某樓盤項目的定位戰(zhàn)略思考

1、2022-3-191 關于深業(yè)竹子林項目的 定位戰(zhàn)略思考 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2022-3-192深業(yè)深業(yè)香蜜湖花園香蜜湖花園深業(yè)香晴園深業(yè)青怡園2022-3-193 目 錄n周邊樓盤特色周邊樓盤特色 （賣點、戶型、客戶賣點、戶型、客戶）n片區(qū)分析片區(qū)分析n項目分析項目分析n項目定位項目定位2022-3-194 目 錄n客戶定位客戶定位n客戶分析客戶分析n戶型定位戶型定位n建筑設計建議建筑設計建議2022-3-195萬科溫馨家園一切為了愛n看山看山n城市與片區(qū)共同發(fā)展、生態(tài)特區(qū)、綠色搖籃、成熟配套n聽水聽水n建筑形態(tài)的流動性、一梯兩戶、水主題的小區(qū)園林、自在休閑的多功能空間n親人親人n

2、關愛、名牌物管、貼心服務2022-3-196萬科溫馨家園戶型面積比例戶型面積()比例銷售率3房2廳2衛(wèi)10812215.5%60%3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1工人工人房房11523.9%70%3房2廳2衛(wèi)1書房1311332.7%70%4房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)12613827.8%80%4房2廳2衛(wèi)1工人房1561582.2%95%復式（4房3廳3衛(wèi)1工人房）1971994.3%70%2022-3-197萬科溫馨家園成交客戶n為二次置業(yè)者n高級白領n私營企業(yè)主n集團購買2022-3-198翠海花園21世紀的智能生態(tài)家園n生態(tài)生態(tài)n海洋主題公園n綠色環(huán)境、綠色庭院、綠色休閑、綠色呵護n智能智能n科技以人為本n

3、全面智能化管理服務n其他其他n教育、發(fā)展商品牌.（. .）2022-3-199翠?；▓@戶型面積比例戶型面積()比例銷售率2房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)65.2817.4%30%3房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)90.2591.1217.4%40%4房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi) 105.18121.1936.1%90%5房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1工人房工人房153.12156.4018.6%99%復式（5房、6房）170-23010.5%80%2022-3-1910 翠?；▓@成交客戶n4房2廳以上的戶型：n客戶為銀行、證券人士，副總以上的管理高層，周邊地區(qū)的私營業(yè)主n小戶型：n企業(yè)員工即供薪一族2022-3-1911 楓丹雅苑異國情調(diào)的住宅n

4、特色戶型三錯層n建筑風格法蘭西風格n交通、配套n特色會所法蘭西風情2022-3-1912 楓丹雅苑主力戶型戶型面積()比例銷售率2房2廳1衛(wèi)839412.25%95%2房2廳2衛(wèi)939442.89%4房2廳2衛(wèi)1工人房14815824.75%2022-3-1913楓丹雅苑成交客戶n二次置業(yè)n中產(chǎn)階級，有房有車一族占80%n大部分來自福田區(qū)，羅湖、南山各占10%n年齡在3050歲之間.（. .）2022-3-1914東?；▓@n全品質(zhì)制作全品質(zhì)制作n建筑（雅科本）和諧、高貴、環(huán)保n園林（景致）印尼巴里島n會所（健樂中國公司）泳池、健身中心、餐飲一體化服務n室內(nèi)（LED DESIGN）個性品位n智能

5、化n精英教育n物業(yè)管理戴德梁行2022-3-1915東?；▓@二期主力戶型面積比例戶型面積比例銷售率3房2廳11513130.36%85%3房2廳1工人房11613539.91%4房2廳1工人房16416920.64%2022-3-1916東?；▓@客戶分析n外銷為主，中產(chǎn)階級n內(nèi)銷以企業(yè)老總級人物，私營業(yè)主n追求高品質(zhì)、高地位生活的人。2022-3-1917香榭里花園n國際獲獎設計作品國際獲獎設計作品n建筑設計美國RTKLn亞洲首獲Gold Nugget住宅社區(qū)規(guī)劃大獎n20屆世界建筑師大會住宅入選項目n環(huán)境設計BELT COLLINSn人文主義、理想環(huán)境n參展全國50年成就展、發(fā)行首日封n名牌

6、物管2022-3-1918香榭里花園戶型面積比例戶型面積()比例銷售率3房2廳2衛(wèi)11014346.07%100%3房2廳2衛(wèi)1工人房12917031.94%4房2廳2衛(wèi)1工人房15316810.47%2022-3-1919香榭里花園成交客戶n四層廣東人n企業(yè)副總級人物n私營業(yè)主.（. .）2022-3-1920香荔花園n農(nóng)科園地產(chǎn)n生態(tài)風景，綠意家園n交通配套完善具升值空間2022-3-1921香荔花園n共3期n一期中小戶型，面積6786n二期大戶型，103178（有164178躍式）n三期3房4房，面積98159n已售完2022-3-1922香荔花園成交客戶n農(nóng)科中心內(nèi)部員工n泰然工業(yè)區(qū)、

