武田房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、投資決策環(huán)節(jié)目 的本環(huán)節(jié)旨在通過在投資決策前對(duì)項(xiàng)目資源和時(shí)空環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，從經(jīng)濟(jì)角度評(píng)估項(xiàng)目的可行程度，得出項(xiàng)目實(shí)施的可行性研究報(bào)告，為決策者是否投資開發(fā)提供決策依據(jù)。工作模塊項(xiàng)目資源評(píng)估模塊對(duì)意向地塊進(jìn)行整合性分析，獲取項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)物證據(jù)。項(xiàng)目可行性研究模塊對(duì)意向地塊進(jìn)行模擬經(jīng)濟(jì)評(píng)估，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的贏利能力，為投資決策提供數(shù)字依據(jù)。項(xiàng)目時(shí)空環(huán)境評(píng)估模塊從時(shí)空環(huán)境的角度論證地塊的資源價(jià)值、開發(fā)方向、可選用程度等，為投資決策提供時(shí)空環(huán)境依據(jù)。工作流程第一步：意向地塊確定第二步：進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估及初步整合第三步：初步可行性研究，初步預(yù)測(cè)項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)，確定項(xiàng)目立項(xiàng)的可

2、能性第四步：可行性方案研究：編寫可行性研究報(bào)告，確定項(xiàng)目開發(fā)模型，上報(bào)銀行及政府，爭(zhēng)取立項(xiàng)及銀行貸款 意向地塊確定 投資決策流程項(xiàng)目研究小組成立策劃人員設(shè)計(jì)人員財(cái)務(wù)人員項(xiàng)目資源評(píng)估時(shí)空資源評(píng)估價(jià)值維評(píng)估文化維評(píng)估發(fā)展維評(píng)估經(jīng)濟(jì)維評(píng)估籌備研究組制定研究計(jì)劃初步可行性研 究風(fēng)險(xiǎn)性分析動(dòng)態(tài)資金缺口分析評(píng)估靜態(tài)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析動(dòng)態(tài)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析可行性方案研究用于政府報(bào)建的地塊發(fā)展可行性發(fā)展用于銀行貸款的地塊發(fā)展可行性方案1、投資決策三大模塊（1）項(xiàng)目資源評(píng)估模塊A、 評(píng)估內(nèi)容與作用通過對(duì)意向地塊的各種資源進(jìn)行整合性分析，獲取項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)物證據(jù)。B、 評(píng)估指標(biāo)a、宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)房地產(chǎn)投資客及投資比例

3、、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人均GDP、消費(fèi)總額、固定資產(chǎn)投資、銀行貸款年末余額、居民儲(chǔ)蓄存款余額、人均可支配收入、恩格爾系數(shù)b、中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷售額、商品房銷售面積、商品房空置面積及空置率、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)及分布c、城市文化評(píng)估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)、交通地理優(yōu)勢(shì)、城市人文研究、城市人文研究、城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、歷史文脈的研究d、自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)地形地貌、地質(zhì)條件、地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源、地塊周邊的城市配套狀況e、城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo)總體規(guī)劃要點(diǎn)、城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況、規(guī)劃變更因素（2）項(xiàng)目可行性研究模塊A、研究?jī)?nèi)容在具體實(shí)施某一投資建設(shè)

4、方案前，對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究和評(píng)價(jià)，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的贏利能力。B、基本階段a、 第一階段：投資機(jī)會(huì)研究一般投資機(jī)會(huì)研究：以區(qū)域?yàn)檠芯繉?duì)象，圈定大的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)的具發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K；具體投資機(jī)會(huì)研究：以地塊為研究對(duì)象，集中論證地塊在近、遠(yuǎn)期內(nèi)的發(fā)展機(jī)會(huì)及概率。b、 第二階段：初步可行性研究分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步具體研究。c、 第三階段：詳細(xì)可行性研究對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，并針對(duì)具體地塊及市場(chǎng)現(xiàn)狀建設(shè)開發(fā)投資模型，對(duì)建設(shè)投資、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制。C、 可行性研究報(bào)告內(nèi)容框架項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目投

5、資和市場(chǎng)研究場(chǎng)研究市場(chǎng)宏觀背景區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)場(chǎng)研究地塊解析SWOT分析市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估場(chǎng)研究項(xiàng)目定位方案評(píng)估意見開發(fā)進(jìn)度安排場(chǎng)研究工程計(jì)劃說明施工橫道圖投資估算與資金籌措場(chǎng)研究總投資估算資金籌措投資使用計(jì)劃銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定場(chǎng)研究各物業(yè)銷售收入估算算算銷售回款計(jì)劃資金來源與運(yùn)用銷售利潤(rùn)財(cái)務(wù)與敏感性分析場(chǎng)研究贏利能力分析項(xiàng)目研究性分析社會(huì)效益和影響分析結(jié)論與建議場(chǎng)研究結(jié)論性意見主要問題和解決方法風(fēng)險(xiǎn)及防范D、 項(xiàng)目名稱 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 開發(fā)公司 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 可行性研究單位 投資估算和資金籌措 研究依據(jù) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 全國(guó)投資環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng)界定 X市

