房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)填空名詞解釋

1、房地產(chǎn)的定義：土地、附著于土地的永久性建筑物及構(gòu)筑物以及由它們衍生出來的各項(xiàng)權(quán)利 。房地產(chǎn)的分類 按照用途劃分：1.工業(yè)和倉儲類房地產(chǎn)；2.商業(yè)類房地產(chǎn)；3.居住類房地產(chǎn) 4.其他用途房地產(chǎn) 運(yùn)營方式：1.收益性房地產(chǎn)；2.非收益性房地產(chǎn)交易性質(zhì)：1.出售性房地產(chǎn)；2.出租性房地產(chǎn)；3.抵押性房地產(chǎn)；4.典當(dāng)性房地產(chǎn)房地產(chǎn)的性質(zhì) 1.自然特性：（1）固定性（不可移動性）及異質(zhì)性（2）耐久性（不可毀滅性）和數(shù)量的有限性 2.經(jīng)濟(jì)特性：（1）土地供給的稀缺性 （2）高價(jià)值性 （3）保值增值性 （4）外部性在教科書上主要表現(xiàn)為：空間特性、市場特性、資產(chǎn)特性、法律和制度特性。房地產(chǎn)市場的定義：房地產(chǎn)市

2、場是指房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：1.區(qū)域性固定性、異質(zhì)性、空間性 2.競爭的不充分性市場特性 3.供給調(diào)節(jié)的滯后性土地供給無彈性、開發(fā)周期長、耐久性 4.交易的復(fù)雜性 異質(zhì)性、交易形式的多樣性、交易時(shí)間持續(xù)長、交易涉及環(huán)節(jié)多 5.金融依賴性資產(chǎn)特性（價(jià)值量大） 6.政府干預(yù)性強(qiáng)法律和制度特性房地產(chǎn)市場的分類 按照市場運(yùn)行層次劃分： 一級市場、二級市場、三級市場按照市場交易客體劃分： 土地市場、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場和 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場。 按物業(yè)類型劃分： 住宅市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場、特殊用途房地產(chǎn)市場、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)市場。 按照覆蓋

3、范圍或影響范圍劃分： 國際性、全國性、地方性房地產(chǎn)市場。住宅需求的概念：住宅需求是指其他條件不變，消費(fèi)者在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠購買的住宅數(shù)量。 住宅需求分為：有效需求和潛在需求。住宅需求的特點(diǎn)：1.多樣性（異質(zhì)性和消費(fèi)者本身的差異） 2.區(qū)域性（地區(qū)、地段） 3.層次性（消費(fèi)偏好基本需求、標(biāo)準(zhǔn)需求和舒適需求、現(xiàn)實(shí)與潛在） 4.消費(fèi)和投資的雙重性 5.一定的可替代性（不同住宅的替代、買房租房的替代、投資品之間的替代）住宅需求的影響因素：1.價(jià)格 2.人口（數(shù)量、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、離婚率等） 3.收入：帶來住宅需求數(shù)量增長和結(jié)構(gòu)變化 4.消費(fèi)者偏好 5.預(yù)期 6.金融因素住宅需求的彈性分析住宅

4、需求彈性一般包括：住宅需求價(jià)格彈性和住宅需求收入彈性。住宅需求價(jià)格彈性：住宅價(jià)格上升（下降）一個百分點(diǎn)所引起的住宅需求量減少（增加）的百分比，即住宅需求量的變動對價(jià)格變動的反應(yīng)程度。 住宅需求收入彈性：收入每增加（減少）一個百分點(diǎn)所引起的住宅需求量增加（減少）的百分比，即住宅需求量的變動對收入變動的反應(yīng)程度。住宅供給的概念：住宅供給是指其他條件不變，生產(chǎn)者在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠提供的住宅數(shù)量。住宅存量二手住宅 住宅流量新增住宅本年末住宅存量=上年末住宅存量-本年內(nèi)毀棄住宅量-本年內(nèi)住宅凈轉(zhuǎn)換量（轉(zhuǎn)換為其他用途的住宅量-其他用途轉(zhuǎn)換為住宅的量）+新建住宅量住宅供給的特點(diǎn)：1.缺乏彈性 2.

