房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制與管理

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制與管理 前言 房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很早，但近十幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，造就了一批億萬富翁，房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間較大，以致于諸多企業(yè)都紛紛把眼光投向房產(chǎn)業(yè)，房價(jià)一再上漲，房屋空置率逐漸上升，房地產(chǎn)泡沫加大，現(xiàn)在國家有連續(xù)出臺政策打壓房地產(chǎn)，控制房價(jià)，我們多數(shù)人對房價(jià)比較關(guān)心也比較熟悉，對地價(jià)可能也大概了解，但對房地產(chǎn)的泡沫是多大了解的不是很詳細(xì)，只有我們把握了房地產(chǎn)的成本組成才能真正了解房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，也只有知道了成本組成才能有針對性的去控制開發(fā)成本。 我們通常涉及到的狹隘的成本控制，施工圖預(yù)結(jié)算、招投標(biāo)很少考慮全過程成本控制與管理成本控制

2、不只是房產(chǎn)公司成本控制部門(預(yù)結(jié)算部)的事情，而是貫穿于整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)的全過程，不是單純的工程成本，而是全成本。 房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本的概念和范圍：房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入住為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費(fèi)用的總和。 全成本費(fèi)用組成1、土地成本（地價(jià)、拆安費(fèi)青苗補(bǔ)等償）、2、工程成本、3、營銷成本（廣告宣傳、代理費(fèi)）4、管理成本5、財(cái)務(wù)成本（稅金利息）以上費(fèi)用貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的九個(gè)環(huán)節(jié)（有的環(huán)節(jié)也可以合并但我還是按九各環(huán)節(jié)去介紹），所以成本控制工作要在九個(gè)環(huán)節(jié)都要介入，成本控制與管理是房產(chǎn)開發(fā)公司全員的事而不是哪個(gè)部門那幾個(gè)人的事情。

3、 以下是九個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)及涉計(jì)到的責(zé)任部門（今天我所介紹的職能部門基本上按咱們公司現(xiàn)狀，真正房產(chǎn)運(yùn)作時(shí)，公司的組織機(jī)構(gòu)還要健全，應(yīng)有總工、各分管副總，有些工作的審批到總工或各分管副總即可。） 房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的九個(gè)環(huán)節(jié) 第一項(xiàng) 項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制 第二項(xiàng) 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)第三項(xiàng) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制 第四項(xiàng) 施工環(huán)節(jié)成本控制 第五項(xiàng) 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制 第六項(xiàng) 銷售環(huán)節(jié)成本控制 第七項(xiàng) 工程預(yù)結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制 第八項(xiàng) 期間費(fèi)用的控制環(huán)節(jié)成本控制 第九項(xiàng) 物業(yè)管理階段成本控制 一、項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)

4、節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。這一環(huán)節(jié)的控制基于公司與政府的各方面關(guān)系。 該環(huán)節(jié)涉及的工程成本主要是土地成本，土地的獲得方式可分分有償獲得（出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、還有一種就是出租，房產(chǎn)開發(fā)不可能）和無償獲得(行政國家劃撥，房產(chǎn)開發(fā)不可能)。 這一階段成本控制公司領(lǐng)導(dǎo)及經(jīng)營部門(按我們公司工作劃分，其他公司不一定叫經(jīng)營部也有的叫企發(fā)部等)主要作用。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 ¬征地費(fèi)用 ¬少交或晚交，力爭減免 ¬經(jīng)營部負(fù)責(zé) ¬拆遷安置費(fèi)用 ¬房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷&