6、場(chǎng)投資宏觀背景 供給分析 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 需求分析 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 競(jìng)爭(zhēng)分析 典型物業(yè)調(diào)查 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論項(xiàng)目評(píng)價(jià) 交通條件 交通條件地形、地勢(shì) 水、電、氣保障規(guī)劃限制條件 固定資產(chǎn)投資總額 資金來源 投資使用計(jì)劃 流動(dòng)資金估算 籌備方案 借款償還計(jì)劃（3）項(xiàng)目時(shí)空環(huán)境評(píng)估模塊A、研究?jī)?nèi)容：對(duì)意向地塊進(jìn)行時(shí)空環(huán)境分析，從時(shí)空環(huán)境的角度誰地塊的資源價(jià)值及地塊的開發(fā)方向、可利用程度。B、地塊時(shí)空環(huán)境策劃設(shè)計(jì)步驟（1）天時(shí)從時(shí)運(yùn)評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)如何立座、朝向?yàn)樽罴眩煌ㄟ^對(duì)時(shí)間軸的計(jì)算，分析項(xiàng)目地塊的吉兇衰旺及發(fā)福時(shí)效。（2）地利從項(xiàng)目四周外環(huán)境山脈及水流走向、是否環(huán)抱，分析項(xiàng)目地塊是否具有

7、典型最佳風(fēng)水形勢(shì)的條件，論述對(duì)入往該項(xiàng)目的業(yè)主在運(yùn)程、事業(yè)、人事及學(xué)業(yè)等方面將帶來的影響及作用。（3）人和從立座、朝向評(píng)估項(xiàng)目與發(fā)展商的關(guān)系，論述項(xiàng)目的生旺。二、深度市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)目 的通過對(duì)地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況進(jìn)行深次的分析，達(dá)到進(jìn)一步規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)最大化的目的。工作模塊宏觀市場(chǎng)研究模塊研究城市綜合質(zhì)素、城市規(guī)劃、投資環(huán)境、城市文化性格區(qū)域市場(chǎng)研究模塊研究區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況、市場(chǎng)空白點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、價(jià)格、產(chǎn)品，得出項(xiàng)目威脅點(diǎn)并予以回避；市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的利用點(diǎn)并加以整合。消費(fèi)市場(chǎng)研究模塊對(duì)泛買家與準(zhǔn)買家進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，研究消費(fèi)者的基本生活形態(tài)、購(gòu)買能力與消費(fèi)需求特征與傾向，從而找到消費(fèi)者與成本

8、投入間的平衡點(diǎn)，為產(chǎn)品定位提供依據(jù)。目標(biāo)客戶定位模塊通過對(duì)消費(fèi)者需求深訪與項(xiàng)目資源對(duì)接研究，考慮城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，為項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷推廣策略提供依據(jù)。設(shè)計(jì)調(diào)研模塊從設(shè)計(jì)專業(yè)的角度，調(diào)查現(xiàn)有住宅市場(chǎng)的立面處理、戶型配比、公建配套、路網(wǎng)設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀等細(xì)節(jié)，從而分析出投資市場(chǎng)的居住習(xí)慣、消費(fèi)特性，為項(xiàng)目發(fā)展定位奠定基礎(chǔ)。工作步驟第一步：宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)研究針對(duì)具體城市的經(jīng)濟(jì)、人文、地理、規(guī)劃等方向進(jìn)行系統(tǒng)、深刻的研究，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。第二步：項(xiàng)目市場(chǎng)深度研究以項(xiàng)目為中心點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的直接影響區(qū)域、間接影響區(qū)域進(jìn)行分析；同時(shí)以項(xiàng)目地塊條件及報(bào)建要求甄別類比項(xiàng)目分析；

9、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目作動(dòng)態(tài)分析；對(duì)本區(qū)域的產(chǎn)品進(jìn)行深度分析、價(jià)格走向分析。第三步：消費(fèi)市場(chǎng)研究及目標(biāo)客戶定位研究對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行普訪研究，并初步確定目標(biāo)客戶，進(jìn)行目標(biāo)客戶消費(fèi)習(xí)慣性研究。第四步：產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)研對(duì)全市房地產(chǎn)產(chǎn)品的物業(yè)類型、社區(qū)功能分布、戶型配比、立面風(fēng)格、景觀立意等進(jìn)行建筑專業(yè)的分析。深度調(diào)研工作模塊示意圖項(xiàng)目市場(chǎng)深度研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)研究產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)研消費(fèi)市場(chǎng)研究及目標(biāo)客戶定位1、宏觀市場(chǎng)研究模塊（1）研究?jī)?nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境深度研究分析 經(jīng)濟(jì)及投資環(huán)境及對(duì)房地產(chǎn)的影響 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境及對(duì)房地產(chǎn)的影響 城市發(fā)展的政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的影響 城市人文地理環(huán)境深度研究 城市地理戰(zhàn)略環(huán)境及對(duì)房地產(chǎn)的影響

10、 歷史人文（文脈）環(huán)境及對(duì)房地產(chǎn)的影響 城市人口發(fā)展環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的影響城市規(guī)劃深度研究分析 城市總體規(guī)劃發(fā)展要點(diǎn)及對(duì)房地產(chǎn)的影響城市建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)及對(duì)房地產(chǎn)的影響規(guī)劃動(dòng)態(tài)與變更及環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的影響項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃重點(diǎn)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 總體供求關(guān)系現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 各類物業(yè)的供求關(guān)系細(xì)分研究 房地產(chǎn)相關(guān)政策重點(diǎn)研判 市場(chǎng)發(fā)育程度及總體發(fā)展趨勢(shì)分析（2）研究方法第一階層：初步定性研究對(duì)項(xiàng)目所在城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人口環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)、重點(diǎn)樓盤、產(chǎn)品專項(xiàng)等進(jìn)行研究，多采用一、二手資料收集以及相關(guān)部門的調(diào)查和業(yè)內(nèi)人士的訪談。第二階層：定量研究根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)，實(shí)施大規(guī)劃的定量調(diào)查，通過消費(fèi)者對(duì)各