5、層次性(現(xiàn)房、期房、儲備房、在建房） 3.滯后性住宅供給的影響因素：1.生產(chǎn)要素價(jià)格 2.開發(fā)商的未來預(yù)期 3.政策因素住宅供給價(jià)格彈性：住宅價(jià)格上升（下降）一個百分點(diǎn)所引起的住宅供給量增加（減少）的百分比，即住宅供給量的變動對價(jià)格變動的反應(yīng)程度。經(jīng)濟(jì)增長居民收入提高對住宅需求增加在存量一定的情況下房租上漲房價(jià)上漲新增開發(fā)量增加存量增加導(dǎo)致初始假定住宅存量一定的情況下上漲房租的下降，如此運(yùn)動，直至達(dá)到新的均衡。長期利率下降投資者對房地產(chǎn)投資的收益要求降低從而使得房地產(chǎn)資產(chǎn)需求增加在租金不變的情況下房價(jià)上漲新增開發(fā)量增加存量增加房租下降，如此運(yùn)動，直至達(dá)到新的均衡。短期利率上升房地產(chǎn)開發(fā)成本增加

6、從而使得成本曲線左移在住宅價(jià)格不變的情況下新增開發(fā)量減少存量減少房租下上升房價(jià)上升，如此運(yùn)動，直至達(dá)到新的均衡。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)對住宅需求減少在存量一定的情況下房租下降房價(jià)下降新增開發(fā)量減少存量減少導(dǎo)致初始假定住宅存量一定的情況下下降房租的上漲，如此運(yùn)動，直至達(dá)到新的均衡。限制土地的有效供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)成本增加從而使得成本曲線左移在住宅價(jià)格不變的情況下新增開發(fā)量減少存量減少房租下上升房價(jià)上升，如此運(yùn)動，直至達(dá)到新的均衡。投資者對房地產(chǎn)投資的收益要求降低從而使得房地產(chǎn)資產(chǎn)需求增加在租金不變的情況下房價(jià)上漲新增開發(fā)量增加存量增加房租下降，如此運(yùn)動，直至達(dá)到新的均衡。地租是指土地在生產(chǎn)利用中產(chǎn)

7、生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬 地租可以分為：契約租金和經(jīng)濟(jì)租金契約租金：是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人與土地出租人簽訂的租賃合同中約定的租金。經(jīng)濟(jì)租金：也稱為理論租金，是指土地總收益扣除土地總成本的剩余部分，即利用土地獲得收益超過成本的純收入。住宅價(jià)格：是指一個人（或機(jī)構(gòu)）從另一個人（或機(jī)構(gòu)）手中獲得住房所需要付出的代價(jià)。住宅價(jià)格包括：總價(jià)、建筑面積單價(jià)和使用面積單價(jià)。住宅價(jià)格的影響因素：1.房地產(chǎn)自身因素 2.環(huán)境因素 3.人口因素 4.經(jīng)濟(jì)因素 5.社會因素 6.行政因素 7.國際因素 8.心理因素 9.其他因素住宅的屬性特征：居住特征和區(qū)位特征。居住特征：面積、樓層、朝向、內(nèi)部設(shè)計(jì)等 區(qū)

8、位特征：道路狀況和交通便利狀況等。房地產(chǎn)開發(fā)：通常是指房地產(chǎn)建造與經(jīng)營管理的過程。房地產(chǎn)開發(fā)的主要目標(biāo)是追求利潤的最大化。房地產(chǎn)開發(fā)的程序: 1.投資想法形成 2.投資機(jī)會選擇 3.投資決策分析 4.合同談判 5.簽署合同 6.施工建設(shè) 7.物業(yè)銷售和試營業(yè) 8.資產(chǎn)管理（五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)證 建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證）開發(fā)商及其合作伙伴1.房地產(chǎn)開發(fā)商 2.政府及其機(jī)構(gòu) 3.金融伙伴 4.建筑承包商 5.專業(yè)顧問 6.物業(yè)管理者成本收益分析法：是通過比較各種方案的全部預(yù)期成本和收益，選出最優(yōu)投資方案的一種決策方法。其基本原理是：收益大于成本，通

9、常對于單個項(xiàng)目而言，應(yīng)保證利潤的最大化。收益：由貨幣和非貨幣構(gòu)成，具體包括（1）房地產(chǎn)的租金和銷售收入；（2）物業(yè)的長期權(quán)益；（3）由于提出一個新概念或改善了城市環(huán)境，獲得的個人或?qū)I(yè)上的滿足；（4）提高了開發(fā)商的社會聲譽(yù)，有助于創(chuàng)造未來的開發(fā)機(jī)會。成本：為提供建筑空間和相關(guān)服務(wù)而獲得的各種資源時(shí)必須付出的代價(jià)或者費(fèi)用的支出。最佳規(guī)模：能夠產(chǎn)生最大凈收益的規(guī)模。住宅密度對房價(jià)的影響：（1）增加住宅密度增加，環(huán)境惡化，消費(fèi)者支付意愿降低，價(jià)格降低，收益降低；（2）住宅密度增加，開發(fā)面積增加，開發(fā)收益增加。開發(fā)的基本原則是：開發(fā)凈利潤的最大化。房地產(chǎn)開發(fā)模式包括：初次開發(fā)與再開發(fā)兩種模式商品房預(yù)售

