房地產(chǎn)登記官考試

1、房地產(chǎn)登記官考試 第一部分選擇題一、單項(xiàng)選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）在每小題列出的四個(gè) 選項(xiàng)中只有一個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào) 內(nèi)。1. 在我國，土地使用權(quán)出租與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別，主要體現(xiàn)在（C）A. 租金的差別B.方式的不同C. 原土地使用者的權(quán)利、義務(wù)是否轉(zhuǎn)移D.受讓方的不同2. 租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)， 并報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)（B ）A. 登記B.備案C.批準(zhǔn)D.公告3. 某村民于1999年向村委會(huì)提出占用村內(nèi)的空閑地建房的申請(qǐng)，經(jīng)審核其符合 用地條件，該用地申請(qǐng)的審批機(jī)關(guān)應(yīng)該是（C

2、）A. 村民委員會(huì)B.鄉(xiāng)級(jí)人民政府C.縣級(jí)人民政府D.省級(jí)人民政府4. 城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購買公房后，其對(duì)所購房屋享有的權(quán)利是（C）A. 所有權(quán)B.使用權(quán)C.部分產(chǎn)權(quán)D.共有財(cái)產(chǎn)權(quán)5. 承租公有住房的，在租賃期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，原租賃協(xié)議應(yīng)（B）A. 終止履行B.繼續(xù)履行C.重新登記D.解除6. 超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以（C）A. 征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑置費(fèi)B. 無償收回地土使用權(quán)C. 征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)D. 處以20%的罰款7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)有（D）A. 2個(gè)B.3個(gè) C.

3、4個(gè) D.5個(gè)8設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)實(shí)行（B）A. 審批制B.登記制（準(zhǔn)則主義）C.申報(bào)制D.備案制9. "三通一平"的三通是指（C）A. 道路通、電力通、通訊通B. 道路通、上下水通、煤氣通C. 道路通、電力通、給水排水管通D. 道路通、電力道、熱力通10. 拆除臨時(shí)建筑（D）A. 不予補(bǔ)償B. 應(yīng)予補(bǔ)償C. 應(yīng)予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償D. 如果該臨時(shí)建筑未超過批準(zhǔn)期限，則應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償11. 如果房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人是兩個(gè)人，那么在該房屋被拆遷時(shí)，拆遷人需與（D）A. 被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議B. 被拆遷人簽訂安置協(xié)議C. 被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議和安置協(xié)議D. 產(chǎn)權(quán)人和使用人分別簽

4、訂補(bǔ)償協(xié)議和安置協(xié)議12. 北京某四合院為國家二級(jí)文物保護(hù)單位，在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進(jìn)行貸款，以繼續(xù)裝修。該建議（B）A. 合法，可以實(shí)施B. 不合法，應(yīng)予禁止C. 報(bào)文物管理部門批準(zhǔn)后即可實(shí)施D. 只要四合院的所有人愿意，就可以實(shí)施13. 房地產(chǎn)抵押合同的生效時(shí)間為（B）A. 自抵押人和抵押權(quán)人簽字、蓋章時(shí)B. 自房地產(chǎn)抵押合同辦完抵押登記時(shí)C. 自抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致時(shí)D. 自房地產(chǎn)抵押合同成立時(shí)14. 企業(yè)為職工交納的住房公積金（D）A. 一律從住房折舊中解決B. 一律從成本中列支C. 一律從費(fèi)用中列入D. 首先從住房折舊和其他劃轉(zhuǎn)資金中解決，不足部分可依法

5、在成本、費(fèi)用中列支15. 當(dāng)職工離、退休時(shí)，其積累的住房公積金本息余額（A）A. 一次結(jié)清退還職工本人B. 繼續(xù)留在公積金帳戶直到死亡時(shí)退還其繼承人C. 由職工本人決定是否當(dāng)即退還D. 繼續(xù)留在公積金帳戶，供他人貸款之用16. 職工的住房公積金利息（B）A. 征收個(gè)人所得稅B. 免征個(gè)人所得稅C. 工資收入高的人征收個(gè)人所得稅D. 工資收入低的人免征個(gè)人所得稅17. 物業(yè)公司的管理權(quán)源于（B）A. 法律規(guī)定B.業(yè)主的委托C.業(yè)主委員會(huì)的授權(quán) D.開發(fā)商的委托18. 在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理公司由（B）A. 首批業(yè)主選聘B.開發(fā)商選聘C.物業(yè)管理主管部門指定 D.當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)選聘19. 業(yè)主