11、項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)來分析居民的生活形態(tài)、商品房消費(fèi)的習(xí)慣與傾向。第三階層：結(jié)論性研究根據(jù)現(xiàn)有資料，挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)，尋找市場(chǎng)突破口，并判別客戶有效需求及突破客戶心理障礙的途徑。2、區(qū)域市場(chǎng)研究模塊（1）研究?jī)?nèi)容區(qū) 域 市 場(chǎng) 研 究間接影響區(qū)域分析 直接影響區(qū)域分析類比項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析物業(yè)分析價(jià)格分析（2）工作流程媒體訪談大規(guī)模調(diào)研政府人士訪談業(yè)內(nèi)人士探討信息獲取 獲取項(xiàng)目所需一手資料信息統(tǒng)計(jì)對(duì)上述資料進(jìn)行分類、歸納、總結(jié)，從中研判房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，尋找項(xiàng)目發(fā)展的突破口和差異化競(jìng)爭(zhēng)方向。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甄別根據(jù)市場(chǎng)狀況及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，判斷競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，并分析項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)及其對(duì)本項(xiàng)目的影響。價(jià)格分析明確所

12、在區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格分布特點(diǎn)、價(jià)格段劃分、價(jià)格缺口空間、各不同物業(yè)類型的定價(jià)策略，為項(xiàng)目定價(jià)提供依據(jù)。產(chǎn)品分析分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展程度與產(chǎn)品發(fā)展程度的對(duì)應(yīng)關(guān)系，為項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位提供依據(jù)。區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論根據(jù)上述分析得出市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的威脅點(diǎn)，并予以回避；市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的利用點(diǎn)，并加以整合。（3）消費(fèi)市場(chǎng)研究模塊（1）消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)構(gòu)市場(chǎng)需求普訪及統(tǒng)計(jì)分析泛買家分析及預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求深訪及統(tǒng)計(jì)分析準(zhǔn)買家分析及預(yù)測(cè)消費(fèi)市場(chǎng)深度研究分析居民消費(fèi)需求特征與傾向居民的基本生活形態(tài)（2）工作方法市場(chǎng)需求普訪市場(chǎng)需求深訪定點(diǎn)攔截 上門訪問 約定訪問準(zhǔn)賣家深度訪問 已置業(yè)買家深度訪問（3）消費(fèi)市場(chǎng)深度研究分析內(nèi)容

13、居民的基本生活形態(tài)研究?jī)?nèi)容內(nèi)容細(xì)分當(dāng)?shù)鼐用竦幕緲?gòu)成與職業(yè)狀況當(dāng)?shù)鼐用竦淖鰪臉I(yè)狀況，與來自各個(gè)行業(yè)的社會(huì)社會(huì)差別當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧罘绞剑嬍?、衣著、交通工具等）基本的生活與購(gòu)買習(xí)慣，主要影響區(qū)域基本的交通方式與交通工具選擇的傾向基本的飲食習(xí)慣與發(fā)展傾向，主要的影響區(qū)域當(dāng)?shù)鼐用竦幕緤蕵贰⑿蓍e方式基本的娛樂偏好，不同層次的差別，發(fā)展的傾向，主要引導(dǎo)區(qū)域基本的休閑方式，不同層次的差別，發(fā)展的傾向，主要引導(dǎo)區(qū)域當(dāng)?shù)鼐用竦拿浇榻佑|習(xí)慣基本的媒介接觸習(xí)慣與關(guān)注方式基本的信息來源途徑與獲取方式當(dāng)?shù)鼐用竦乃季S方式與價(jià)值取向一般事物的判斷標(biāo)準(zhǔn)與習(xí)慣接受方式影響居民價(jià)值取向的主要因素居民商品房消費(fèi)需求特征與傾向

14、研究?jī)?nèi)容內(nèi)容細(xì)分當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有的住房來源、使用、評(píng)價(jià)狀況當(dāng)?shù)鼐用衲壳暗木幼顩r、住房來源、類型、面積、使用年限、周邊環(huán)境評(píng)價(jià)等當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)商品房的消費(fèi)習(xí)慣與態(tài)度選擇商品房的標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃需求），購(gòu)買過程特征選擇購(gòu)買商品房主體需要與擔(dān)心因素，判斷依據(jù)等當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)理想居住環(huán)境的理解與認(rèn)識(shí)居民對(duì)理想居住環(huán)境與住房的理解，對(duì)理想居住的發(fā)展傾向判斷當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)的主要接受傾向與障礙當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)目前樓盤的評(píng)價(jià)與接受特征當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)商品房開發(fā)的主要擔(dān)心與期望4、目標(biāo)客戶定位模塊（1）定位要點(diǎn)目標(biāo)客戶是消費(fèi)者需求深訪與項(xiàng)目資源的對(duì)接結(jié)果，目標(biāo)客戶定位不僅要考慮這兩個(gè)層面，還要考慮城市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。（2）定位分析顯性