7、天安工業(yè)區(qū)的管理層、技術白領2022-3-1923荔林苑n高尚成熟小區(qū)n雙會所超然享受n東西南北窗窗好景n感受大自然2022-3-1924荔林苑戶型面積比例戶型面積()比例銷售率2房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)7923.6%80%3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)939860.4%90%4房2廳2衛(wèi)10912%100%4房2廳2衛(wèi)（復式）1421%100%5房2廳4衛(wèi)（復式）1941%100%6房2廳4衛(wèi)（復式）1732002%100%2022-3-1925荔林苑成交客戶n首次置業(yè)者為主力購房群n各行業(yè)白領n私營業(yè)主n從事高科技的技術人員n港人不到10%2022-3-1926雍祥居n平民化置業(yè)n配套完善n交通便捷.（. .

8、）2022-3-1927雍祥居戶型面積比例戶型面積()比例銷售率3房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)11233%40%4房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)12533%70%4房房2廳廳3衛(wèi)衛(wèi)15033%90%6房2廳3衛(wèi)（4房、3房雙拼）2371%100%2022-3-1928雍祥居成交客戶n為二次置業(yè)者n企業(yè)、銀行、證券界中高層領導n港人20%2022-3-1929農(nóng)科中心（香蜜湖）片區(qū)總結(jié)n本片區(qū)為高尚住宅區(qū)n處于安托山與香蜜湖之間，環(huán)境優(yōu)美而幽靜n片區(qū)各樓盤紛紛營造獨特的小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，不斷提升片區(qū)價值n置業(yè)者為企業(yè)及證券界的中高層領導，私營業(yè)主，以二次置業(yè)為主。2022-3-1930竹園大廈n為深圳第三建筑公司的微利房，只

9、有集體房產(chǎn)證，針對公司內(nèi)部員工n13層為商鋪，428層為住宅2022-3-1931竹園大廈戶型面積比例戶型面積()比例銷售率2房2廳1衛(wèi)83.5033%55%3房2廳2衛(wèi)110.5133%4房2廳2衛(wèi)126.1333%2022-3-1932竹園大廈成交客戶n公司內(nèi)部員工認購每人2套n外部人員購買10%2022-3-1933金竹花園n多層住宅n金眾地產(chǎn)所建的福利房.（. .）2022-3-1934金竹花園戶型面積比例n全是3房2廳1衛(wèi) 面積92 2022-3-1935金竹花園成交客戶n本單位的員工2022-3-1936金?；▓@n金眾房地產(chǎn)項目n占地面積5萬平方米，容積率2.74n部分為微利房，部

10、分為商品房n中高層，戶型定位為小戶型n今年10月份動工。2022-3-1937竹盛花園n深圳建安集團的微利房n一期多層在售n二期12層小高層已封頂n三期30層高層2022-3-1938竹盛花園戶型面積比例戶型面積()比例銷售率2房2廳1衛(wèi)8850%70%3房2廳2衛(wèi)11050%60%2022-3-1939竹林花園深圳越眾集團的微利房為集團內(nèi)部員工2房2廳1衛(wèi) 80平方米3房2廳1衛(wèi) 95平方米2022-3-1940竹子林片區(qū)總結(jié)n本片區(qū)給人感覺是“臟、亂、差”n街區(qū)就象農(nóng)村小集市，小攤小販亂擺賣，地上垃圾橫流n本片區(qū)人員雜居，三無人員多，人員素質(zhì)低，n本片區(qū)無商品房，為集資房、微利房、福利房n

11、本片區(qū)居民居住面積為2房和小3房，消費承載力低2022-3-1941花樣年華泰康軒n深南大道旁創(chuàng)意小戶型n都市創(chuàng)意派 生活暢想曲n車公廟地鐵站物業(yè)n海景及升值潛力.（. .）2022-3-1942泰康軒戶型面積比例戶型面積()比例銷售率單房單房313625%認購中1房房1廳廳3825%2房房2廳廳586250%2022-3-1943泰康軒客戶n現(xiàn)在認購期n客戶來源于車公廟周邊租房一族n本工業(yè)區(qū)的管理及技術層n本區(qū)私營主2022-3-1944車公廟片區(qū)總結(jié)n本片區(qū)住宅兩級化：n東部因不可多得的景觀優(yōu)勢（東有高爾夫竟球場，南有海景）而建有高尚住宅天安高爾夫海景花園，面積在100以上。n片區(qū)為工業(yè)和

