二手房買賣糾紛裁判規(guī)則含各地高院指導(dǎo)意見

1、二手房買賣糾紛裁判規(guī)則（含各地高院指 導(dǎo)意見）二手房買賣糾紛若干問題裁判規(guī)則匯總（含各地高院指導(dǎo)意見）一、繼續(xù)履行問題北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）（2010年12月22日）第二十二條 房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違 約責(zé)任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn) 實困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法 第一百一十條規(guī)定情形的除外。北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要（2014 年 12 月 16 日）七、房屋共有權(quán)利人

2、的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對出賣人（登記方）的行為是否構(gòu)成無權(quán)處分或無權(quán)代理進行審查， 并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不中請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出 賣人構(gòu)成無權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫 妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對房屋過戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋

3、過戶登記 手續(xù)；出賣人的行為構(gòu)成最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問 題的解釋（一）第17條第（2）項或民法通則第66條第1款規(guī)定的，該買賣 合同對夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手 續(xù)。十一、請求合同繼續(xù)履行的處理當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向 當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內(nèi)容，如支付購房款、交付房屋、辦 理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無法執(zhí)行的風(fēng)險； 當(dāng)事人堅持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行 中發(fā)生新的爭議可就具體履行內(nèi)容另行

4、起訴。十五、對待給付義務(wù)的同時履行買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購 房款的義務(wù)先于或與出賣人的交房、過戶義務(wù)同時履行，且買受人同意依約支付剩余 購房款但出賣人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款， 經(jīng)釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時, 交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權(quán)要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍 內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理

5、房屋過戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請 求判決：“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。北京市高級人民法院關(guān)于涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件處理的暫行意見（2011年11月3日）四、房屋買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記系因住房限購政策實施所致的，當(dāng)事人 有權(quán)請求解除合同。五、對于因住房限購政策實施導(dǎo)致當(dāng)事人解除合同后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或 定金返還給買受人，買受人應(yīng)將接受的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失按 照公平原則處理。上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答（2005年12月16日）6、合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅決要

6、求繼續(xù)履行的，如何處理？答：按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定 或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合合同法第一百一十條 規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠 償損失。對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失 和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確 定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市 場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是

7、相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū) 域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的， 可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出 發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為 確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價 值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。9、買賣合同成立后，出賣人未能自動履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。對此，實踐中買受方既有主 張確權(quán)的，也有要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，如何處理？答：在買賣合同履行

8、過程中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人只能依據(jù)合同約 定，要求出賣人履行合同義務(wù)，包括按約將標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。買受人不 能依據(jù)買賣合同而直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)，實踐中也可能由于出現(xiàn)法律上或者事實 上不能履行等法定情形，而導(dǎo)致買受人不能實際取得標(biāo)的物所有權(quán)的情況發(fā)生。同時， 確權(quán)之訴系對民事權(quán)利是否存在、如何歸屬等加以確認(rèn)，而如前述，在出賣人未自動 履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，買受人尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其依據(jù)合同約定要求確認(rèn) 房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，買受人不 能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。上海市高級

9、人民法院關(guān)于審理房產(chǎn)糾紛案件若干疑難問題的討論紀(jì)要（1993年10月27日）20.雙方自愿，依法訂立的房屋買賣合同，并經(jīng)房產(chǎn)交易管理所批準(zhǔn)，雖未辦理所有 權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，后因出賣方反悔而產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)確認(rèn)雙方原定的合同有效，繼續(xù) 履行合同。確因出賣方的原因而致合同無法履行的，除判決出賣方退還全部價款外并 可責(zé)令出賣方賠償買受方購買同類房屋所要支去的價款與原購房價款之間的差額。浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）（2011年4月22日）二、純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實無法繼續(xù)履行的， 不屬于“不可抗力”，一般應(yīng)

