第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本原理

1、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第一篇第一篇 資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與基本方法資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與基本方法第二章第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本原理資產(chǎn)評(píng)估的基本原理 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)價(jià)值形成理論資產(chǎn)價(jià)值形成理論 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)的價(jià)值類型資產(chǎn)的價(jià)值類型 第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估原則資產(chǎn)評(píng)估原則一、賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論一、賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)價(jià)值形成理論資產(chǎn)價(jià)值形成理論資本勞動(dòng) 的報(bào)酬土地 供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用商品的價(jià)值量 二、買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀二、買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀

2、 需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來(lái)自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。 效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。三、供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀三、供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀均衡價(jià)格 需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià) 供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià) 在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購(gòu)建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。并且在理論上成本和效用是正相關(guān)的。 供求決定價(jià)值論是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。某些資產(chǎn)由于其自身特點(diǎn)，不符合成本費(fèi)用與效用正相關(guān)的關(guān)系，此類商品主要有資源性資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)（包括企業(yè)商譽(yù)）不存在生產(chǎn)成本。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)的價(jià)值類型資產(chǎn)的價(jià)值類型一、對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解一、

3、對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解（一）資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。 影響資產(chǎn)價(jià)值的因素：總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資產(chǎn)的潛在用途、估價(jià)的基準(zhǔn)、資產(chǎn)的地理位置、資產(chǎn)的稀缺性、替代物的價(jià)值、所有權(quán)狀況、資產(chǎn)在市場(chǎng)上的流動(dòng)性、資產(chǎn)的物理狀況等 因此，資產(chǎn)不是一個(gè)確定值，反映了特定環(huán)境下，因此，資產(chǎn)不是一個(gè)確定值，反映了特定環(huán)境下，與資產(chǎn)有關(guān)的利益雙方的市場(chǎng)觀念。與資產(chǎn)有關(guān)的利益雙方的市場(chǎng)觀念。一、對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解一、對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解（二）價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量。成本為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值。價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等二、資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值類型的實(shí)質(zhì)、二、資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值類型的

4、實(shí)質(zhì)、意義與分類意義與分類v資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型價(jià)值類型：指人們按照某種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的價(jià)值屬性的抽象和歸類。v其實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)是。 特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值類型價(jià)值類型v具體的分類有以下幾種：v（1）估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)和清算價(jià)格。v（2）假設(shè)角度：繼續(xù)使用價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值。v（3）資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣(mài)價(jià)值、租賃價(jià)值和補(bǔ)償價(jià)值這十一種。v（4）市場(chǎng)條件、被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評(píng)估結(jié)論的適用范圍分為：市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。v國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)側(cè)國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)側(cè)和我

5、國(guó)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)指導(dǎo)意見(jiàn)將資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型劃分為。 資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。 涉及到這個(gè)幾個(gè)問(wèn)題：（一）市場(chǎng)價(jià)值的定義（一）市場(chǎng)價(jià)值的定義 自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，所達(dá)成的公開(kāi)交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。三、資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以三、資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值外的價(jià)值 1.公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。市場(chǎng)

6、價(jià)值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格形成的條件形成的條件買(mǎi)賣(mài)雙方地位平等買(mǎi)賣(mài)雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交自愿成交買(mǎi)賣(mài)雙方均是正常交易的當(dāng)事人買(mǎi)賣(mài)雙方均是正常交易的當(dāng)事人 2.最佳適用狀態(tài)；最佳適用狀態(tài)；3.資產(chǎn)一般具有獨(dú)立功能、可獨(dú)立交易轉(zhuǎn)讓，且資資產(chǎn)一般具有獨(dú)立功能、可獨(dú)立交易轉(zhuǎn)讓，且資產(chǎn)功能具有一定的通用性或用途多樣性；產(chǎn)功能具有一定的通用性或用途多樣性； 4.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法：市場(chǎng)比較法、收益法和成評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法：市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。本法。（二）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（二）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

7、 也稱非市場(chǎng)價(jià)值，或其他價(jià)值。凡不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值類型都屬于市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。 v有以下兩種情況： 1.不滿足公開(kāi)的條件 2.滿足公開(kāi)的條件，但只在非公開(kāi)市場(chǎng)交易，比如清算價(jià)值。一類屬于一類屬于特殊評(píng)估特殊評(píng)估對(duì)象對(duì)象非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) 非競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)資源非競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)資源特定地理位置的資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)商譽(yù)商譽(yù)專用資產(chǎn)專用資產(chǎn)有限市場(chǎng)資產(chǎn)有限市場(chǎng)資產(chǎn)無(wú)法單獨(dú)在公開(kāi)市場(chǎng)出售無(wú)法單獨(dú)在公開(kāi)市場(chǎng)出售v 以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估業(yè)務(wù)可分為兩類：以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估業(yè)務(wù)可分為兩類：v 一類屬于特定評(píng)估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變一類屬于特定評(píng)估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)）

8、動(dòng)或非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)）（三）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)中常見(jiàn)的市場(chǎng)價(jià)值以（三）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)中常見(jiàn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型外的價(jià)值類型v1、投資價(jià)值投資價(jià)值v指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買(mǎi)者（或所有者）指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買(mǎi)者（或所有者）的價(jià)值。該資產(chǎn)給其所有者（或未來(lái)所有者）帶的價(jià)值。該資產(chǎn)給其所有者（或未來(lái)所有者）帶來(lái)的未來(lái)收益的價(jià)值。來(lái)的未來(lái)收益的價(jià)值。v對(duì)不同的潛在購(gòu)買(mǎi)者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)值對(duì)不同的潛在購(gòu)買(mǎi)者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)值可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決