5、#172;經(jīng)營部負(fù)責(zé) 安置費(fèi)用 ¬自建部分按照公司工 1、 新征土地 ¬工程部、項(xiàng)目部和成 程體系走；交政府部分 （國家出讓方 本部負(fù)責(zé) ¬大市政費(fèi)用 按有關(guān)規(guī)定辦理 式獲得） ¬滿足公司利益最大化，¬公司決策層負(fù)責(zé) 合理提高容積率，降低工程、營銷、成本參 ¬規(guī)劃條件 開 土地成本 與 發(fā) ¬買斷內(nèi)容 ¬明確買斷內(nèi)容明細(xì) ¬公司決策層負(fù)責(zé) 形 ¬付款總額 ¬為公司爭取最大利益 ¬公司決策層負(fù)責(zé) 式 2、 買斷項(xiàng)目 ¬付款時(shí)間 ¬周期長、次數(shù)多 ¬

6、公司決策層負(fù)責(zé) （轉(zhuǎn)讓方式獲 ¬工程部負(fù)責(zé) ¬四通一平的標(biāo)準(zhǔn) ¬明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) 得） ¬與項(xiàng)目付款時(shí)間直接 ¬手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) ¬公司決策層負(fù)責(zé) 掛鉤。 ¬符合集團(tuán)要求，有利于¬公司決策層負(fù)責(zé) ¬合作方式 3、 合作開發(fā) 公司發(fā)展； ¬分成比例 ¬雙贏原則； ¬公司決策層負(fù)責(zé) ¬交房時(shí)間 ¬盡可能地延后交房， ¬營銷部負(fù)責(zé) ¬交房標(biāo)準(zhǔn) ¬不低于合同中交房標(biāo)¬營銷部負(fù)責(zé) 準(zhǔn) ¬付款總額 ¬¬選擇

7、有利于公司利益¬公司決策層負(fù)責(zé) 的方式 ¬付款時(shí)間 ¬公司決策層負(fù)責(zé) 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，決定整個(gè)工程成本的70%80%，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。經(jīng)營部、工程部、項(xiàng)目部在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。（二、三、四、五屬于工程成本） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 ¬市場信息搜集和分析 ¬市政狀況信息分析 經(jīng)營部、工程部、 （1）可行性規(guī)劃

8、設(shè)計(jì) ¬規(guī)劃要點(diǎn)確立 營銷策劃相互配合 ¬可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書¬ 可行性設(shè)計(jì)變更 ¬組成可行性規(guī)劃評審委員1、 規(guī)劃方案 會，對方案進(jìn)行評審、確定。 由公司決策層工程 （2）方案評審 部負(fù)責(zé)，銷售部配 ¬未通過的方案進(jìn)入可行性 設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評合進(jìn)行評審。 審。 ¬對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí) 際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 工程部負(fù)責(zé)。 （3）設(shè)計(jì)成果 ¬設(shè)備選型方案提前確定 成本部負(fù)責(zé)，工程 ¬根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行 投資估算 部配合 ¬根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況 工程部負(fù)責(zé)，銷售 和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù) 部協(xié)作 書

9、 2、報(bào)批設(shè)計(jì) （1）設(shè)計(jì)方案 工程部負(fù)責(zé) ¬方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) 工程部負(fù)責(zé)組織 ¬方案設(shè)計(jì)評審 ¬注意市政設(shè)計(jì) （2）報(bào)批 工程部責(zé)。 ¬注意相關(guān)法規(guī)，完善自身 報(bào)批規(guī)范性，材料完整 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 ¬對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 （1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 工程部負(fù)責(zé) ¬設(shè)計(jì)要求 ¬內(nèi)部審核 ¬根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案 和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)工程部負(fù)責(zé)，成本 （2）成本概算 境方案等因素對總成本作部配合 3、擴(kuò)初設(shè)計(jì) 出概算 工程部負(fù)責(zé) ¬制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 ¬根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) 工程部負(fù)

10、責(zé) ¬專家評審 （3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ¬內(nèi)部評審 工程部負(fù)責(zé) ¬設(shè)計(jì)調(diào)整 勘查單位的選擇 （1）地質(zhì)勘察 4、地質(zhì)勘探 工程部負(fù)責(zé) 勘查報(bào)告的分析 （2）設(shè)計(jì)方案評審 ¬根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基 設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施 等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確 立施工圖設(shè)計(jì)要求 工程部負(fù)責(zé)，其他 （1）施工圖設(shè)計(jì)要求 ¬建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、 部門協(xié)助 建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等 約占總造價(jià)70%的部分屬于5、施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審 核。 ¬政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府 （2）報(bào)建 工程部負(fù)責(zé) 有關(guān)政策交納。 ¬互審互簽，明確修改意見， （