15、客戶：有明確購(gòu)買本項(xiàng)目意向的客戶。隱性客戶：購(gòu)買本項(xiàng)目意向不夠強(qiáng)烈，包含消費(fèi)行為受心理因素較大的沖動(dòng)型客戶。偶然客戶：具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)本項(xiàng)目的吸引力抱任何態(tài)度的客戶。但因地段、職業(yè)因素，這類客戶購(gòu)買本項(xiàng)目的愿望不明顯，但也不排除其購(gòu)買行為。爭(zhēng)奪客戶：指同一區(qū)域不同項(xiàng)目的客戶存在一定重合現(xiàn)象，爭(zhēng)奪客戶是那些沒有明確的住房消費(fèi)傾向，或僅傾向于地段等表層因素的客戶。執(zhí)行過程中，這四種客戶表述為：明確顯性客戶，說明隱性客戶，留住偶然客戶，爭(zhēng)取爭(zhēng)奪客戶。5、設(shè)計(jì)調(diào)研模塊（1）工作描述是針對(duì)產(chǎn)品的調(diào)研，從設(shè)計(jì)專業(yè)的角度，調(diào)查現(xiàn)有住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，如立面處理、戶型配比、公建配套等。（2）調(diào)研內(nèi)容建筑單

16、體：調(diào)查建筑單體的樓層、立面處理、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材設(shè)備等。公建配套：調(diào)查各薦配套設(shè)施及配比。環(huán)境景觀：調(diào)查小區(qū)綠化率及綠化形式，園林建筑等。路網(wǎng)設(shè)計(jì)：調(diào)查小區(qū)道路設(shè)計(jì)及其功能分布。三、定位策劃環(huán)節(jié) 目 的在進(jìn)行土地規(guī)劃前，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)資源及可利用程度進(jìn)行分析，確定目標(biāo)客戶，研判市場(chǎng)空白點(diǎn)，提煉出核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)、原創(chuàng)開發(fā)概念，建立項(xiàng)目核心開發(fā)主題定位、產(chǎn)品定位，以此核心作為產(chǎn)品策劃環(huán)節(jié)的指導(dǎo)。工作模塊及流程第一：項(xiàng)目SWOT分析模塊對(duì)項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng) 、準(zhǔn)確的分析，借此制訂相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第二：項(xiàng)目資源審核模塊通過對(duì)地塊內(nèi)外部資源進(jìn)行審核，整合利用外部?jī)?yōu)勢(shì)資源，挖掘提升

17、內(nèi)部資源，指導(dǎo)產(chǎn)品定位與策劃。第三：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析模塊在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過分析項(xiàng)目所在板塊的代表性項(xiàng)目，研判市場(chǎng)空白點(diǎn)，并結(jié)合以上兩項(xiàng)研究項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)因素，提煉出項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，確保項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第四：基準(zhǔn)項(xiàng)目研究模塊通過對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)或同一板塊的優(yōu)秀可類比項(xiàng)目選取研究，找出全國(guó)優(yōu)秀項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)和引入點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新與超越；或形成對(duì)同一板塊項(xiàng)目的全面性或關(guān)鍵性局部超越。第五：開發(fā)原創(chuàng)概念定位模塊針對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)資源、城市消費(fèi)者的消費(fèi)共性、目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)特性選擇與項(xiàng)目主題定位接近的生活藍(lán)本，確保從物質(zhì)、精神兩方面穩(wěn)定項(xiàng)目的市場(chǎng)地位。第六：項(xiàng)目核心定位模塊根據(jù)原創(chuàng)開發(fā)概念及生活藍(lán)本，推導(dǎo)出項(xiàng)目

18、生活模式，并以此與目標(biāo)客戶群需求對(duì)接，建立項(xiàng)目核心主定位體系，形成主題定位、生活方式、社區(qū)文化定位、初步產(chǎn)品形態(tài)定位。第七：項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位模塊在對(duì)接開發(fā)主題、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、成本與贏利高效三個(gè)指標(biāo)上選擇最優(yōu)化的方案，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品建筑類型及建筑面積定位。定位策劃工作流程項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)分析及利用威脅分析及對(duì)策優(yōu)勢(shì)分析及利用劣勢(shì)分析及化解項(xiàng)目資源審核外部資源內(nèi)部資源項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析產(chǎn)品形態(tài)初步定位核心競(jìng)爭(zhēng)力定位差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位市場(chǎng)空白點(diǎn)分析基準(zhǔn)項(xiàng)目研究開發(fā)原創(chuàng)概念定位項(xiàng)目核心定位主題市場(chǎng)形象定位核心開發(fā)主題定位生活方式定位社區(qū)文化定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位1、定位策劃的方法互動(dòng)定位法2、

19、定位策劃的工作內(nèi)容（1）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（2）項(xiàng)目開發(fā)原創(chuàng)概念定位（3）項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位（4）項(xiàng)目開發(fā)核心定位（5）項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位3、互動(dòng)定位的內(nèi)容（1）一級(jí)互動(dòng)：產(chǎn)品與市場(chǎng)的互動(dòng)產(chǎn)品要彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展潮流，樹立市場(chǎng)及目標(biāo)。（2）二級(jí)互動(dòng)：消費(fèi)者與發(fā)展商的互動(dòng)在進(jìn)行定位策劃時(shí)，充分考慮發(fā)展商消費(fèi)者的互動(dòng)關(guān)系發(fā)展，通過項(xiàng)目樹立發(fā)展商品牌形象，提升開發(fā)商品牌價(jià)值。（3）三級(jí)互動(dòng)：消費(fèi)者與產(chǎn)品的互動(dòng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要符合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、審美情趣。4、定位策劃工作模塊（1）項(xiàng)目SWOT分析及資源審核模塊A、SWOT分析法四個(gè)因素內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）、劣勢(shì)因素(Weaknesses)