9、于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。創(chuàng)造直接有關(guān)。v影響因素有五個(gè)（影響因素有五個(gè)（p22p22）v2.2.在用價(jià)值在用價(jià)值 指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價(jià)值。企業(yè)能夠產(chǎn)生的價(jià)值。 不考慮最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的貨不考慮最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的貨幣數(shù)量。幣數(shù)量。 對(duì)特定使用者或所有者的價(jià)值。對(duì)特定使用者或所有者的價(jià)值。 3.清算價(jià)值清算價(jià)值 指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣(mài)企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣(mài)企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。負(fù)債后以貨幣形

10、式存在的余額。 強(qiáng)制清算與有序清算強(qiáng)制清算與有序清算 與公允市場(chǎng)的區(qū)別：與公允市場(chǎng)的區(qū)別： 1.1.買(mǎi)賣(mài)雙方地位不平等買(mǎi)賣(mài)雙方地位不平等 2.2.沒(méi)有充足的時(shí)間詢價(jià)沒(méi)有充足的時(shí)間詢價(jià) 清算價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值，因此評(píng)估值低于市清算價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值，因此評(píng)估值低于市場(chǎng)價(jià)值場(chǎng)價(jià)值v4.殘余價(jià)值殘余價(jià)值v是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。零變現(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。v殘余價(jià)值殘余價(jià)值- -資產(chǎn)自身不能繼續(xù)使用或不再具有經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)自身不能繼續(xù)使用或不再具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。價(jià)值。v零部件的變現(xiàn)價(jià)值零部件的變現(xiàn)價(jià)值 公允市場(chǎng)價(jià)值（公允市場(chǎng)價(jià)值（

11、fair market value)-fair market value)- 指資產(chǎn)指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)上的交易價(jià)格。在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)上的交易價(jià)格。v 廣義的公允價(jià)值既包括理想市場(chǎng)條件下的公允價(jià)廣義的公允價(jià)值既包括理想市場(chǎng)條件下的公允價(jià)值值- -市場(chǎng)價(jià)值，也包括非理想市場(chǎng)條件下的公允價(jià)市場(chǎng)價(jià)值，也包括非理想市場(chǎng)條件下的公允價(jià)值值- -市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。v 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估- -合理的評(píng)估價(jià)值合理的評(píng)估價(jià)值v 會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值：在公平交易中，熟悉情況的會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值：在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或

12、債務(wù)清償?shù)慕痤~。v有區(qū)別但是定義和內(nèi)涵比較接近。有區(qū)別但是定義和內(nèi)涵比較接近。四、資產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值的含義四、資產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值的含義第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè) 資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論體系和方法資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論體系和方法體系的確立也是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)之上的，其體系的確立也是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)之上的，其中交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算中交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估中的基本前提假設(shè)。假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估中的基本前提假設(shè)。 一、交易假設(shè)一、交易假設(shè) 假定被評(píng)估資產(chǎn)處于交易之中，評(píng)估師根據(jù)待假定被評(píng)估資產(chǎn)處于交易之中，評(píng)估師

13、根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等進(jìn)行估價(jià)進(jìn)行估價(jià)。 二、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)二、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入交易的市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入交易的市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定性在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定性說(shuō)明或限定。說(shuō)明或限定。 適宜做公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資適宜做公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性。產(chǎn)具有通用性。 有助于通過(guò)資產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳配置。有助于通過(guò)資產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳配置。 三、繼續(xù)使用假設(shè)三、繼續(xù)使用假設(shè) 指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用繼續(xù)使用，轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換用途用途或或移地繼續(xù)使用。移地繼續(xù)

14、使用。 這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)2 2個(gè)方面?zhèn)€方面: : 1 1、被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)、被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài) 2 2、根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息推斷該資產(chǎn)、根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息推斷該資產(chǎn)還將繼續(xù)使用還將繼續(xù)使用 比如：專用機(jī)器設(shè)備比如：專用機(jī)器設(shè)備 采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件： （1 1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益。有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益。 （2 2）轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，）轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行。轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行。 四、清償假設(shè)四、清償假設(shè) 也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入交易的市場(chǎng)條件的一也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)

15、入交易的市場(chǎng)條件的一種假定說(shuō)明或限定。種假定說(shuō)明或限定。 即對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售即對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明?；蚩焖僮儸F(xiàn)條件的假定說(shuō)明。 在清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的適在清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的適用范圍非常有限。用范圍非常有限。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)( (總結(jié)總結(jié)) ) v交易假設(shè)交易假設(shè) ：（最基本之假設(shè)） 可模擬市場(chǎng)估價(jià) 。v公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) ：充分發(fā)達(dá)、充分完善的市場(chǎng) 。v繼續(xù)使用假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè) ：現(xiàn)階段常使用（市場(chǎng)不完善） v清償假設(shè)清償假設(shè) ： 評(píng)估值公開(kāi)市場(chǎng)or 持續(xù)使用假設(shè)下之評(píng)估值 。其適用范圍有限 。第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估原則資產(chǎn)評(píng)估原則 一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則（一）獨(dú)立性原則（一）獨(dú)立性原則（二）客觀公正性原則（二）客觀公正性原則