式的企業(yè)組織管理機構(gòu)是最簡單的管理組織形式。其特點是企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全面管理職能。優(yōu)點：責(zé)權(quán)統(tǒng)一，效率高。缺點：對領(lǐng)導(dǎo)者的要求高，負擔(dān)重。適合于小型規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)。（2） 直線職能式 直線職能式是在職能式和直線式的基礎(chǔ)上，把垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)管理職能結(jié)合起來，既保持直線的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，又發(fā)揮職能部門職能作用的一種組織形式。特點：是在各級領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機構(gòu)或人員，并將管理人員分成兩類：一類是行政指揮人員對下級進行指揮；一類是職能管理人員，是各級領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手，對下級沒有指揮的權(quán)力，但如果受行政負責(zé)人委托，可在自己主管的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)負責(zé)某方面的管理工作。優(yōu)點：既能發(fā)揮職能機構(gòu)專業(yè)管理的作用，又便于領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮。缺點是：橫向協(xié)調(diào)配合困難 ，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾；由于下級缺乏必要的自主權(quán)，有些問題各部門要向直線領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和人員這一報告后才能處理影響工作效率；信息反饋速度慢，對環(huán)境的敏感度較差。它適合于中等規(guī)模的企業(yè)，是目前較多采用的組織形式。 （3）事業(yè)部制 事業(yè)部制又稱分權(quán)組織或稱部門化結(jié)構(gòu)。這是按照“集中決策，分散經(jīng)營”的原則，在總公司下設(shè)事業(yè)部，各事業(yè)部則在總公司制定的政策、目標、計劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營管理需要設(shè)置組織機構(gòu)。特點是把物業(yè)管理活動按內(nèi)容和專業(yè)的不同，建立獨立事業(yè)部。每個事