6、公約對(duì)物業(yè)的受讓人或承租人（D）A. 有約束力B. 無約束力C. 在被告知后有約束力D. 在作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件時(shí)有約束力20. 外商進(jìn)行成片土地開發(fā)的必要條件是（D）A. 取得開發(fā)區(qū)域的集體土地使用權(quán)B. 取得開發(fā)區(qū)域的國有土地所有權(quán)C. 取得開發(fā)區(qū)域的集體土地所有權(quán)D. 取得開發(fā)區(qū)域的國有土地使用權(quán)21. 關(guān)于涉外商品房產(chǎn)的內(nèi)、外銷售，說法不正確的是（D）A. 一般來說，內(nèi)銷商品房產(chǎn)價(jià)格低些，外銷商品房產(chǎn)價(jià)格高些B. 批準(zhǔn)內(nèi)銷的，不準(zhǔn)擅自外銷C. 批準(zhǔn)內(nèi)銷的，如要外銷，須經(jīng)重審新批，并補(bǔ)交增值稅D. 外銷比例不超過內(nèi)銷比例22. 涉外房產(chǎn)的租賃當(dāng)事人一方要求解除合同時(shí)，須提前書面通

7、知對(duì)方。工商業(yè) 房屋租賃，須提前（D）A.1個(gè)月B.2個(gè)月C.3個(gè)月 D.6個(gè)月23. 場(chǎng)地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)該場(chǎng)地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費(fèi)用和 合營企業(yè)對(duì) 基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素，由所在地的（C）A. 市、縣人民政府規(guī)定B. 市、縣人民政府土地行政主管部門規(guī)定C. 省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定D. 對(duì)外經(jīng)貿(mào)管理部門規(guī)定24. 土地增值稅的征稅范圍為（D）A. 集體土地使用權(quán)及地上建筑物B. 國有土地使用權(quán)C. 集體土使用權(quán)D. 國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物25. 城鎮(zhèn)土使用稅的計(jì)稅依據(jù)為（A）A. 納稅人實(shí)際占用的土地面積B. 納稅人實(shí)際占用的城市、建制鎮(zhèn)的建筑面積C.

8、納稅人實(shí)際使用的土地面積D. 納稅人實(shí)際使用的城鎮(zhèn)建筑面積26. 土地所有權(quán)發(fā)生爭議，如不能依法證明爭議的土地屬于農(nóng)民集體所有的，則 屬于（B） A.農(nóng)民個(gè)人所有B.國家所有C.房地產(chǎn)行政主管部門所有D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有27. 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計(jì)稅依據(jù)為（A）A. 成交價(jià)格B. 征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)、房屋的市場(chǎng)價(jià)格核定C. 土地使用權(quán)、房屋的交換價(jià)格的差額D. 交易雙方申報(bào)的價(jià)格28. 在房屋拆遷公告規(guī)定的或房屋拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以決定（C）A.罰款B.行政拘留C.責(zé)令限期拆遷D.強(qiáng)制拆遷2

9、9. "將堆放于樓房公共通道的物件搬開，以便居民能夠通行。"上述這段話所表示的承擔(dān)房地產(chǎn)民事責(zé)任的形式為（B）A.停止侵害B.排除妨礙C.消除危險(xiǎn)D.返還財(cái)產(chǎn)30. 依城市房地產(chǎn)管理法，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民 政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法 所得，并可以處以罰款。其罰款額為違法所得的（B）A.三倍以下B.五倍以下C.十倍以下D.二十倍以下二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）在每小題列出的五個(gè) 選項(xiàng)中有二至五個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的， 請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括 號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無分。31

10、. 根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè) 用地使用權(quán)的鄉(xiāng)辦企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件是（C,D ）A.改變經(jīng)營方向B.連年虧損C.被其他企業(yè)兼并D. 被宣告破產(chǎn)E.資不抵債32. 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須（A,B）A. 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員B. 有100萬元以上的注冊(cè)資本C. 達(dá)到相應(yīng)的資質(zhì)條件，獲取資質(zhì)等級(jí)證書D. 在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的30日內(nèi)，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門 備案E. 有可供開發(fā)的土地33. 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接校ˋ,B,C）A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換B.作價(jià)補(bǔ)償C.作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合D.回遷E.翻建房屋34. 關(guān)

11、于房產(chǎn)稅，下列說法正確的有（A,B,C）A. 房屋出租的，以房屋租金收入為計(jì)稅依據(jù)B. 依照房產(chǎn)余值計(jì)算納稅的稅率為1.2%C. 人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅D. 租典糾紛未解決的，承典人為納稅義務(wù)人E. 開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)市級(jí)稅務(wù)局批準(zhǔn)35. 外商投資企業(yè)用地，都應(yīng)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，包括（A,B,C,E）A. 人員安置費(fèi)B. 征用土地的補(bǔ)償費(fèi)C. 為外商投資企業(yè)直接配套的廠外道路應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用D. 原有建筑物的拆遷費(fèi)E. 教育附加費(fèi)第二部分非選擇題三、名詞解釋（本大題共5小題，每小題3分，共15分）36. 住房部分產(chǎn)權(quán)答：是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、

