房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查法律實(shí)務(wù)20161215

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查法律實(shí)務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查法律實(shí)務(wù)1 北京市中洲律師事務(wù)所高級(jí)合伙人 中國政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士、北京大學(xué)工商管理碩士 中國法學(xué)會(huì)世界貿(mào)易組織法研究會(huì)理事、中華全國律協(xié)建設(shè)工程與房地產(chǎn)委員會(huì)委員 中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)執(zhí)行委員、北京律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任 中國政法大學(xué)法學(xué)院兼職教授、清華大學(xué)紫荊中心特聘教授 中國人民大學(xué)律師學(xué)院客座教授、中國政法大學(xué)疑難案件研究中心兼職研究員 榮獲“北京市十佳房地產(chǎn)律師”、“北京市優(yōu)秀律師”、“先進(jìn)法律工作者”等稱號(hào) 長期擔(dān)任多家商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)公司的法律顧問，專業(yè)從事金融、房地產(chǎn)、建筑 工程 法律服務(wù)。擅長公司的兼并、收購、

2、房地產(chǎn)金融、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、項(xiàng)目管理、工程招投標(biāo)、工程款結(jié)算等法律業(yè)務(wù)。 主編外商投資房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)（法律出版社，2009年） 合著律師辦理土地法律業(yè)務(wù)操作指引（北京大學(xué)出版社，2009年） 主編房地產(chǎn)投資與開發(fā)法律實(shí)務(wù)（法律出版社，2012年） 副主編房地產(chǎn)業(yè)務(wù)律師基礎(chǔ)實(shí)務(wù)（中國人民大學(xué)出版社，2014年）等。2一、并購法律盡職調(diào)查概述一、并購法律盡職調(diào)查概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查34一、并購法律盡職調(diào)查概述一、并購法律盡職調(diào)查概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇二、房

3、地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查5并購法律盡職調(diào)查概述并購法律盡職調(diào)查概述6并購法律盡職調(diào)查概述并購法律盡職調(diào)查概述7法律盡職調(diào)查（謹(jǐn)慎性調(diào)查）：法律盡職調(diào)查（謹(jǐn)慎性調(diào)查）：投資方對被投資企業(yè)的客觀事實(shí)和法律狀態(tài)進(jìn)行全面調(diào)查、分析，并將調(diào)查結(jié)果提供給投資方用于本次投資。并購法律盡職調(diào)查概述并購法律盡職調(diào)查概述8目的：目的：解決兩大問題。解決兩大問題。提示投資可行性和法律風(fēng)險(xiǎn)，解決要不要投資的問題解決要不要投資的問題確定交易結(jié)構(gòu)、收購價(jià)格、先決條件、交割后的義務(wù)等，解決怎么投資的問題解決怎么投資的問題并購法律盡職調(diào)查概述并購法律盡職調(diào)查概述9并購法

4、律盡職調(diào)查概述并購法律盡職調(diào)查概述10法律盡職調(diào)查的核查要點(diǎn)：法律盡職調(diào)查的核查要點(diǎn)：設(shè)立及合法存續(xù)：設(shè)立及合法存續(xù)：國資/外資的設(shè)立審批？吊銷？法定或章程約定的解散和清算情形？股權(quán)結(jié)構(gòu)及演變：股權(quán)結(jié)構(gòu)及演變：新公司法實(shí)施前的實(shí)繳出資？權(quán)屬糾紛？股權(quán)代持/質(zhì)押？國資/外資變動(dòng)審批？主營業(yè)務(wù)及資質(zhì)許可：主營業(yè)務(wù)及資質(zhì)許可：特許行業(yè)經(jīng)營？許可期限屆滿？并購法律盡職調(diào)查概述并購法律盡職調(diào)查概述11主要資產(chǎn)：主要資產(chǎn)：已依法取得？權(quán)屬糾紛？權(quán)利限制？重大債權(quán)債務(wù)：重大債權(quán)債務(wù)：其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款？關(guān)聯(lián)方之間的相互擔(dān)保？重大合同：重大合同：履行情況？訴訟風(fēng)險(xiǎn)？公司治理及規(guī)范運(yùn)作：公司治理及規(guī)范運(yùn)作：