11、3）審圖 工程部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)洽商 6、銷售處設(shè)計(jì) 售樓規(guī)模要求 工程部負(fù)責(zé) ¬結(jié)合營銷費(fèi)用控制 ¬根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指 工程部負(fù)責(zé)，銷售 （1） 方案設(shè)計(jì)要求 導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確 部協(xié)助 定方案設(shè)計(jì)要求 7、裝修方案設(shè)計(jì) ¬市場信息調(diào)研 （2） 材料設(shè)備選型成 工程部負(fù)責(zé) ¬根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材 本方案 料和設(shè)備 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售部負(fù)責(zé) ¬市場調(diào)研 （1）小區(qū)建筑物功能 工程部負(fù)責(zé)，銷售 的經(jīng)濟(jì)評估 ¬有針對性擴(kuò)充建筑物功能 部協(xié)助 ¬市政狀況調(diào)研 （2）市政配套方案 工程部負(fù)責(zé) ¬

12、;爭取政府有利條件 ¬根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn) 工程部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) 8、功能設(shè)計(jì) 部協(xié)助 本總額 ¬市場現(xiàn)狀分析，智能化必 （4）智能化設(shè)計(jì) 要性分析 工程部負(fù)責(zé) ¬智能化內(nèi)容控制 ¬保持各部門與銷售部的信 工程部負(fù)責(zé)，銷售 （5）銷售宣傳 息暢通，保障銷售承諾與實(shí) 部協(xié)助 際功能的一致性 （1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 工程部洽談 工程部負(fù)責(zé) 9、設(shè)計(jì)變更 工程部負(fù)責(zé)、銷售 ¬嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流 （2）設(shè)計(jì)變更洽商 程進(jìn)行 部協(xié)助 在擴(kuò)初圖確定前確定材料 （1）選型 設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就工程部負(fù)責(zé) 10、材料

13、設(shè)備 （2）方案確定時(shí)間 考慮了材料設(shè)備的安裝 招投標(biāo) 工程部負(fù)責(zé) （3）采購 工程部負(fù)責(zé)，成本其他費(fèi)用 限額設(shè)計(jì) 物業(yè)管理完善費(fèi) 部配合 三、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程部、成本控制部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部等多個(gè)部門的配合運(yùn)作。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的重點(diǎn)在于招標(biāo)文件的制訂、參加投標(biāo)的合格服務(wù)商的選擇、標(biāo)底的編制。該環(huán)節(jié)的工程部、項(xiàng)目部、成本控制部共同承擔(dān)該項(xiàng)職能。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 經(jīng)營部負(fù)責(zé)規(guī)劃、 ¬建立合格承包商、工程監(jiān) 理、造價(jià)咨詢、材料及設(shè)設(shè)計(jì)、勘察等前期 備供貨商名錄及資料庫。 工作的招標(biāo)洽談； 成本控制部負(fù)責(zé)工 ¬從公司合

14、格承包商名錄 中選擇投標(biāo)單位。 程、監(jiān)理、造價(jià)咨 （1）資質(zhì) 詢、配套工程、及 （2）管理水平 ¬投標(biāo)單位不少于三家。 （已建立合格承包商名錄材料的招投標(biāo)及合 1、投標(biāo)單 （3）技術(shù)力量 的直接從名錄中篩選，沒同洽談簽約，工程 位的選擇 （4）歷史記錄 有的公司各部門均可推部項(xiàng)目不配合。 （5）資金實(shí)力 薦）銷售策劃、方案代 （6）合作經(jīng)歷 理等部負(fù)責(zé) 招標(biāo)委員會審核 ¬各負(fù)責(zé)單位篩選三家以 招標(biāo)委員會主任審 上投標(biāo)單位報(bào)公司審核。 批。 各類合同的招投文件內(nèi)容 成本控制部會同工 ¬工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)編報(bào) 應(yīng)包含： 招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求； 程部和項(xiàng)目部對照 1）工期