10、需具備以下條件: (1)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照; (2)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金,已取得土地使用權(quán)證書; (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證,并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù); (4)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間; (5)七層以下的達(dá)到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù); (6)已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶; (7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。經(jīng)濟(jì)增長是指一個國家或者地區(qū)生產(chǎn)的物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的持續(xù)增加（一國潛在的GDP或國民產(chǎn)出的增加），是社會總供給的基本源泉。生產(chǎn)率是指一個個人每

11、小時(shí)工作能生產(chǎn)的物品和勞務(wù)的數(shù)量，是決定生活水平的關(guān)鍵因素，而生產(chǎn)率的增長則是決定生活水平提高的關(guān)鍵因素。國內(nèi)生產(chǎn)總值是指在一定時(shí)期內(nèi)(一個季度或一年)，一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量國家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。它不但可反映一個國家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，更可以反映一國的國力與財(cái)富。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值是指在相同的計(jì)算期內(nèi)一國GDP與國內(nèi)總?cè)丝谥?。生產(chǎn)函數(shù)是用來描述用于生產(chǎn)的投入量和產(chǎn)出量之間關(guān)系的函數(shù)式。短期內(nèi)廠商根據(jù)生產(chǎn)函數(shù)決定生產(chǎn)要素投入的數(shù)量以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化；長期可以分析一個國家經(jīng)濟(jì)增長的情況以及生產(chǎn)要素對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動因素1.勞動力2.資本3

12、.自然資源4.技術(shù)進(jìn)步 公式p123三部門包括一個區(qū)域產(chǎn)出市場以及兩要素市場，即區(qū)域勞動力市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場。三部門模型p127房地產(chǎn)供給推動經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)市場產(chǎn)出增加，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)曲線就會向右平移，租金下降，在勞動力供給不變的情況下，產(chǎn)出市場的生產(chǎn)成本降低，產(chǎn)出增加，這又進(jìn)一步增加了對要素市場的需求，勞動力市場和房地產(chǎn)市場的需求曲線向右平移，要素價(jià)格上升，造成產(chǎn)出市場的生產(chǎn)成本略有回升，但仍低于初始生產(chǎn)成本，因?yàn)榇藭r(shí)的生產(chǎn)成本高于初始生產(chǎn)成本，那么產(chǎn)出量就會下降從而生產(chǎn)要素的價(jià)格也隨著下降，生產(chǎn)成本必將下降，最終市場達(dá)到新的均衡。住房消費(fèi)支出增加促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動經(jīng)

13、濟(jì)增長次級抵押貸款是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，通過各種金融方式、方法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部門融通資金的行為。資金來源的短期性和資金運(yùn)用的長期性資金來源：政府、企事業(yè)單位和個人，資金分散，大部分屬于短期資金。資金運(yùn)用：開發(fā)，資金使用周期長，購房，資金使用周期長，才去分期付款的方式進(jìn)行償還。資金來源的固定性和資金運(yùn)用的特定性房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性，風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響房產(chǎn)融資：是指為房屋再生產(chǎn)融通資金，并為個人或單位購買、租賃、建造房屋融通資金的行為。土地融資：是指利用土地作為信用保

14、證而融通資金的行為。直接融資：是資金的供求雙方在房地產(chǎn)金融過程中直接進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣和貨幣借貸。直接融資的主要特征是：貨幣資金需求者自身直接發(fā)行融資憑證給貨幣資金供給者，證券商、經(jīng)紀(jì)人等中間人的作用只是牽線搭橋并收取傭金。間接融資：資金供應(yīng)者將資金交給房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以一定的方式將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，這時(shí)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)起到房地產(chǎn)中介的作用。間接融資的主要特征是，金融中介自身發(fā)行間接債務(wù)憑證，將貨幣資金供給者的貨幣引向貨幣資金需求者。兩大融資方式各自的優(yōu)點(diǎn) 間接融資：間接融資方式中的金融機(jī)構(gòu)可方便迅速低廉地獲取必要的情報(bào)；使交易雙方獲得低成本的交易服務(wù)，享受規(guī)