5、公司章程？組織結(jié)構(gòu)？董監(jiān)高穩(wěn)定性及競業(yè)限制？并購法律盡職調(diào)查概述并購法律盡職調(diào)查概述12稅收及補(bǔ)貼：稅收及補(bǔ)貼：個(gè)稅的代扣代繳義務(wù)？政府性補(bǔ)貼的違規(guī)使用，涉及審計(jì)的問題？勞動(dòng)人事：勞動(dòng)人事：社會(huì)保障？人員安置？關(guān)聯(lián)交易和同業(yè)競爭：關(guān)聯(lián)交易和同業(yè)競爭：關(guān)聯(lián)交易的占比？交易價(jià)格是否公允？訴訟、仲裁、行政處罰：訴訟、仲裁、行政處罰：企業(yè)、主要股東已發(fā)生及潛在發(fā)生的？一、并購法律盡職調(diào)查概述一、并購法律盡職調(diào)查概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查1314項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇程序繁瑣辦

6、理手續(xù)時(shí)間長稅費(fèi)較高溢價(jià)可計(jì)入成本風(fēng)險(xiǎn)可控程序簡單辦理手續(xù)時(shí)間短稅費(fèi)較低溢價(jià)無法計(jì)入成本風(fēng)險(xiǎn)難控15房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇思考思考16稅目比較17增值稅及附加增值稅及附加所得稅所得稅印花稅印花稅土地增值稅土地增值稅契稅契稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓納稅主體納稅主體轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓方雙方轉(zhuǎn)讓方購買方股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅主體納稅主體轉(zhuǎn)讓方雙方項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓納稅分析項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓納稅分析1 1、增資稅及其附加（城建稅、教育費(fèi)附加）、增資稅及其附加（城建稅、教育費(fèi)附加） 營改增營改增后，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅率為稅率為11%11%，但2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部

7、價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%5%的征收率的征收率計(jì)算繳納增值稅。應(yīng)納稅額=銷售額/（1+5%）*5%。自2016年5月1日起取得的土地使用權(quán)，應(yīng)采用一般計(jì)稅法，應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額=全部價(jià)款/（1+11%）*11% 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅同時(shí)繳納。 城建稅納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%1%。 教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)

8、際繳納“三稅”總額的3%3%。182 2、企業(yè)所得稅、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅的稅率是25%25%，計(jì)稅依據(jù)是企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。3 3、契稅、契稅 契稅的稅率是3%-5%3%-5%，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。4 4、印花稅、印花稅 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同和商品房銷售合同）的稅率是合同金額的萬分之五萬分之五。19項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓納稅分析項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓納稅分析5 5、土地增值稅、土地增值稅土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)

9、稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之五十、未超過扣除項(xiàng)目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之一百、未超過扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。20項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓納稅分析項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓納稅分析案例一案例一 假設(shè)甲公司欲以20000萬元購買乙公司某建設(shè)用地使用權(quán)（20152015年年4 4月月1 1日取得日取得），該建設(shè)用地使用權(quán)賬面價(jià)值5000萬元（含乙公司獲得該建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)的契稅等各項(xiàng)可計(jì)

10、入成本的稅費(fèi)，本案例作簡化處理，不考慮乙公司取得建設(shè)用地使用權(quán)之后的投入），公允價(jià)值20000萬元。甲乙公司均為非上市公司，且無任何關(guān)聯(lián)關(guān)系，兩公司已對該收購達(dá)成初步意向。假設(shè)乙公司所在地為市區(qū)，甲乙公司均為開發(fā)企業(yè)。21甲公司（購買方）甲公司（購買方）印花稅；20000*0.05%=10萬元契稅：20000*3%=600萬元甲公司合計(jì)納稅 ：610610萬元萬元。乙公司（轉(zhuǎn)讓方）乙公司（轉(zhuǎn)讓方）增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加：（20000-5000）/（1+5%）*5%*（1+7%+3%）=785.71萬元；印花稅：20000*0.05%=10萬元；土地增值稅：（1）建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入：2

11、0000萬元（2）扣除項(xiàng)目金額：A支付土地款：5000萬元B與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：785.71萬元（開發(fā)企業(yè)只扣增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加）C加計(jì)扣除費(fèi)用：5000*20%=1000萬元D扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：5000+785.71+1000=6785.71萬元（3）增值額：20000-6785.71=13214.29萬元（4）增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例：13214.296785.71100%194.74%應(yīng)納土地增值稅：13214.2950%-6785.7115%=5589.29萬元所得稅：（20000-5000-785.71-10- 5589.29）25%=2153.75萬元乙公司合計(jì)納稅： 85

