灌云市調(diào)報告項目定價報告

1、工作聯(lián)系函（001）徐州市穎都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司:您好!經(jīng)過我們對灌云縣房地產(chǎn)整體市場和個案樓盤的深入調(diào)研，作出以下調(diào)研數(shù)據(jù)和分析，進入2008年以來，灌云縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新的局面和特征，具體表現(xiàn)如下：1、在2007年進行開發(fā)的項目，到目前為止，已經(jīng)銷售完畢和進入上房階段，部分項目在做最后的清盤，具體有以下項目：項目名稱占地面積（）建筑面積（）剩余房源銷售均格（元/）金陵御花園7203614000083兩房兩廳一衛(wèi) 還有5套1700江山花園3070252000130三房兩廳一衛(wèi)還有10套1750富園廣場8809516000080140，兩房四房 150套左右2200怡景花城867101400

2、00一期246套全部售完，二期元月份開盤，80140，兩房四房1600注：金陵御花園項目距離我們項目較遠，位于灌云的新城區(qū)，江山花園項目位于清泉賓館南面，這兩樓盤所剩房源極少，即將上房，這對于購房者來說是很大的吸引力，但遲遲沒有去化完畢，可見價格有些偏高。富園廣場項目原為灌云縣政府地塊，處于縣城的中心位置，和我們項目同處于勝利路的東西兩端，可以作為我們項目的定價的主要參考依據(jù)。以上價格全部為售樓部對外報價，實際的成交價格會有23%的折扣浮動。2、新樓盤不斷涌現(xiàn)，以大盤為主。云達·世紀明珠30萬，溢彩馨都25萬，君悅?cè)A庭14萬，陽光景都12萬、恒輝·伊山華庭近10萬3、新上市

3、的樓盤突破以往建筑風(fēng)格的單一、雷同，在走個性化風(fēng)格。如溢彩馨都的西班牙風(fēng)情，君悅?cè)A庭的地中海風(fēng)格等。4、各家樓盤的營銷推廣多元化，廣告的力度在加大，戶外廣告、報紙夾頁、短信、活動宣傳等5、住宅項目的商業(yè)面積的比重在增大，從而來加強本項目的自身配套設(shè)施。6、小區(qū)的景觀建設(shè)做的更精更細。大規(guī)模的中央景觀帶、完善的休閑娛樂配套設(shè)施等。7、小區(qū)的物管逐步走向智能化。8、土地的上市量在加大，據(jù)我們統(tǒng)計，從2007年下半年至今，新區(qū)和主城區(qū)出讓達20塊地塊。目前在售的距離我們項目較近的樓盤只有溢彩馨都一家，在2008年元月份開盤推出200余套房源，到目前為止剩余50套左右，均價在2300元/。從購買的客戶

4、群中絕大多數(shù)為關(guān)系戶。目前的銷售速度較慢。從目前來看，此項目的售價是最高的，在灌云房地產(chǎn)市場上具有較大的影響力。富園廣場和溢彩馨都在當?shù)厥菢O具有代表性的兩個項目，據(jù)我們深入的了解，兩項目的主要客戶群主要以公務(wù)員為主和少數(shù)的生意人，特別是有灰色收入的政府官員和其他相關(guān)職能部門的干部，他們多數(shù)一次性付款，所以當前的價格較高，他們也無所謂，但這部分客戶畢竟是有限的。近一段時間，兩家樓盤的去化速度很慢，價格還是維持在原來的價位。新上市的樓盤匯總?cè)缦拢喉椖棵Q占地面積（）建筑面積（）項目信息溫州商貿(mào)城133400200000住宅只有3萬，以商業(yè)為主，預(yù)計下半年開盤君悅?cè)A庭98000140000預(yù)計今年6

5、7月分開盤云達·世紀明珠250000300000售樓部未建，只有戶外大牌廣告陽光景都90000120000項目剛奠基，預(yù)計今年78月份開盤，最高價不超過2000元/伊山華庭6000090000已建地上三層，預(yù)計5月分左右開盤東方雅苑規(guī)劃14幢多層住宅，約60000，目前工程剛出地面，至今未建售樓部。注：這6個項目，其中溫州商貿(mào)城、陽光景都、伊山華庭、東方雅苑這4個項目位于新城區(qū)的，距離我們項目較遠；君悅?cè)A庭項目位于灌云汽車站東邊，屬于老城區(qū)，距離我們項目很遠；云達·世紀明珠距離我們項目最近，勝利西路南邊，目前該項目面臨著大量的拆遷工作，售樓部未建，只有戶外大牌廣告。目前灌云

6、縣在售以及新上市項目供應(yīng)情況統(tǒng)計：項目名稱占地面積（）建筑面積（）銷售比例（）剩余面積富園廣場8809516000040%96000溫州商貿(mào)城13340020000020%160000怡景花城8671014000030%68000溢彩馨都18500025000015%212500恒輝·伊山華庭6000090000未開盤90000陽光景都90000120000未開盤120000恒通·君悅?cè)A庭98000140000未開盤140000云達·世紀明珠250000300000未開盤300000東方雅苑60000未開盤60000萬和·名流山莊50000未開盤5000

7、0清華園80000未開盤80000南京恒嘉·江南印象150000未開盤150000水上街200000未開盤200000合計19400001726500總述：從灌云縣的整體市場來看，灌云縣的房地產(chǎn)市場將進入大盤和競爭的時代，這時各項目的營銷推廣理念和手法會倍加重要，各項目的差異性也會凸現(xiàn)出來。整體的開發(fā)量過大，直接造成在售樓盤的去化速度較慢，價格也難以上漲。從去年底之今，全國房產(chǎn)市場呈現(xiàn)較為冷淡的局面，灌云的房地產(chǎn)市場也受到極大的影響。新上市的幾個樓盤多為10萬以上的大盤，像伊山華庭項目的工期已建設(shè)到三層，遲遲沒有開盤，也沒有對外透露價格。房地產(chǎn)開發(fā)商他們對灌云目前的市場行情很謹慎，也

8、感覺到很大的市場壓力；同時購房者也看到了目前的形勢，持觀望態(tài)度。從我們項目所處的區(qū)域綜合論述，政府重點打造的區(qū)域，較好的遠景規(guī)劃，區(qū)域優(yōu)勢明顯。項目周邊規(guī)劃道路已基本確定或已完成，西環(huán)路完工，水利路南段完工，興農(nóng)路在建；大伊山資源優(yōu)勢明顯，具備較好的競爭力；“穎都”地產(chǎn)的實力在當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場具有領(lǐng)先的優(yōu)勢。我們也應(yīng)該看到，大伊山的總體規(guī)劃建設(shè)、勝利路沿線的拆遷規(guī)劃等等。本區(qū)域的整體發(fā)展需要長時間的周邊協(xié)調(diào)建設(shè)，時間周期較長。同時我們項目的交通、配套設(shè)施等方面較其他項目略顯弱勢。到目前為止，我們項目沒有進行任何的廣告宣傳和推廣活動，其他樓盤的提前蓄水也使我們項目銷售壓力進一步加強。同時我們項目勝利路對面的云達·世紀明珠，灌云第一大盤（30萬），總體規(guī)劃為住宅區(qū)、