15、模收益的好處；分散投資、減少風(fēng)險(xiǎn)；間接融資工具流動性相對高而風(fēng)險(xiǎn)相對小，可滿足許多謹(jǐn)慎投資者的需要。 直接融資：能使資金需求者獲得長期資金來源；引導(dǎo)資金合理流動，推動資金的合理配置；具有加速資本積累的杠桿作用，使社會生產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，從而推動資金（資本）的積累和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。權(quán)益性融資：融資者以出讓一部分利潤為條件向出資者融資的行為。債務(wù)性融資：融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為。 房地產(chǎn)金融市場：是指從事與房地產(chǎn)活動相關(guān)的金融商品和金融工具的交易活動的總和。房地產(chǎn)金融市場在房地產(chǎn)市場體系中的地位：1.內(nèi)部協(xié)調(diào)和均衡必須借助于房地產(chǎn)金融市場2. 房地產(chǎn)市場中各子市場之間的協(xié)調(diào)也離不開金

16、融市場 3.房地產(chǎn)金融市場本身是房地產(chǎn)市場的一部分房地產(chǎn)金融市場的主體和客體 主體：1.政府：投資者、借款者和調(diào)節(jié)者的作用；2.銀行與非銀行機(jī)構(gòu)3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)4.居民個人 客體：是指在房地產(chǎn)金融市場上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債券等。房地產(chǎn)金融市場的劃分：1.房地產(chǎn)抵押貸款市場2.房地產(chǎn)有價(jià)證券市場3.房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場4.房地產(chǎn)信托投資市場利率及其分類：固定利率與浮動利率；市場利率、官定利率與公定利率；一般利率與優(yōu)惠利率；年率、月率與日率；長期利率與短期利率利率的計(jì)算公式p147房地產(chǎn)股票融資的特點(diǎn)：（1）發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)股票可以在短時(shí)期內(nèi)籌資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要的資金。（2

17、）促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金使用效率。（3）降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本。房地產(chǎn)類股份公司股票融資的基本方式（1）籌募股東資本（2）增資配股（3）有權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)（4）公積金轉(zhuǎn)為資本金（5）招募外資股房地產(chǎn)債券融資的主要類型：按是否公開進(jìn)行分為公募和私募兩種，按照是否委托證券發(fā)行中介機(jī)構(gòu)，分為直接發(fā)行和間接發(fā)行兩種。股權(quán)融資與債券融資的比較：債務(wù)融資是指通過銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款或發(fā)行債券等方式融入資金，股權(quán)融資是指主要通過發(fā)行股票的方式融入資金。 債務(wù)融資需支付本金和利息，能夠帶來杠桿收益，但是提高企業(yè)的負(fù)債率；股權(quán)融資不需還本，但沒有債務(wù)融資帶來的杠桿收益，且會稀釋控制權(quán)。 一般來說，對于預(yù)期收益

18、較高，能夠承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，要求融資的風(fēng)險(xiǎn)較低的企業(yè)傾向于選擇股票融資方式；而對于傳統(tǒng)企業(yè)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)比較小，預(yù)期收益也較小的，一般選擇融資成本較小的債務(wù)融資方式進(jìn)行融資。房地產(chǎn)抵押貸款證券化 P158抵押支持證券有三種：抵押轉(zhuǎn)遞證券、剝離式抵押擔(dān)保證券以及擔(dān)保抵押債券。抵押轉(zhuǎn)遞證券：是指將抵押貸款組合，然后運(yùn)用該抵押貸款組合作為擔(dān)保發(fā)行證券。完全限制的轉(zhuǎn)遞證券：無論是否收到本息，均應(yīng)交給證券持有人利息。直接轉(zhuǎn)遞證券：收到利息，才支付給證券持有人。經(jīng)濟(jì)周期是指長期經(jīng)濟(jì)增長中，在一系列因素沖擊下，國民總產(chǎn)出、就業(yè)量和價(jià)格總水平等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的短期波動。 按照發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)周期一

19、般可分為復(fù)蘇、繁榮（波峰）衰退和蕭條（波谷）四個階段，也可以分為高漲和低落兩個階段。經(jīng)濟(jì)周期的兩個重要特征：是經(jīng)濟(jì)活動不規(guī)則的擴(kuò)張和收縮，經(jīng)濟(jì)周期波動中大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)變量幾乎同時(shí)波動?？傂枨罂偣┙o模型縱軸用CPI或者GDP平減指數(shù)衡量物價(jià)總水平，橫軸是用實(shí)際GDP衡量的物品與勞務(wù)總量。GDP平減指數(shù)=名義GDP與實(shí)際GDP的比率。名義GDP就是用現(xiàn)價(jià)計(jì)算的GDP。實(shí)際GDP就是以基期價(jià)格計(jì)算的GDP。 實(shí)際GDP=（名義GDP*100）/實(shí)際GDP總需求、總供給曲線 p172貨幣政策和財(cái)政政策的區(qū)別（1）含義不同。財(cái)政政策是指政府通過對財(cái)政收入和支出總量的調(diào)節(jié)來影響總需求，使之與總供給相適應(yīng)的