20、外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素(Opportunities)、威脅因素(Threats)B、項(xiàng)目資源審核工作內(nèi)容地 塊 勘 探項(xiàng)目外部資源審核項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源審核外部資源整合利用內(nèi)部資源挖掘提升周邊及區(qū)域規(guī)劃資源周邊及區(qū)域人文資源周邊及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)突破口周邊自然景觀資源周邊城市生活配套資源區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)資源地形地貌優(yōu)勢(shì)周邊及地塊內(nèi)自然環(huán)境地塊內(nèi)的人文資源保留地塊內(nèi)及周邊的水體資源地塊內(nèi)的植被資源地塊具體劣勢(shì)的化解（2）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析模塊A、工作步驟第一步：尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)重點(diǎn)研究項(xiàng)目所在地的重點(diǎn)類比項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品和開發(fā)特點(diǎn)，通過研判代表總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平的重點(diǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，分析總體市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的弱勢(shì)和

21、空白點(diǎn)所在。第二步：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析根據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)，研判項(xiàng)目的針對(duì)性差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，整合項(xiàng)目的自身資源審核結(jié)果，得出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。第三點(diǎn)：樹立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從橫向分析（針對(duì)空白點(diǎn)的填補(bǔ)和超越、針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化競(jìng)爭(zhēng)力、全國(guó)優(yōu)秀標(biāo)桿項(xiàng)目借鑒性研究）和豎向分析（項(xiàng)目的資源審核、基于消費(fèi)市場(chǎng)的需求）兩大層次來樹立項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在。B、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力體系構(gòu)建資源優(yōu)勢(shì)：地塊所處的交通狀況、規(guī)劃前景、景觀資源、社會(huì)資源等 交通狀況 是否有發(fā)達(dá)的路網(wǎng)規(guī)劃前景 是否有有利于居住或投資的規(guī)劃前景景觀資源 是否具備依山傍水、緊鄰綠化帶（公園）的景觀優(yōu)勢(shì) 市政配套 項(xiàng)目周圍是否有較完善的市政配套及與

22、項(xiàng)目的公交車近距離品牌優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商是否具備品牌優(yōu)勢(shì)及其可利用程度產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目產(chǎn)品是否引領(lǐng)了一種新的生活潮流，是否符合目標(biāo)客戶的消費(fèi)需求。（3）基準(zhǔn)項(xiàng)目研究模塊A、基準(zhǔn)項(xiàng)目研究工作方法選取項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中較為優(yōu)秀的可類比項(xiàng)目，作為基準(zhǔn)項(xiàng)目來分析，形成項(xiàng)目發(fā)展對(duì)其的全面或關(guān)鍵性的局部超越。對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)優(yōu)秀可類比項(xiàng)目的選取研究，得出適合于項(xiàng)目發(fā)展的可借鑒點(diǎn)或引入點(diǎn)，從創(chuàng)新的角度來充實(shí)對(duì)基準(zhǔn)項(xiàng)目的超越。B、項(xiàng)目開發(fā)的基準(zhǔn)項(xiàng)目參照體系基準(zhǔn)系類比項(xiàng)目的選取基準(zhǔn)系類比項(xiàng)目的分析參照系類比項(xiàng)目的選取參照系類比項(xiàng)目的分析基準(zhǔn)系項(xiàng)目的超越分析參照系項(xiàng)目的借鑒分析對(duì)全國(guó)范圍優(yōu)秀項(xiàng)目的借鑒對(duì)當(dāng)?shù)卮硇皂?xiàng)目的

23、超越（4）原創(chuàng)開發(fā)概念定位模塊A、原創(chuàng)開發(fā)概念定位工作步驟描述步驟一：確定生活藍(lán)本的引入范圍對(duì)項(xiàng)目狹義消費(fèi)群目標(biāo)客戶的深層次分析，掌握目標(biāo)客戶的生活形態(tài)、階層性格、對(duì)接產(chǎn)品的需求。從而初步了解目標(biāo)客戶的性格和品味，為之追求的生活方式。步驟二：選擇生活藍(lán)本可借鑒成熟優(yōu)越的現(xiàn)實(shí)生活藍(lán)本，也可結(jié)合客戶性格和追求、項(xiàng)目資源所為項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)的兩種模式。步驟三：確立項(xiàng)目原創(chuàng)開發(fā)概念基于消費(fèi)市場(chǎng)的針對(duì)性深度研究，針對(duì)生活藍(lán)本的范疇，與生活藍(lán)本的定位同步。使目標(biāo)客戶的最直接需求、成熟優(yōu)越的生活藍(lán)本能體現(xiàn)在這個(gè)原創(chuàng)概念中。使項(xiàng)目資源達(dá)到與目標(biāo)客戶的需求及理想居住環(huán)境和生活對(duì)接。B、原創(chuàng)開發(fā)概念定位工作流程基于消費(fèi)市

24、場(chǎng)的研究與客戶對(duì)接的獨(dú)創(chuàng)生活藍(lán)本成熟的現(xiàn)實(shí)的生活藍(lán)本目標(biāo)客戶的生活形態(tài)需求目標(biāo)客戶的階層性格需求目標(biāo)客戶的產(chǎn)品形態(tài)需求成熟優(yōu)越的生活藍(lán)本范疇國(guó)外居住成熟生活藍(lán)本國(guó)內(nèi)居住成熟生活藍(lán)本景觀風(fēng)情居住生活藍(lán)本文化主題居住生活藍(lán)本項(xiàng)目生活藍(lán)本定位項(xiàng)目原創(chuàng)開發(fā)概念項(xiàng)目核心開發(fā)定位的指導(dǎo)思路項(xiàng)目社區(qū)文化的發(fā)展方向項(xiàng)目的性格和持久價(jià)值（5）核心定位模塊A、項(xiàng)目的核心定位模塊工作流程項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位核心開發(fā)主題市場(chǎng)形象核心開發(fā)主題定位生活藍(lán)本策劃及具體引入市場(chǎng)形象定位案名定位推廣形象語產(chǎn)品形態(tài)定位生活形態(tài)模型及生活方式定位社區(qū)文化定位及應(yīng)用B、項(xiàng)目核心定位模塊工作步驟步驟一：建立核心開發(fā)主題定位體系依據(jù)開發(fā)在創(chuàng)概念