15、； 表材料進(jìn)行市場考 ¬成本控制部負(fù)責(zé)招標(biāo)文 （ （2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 件商務(wù)部分的起草，連同察；工程類招標(biāo)由 （3）質(zhì)量要求； 工程部或項(xiàng)目部編報(bào)的技成本控制部負(fù)責(zé)各 （4）付款方式； 術(shù)文件匯總整理招標(biāo)文件類標(biāo)的的編制與審 （5）招標(biāo)范圍； 后按流程審核。核。 （6）結(jié)算方式； （7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 2、招投標(biāo) （8）投標(biāo)注意事項(xiàng)； 文件 （9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必 須加蓋投標(biāo)單位法人印 章）； （10）投標(biāo)時(shí)間； （11）開標(biāo)時(shí)間； （12）評標(biāo)方法； （13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見； （14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文； （15）圖紙、其他要求等。 （16）保修期限 綜合評定，確定中標(biāo)單位。 1

16、、技術(shù)評標(biāo) 3、評標(biāo)和 (1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo) 2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo) 公司評標(biāo)小組 定標(biāo) (2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo) 3、合作經(jīng)歷 4、企業(yè)業(yè)績和信譽(yù) 四、施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更簽證帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制需項(xiàng)目部、工程部、成本控部、財(cái)務(wù)部等部門共同完成，因此該階段要注意各相關(guān)部門的及時(shí)溝通和良好合作。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 ¬項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全 面、準(zhǔn)確，盡量

17、避免在施工 ¬成本控制部負(fù)責(zé)計(jì) 中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。 算變更費(fèi)用（含可能 引起的索賠）進(jìn)行測 ¬加強(qiáng)施工前的審核工作。全 面考慮工程造價(jià)，對可能發(fā)算。 （1）變更評估 生變更的地方有預(yù)見性，并 ¬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)變更引 予以事先約定。 起的工期變化記錄。 ¬各部門全面評估變更帶來¬成本部負(fù)責(zé)變更后 的各種變化，為審批提供參的成本分析。 考依據(jù)。 ¬根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更1、設(shè)計(jì)變更 分成兩類（一般變更、重大 環(huán)節(jié) 變更），不同類別按相應(yīng)的 審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 工程部、項(xiàng)目部負(fù) （2）變更的審核簽 責(zé) ¬設(shè)計(jì)變更通知單。 認(rèn) 

18、2;變更必須有設(shè)計(jì)單位、工程 部、項(xiàng)目部共同簽字后發(fā)放。 ¬一般變更由項(xiàng)目部、工程部 審批，重大變更由公司領(lǐng)導(dǎo)工程部負(fù)責(zé)下發(fā) （3）變更的審批 審批 控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制 ¬現(xiàn)場簽證的確認(rèn)依據(jù)招標(biāo) （1）簽證的必要性 文件和施工合同 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ¬現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān) 持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原（2）簽證的時(shí)限 則。 1、低于5000元的經(jīng)項(xiàng)目部 討論后，由項(xiàng)目經(jīng)理簽署原 始簽證單。報(bào)工程部審核蓋 （3）簽證的費(fèi)用 章后下發(fā)相關(guān)單位。 費(fèi)用核對由成本部 2、大于5000元的報(bào)公司工 程部審核對后由公司領(lǐng)導(dǎo) 審批（總工或總經(jīng)理） ¬認(rèn)真核對簽證的