20、經(jīng)濟(jì)政策。它包括財(cái)政收入政策和財(cái)政支出政策。貨幣政策是指一國中央銀行（貨幣當(dāng)局）為實(shí)現(xiàn)一定的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而對貨幣供應(yīng)量和信貸量進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制所采取的指導(dǎo)方針及其相應(yīng)的政策措施。其特點(diǎn)是通過利息率的中介，間接對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生作用（2）內(nèi)容不同。凡是有關(guān)財(cái)政收入和財(cái)政支出的政策，如稅收的變動，發(fā)行國庫券，國家規(guī)定按較高的保護(hù)價(jià)收購糧食，政府的公共工程或商品與勞務(wù)的投資的多少等都屬于財(cái)政政策，而和銀行有關(guān)的一系列政策，如利率的調(diào)整則屬于貨幣政策。（3）政策的制定者不同。財(cái)政政策是由國家制定的，必須經(jīng)全國人大或其常委會通過。而貨幣政策是由中央銀行直接制定的。總需求與總供給引起的經(jīng)濟(jì)波動p172/P173

21、乘數(shù)加速數(shù)原理 p173、p174 乘數(shù)分析只能適用于有閑置資源存在的情況，只有在實(shí)際產(chǎn)出小于潛在產(chǎn)出時(shí)，投資的增加才能帶來產(chǎn)出的增加。加速原理是指產(chǎn)出的增加，會引起投資數(shù)倍的增加，反之，產(chǎn)出的減少，會引起投資數(shù)倍的減少。 通常情況下，收入的增加引起消費(fèi)的增加，消費(fèi)的增加引起消費(fèi)品生產(chǎn)的增加，從而引起資本品生產(chǎn)的增加。即收入的增加引起投資的增加。 It=v(Yt-Yt-1),其中v為加速數(shù)。主要的經(jīng)濟(jì)周期理論：1.有效需求不足論 代表人物凱恩斯。2.技術(shù)創(chuàng)新理論 代表人物熊彼特。3.貨幣學(xué)派理論 代表人物弗里德曼。4.均衡商業(yè)周期理論 代表人物盧卡斯。5.新凱恩斯主義周期理論 代表人物曼昆、羅

22、默、斯蒂格利茨等。6.真實(shí)經(jīng)濟(jì)周期理論 代表人物基德蘭德和普雷斯科特。經(jīng)濟(jì)周期的類型：康德拉季耶夫周期 基欽周期（存貨周期） 朱格拉周期（固定投資周期） 庫茲涅茨周期（建筑周期）房地產(chǎn)周期：是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，在一系列因素沖擊下，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮的反復(fù)運(yùn)動的過程，它體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資、銷售、價(jià)格以及就業(yè)等經(jīng)濟(jì)變量的短期波動。與房地產(chǎn)周期密切相關(guān)的是房地產(chǎn)市場周期。所謂房地產(chǎn)市場周期，是指受社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化影響的房地產(chǎn)市場擴(kuò)張和收縮的波動交替狀態(tài)，它是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀反映。房地產(chǎn)周期波動的階段：（一）復(fù)蘇階段：1.交易量回升，購房以自用為主，投機(jī)者較少；2.需求趨旺刺激

23、房地產(chǎn)價(jià)格緩慢回升，呈持續(xù)增長態(tài)勢，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格；3.房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量增加，投資增加，開發(fā)速度逐漸加快；4.房地產(chǎn)市場加速回升，形勢樂觀，炒家逐漸進(jìn)入。 （二）繁榮階段：1.開發(fā)規(guī)模加大，交易量急劇上升；2.房價(jià)越來越高，達(dá)到頂點(diǎn)，市場投機(jī)活躍；3.利潤率畸高，房地產(chǎn)開發(fā)量過度增加，逐漸超過市場需求，開始出現(xiàn)衰退下滑的跡象。 （三）衰退階段：1.房價(jià)在開始的時(shí)候仍繼續(xù)上升，但是漲幅明顯放緩并開始出現(xiàn)下跌的跡象，現(xiàn)房價(jià)格基本停頓不前；2.交易量明顯減少，形成明顯的有價(jià)無市的狀態(tài)；3.交易量銳減，一些實(shí)力較差、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的開發(fā)商因?yàn)橘Y金債務(wù)等問題而難以為繼，房地產(chǎn)從業(yè)人員減少，失業(yè)率和破