25、及生活藍(lán)本的定位，細(xì)化項(xiàng)目的生活藍(lán)本。在總結(jié)項(xiàng)目性格和整合項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（核心競(jìng)爭(zhēng)力）的基礎(chǔ)上，將生活藍(lán)本與項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求及理想居住環(huán)境、客戶需求現(xiàn)狀對(duì)接，建立項(xiàng)目核心開發(fā)主題定位體系。步驟二：指導(dǎo)產(chǎn)品定位步驟三：產(chǎn)品形態(tài)定位步驟四：社區(qū)文化定位體現(xiàn)通過產(chǎn)品硬件平臺(tái)和軟件平臺(tái)來體現(xiàn)。硬件平臺(tái)：景觀環(huán)境、特色公建配套、交流聚會(huì)空間配套、產(chǎn)品空間及建筑文化、主題規(guī)劃軟件平臺(tái)：社區(qū)服務(wù)、物業(yè)專業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、業(yè)主文化活動(dòng)、居住氛圍、居住附加值。（6）產(chǎn)品形態(tài)定位模塊項(xiàng)目開發(fā)模型項(xiàng)目開發(fā)靜態(tài)模型項(xiàng)目開發(fā)動(dòng)態(tài)模型產(chǎn)品及建筑類型配比組合方案首期產(chǎn)品組合及產(chǎn)品配比組合開發(fā)主題首期戰(zhàn)略目標(biāo)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

26、勢(shì)開發(fā)主題市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算比選最低開盤條件設(shè)置開盤軟環(huán)境硬件設(shè)施初步分期開發(fā)模型最優(yōu)方案比選項(xiàng)目的產(chǎn)品建筑類型及建筑面積定位產(chǎn)品形態(tài)定位工作流程：四、產(chǎn)品策劃環(huán)節(jié)目 的將前期調(diào)研和定位結(jié)論，貫注于產(chǎn)品的規(guī)劃布局與規(guī)劃理念的制定，使前期諸項(xiàng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)緊密結(jié)合、得以落實(shí)，制造出符合市場(chǎng)發(fā)展、消費(fèi)者消費(fèi)特性的產(chǎn)品，保障項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最終實(shí)現(xiàn)。工作模塊項(xiàng)目總體規(guī)劃理念模塊依據(jù)項(xiàng)目的策劃定位的主要核心對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行市場(chǎng)和概念性的指導(dǎo)，把項(xiàng)目依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)市場(chǎng)需要的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議模塊根據(jù)市場(chǎng)特征在確定項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)層次、經(jīng)濟(jì)配比等，設(shè)計(jì)公司根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書進(jìn)行項(xiàng)

27、目方案設(shè)計(jì)、最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案。工作步驟第一步：根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃布局，確定項(xiàng)目總體規(guī)劃理念第二步：根據(jù)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書，制作項(xiàng)目景觀規(guī)劃、建筑規(guī)劃、公建配套規(guī)劃理念第三步：完成詳規(guī)設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目總體規(guī)劃布局工作流程：地塊價(jià)值分類分期開發(fā)策略開發(fā)主題導(dǎo)入項(xiàng)目總體規(guī)劃理念交通路網(wǎng)功能分區(qū)總體風(fēng)格概念設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目景觀規(guī)劃理念風(fēng)格立意景觀布局項(xiàng)目建筑規(guī)劃理念建筑單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)建筑與景觀互動(dòng)項(xiàng)目公建配套規(guī)劃理念特色配套設(shè)置配套功能設(shè)置分期配套設(shè)置總體配套理念項(xiàng)目總體規(guī)劃理念1、項(xiàng)目總體規(guī)劃理念模塊工作方法：地塊價(jià)值分析定類 地塊用途分析定類 分期開發(fā)策略制定 開發(fā)主題引用策劃地形價(jià)值分析定類 產(chǎn)品

28、用途分析定類 各開發(fā)期的策略與戰(zhàn)略目標(biāo) 對(duì)接組團(tuán)布局 景觀價(jià)值分析定類 規(guī)劃用途分析定類 各開發(fā)期的位置及規(guī)模 對(duì)接產(chǎn)品分區(qū) 交通價(jià)值分析定類 景觀用途分析定類 各開發(fā)期的產(chǎn)品線 對(duì)接規(guī)劃主題 地質(zhì)價(jià)值分析定類 對(duì)接景觀主題對(duì)接特色配套主題2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議模塊（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)步驟第一步：根據(jù)產(chǎn)品理念，確定不同建筑類型的單體設(shè)計(jì)要求，提出對(duì)建筑風(fēng)格、外立面處理、色調(diào)配搭組合等方面的設(shè)計(jì)意見。第二步：依據(jù)對(duì)市場(chǎng)各物業(yè)的戶型研究分析，結(jié)合項(xiàng)目定位、客戶需求制定戶型的面積配比和空間設(shè)計(jì)要求。第三步：依據(jù)項(xiàng)目周邊資源，結(jié)合項(xiàng)目定位客戶需求，進(jìn)行公建配套設(shè)施的功能分布及面積配比設(shè)計(jì)。（2）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議模型推