12、使 用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。37. 房地產(chǎn)違法行為是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。表現(xiàn)形式包括：違反土地管理 法的行為；違反基本農(nóng)田保護(hù)條例的行為；等等。38. 土地使用權(quán)是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。39. 業(yè)王大會(huì)業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。 業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。40. 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。 不 包括房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本特征是權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。四、簡答題（本大題共3小題，41和42題各8分，4

13、3題9分，共25分）41. 簡述城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容。把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個(gè)人三者合理 負(fù)擔(dān)的體制；(2)把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、 專業(yè)化運(yùn)行的體制；(3)把住房實(shí)物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴?資分配方式；(4)建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住 房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；(5)建立住房公積金制度；(6)發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；(7)建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房

14、地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；(8 )加快住房建設(shè)， 改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。42. 如何解決土地使用權(quán)抵押糾紛？(2) (1) 土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同沒有生效。(2) 土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土 地使用權(quán)抵押后，又與他人就同一土地使用權(quán)簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個(gè)抵押合同有效。抵押人給前一合同的對(duì)方造成損失的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。(3)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂 的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在一審訴訟期間依法補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。43. 土地

15、使用權(quán)的特征是什么？(3) 土地使用權(quán)具有以下幾個(gè)特征：(1)權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的他物權(quán)?？腕w的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物。(3)取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過法定程 序。(4)使用的期限性。土地使用權(quán)是有期限的。在我國土地使用權(quán)的期限通常 是法律明確規(guī)定的。(5)目的的特殊性。土地使用權(quán)的取得一般都具有特定的目 的。五、案例分析題(本大題共2小題，每小題10分，共20分) 44.1999年8月A工廠經(jīng)本縣計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，進(jìn)行某種電子產(chǎn)品項(xiàng)目建設(shè)，并于 同年12月經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，同意其征用小巷村土地 10畝，其中耕地5畝，非耕

16、地5畝。后由于電子市場(chǎng)行情發(fā)生變化，該工廠的技改項(xiàng)目一直未開工建設(shè)。為使企業(yè)擺脫困境，2000年10月該工廠將10畝土地作為出資與暢達(dá)公司聯(lián)營， 暢達(dá)公司在簽約后，立即在土地上圈起了圍墻。后被群眾舉報(bào)。分析此案，請(qǐng)回答下列問題：(1) A工廠用地10畝是否合法？(1)A工廠在1999年經(jīng)征用使用10畝土地是不合法的。因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法 的規(guī)定，征用土地的審批權(quán)由省人民政府和國務(wù)院享有，縣政府批準(zhǔn) A工廠征 用土地10畝，屬于非法行使土地審批權(quán)的行為，因此,A工廠據(jù)此使用的土地應(yīng) 屬于非法用地。(2) A工廠為擺脫困境，將10畝地出讓給暢達(dá)公司的行為屬于什么性質(zhì) ？A工廠將10畝土地出讓給暢達(dá)公

17、司的性質(zhì)屬于非法轉(zhuǎn)讓土地。A工廠以非法占有的土地與暢達(dá)公司聯(lián)營，目的是以土地為條件獲得利益，實(shí)質(zhì)上是以合法的形 式實(shí)施了非法轉(zhuǎn)讓土地的行為，應(yīng)認(rèn)定為非法轉(zhuǎn)讓土地。(3) 對(duì)暢達(dá)公司圈起的土地如何處理？對(duì)暢達(dá)公司圈起的土地，應(yīng)按非法轉(zhuǎn)讓土地處理，即沒收非法所得，并處以罰款。 同時(shí)還應(yīng)追究非法批地直接責(zé)任者的法律責(zé)任。45.A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內(nèi)的醉仙飯店， 并投資改建為A酒店的分店，醉仙飯店門前的停車場(chǎng)及公園的兩個(gè)大門由租賃 雙方共同使用，租賃期限為10年。隨后，A酒店向規(guī)劃局申請(qǐng)改建醉仙飯店， 規(guī)劃局查明該飯店的土地使用權(quán)屬于園林局，遂發(fā)文要求園林局辦理報(bào)建手續(xù)。 規(guī)劃局根據(jù)園林局的申請(qǐng)，核準(zhǔn)將醉仙飯店改建成一棟四層樓的酒樓， 建筑面積 為8000平方米。改建期間，A酒店在原醉仙飯店的北側(cè)加建一幢三層面積為 900 平方米的附屬用房，在西側(cè)加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座。規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)為園林局未批準(zhǔn)擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模， 侵占綠地，違反了城市規(guī)劃 法的規(guī)定，影響了城市