24、產(chǎn)率增加。 （四）蕭條階段：1.房價(jià)跌勢繼續(xù)，大多物業(yè)只跌不起，甚至跌破物業(yè)原值，期房價(jià)格加速下降而大大低于現(xiàn)房價(jià)格；2.房地產(chǎn)交易量銳減，特別是期房交易量下降幅度更大；3.一部分房地產(chǎn)開發(fā)商面臨困境，破產(chǎn)現(xiàn)象更加普遍。房地產(chǎn)周期波動的形態(tài)：（一）長期趨勢；（二）景氣循環(huán)；（三）季節(jié)波動；（四）隨機(jī)波動（不規(guī)則波動）房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動差異：1.周期波動次序的差異：房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇、蕭條期滯后，而繁榮和衰退期超前。；2.波幅及波長的不同：房地產(chǎn)周期波動的幅度要大于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，即波峰要高于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，波谷要低于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。；3.房地產(chǎn)周期的長期趨勢顯著影響房地產(chǎn)周期波動的因素：影

25、響房地產(chǎn)周期波動的內(nèi)生因素：1.收益率；2.投資；3.市場特征 影響房地產(chǎn)周期波動的外生因素：1.政策因素；2.社會經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素；3.隨機(jī)因素房地產(chǎn)周期波動的滯后性原理：1.時(shí)滯效應(yīng)的產(chǎn)生：（1）決策的滯后；（2）生產(chǎn)的落后；（3）房地產(chǎn)市場信息不完全，房地產(chǎn)交易很難適時(shí)、適地的有序進(jìn)行。 2.房地產(chǎn)周期波動的滯后性原理：主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給相對于需求沖擊反應(yīng)的滯后。投機(jī)是指從市場價(jià)格的波動中獲利的活動。 這種行為背后的動機(jī)是對商品價(jià)格變動的預(yù)期，而不是通過使用商品、改變商品或不同市場間的商品交易獲得收益。投機(jī)行為具有的幾個特點(diǎn)：1.投機(jī)是需求和價(jià)格的正反饋。2.投機(jī)是短期套利行為。3.一般

26、要求投機(jī)對象的交易成本相對較低，需求比較普遍、交易活動比較頻繁。4. 投機(jī)具有高風(fēng)險(xiǎn)性投機(jī)的影響：投機(jī)對經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的運(yùn)行既有正面的影響也有負(fù)面的影響。當(dāng)投機(jī)者的群體預(yù)期與市場價(jià)格的走向相同時(shí)，個體的理性就表現(xiàn)為市場的非理性。泡沫是指由預(yù)期一致的投機(jī)行為導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)脫離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的上漲。 泡沫產(chǎn)生的根本原因是投機(jī)。泡沫形成條件P203泡沫理論：理性泡沫理論；信貸擴(kuò)張與泡沫；非理性泡沫房地產(chǎn)投機(jī)是指從房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動中獲利的活動。投機(jī)者預(yù)期未來的房價(jià)上漲，購入房地產(chǎn)后不是為了居住以獲得效用，也不是用來生產(chǎn)經(jīng)營來獲取利潤，而是為了在將來房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)賣出以獲得利潤。房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)投資的區(qū)

27、別：1.動機(jī)不同。投資在于追求該資產(chǎn)產(chǎn)生的未來收益，而投機(jī)追求的是房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)格與未來價(jià)格的差額，賺取資產(chǎn)價(jià)格變化的差價(jià)。 2.持有期限不同。投資一般長期行為，投機(jī)一般為短期行為。 3.行為方式不同。投資者一般遵循一般的需求定律，隨著房價(jià)的上漲，投資需求減少，而投機(jī)體現(xiàn)出價(jià)格與需求的正相關(guān)特征，房價(jià)越高，房地產(chǎn)投機(jī)需求越多。房地產(chǎn)泡沫是指由預(yù)期一致的投機(jī)行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)脫離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)作為泡沫載體的基礎(chǔ)條件：1.房地產(chǎn)供給缺乏彈性 2.房地產(chǎn)市場信息不對稱 3.泡沫的產(chǎn)生離不開金融的支持房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)周期的區(qū)別：1.在運(yùn)動特征方面。房地產(chǎn)泡沫的上升階段和

28、下降階段往往很不對稱，上升階段相對比較平滑，而下降階段則非常陡峭。而房地產(chǎn)周期波動的上升和下降階段往往相對比較平滑。 2.在產(chǎn)生原因方面。乘數(shù)加速原理和滯后理論模型說明了房地產(chǎn)周期波動是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律，我們無法徹底消除房地產(chǎn)周期波動。而房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生需要一系列條件的支撐，特別是投機(jī)者的心理因素和金融政策的支持。房地產(chǎn)泡沫的影響：1.從微觀角度講，房地產(chǎn)泡沫降低了資源配置的效率 2.從中觀角度講，房地產(chǎn)泡沫影響了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大了收入分配差距 3.從宏觀角度講，房地產(chǎn)泡沫加大了金融風(fēng)險(xiǎn)，破壞了宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性公共物品和外部性的概念p226公共物品（1）純公共物品：多為一個人提供