29、導(dǎo)項(xiàng)目自身資源生活藍(lán)本導(dǎo)入總體規(guī)劃設(shè)計(jì)總體布局建筑單體設(shè)計(jì)目標(biāo)客戶群生活特征景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)背景（3）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書結(jié)構(gòu)（見下圖）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議交通路網(wǎng)整體布局分區(qū)布局特點(diǎn)總體建筑風(fēng)格總景觀規(guī)劃概念景觀園林風(fēng)格立意項(xiàng)目景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)布局排列方式單體色調(diào)處理建筑單體設(shè)計(jì)建議立面風(fēng)格細(xì)部處理單體創(chuàng)新立意要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書戶型量配比戶型面積配比戶型設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議室內(nèi)空間設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新建筑與景觀互動(dòng)特色主題配套策劃配套區(qū)與住宅區(qū)的協(xié)調(diào)與互動(dòng)策劃項(xiàng)目的公建配套系統(tǒng)定位（公建類型）公建配套理念項(xiàng)目的公建配套的經(jīng)營(yíng)策略公建配套的分期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公建配套設(shè)計(jì)建議公建配套的建筑指標(biāo)公

30、建配套分期及匯總總公建配套的建筑風(fēng)格主要公建配套的功能策劃主要公建配套的細(xì)部指標(biāo)主要公建配套功能及細(xì)部指標(biāo)主要公建配套的功能面積五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)目 的設(shè)計(jì)公司根據(jù)總體規(guī)劃理念、詳規(guī)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行概念設(shè)計(jì)和建筑、景觀、詳規(guī)設(shè)計(jì)，并最終形成施工圖。本環(huán)節(jié)的目的，是將經(jīng)過產(chǎn)品定位、產(chǎn)品策劃后形成的產(chǎn)品概念、規(guī)劃理念加以實(shí)現(xiàn)，制造出真正成功占領(lǐng)市場(chǎng)的產(chǎn)品。工作模塊概念設(shè)計(jì)模塊包括規(guī)劃概念設(shè)計(jì)和景觀概念設(shè)計(jì)內(nèi)容，如確定建筑物、景觀的布局、景觀主題、脈絡(luò)、節(jié)點(diǎn)等。方案設(shè)計(jì)模塊包括建筑方案設(shè)計(jì)和景觀方案設(shè)計(jì)，它是將概念設(shè)計(jì)進(jìn)一步深化，同時(shí)為初步設(shè)計(jì)提供設(shè)計(jì)條件的過程。初步設(shè)計(jì)模塊包括制定設(shè)計(jì)說明書，制定有關(guān)

31、專業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙及主要設(shè)備表、設(shè)計(jì)計(jì)算書，以及制定工程概算書等工作內(nèi)容，完成各項(xiàng)設(shè)計(jì)審查，進(jìn)入各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)模塊 包括總平面專業(yè)圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、給排水施工圖、建筑電氣施工圖等工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作模塊規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析方案設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)詳規(guī)設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑單體時(shí)空環(huán)境分析1、概念設(shè)計(jì)模塊工作內(nèi)容（1）規(guī)劃概念設(shè)計(jì)工作內(nèi)容根據(jù)地塊、地形、地貌，確定建筑物道路、景觀的大致布局；根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展需要，確定道路的功能布局；根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境，結(jié)合地塊、地形，確定商業(yè)、公建、居住區(qū)的位置；根據(jù)項(xiàng)目

32、發(fā)展需要，確定項(xiàng)目停車方式、停車位比例、停車場(chǎng)的主入口位置；結(jié)合目標(biāo)客戶群，初步確定公建的具體分布，服務(wù)半徑（2）景觀概念設(shè)計(jì)工作內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目地塊、地形、項(xiàng)目發(fā)展，初步確定項(xiàng)目景觀主題；根據(jù)景觀主題、初步確定、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容，如景觀脈絡(luò)、景觀節(jié)點(diǎn)等。（3）規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析體系主、次入口的位置、物業(yè)類型的布局、道路系統(tǒng)的設(shè)置、停車系統(tǒng)的設(shè)置中心景觀區(qū)、組團(tuán)綠化、水系、水景、其它概念設(shè)計(jì)工作流程概念設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)調(diào)研提煉規(guī)劃理念時(shí)空環(huán)境評(píng)估概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念總平面景觀概念總平面景觀概念定位規(guī)劃概念設(shè)計(jì)分析景觀概念設(shè)計(jì)分析規(guī)劃概念分析道路分析功能分區(qū)組團(tuán)分析停車分析公建分析景觀概念分析景觀脈絡(luò)

33、分析景觀節(jié)點(diǎn)分析組團(tuán)綠化分析景觀豎向分析規(guī)劃概念設(shè)計(jì)調(diào)整規(guī)劃概念設(shè)計(jì)定案景觀概念設(shè)計(jì)定案景觀軸線概念設(shè)計(jì)景觀重要節(jié)點(diǎn)概念設(shè)計(jì)景觀軸線概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)調(diào)整2、方案設(shè)計(jì)模塊工作內(nèi)容建筑設(shè)計(jì)：修建性詳細(xì)規(guī)劃定案、總平面規(guī)劃分析、建筑單體方案設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣等專業(yè)設(shè)計(jì)說明、公建配套方案設(shè)計(jì)、建筑單體時(shí)空環(huán)境分析景觀設(shè)計(jì)：景觀總體規(guī)劃方案定案、景觀總平面規(guī)劃分析、景觀軸線設(shè)計(jì)、景觀重要節(jié)點(diǎn)方案設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)工作流程方案設(shè)計(jì)任務(wù)書深化規(guī)劃理念方案設(shè)計(jì)詳細(xì)景觀方案總平面詳細(xì)規(guī)劃方案總平面景觀方案設(shè)計(jì)深化分析規(guī)劃方案設(shè)計(jì)深化分析人防分析停車分析公建分析組團(tuán)分析道路分析景觀豎向分析組團(tuán)綠化分析