12、38.758538.75萬元萬元。22以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購項(xiàng)目納稅分析以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購項(xiàng)目納稅分析1 1、個(gè)人所得稅、個(gè)人所得稅: :轉(zhuǎn)讓股東為自然人股東時(shí)，需要繳納個(gè)人所得稅。根據(jù)個(gè)人所得稅法相關(guān)規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。計(jì)稅依據(jù)為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得扣除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用。2 2、企業(yè)所得稅、企業(yè)所得稅: :轉(zhuǎn)讓股東為法人股東時(shí)，該法人股東需要繳納企業(yè)所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知（國稅發(fā)2000118號(hào)）規(guī)定：“企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。”23以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購項(xiàng)目納稅分析以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收

13、購項(xiàng)目納稅分析3 3、營業(yè)稅、營業(yè)稅 根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅2002191號(hào)）的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。4 4、土地增值稅、土地增值稅 國家稅務(wù)總局曾做出關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)（國稅函2000687號(hào)），對于一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)征收土地增值稅。24（接上頁） 原則上認(rèn)為轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)或分批進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收土地增值稅。但是事實(shí)上，在這個(gè)過程中土地已經(jīng)發(fā)生了增值（第一次增值），商品房銷售過程中還會(huì)發(fā)生一次增值（第二次增值）并應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，此

14、時(shí)繳納土地增值稅的主體，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)為項(xiàng)目公司。如A公司曾以5000萬元土地價(jià)格出讓取得項(xiàng)目地塊，B公司以8000萬元收購A公司股權(quán)，但項(xiàng)目的土地成本依然為5000萬元，而溢價(jià)的部分無法計(jì)入項(xiàng)目成本。項(xiàng)目公司只能扣減5000萬元，要繳納高額的土地增值稅。25以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購項(xiàng)目納稅分析以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購項(xiàng)目納稅分析案例二案例二 假設(shè)乙公司的資產(chǎn)主要是賬面價(jià)值5000萬元的建設(shè)用地使用權(quán)（5000萬元的賬面價(jià)值包含乙公司獲得該建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)的契稅等各項(xiàng)可計(jì)入成本的稅費(fèi)，本案例作簡化處理，不考慮乙公司取得建設(shè)用地使用權(quán)之后的投入），其為丙公司的全資子公司。若甲公司與丙公司經(jīng)過談判達(dá)

15、成協(xié)議，丙公司將其對乙公司100%的股權(quán)以20000萬元轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲乙丙均為非上市開發(fā)企業(yè)。26案例二案例二甲公司（購買方）：印花稅：200000.05%=10萬元甲公司合計(jì)納稅：10 萬元。丙公司（轉(zhuǎn)讓方）：印花稅：200000.05%=10萬元所得稅：（20000-5000-10）25%=3747.5萬元丙公司合計(jì)納稅：3757.5 萬元。27案例一、案例二納稅對比案例一、案例二納稅對比28項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅額納稅主體稅額納稅主體增值稅及附加785.71轉(zhuǎn)讓方契稅600購買方印花稅10/方雙方10/方雙方土地增值稅5589.29轉(zhuǎn)讓方所得稅2153.75轉(zhuǎn)讓方3747.5轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)轉(zhuǎn)讓

16、方購買方總額轉(zhuǎn)讓方購買方總額8538.756109148.753757.5103767.5單位：萬元一、并購法律盡職調(diào)查概述一、并購法律盡職調(diào)查概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查29 目標(biāo)公司盡職調(diào)查提綱 房地收購調(diào)查問卷及清單 房地產(chǎn)收購調(diào)查表格、承諾函30房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查調(diào)查階段應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查階段應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)311、用地性質(zhì)2、取得方式3、出讓方式、用途4、土地限制項(xiàng)目土地的合法性項(xiàng)目土地的合法性項(xiàng)目的合法性及現(xiàn)狀項(xiàng)目的合法性及現(xiàn)狀收購方式有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)收購方式有關(guān)的