29、公共物品的邊際成本為0，且人人都可享受該物品,如國防。 （2）非純公共物品：在一定程度上具有非競爭性或非排他性中的一個特征。又可分為公有資源和自然壟斷。公有資源：具有競爭性卻無排他性，如擁擠的道路。自然壟斷的物品：具有排他性卻無競爭性。如消防和供水.外部性是一種市場失靈，導(dǎo)致資源配置的無效率。分為：正的外部性、負(fù)的外部性自然壟斷物品（無競爭性，但具有排他性）：如供水、軌道交通需要支付使用費(fèi)；公有資源（有競爭性，但無排他性）：如免費(fèi)的道路、草場等，易形成“公地的悲劇”公地悲劇當(dāng)資源或財(cái)產(chǎn)有許多擁有者，他們每一個人都有權(quán)使用資源，但沒有人有權(quán)阻止他人使用，由此導(dǎo)致資源的過度使用，即為“公地悲劇”。

30、如草場過度放牧、海洋過度捕撈等。公共提供的私人物品的配給方式：多向一個人提供的邊際成本很大，卻由公共提供的私人物品，如公共住房。 具體的配給方式：使用費(fèi)、統(tǒng)一提供和排隊(duì)。純公共物品的效率條件：帕累托有效或帕累托最優(yōu)。是指資源分配的一種狀態(tài)，在不使任何人境況變壞的情況下，不可能使某些人的處境變好。帕累托有效條件是：當(dāng)（所有人）邊際替代率之和等于邊際轉(zhuǎn)換率時(shí)，純公共物品的供給是有效的。私人物品對公共物品的邊際替代率：每個人為多得1單位公共物品愿意放棄的私人物品的數(shù)量。邊際替代率之和：所有社會成員為多得1單位公共物品愿意放棄的私人物品的數(shù)量。邊際轉(zhuǎn)換率：為多得1單位公共物品不得不放棄的私人物品的數(shù)量

31、。外部性與市場效率 根據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)，當(dāng)市場達(dá)到供求平衡時(shí)，消費(fèi)者和生產(chǎn)者的剩余之和最大化，均衡的結(jié)果是資源的有效配置?？偸Ｓ?消費(fèi)者剩余+生產(chǎn)者剩余=（買者的評價(jià)-買者的支付的量）+（賣者得到的量-賣者的成本）=買者的評價(jià)-賣者的成本外部性內(nèi)在化：是指由負(fù)的外部性所產(chǎn)生的外部成本通過各種不同的方式最終由負(fù)外部性制造者自己承擔(dān)。公共部門解決辦法：1.基于市場的解決辦法：罰款、稅收、消除污染的補(bǔ)貼、可交易的許可證 2.直接管制：建立標(biāo)準(zhǔn)、頒布具體的管制辦法房地產(chǎn)非純公共物品的特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)中的公有資源存在“公地悲劇”問題；2.政府通過土地規(guī)劃管制和收稅（費(fèi)）限制對房地產(chǎn)公有資源的過度使用；3.房

32、地產(chǎn)中的自然壟斷物品一般由政府壟斷經(jīng)營政府提供房地產(chǎn)公共物品的意義：1.干預(yù)市場，使資源配置達(dá)到帕累托效率 2.干預(yù)收入分配，解決收入不公平問題政府提供房地產(chǎn)公共物品的方式：1.政府直接生產(chǎn)進(jìn)行供給 2.政府以預(yù)算安排、補(bǔ)貼、直接購買、政策安排等方式提供房地產(chǎn)政府管制的方式：（一）基于市場的管理方法：1.征收稅（費(fèi)） 2.罰款、補(bǔ)貼（2） 直接管制：1.建筑管制 2.土地利用管制住房保障政策的措施：1.針對需求的三項(xiàng)措施：（1）發(fā)展住房產(chǎn)權(quán)：通過法律保障住房產(chǎn)權(quán)的所有及自由轉(zhuǎn)讓，實(shí)施并強(qiáng)化住房及土地登記制度，規(guī)范不當(dāng)所有權(quán)形式。 （2）發(fā)展住房抵押貸款金融 （3）合理補(bǔ)貼 2.針對供給方的三項(xiàng)