19、工程量準(zhǔn)2、施工現(xiàn)場 確。 簽證 ¬簽證的內(nèi)容、原因、工程 （4）簽證的工程量 量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編 號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 的簽字確認(rèn)。 ¬施工洽商通知單 ¬必須遵循“先洽后干”的原 （5）簽證的審批 則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相 應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方 可正式簽證。 ¬對工程變更、簽證應(yīng)定期進(jìn) 行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根工程部、項(xiàng)目部和成 （6）簽證的反饋 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控制工程變更本控制部 提出改進(jìn)意見。 （1）擴(kuò)初圖會審 ¬圖紙多層次會審會簽及審 （2）施工圖會審 批制度。 （3）分項(xiàng)、分部圖 工程部負(fù)責(zé) 3、審圖 

20、2;各專業(yè)互審互簽制度。 會審 ¬力爭在開工前把圖紙中的 （4）各專業(yè)技術(shù)圖 問題修改完。 紙會審 （1）分包方式 ¬通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。 工程部、項(xiàng)目部、 （2）分包內(nèi)容 4、總分包配 ¬應(yīng)避免在施工過程中修改 成本控制部協(xié)商， （3）分包的責(zé)任界分包方式、分包內(nèi)容、范圍合費(fèi) 公司領(lǐng)導(dǎo)審定。 定 而增加工程成本。 （1）選型 工程部協(xié)同項(xiàng)目部 ¬施工所用的各項(xiàng)材料的選 材料供應(yīng)方式 型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。 （2） 負(fù)責(zé) 5、材料供應(yīng) （3）材料計(jì)劃 （4）預(yù)留時(shí)間 工程部、項(xiàng)目部成 ¬先確定材料供應(yīng)方式，通 過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 本部

21、72;限時(shí)編制材料計(jì)劃。 工程部、項(xiàng)目部 ¬材料計(jì)劃簽認(rèn)。 ¬要考慮可能出現(xiàn)的問題， 工程部、項(xiàng)目部 留出相應(yīng)的時(shí)間。 ¬按合同約定執(zhí)行付款。 項(xiàng)目部、工程部、 （5）付款進(jìn)度 ¬按進(jìn)度付款。 成本控制部、財(cái)務(wù) （6）工程進(jìn)度 ¬多層次多角度審核工程進(jìn)6、工程款的 部 度。 支付 ¬根據(jù)情況由不同級別人員 執(zhí)行流程 （1）付款的審批 最終審批。 五、材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。這一階段的成本控制需

22、項(xiàng)目部、工程部、成本控制部、財(cái)務(wù)部等各相關(guān)部門共同完成 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 ¬采購招投標(biāo)及訂 立合同時(shí)間 ¬與工程進(jìn)度相配合 項(xiàng)目部、工程部共同 ¬生產(chǎn)周期 1、材料進(jìn)場 ¬運(yùn)輸周期 ¬具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng) 計(jì)劃 負(fù)責(zé) ¬安裝、驗(yàn)收周期 ¬與工程進(jìn)度相配合 ¬交叉作業(yè)時(shí)間 ¬與工序安排相聯(lián)系 ¬日常搜集市場信息，建立材料 成本控制部 ¬市場信息 市場信息庫。 ¬材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè) 項(xiàng)目部、工程部 ¬技術(shù)參數(shù) 計(jì)部確定或封樣。 2、材料的性

23、¬必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定 能價(jià)格比 招投標(biāo)計(jì)劃。 執(zhí)行公司招投標(biāo)管理 ¬招投標(biāo) 不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三流程 家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。 ¬預(yù)付款限額控制 ¬首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度 ¬材料款支付方式 控制。 3、材料款的 執(zhí)行工程款審批流程 ¬材料款支付進(jìn)度 支付 ¬保修款一般不低于合同總 ¬保修款 價(jià)的5%。 ¬依據(jù)合同中約定付款。 ¬幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù) ¬數(shù)量驗(yàn)收 量 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ¬外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 4、材料驗(yàn)收 ¬質(zhì)量驗(yàn)收 ¬安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收 &