17、風(fēng)險(xiǎn)1、審批文件2、規(guī)劃條件3、項(xiàng)目現(xiàn)狀1、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目土地取得項(xiàng)目土地取得l 建設(shè)用地性質(zhì)：國有？集體所有？l 取得方式：出讓？劃撥？轉(zhuǎn)讓？l 出讓方式：協(xié)議？招拍掛？l 出讓權(quán)限：主體？面積？l 土地用途：住宅？商業(yè)？工業(yè)？綜合？32土地管理法土地管理法第四十三條：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的， 必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批 準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和 公益事業(yè)建設(shè)公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。33l集體建設(shè)

18、用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)土地管理法土地管理法第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓不得出讓、轉(zhuǎn)讓 或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。n現(xiàn)行法律法規(guī)限制現(xiàn)行法律法規(guī)限制34 企業(yè)破產(chǎn)、兼并企業(yè)破產(chǎn)、兼并土地管理法第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。” 通過聯(lián)營舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)獲得建設(shè)用地使用權(quán)通過聯(lián)營舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)獲得建設(shè)用地使用權(quán)土地管理法第

19、六十條：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請?zhí)岢錾暾?，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。n現(xiàn)行法律限制下企業(yè)獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的方式現(xiàn)行法律限制下企業(yè)獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的方式n中央政策的松動(dòng)（建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場）中央政策的松動(dòng)（建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場）2004年12月24日，國務(wù)院關(guān)于深化

20、改革嚴(yán)格土地管理的決定提出，在符合規(guī)劃在符合規(guī)劃的的 前提下，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)前提下，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。2008年1月7日，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集體用地的通知指出，要在堅(jiān)持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，依法盤活、利用農(nóng)村集體建設(shè)用地依法盤活、利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。2013年11月8日，十八屆三中全會(huì)報(bào)告指出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公

21、益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場。35關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見（20142014年中央年中央1 1號(hào)文件號(hào)文件）提出：在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見（20152015年中央年中央1 1號(hào)文件號(hào)文件）提出：在確保土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，按照中央

22、統(tǒng)一部署，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革。分類實(shí)施農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見（20162016年中央年中央1 1號(hào)文號(hào)文件件）提出：推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。362015年2月27日，第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過全國人全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定

23、的決定區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定 允許存量農(nóng)村集體性經(jīng)營建設(shè)用地入市允許存量農(nóng)村集體性經(jīng)營建設(shè)用地入市在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣級(jí)行政區(qū)域暫時(shí)停止暫時(shí)停止土地管理法第43條和第63條、城市房地產(chǎn)管理法第9條關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等規(guī)定，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許允許存量存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。37提高被征地農(nóng)民受益比例在33個(gè)試點(diǎn)縣級(jí)行政區(qū)域暫時(shí)停止土地管理法第47條關(guān)于征收集體土地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，明確綜合考慮土地用途和區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人

24、均收入等情況，合理綜合考慮土地用途和區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入等情況，合理確定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安排被征地農(nóng)民住房、社會(huì)保障。符合條件的被征地農(nóng)民全部納入養(yǎng)老、醫(yī)療等城鎮(zhèn)社保體系。有條件的地方可采取留地、留物業(yè)等多種方式，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營。38下放宅基地審批權(quán) 防止城里人到農(nóng)村買地建房暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法第44條、第62條關(guān)于宅基地審批權(quán)限的規(guī)定，明確使用存量建設(shè)用地的，下放至鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審批，使用新增建設(shè)用地的，下放至縣級(jí)人民政府審批。宅基地退出實(shí)行自愿有償，轉(zhuǎn)讓僅限在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，防止城里人到農(nóng)村買地建房，導(dǎo)致逆城市化問題。上述調(diào)整在2017年12月

25、31日前試行，對實(shí)踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律；對實(shí)踐證明不宜調(diào)整的，恢復(fù)施行有關(guān)法律規(guī)定。39集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)2015年11月2日，中共中央國務(wù)院深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案把握好土地集體所有制和家庭承包經(jīng)營的關(guān)系，現(xiàn)有農(nóng)村土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變，落實(shí)集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，實(shí)行“三權(quán)分置”。關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見集體經(jīng)營性建設(shè)用地制度改革的基本思路是：允許土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲(chǔ)、商服等經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，與國有建設(shè)用地享有同等權(quán)利，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，