10、認(rèn)定屬于解釋第四條、第二十三條規(guī)定的“不可歸 責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。當(dāng)事人據(jù)此請求解除合同的，可予以支持，但當(dāng)事人另有 約定的除外。三、調(diào)控政策實施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人以其因 受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。四、調(diào)控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人舉證證明其確因 首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，而請求解除合同的，可予 以支持；出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實際發(fā)生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。五、調(diào)控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施后

11、，買受人既未按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解約，出賣人請求繼續(xù)履行合同或 解除合同，并由買受人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予以支持。六、調(diào)控政策實施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴 或反訴請求買受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實際發(fā)生的費用等合理損失的，可酌情予以支持七、調(diào)控政策實施后，因一方當(dāng)事人隱瞞或虛構(gòu)事實情況，導(dǎo)致訂立的合同違背調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請求依法變更或撤銷合同，并要求對方當(dāng)事人承

12、擔(dān)其因此所受損失的，可予以支持。雙方當(dāng)事人均知道或應(yīng)當(dāng)知道訂立的合同違反調(diào) 控政策的強制性規(guī)定，一方當(dāng)事人請求確認(rèn)合同有效、繼續(xù)履行的，不予支持。安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（2012年3月5日）16、房屋買賣合同簽訂后，買受人已交付了全部價款并合法占有了房屋，在申請登記 機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，該買受人對轉(zhuǎn)移登記尚未完成沒有過錯，或者因 出賣人原因無法辦理轉(zhuǎn)移登記，出賣人的債權(quán)人請求人民法院查封、拍賣、變賣該房 屋，買受人提出異議的，應(yīng)予支持。但有證據(jù)證明買受人與出賣人惡意串通損害債權(quán) 人利益的除外17、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約協(xié)助買受

13、人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起確權(quán)之訴，請求確認(rèn)房屋歸其所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)對買受人進行釋明，告知 其變更訴訟請求為主張出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不予變更的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的，不受法律規(guī)定的訴訟時效期間的限制。二、賠償損失問題北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）（2010年12月22日）第二十四條 房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目 的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失 等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但

14、當(dāng)事人另有約定的除外。在認(rèn)定和計算可得利益損失時，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未 采取合理措施不當(dāng)擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利 益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等 因素予以確定。上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答（2005年12月16日）6、合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續(xù)履行的，如何處 理？答：按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定 或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期 屆滿后的實際違約，

15、如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合合同法第一百一十條 規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠 償損失。對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失 和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確 定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市 場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū) 域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的， 可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出 發(fā)，

16、以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為 確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價 值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。上海市高級人民法院關(guān)于審理房產(chǎn)糾紛案件若干疑難問題的討論紀(jì)要（1993年10月27日）20.雙方自愿，依法訂立的房屋買賣合同，并經(jīng)房產(chǎn)交易管理所批準(zhǔn)，雖未辦理所有 權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，后因出賣方反悔而產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)確認(rèn)雙方原定的合同有效，繼續(xù) 履行合同。確因出賣方的原因而致合同無法履行的，除判決出賣方退還全部價款外并 可責(zé)令出賣方賠償買受方購買

17、同類房屋所要支去的價款與原購房價款之間的差額。三、違約金問題北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見 （試行）（2010年12月22日）第二十三條 當(dāng)事人在房屋買賣合同中對定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng)視為解約定金。房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約的，在約定條 件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要（2014 年 12 月 16 日）二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張 上述兩項違約金的，可

18、予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數(shù)額過高的，法院可以 綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約 行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應(yīng)當(dāng)支付違約金， 買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理卜一、逾期辦證違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn) 出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過高，經(jīng)審查買受人實際損 失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數(shù)，在日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對違 約金數(shù)額進行調(diào)整。二十二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過高作為抗辯的，應(yīng)區(qū)分以 下情形處理：（一）出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做 出處理的，后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案 件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。（二）買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣 人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主 張的違約金數(shù)額過分高于其所受實際損失的，應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買受人