24、#172;投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 ¬在合同中明確貨物的卸貨 ¬材料保管 和保管的責(zé)任承擔(dān)者 5、材料保管 項(xiàng)目部 與保修 ¬用合同的方式明確保修責(zé) ¬材料保修 任和保修期 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至公司高層都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 （1）費(fèi)用總額 ¬確定費(fèi)用目標(biāo)總額 （2）市場

25、信息收集 營銷部、組織項(xiàng)目部 ¬根據(jù)各種相關(guān)因素 （3）營銷計(jì)劃 及相關(guān)部門形成營 確定具體計(jì)劃和費(fèi)用 1、營銷方案 （4）營銷預(yù)算 銷方案報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo) 審批 ¬征求各方面意見，按 （5）營銷方案審批 審批流程操作 ¬銷售人數(shù)控制 （1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用 營銷部負(fù)責(zé) ¬銷售工作進(jìn)度控制 ¬獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制 （2）現(xiàn)場銷售器具費(fèi) 2、營銷現(xiàn)場 （3）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi) 費(fèi)用 營銷部負(fù)責(zé)，公司領(lǐng) （4）銷售模型費(fèi)用 ¬額度內(nèi)調(diào)劑和超額 導(dǎo)審批 （5）宣傳資料及禮品費(fèi) 審批制度 （6）展銷費(fèi) （7）計(jì)劃額度控制 （1）媒體及廣告代理公 營銷部負(fù)責(zé)

26、¬專人負(fù)責(zé) 司信息收集和分析 3、媒體選擇 ¬先評后選的原則 （2）招投標(biāo) 銷售部負(fù)責(zé)。 ¬內(nèi)部評審 ¬招投標(biāo) ¬費(fèi)用目標(biāo) （1）設(shè)計(jì) 經(jīng)營部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，項(xiàng)4、樣板房裝 ¬方案選擇 目部負(fù)責(zé)建設(shè)和維 修 ¬施工合同 （2）施工、維護(hù) 護(hù) ¬現(xiàn)場管理 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 營銷部負(fù)責(zé)市場銷售價(jià)格 （1）銷售折扣點(diǎn) 的調(diào)研，提報(bào)方案公司領(lǐng)導(dǎo)5、銷售回款 審批 （2）回款周期 財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)，營銷部配合 營銷部負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)、工程 ¬制作樓書 （1） 承諾的給出 監(jiān)督 6、銷售補(bǔ)充 ¬承諾分

27、類 工程部負(fù)責(zé)，營銷部協(xié)條款及承諾 ¬變更審批 （2）設(shè)計(jì)變更與承諾 助。 ¬承諾變更 ¬晚交房原因分類 處理 （1）交房日期 營銷部負(fù)責(zé)，工程部、項(xiàng) （2）保修期 7、客戶交房 ¬與施工隊(duì)洽商延 目部、物業(yè)公司配合 長保修期 （3）質(zhì)量補(bǔ)償 ¬交房驗(yàn)收協(xié)議 與銷售相關(guān)的其他費(fèi) 用（如因銷售要求而由營銷部提出，報(bào)公司領(lǐng) ¬嚴(yán)格按相關(guān)流程 發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更進(jìn)行 導(dǎo)審批后實(shí)施 費(fèi)） 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制重點(diǎn)在于現(xiàn)場有關(guān)資料信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這一環(huán)節(jié)的資料的審核要項(xiàng)目部、工程部、成本控制部共同協(xié)作完成，成