26、完善入市交易規(guī)則、服務(wù)監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機(jī)制。宅基地制度改革的基本思路是：在保障農(nóng)戶依法取得的宅基地用益物權(quán)基礎(chǔ)上，改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索農(nóng)民住房保障新機(jī)制，對農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑。40n各地集體建設(shè)用地使用權(quán)的探索改革各地集體建設(shè)用地使用權(quán)的探索改革蘇州最早，96年蘇州出臺(tái)蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法。2003年，北京市國土資源局制定了北京市農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)辦法，并在延慶的大榆樹鎮(zhèn)、懷柔的廟城鎮(zhèn)開始試點(diǎn)。2008年，河北省人民政府發(fā)布了河北省集體

27、建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以上市流轉(zhuǎn)。2011年，經(jīng)國務(wù)院同意，國土資源部對天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)土地管理改革專項(xiàng)方案作出批復(fù)，明確建立集體建設(shè)用地使用權(quán)有償取得和流轉(zhuǎn)制度，將集體建設(shè)用地納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場。 41根據(jù)2016年4月21日國土資源部發(fā)布的2015中國國土資源公報(bào)，截止2015年底，全國完成69宗共計(jì)758.33畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。北京市大興區(qū)：北京市大興區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)施方案、北京市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法等。北京市集體經(jīng)營性建設(shè)用地首宗入市地塊：西紅門鎮(zhèn)2號(hào)地B地塊，規(guī)劃用途為F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地

28、，掛牌出讓，出讓年限40年，規(guī)劃建筑面積53400。2016年1月15日成交，成交價(jià)為80500萬元，折合樓面價(jià)為15075元。 42山西省澤州縣：山西省澤州縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)施方案、澤州縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（入市）等。山西省集體經(jīng)營性建設(shè)用地首宗入市地塊：位于澤州縣金村鎮(zhèn)金村村，地塊面積為23.5畝，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，入市途徑為就地入市，入市方式為土地租賃，租賃期限20年，每年租金為11.75萬元。2015年12月1日成交。澤州縣大陽鎮(zhèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地：地塊面積36.93畝，作為旅游項(xiàng)目開發(fā)用地，土地用途為商服用地，入市方式為出讓，使用年限為40年。201

29、6年底成交。 43n應(yīng)注意的問題應(yīng)注意的問題分清“集體建設(shè)用地”、“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”“集體經(jīng)營性建設(shè)用集體經(jīng)營性建設(shè)用地”不同于“集體建設(shè)用地集體建設(shè)用地”的概念與范疇，并不是指集體的所有的建設(shè)用地，因?yàn)檗r(nóng)村還有公益性建設(shè)用地和宅基地，更不是原來建設(shè)用地之外的其他農(nóng)用地。如今中央推的和各地試點(diǎn)的均是集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，根據(jù)深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案 ，工礦倉儲(chǔ)及商服用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。 44 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用應(yīng)符合用途管制。u 小產(chǎn)權(quán)房 u 可以用于旅游、娛樂、養(yǎng)老等形式的房地產(chǎn)開發(fā) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)經(jīng)招拍掛集

30、體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目，應(yīng)參照國有土地使用權(quán)公開交易程序和方法，通過土地市場招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)履行民主程序 出讓、出租和抵押村農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。45n以廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)以廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)2015年7月23日，廣州市出臺(tái)廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法。流轉(zhuǎn)條件：流轉(zhuǎn)條件：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰，完成集體建設(shè)用地權(quán)屬登記；符符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃；符符合產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策，嚴(yán)格土地用途管制，不得用于商品房開發(fā)和住宅建

31、設(shè)；遵遵循依法、自愿、有償、平等、公開的原則。流轉(zhuǎn)程序（出讓）：流轉(zhuǎn)程序（出讓）： 46取得同意流轉(zhuǎn)證明向土地主管部門提出納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的申請接受申請后納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃公開平臺(tái)進(jìn)行交易、成交簽署合同、繳納土地出讓金 取得同意流轉(zhuǎn)證明的程序取得同意流轉(zhuǎn)證明的程序發(fā)布通告（村民大會(huì)或代表會(huì)議召開前30日發(fā)布通告，列明流轉(zhuǎn)形式、價(jià)格、競買人要求、流轉(zhuǎn)收益收取方式等基本情況，并通知會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員及提出異議的途徑）召開村民大會(huì)或代表會(huì)議，對流轉(zhuǎn)基本事項(xiàng)進(jìn)行表決須取得2/3以上成員或者代表同意。將會(huì)議決議公示（不少于15日）。公示期內(nèi)，有1/3以上有選舉權(quán)的村民對村民會(huì)議決議提出異議或