12、辦公區(qū)，為滿足片區(qū)內(nèi)的居住需求，其他地方宿舍及小戶型盛行。n本片區(qū)主要供應量是小面積住宅，主力客戶是片區(qū)內(nèi)的打工族2022-3-19452022-3-1946片區(qū)戶型對比分析片區(qū)性質(zhì)戶型特色面積區(qū)間（）面積集中區(qū)域（）價格區(qū)間（元/）農(nóng)科中心農(nóng)科中心高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)大戶型大戶型65299115170630011000車公廟車公廟工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)小戶型小戶型3062306255006600竹子林竹子林員工宿舍員工宿舍中小戶型中小戶型80126889532004000微利價微利價10002022-3-1947片區(qū)客戶對比分析片區(qū)置業(yè)者特點客戶描述農(nóng)科中心二次及多次置業(yè)各行業(yè)的金領和白領，私營企業(yè)主

13、，范圍涉及到全市。這些人追求高品質(zhì)的生活，貪求片區(qū)內(nèi)安靜、舒適的環(huán)境。車公廟首次置業(yè)區(qū)內(nèi)工作的工薪階層人士，周邊地區(qū)的單身職工和兩口之家，這些人講究生活工作的便利，因片區(qū)價位低而置業(yè)。竹子林內(nèi)部消化區(qū)域內(nèi)企業(yè)的員工，享受微利房的優(yōu)惠。.（. .）2022-3-1948項目概況n本項目位與竹子林片區(qū)，與農(nóng)科中心以農(nóng)林路相隔。n占地面積15000.6n建筑容積率：=3.02022-3-1949項目東側(cè)（可望農(nóng)科住宅）2022-3-1950項目南側(cè)（三建的臨時倉庫）2022-3-1951項目西側(cè)（樓房為三建的職工宿舍）.（. .）2022-3-1952項目北側(cè)（為長久綠地）2022-3-1953項目

14、分析n優(yōu)勢分析：n本項目北側(cè)為永久綠地，北側(cè)景觀好n本項目東側(cè)有商業(yè)用地，可滿足生活配套n本項目南側(cè)有竹園小學，有教育概念n發(fā)展商的市場聲譽好，資源整合力強2022-3-1954劣勢分析n所處片區(qū)綜合素質(zhì)低，不易建立高檔樓盤影象。n居住人群素質(zhì)差，片區(qū)文化價值無法挖掘。n南側(cè)為雜亂的三建公司的倉庫，不宜設置出入口2022-3-1955機會分析n與農(nóng)林路相通的紅荔路今年年底開通n車公廟地鐵站正在建設中 以上兩項將改善片區(qū)的交通狀況，使置業(yè)群的范圍擴展與農(nóng)科中心一路之隔，易于融合項目近農(nóng)林路，昭示性強地塊南北有落差，易于建造落差景觀竹子林、車公廟商業(yè)、辦公建筑在大量發(fā)展中，隨著陸續(xù)入住，對居住提出

15、要求。 2022-3-1956威脅分析n香蜜湖有大量項目開工，銷售時機與本項目接近n竹子林有低價商品房推出（金?；▓@）n項目周圍地塊也將開工。2022-3-1957本項目立足點n抓住機會，創(chuàng)造差異抓住機會，創(chuàng)造差異2022-3-1958 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000東海花園東?；▓@香榭里花園香榭里花園溫馨家園溫馨家園雍祥居雍祥居楓丹雅苑楓丹雅苑翠?；▓@翠海花園荔林苑荔林苑香荔花園香荔花園竹園大廈竹園大廈竹盛花園竹盛花園金?；▓@金?；▓@竹林花園竹林花園育星苑育星苑金竹花園金竹花園泰康軒泰康軒本項目本項目品質(zhì)品質(zhì)價格價格2022-3-1959項目

16、定位 深業(yè)出品深業(yè)出品 香蜜湖的全方位全機能三房香蜜湖的全方位全機能三房n香蜜湖代表著高尚、國際化n全方位代表著地理位置、建筑設計、園林景觀等的優(yōu)越n全機能代表著多功能，滿足多種需求的3房2廳2022-3-1960項目定位n竹子林的精品住宅n給你農(nóng)科中心般享受的生活n填補竹子林與農(nóng)科中心的市場空白點，為竹子林現(xiàn)有產(chǎn)品升級換代n（塑造一個新竹子林，提升竹子林在人們心目中的地位）.（. .）2022-3-1961客戶定位n走在紅荔路上的城市精英2022-3-1962客戶描述n深南路、紅荔路沿線工作居住的人n竹子林周邊工作生活的人n范圍從南山至上海賓館n年齡：2835歲2022-3-1963客戶描述n銀行、證券、保險行業(yè)的職員nIT/高科技行業(yè)的技術、業(yè)務主管n民營企業(yè)的高級主管n自由職業(yè)者n私營業(yè)主n國有企業(yè)/上市公司的中高層領導2022-3-1964客戶描述n追求高品尚生活、思想開放的人n崇尚農(nóng)科中心居住環(huán)境而在戶型功能上無法滿足需求的人n貪求工作生活便利的人n看好本片區(qū)升值前瞻的人n熟悉并習慣竹子林的生活，周邊欲換房的人2022-3-1965戶型定位n讓你一勞永逸、一步到位的全機能3房：n3房