28、本控制部是該環(huán)節(jié)的主要職能部門。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 ¬設(shè)計(jì)圖紙完整，減少變 （1）工程預(yù)算內(nèi)容更材料選用明確 與招標(biāo)范圍的統(tǒng)一經(jīng)營部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙的 ¬標(biāo)底編制詳細(xì)，避免缺1、公司統(tǒng)一 （2）標(biāo)底中材料價(jià)項(xiàng)漏項(xiàng)，材料價(jià)格嚴(yán)格執(zhí)完整性 招標(biāo)項(xiàng)目的 格的確定 行市場價(jià)。 成本部負(fù)責(zé)造價(jià)的合理工程預(yù)算 （3）合同價(jià)款的確和準(zhǔn)確性 ¬所有預(yù)算項(xiàng)目，預(yù)算出來 定 后要多方比較，組織相關(guān)部 門進(jìn)行會審，報(bào)總工審核。 ¬對公司所有不在招標(biāo)范 圍的工程先預(yù)算后發(fā)包。2、不在招標(biāo) ¬對圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上暫時(shí)定不 成本控制部負(fù)責(zé)，工程 合同價(jià)款的確定

29、下做法或施工范圍的項(xiàng)范圍的零星 部、項(xiàng)目部配合 目，每月到現(xiàn)場實(shí)際收項(xiàng)目 方。 ¬所有工程變更須由工程部 審核簽字。 ¬現(xiàn)場簽證單隨時(shí)發(fā)生及時(shí) 工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提 變更工程量的增減 發(fā)放到成本控制部，對費(fèi)用 報(bào)到成本控制部的結(jié)算 現(xiàn)場簽證的增減 進(jìn)行及時(shí)審核以便結(jié)算調(diào) 資料是完整準(zhǔn)確的，成2、工程結(jié)算 資料的完整性準(zhǔn)確整。 本控制部負(fù)責(zé)各類費(fèi)用（統(tǒng)一招標(biāo) 性 ¬項(xiàng)目部對施工企業(yè)提報(bào)的 和理性準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)中的工程） 甲方發(fā)包項(xiàng)目及甲結(jié)算資料審核簽字后報(bào)工 心負(fù)責(zé)工程款的分期支 方供材的結(jié)算 程部審核。 付 ¬成本控制部審核費(fèi)用 ¬財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)結(jié)

30、算工程款 的支付 （1）竣工資料的完 ¬項(xiàng)目部、成本控制部共同 整性、及時(shí)性 辦理施工用材料價(jià)格的確 項(xiàng)目部、工程部負(fù)責(zé)資4、不在招標(biāo) （2）現(xiàn)場做法的隱定。 料的準(zhǔn)確性，成本控制范圍的零星 蔽資料 ¬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)零星施工項(xiàng)目 部負(fù)責(zé)造價(jià)的審核 項(xiàng)目結(jié)算 （3）材料價(jià)格的確竣工資料的整理，并組織工 定 程部、成本控制部及時(shí)到現(xiàn) 場驗(yàn)收，保證竣工后及時(shí)結(jié) 算 ¬發(fā)包方履行自己的合同義 工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工 務(wù) 合同中技術(shù)條款的監(jiān)控 （1）工期 ¬發(fā)包方督促承包方履行合 成本控制部負(fù)責(zé)施工合 同義務(wù) （2）質(zhì)量 同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分 ¬工期與質(zhì)量重

31、視過程中控 的監(jiān)控 制 ¬項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)現(xiàn)場各施工 方的配合協(xié)作問題，明確哪 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中 （3）配合管理 些配合需支付配合費(fèi) 5、違約與索 協(xié)調(diào)、配合 賠 ¬配合費(fèi)用的發(fā)生在合同條 款中約定 ¬該工作注重及時(shí)性，當(dāng)造 成重大停、窩工時(shí)，工程部、 項(xiàng)目部先分析原因提報(bào)資 項(xiàng)目部、工程部、成本控 （4）停工、窩工 料，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)共同分析確 制部共同配合 定。 ¬成本控制部及時(shí)進(jìn)行停、 窩工費(fèi)用核算 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)中心在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。（財(cái)務(wù)費(fèi)用） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 ¬制定年度資金計(jì)劃 （1）公司開發(fā)速度、財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)年度資金計(jì) ¬資金占壓費(fèi)用估算與 規(guī)模與貸款計(jì)劃 劃，控制占壓資金量 控制 （2）土地價(jià)款的支付