32、1/10以上有選舉權(quán)的村民對村民代表會(huì)議決議提出異議的，不得辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。經(jīng)上述程序集體決議，可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，由本集體經(jīng)濟(jì)組織出具同意流轉(zhuǎn)的書面證明材料。同意流轉(zhuǎn)書面證明材料應(yīng)經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證。 47 交易方式交易方式 工業(yè)用地工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性集體建設(shè)用地商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性集體建設(shè)用地，以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)在區(qū)一級(jí)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)區(qū)一級(jí)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)或市公共資源交易中心市公共資源交易中心以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓，并取得成交確認(rèn)書或中標(biāo)通知書。 其他用途的集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以采用協(xié)議方式進(jìn)行。 出讓

33、價(jià)格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的30%。48n劃撥劃撥縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)（具體行政行為）無償（或支付土地使用者應(yīng)繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用），無須支付土地出讓金無期限（不同于土地出讓）處分受到限制。禁止轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；確有需要的，必須繳納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)化為出讓土地。政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，或者土地使用者因遷移、解散、 撤銷、破產(chǎn)等原因停止使用劃撥土地的，由政府無償收回劃撥土地。無償收回 劃撥土地，政府僅對地上建筑物給予適當(dāng)補(bǔ)償。 4950劃撥土地的范圍土地管理法第54條規(guī)定，下列建設(shè)用地可以以劃撥方式取得： 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用

34、地和公益事業(yè)用地； 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 劃撥用地目錄 減少非公益性用地劃撥減少非公益性用地劃撥 節(jié)約集約利用土地規(guī)定 國家擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。 除軍事軍事、保障性住房保障性住房和和涉及國家安全和公共秩序的特殊用地涉及國家安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供 應(yīng)外，國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施 以及各類社會(huì)事業(yè)用地中的經(jīng)營性用地，實(shí)行有償使用。5152建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序預(yù)審（土地管理部門出具建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審報(bào)告）申請（土地使用者向市、縣人民政府的

35、土地管理部門提出用地申請）審查（土地管理部門對申請進(jìn)行審核，劃定用地范圍）批準(zhǔn)（報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書）劃撥登記 劃撥土地的轉(zhuǎn)讓條件劃撥土地的轉(zhuǎn)讓條件53符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用權(quán)者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或 者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。政府的出讓權(quán)限之一政府的出讓權(quán)限之一1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、

36、縣人民政府，其土地管理部門負(fù)責(zé)簽訂、履行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。54開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。2005年8月1日前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。政府的出讓權(quán)限之一政府的出讓權(quán)限之一2、政府的批準(zhǔn)權(quán)限55l耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；l耕地3畝以下、其他土地10畝以下的，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；l省轄市、自治州人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。政府的出讓權(quán)限之二政府的出讓權(quán)限之二限制用地項(xiàng)目目錄限制用

37、地項(xiàng)目目錄(2012(2012年本年本) )56“商品住宅項(xiàng)目商品住宅項(xiàng)目”宗地出讓面積不得超過宗地出讓面積不得超過下列標(biāo)準(zhǔn)：下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市（鎮(zhèn)）：7公頃（105畝）；中等城市：14公頃（210畝）；大城市：20公頃（300畝）容積率不得低于1.0（含1.0）招拍掛政策招拍掛政策 國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定即11號(hào)令， 2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等經(jīng)營性用地使用權(quán)出讓必須采用“招拍掛”方式。 國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知即71號(hào)令，各地在20042004年年8 8月月3131日前日前將歷史遺留

38、問題處理完畢，從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性項(xiàng)目用地一律公開競價(jià)出讓。 2006年8月的國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)200631號(hào)）及2007年9月國土資源部的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部39號(hào)令）均進(jìn)一步明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓?！?7招拍掛政策招拍掛政策 2006年8月，國土資源部發(fā)布實(shí)施了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范，從程序上、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上和可操作性上，對招標(biāo)拍賣掛牌出讓作了進(jìn)一步的細(xì)化和規(guī)范。 2011年5月，國土資源部發(fā)布實(shí)施了國土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見。 2012年，北京市國土資源局啟