34、景觀節(jié)點(diǎn)分析景觀脈絡(luò)分析景觀規(guī)劃分析消防分析詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整景觀軸線方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)定案景觀重要節(jié)點(diǎn)方案設(shè)計(jì)景觀軸線概念設(shè)計(jì)建筑單體方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)調(diào)整配套公建建筑方案設(shè)計(jì)住宅單體建筑方案設(shè)計(jì)建筑專業(yè)設(shè)計(jì)說明景觀方案設(shè)計(jì)定案建筑單體時(shí)空環(huán)境分析效果圖剖面圖立面圖平面圖效果圖剖面圖立面圖平面圖電氣專業(yè)設(shè)計(jì)說明結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)說明給排水專業(yè)設(shè)計(jì)說明建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)調(diào)整建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)定案3、初步設(shè)計(jì)模塊工作內(nèi)容（1）設(shè)計(jì)說明書A、設(shè)計(jì)總說明工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)、工程建設(shè)的規(guī)模和設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和設(shè)計(jì)特點(diǎn)、總指標(biāo)、提請(qǐng)?jiān)谠O(shè)計(jì)審批時(shí)需解決或確定的主要問題B、各專業(yè)設(shè)計(jì)說明總平面設(shè)計(jì)說明書、建筑

35、設(shè)計(jì)說明書、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、建筑電氣設(shè)計(jì)說明書、給排水設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)說明書C、有關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙及主要設(shè)備表、設(shè)計(jì)計(jì)算書總平面：區(qū)域位置圖、總平面圖、豎向布置圖建 筑：平面圖、立面圖、剖面圖、對(duì)于緊鄰的原有建筑，應(yīng)繪出其局部的平、立、剖圖結(jié) 構(gòu)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖紙、結(jié)構(gòu)專業(yè)內(nèi)部作業(yè)建筑電氣：建筑電氣設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備表、設(shè)計(jì)計(jì)算書給水排水：給水排水設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備表、設(shè)計(jì)計(jì)算書采暖通風(fēng)：采暖通風(fēng)設(shè)備表、設(shè)計(jì)圖紙、采暖平面圖、通風(fēng)、空調(diào)和冷熱源機(jī)房平面圖、計(jì)算書D、工程概算書結(jié)構(gòu)：概算的編制依據(jù)、單位工程概算書、單項(xiàng)工程綜合概算書、主要建筑安裝材料耗用量、概算編制說明內(nèi)容、概算編

36、制辦法初步設(shè)計(jì)工作流程提供建筑條件圖各專業(yè)技術(shù)協(xié)調(diào)電氣初步設(shè)計(jì)給排水初步設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)初步設(shè)計(jì)建筑初步設(shè)計(jì)各專業(yè)技術(shù)協(xié)調(diào)各專業(yè)初步設(shè)計(jì)調(diào)整專業(yè)初步設(shè)計(jì)審查各專業(yè)初步設(shè)計(jì)審查完成進(jìn)入各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)4、施工圖設(shè)計(jì)模塊工作內(nèi)容（1）總平面專業(yè)圖設(shè)計(jì)（2）建筑施工圖設(shè)計(jì)（3）結(jié)構(gòu)施工圖（4）給排水施工圖（5）建筑電氣施工圖 （6）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)施工圖施工圖設(shè)計(jì)體系 總平面圖 施工圖設(shè)計(jì)說明建筑 平面圖 立面圖 剖面圖 詳圖 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總說明 基礎(chǔ)平面圖施工圖設(shè)計(jì)內(nèi)容結(jié)構(gòu) 基礎(chǔ)詳圖 結(jié)構(gòu)平面圖 鋼筋混凝土構(gòu)件詳圖 節(jié)點(diǎn)構(gòu)造詳圖 其它圖紙 設(shè)計(jì)總說明給水排水總平面圖排水管道高程表和縱斷面圖取水工程總平面圖取水工程流程示意圖取水頭部平、剖面及詳圖水取水泵房平、剖面及詳圖各凈化建筑物平、剖面及詳圖水泵房平、剖面圖水塔、水池配管及詳圖循環(huán)水構(gòu)筑物的平面、剖面及系統(tǒng)圖污水處理建筑給水排水圖紙主要設(shè)備材料表施工設(shè)計(jì)說明電氣總平面圖變、配電站配電、照明電熱工檢測(cè)及自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)建筑設(shè)備臨近系統(tǒng)及系統(tǒng)集成防雷、接地及安全火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)其它系統(tǒng)主要設(shè)備表 六、營(yíng)銷策劃環(huán)節(jié)目 的本環(huán)節(jié)是將產(chǎn)品成功推廣、實(shí)現(xiàn)銷售的過程，目的在于通過確定項(xiàng)目營(yíng)銷策略，開展?fàn)I銷執(zhí)行，最終成功完成品牌推廣與產(chǎn)品銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠，獲得利潤(rùn)的最大化。工作模塊整合營(yíng)銷及項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)模塊包括制作營(yíng)銷總體思路、控制銷