39、動(dòng)了北京市2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制工作，從2013年起，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。養(yǎng)老設(shè)施用地也需要通過招拍掛程序取得。5859模式一：以限定房價(jià)或地價(jià)出讓，使用掛牌或拍賣方式政策性住房用地限房價(jià)、競地價(jià)限地價(jià)、競房價(jià)招拍掛政策招拍掛政策60模式二：限地價(jià)，競配公共服務(wù)設(shè)施（主要為保障性住房）土地競買價(jià)達(dá)設(shè)定上限后，轉(zhuǎn)入競配建保障性住房建設(shè)面積的模式模式三：限配建公共服務(wù)設(shè)施（主要為保障性住房），競地價(jià)2015年1月7日，華潤首開平安聯(lián)合體摘得豐臺(tái)白盤窯村1516-0665號(hào)地塊，成交價(jià)86.25億元，總建筑面積41.87萬，其中，配建16.3萬的限價(jià)商品房

40、以及12.2萬的自住型商品住房。模式四：以“土地利用綜合條件最佳”為標(biāo)準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)對土地開發(fā)利用條件和出讓地價(jià)進(jìn)行綜合評(píng)定，以招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人招拍掛政策招拍掛政策項(xiàng)目土地出讓合同履行項(xiàng)目土地出讓合同履行u出讓金、補(bǔ)償款是否繳清？（關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)201034號(hào)）u是否存在違約、違規(guī)行為?（用地性質(zhì)、容積率、規(guī)劃條件等）u是否為閑置土地？（閑置土地處置辦法自2012年7月1日起施行）u是否存在其他可能導(dǎo)致土地被依法收回的情形？（公共利益、規(guī)劃調(diào)整）61項(xiàng)目土地使用權(quán)限制項(xiàng)目土地使用權(quán)限制 是否存在權(quán)屬爭議？ 是否存在抵押、擔(dān)保、出租？ 是否被依法查

41、封、扣押？ 是否涉及訴訟、仲裁？63項(xiàng)目審批文件項(xiàng)目審批文件 立項(xiàng)批復(fù) 勘察成果文件審查意見 規(guī)劃設(shè)計(jì)批文（規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案通知書） 人防（人民防空工程設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)通知單） 消防（建筑消防防火審核意見書） 交通（項(xiàng)目交通規(guī)劃設(shè)計(jì)審查意見函） 園林（綠化補(bǔ)償費(fèi)審核意見書、樹木伐移批準(zhǔn)文件） 環(huán)保（環(huán)境影響報(bào)告的批復(fù)） 市政 釘樁成果通知書64項(xiàng)目審批文件項(xiàng)目審批文件（接上頁） 拆遷補(bǔ)償、安置批文（拆遷許可證） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 商品房預(yù)（銷）售許可證 已經(jīng)取得的審批文件及其有效性 正在辦理中的審批文件、是否能夠通過及時(shí)間 將來還需要辦理的審批文件

42、65項(xiàng)目規(guī)劃條件項(xiàng)目規(guī)劃條件 出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界線、開發(fā)期限等要求。 地塊區(qū)位與現(xiàn)狀，地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界線以及地塊周圍地區(qū)的環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。66項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀l 項(xiàng)目投入情況（投資總額、資金流向、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)憑證、開發(fā)建設(shè)成本）l 項(xiàng)目簽訂的合同、協(xié)議及其履行情況l 轉(zhuǎn)讓人對外的承諾（政府、社會(huì)、購房人） l 項(xiàng)目建設(shè)合法性（違規(guī)建設(shè)、超規(guī)劃建設(shè)）67項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的必要條件項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的必要條件不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目“一地多賣一地多賣”情況的處理情況的處理在建工程轉(zhuǎn)讓在建工程轉(zhuǎn)讓68項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的必要條件項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的必要條件l 已經(jīng)支付全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書。l 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！伴_發(fā)投資總額”不包括地價(jià)款。l 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。69不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目l 不具備上述必要條件的。l 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。l 依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的。l 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。