33、措施：（1）為住房開發(fā)用地配備基礎(chǔ)設(shè)施（2）調(diào)節(jié)土地和住房開發(fā)（3）有效組織建筑行業(yè)生產(chǎn) 3.總的措施：發(fā)展對住房部門管理的制度框架，強(qiáng)化將整個住房部門的運(yùn)行作為整體來監(jiān)督管理的規(guī)章制度，將與住房有關(guān)的各主要公共部門、私人機(jī)構(gòu)、政府部門以及社區(qū)組織有機(jī)地融為一體，確保住房政策和發(fā)展計(jì)劃照顧到貧困階層并能夠引導(dǎo)他們參與。產(chǎn)權(quán)是產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合，它是一定社會的人與人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。完全產(chǎn)權(quán)是指對某一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)具有完全實(shí)施的排他性的使用及收益權(quán)、自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)。交易費(fèi)用是指在產(chǎn)權(quán)交易過程中，尋求買房或賣方、買賣雙方的談判、簽訂合同、履行合同等方面的費(fèi)用。土地所有權(quán)包括土地處分權(quán)

34、、土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)我國現(xiàn)行的土地所有制為社會主義土地公有制。全民所有制和勞動群眾集體：土地的社會主義全民所有制，具體采取社會主義國家所有制形式，由國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利；土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式。土地產(chǎn)權(quán) 國有土地所有權(quán)的內(nèi)容指依照法律規(guī)定，國家在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。國務(wù)院代表國家依法行使對國有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。明確了地方各級政府無權(quán)擅自處置國有土地，只能依法根據(jù)國務(wù)院的授權(quán)處置國有土地等。我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體。 農(nóng)村集體土地所有

35、權(quán)的客體，是指屬于上述農(nóng)民集體所有的一切土地，主要有：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，原則上屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 農(nóng)村集體土地所有權(quán)的內(nèi)容指農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。土地使用權(quán)的特征和性質(zhì)：土地使用權(quán)是一種物權(quán)，是一種用益物權(quán)，是以土地的占有、使用和收益為目的的他物權(quán)。 土地使用權(quán)是土地所有權(quán)派生的一種權(quán)利，它的發(fā)生、變更和消滅是受所有權(quán)支配的。 土地所有權(quán)是土地使用權(quán)的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)人的行為不能違背土地所有權(quán)人的意志。 土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定和合同約定下轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的屬性：（1）派生性 （2）從屬性 （

36、3）直接性 （4）期限性和可轉(zhuǎn)讓性土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)。我國國有土地使用權(quán)的主體，是任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位和個人。 我國國有土地使用權(quán)的客體是國家依法提供給單位和個人使用的國有土地。 國有土地使用權(quán)的內(nèi)容是指國有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)國有土地使用權(quán)的類型：劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)出讓的方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌。國有土地使用權(quán)的取得：有償取得，無償取得，依法承包經(jīng)營取

37、得，依照法律、政策規(guī)定取得。國有土地使用權(quán)的收回：（1）為公共利益需要使用土地的（2）為實(shí)施城市規(guī)劃實(shí)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的（3）土地使用期限屆滿，未申請續(xù)期的（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的（5）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。城鎮(zhèn)土地使用稅 納稅人:在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。土地

38、使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。耕地占用稅 納稅人及課稅對象:耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅。單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額

39、一次性征收。土地管理部門在通知單位或者個人辦理占用耕地手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)通知耕地所在地同級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書。土地增值稅 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或

40、核算對象為單位計(jì)算。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。土地增值稅的計(jì)算：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50 土地增值稅稅額=增值額30（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過100的， 土地增值稅稅額增值額40扣除項(xiàng)目金額5（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過200的 土地增值稅稅額=增值額50扣除項(xiàng)目金額15（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 土地增值稅稅額=增值額60扣除項(xiàng)

41、目金額35某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。 （1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用： 500-50+（1000+3000）5=650（萬元）（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬

42、元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20% 允許扣除額=（1000+3000）20=800（萬元）（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）（8）增值率=39956005100=66.53%（9）應(yīng)納稅額=339540-60055=1297.75（萬元）城市維護(hù)建設(shè)稅：凡繳納消費(fèi)稅，增值稅，營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），都應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的消費(fèi)稅，增值稅，營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與消費(fèi)稅，增值稅，

43、營業(yè)稅同時(shí)繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城，鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)，縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。房產(chǎn)稅納稅期限：(一)以房產(chǎn)余值計(jì)征的，分季(定于3月、6月、9月、12月)繳納；(二)以房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，按月繳納。在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單

44、位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。契稅的計(jì)稅依據(jù)：（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；（2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定；（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。應(yīng)納稅額計(jì)稅依據(jù)稅率在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。 應(yīng)納稅額營業(yè)額稅率營業(yè)額以人民幣計(jì)算。營業(yè)稅的納稅期限分別為5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。所得稅 在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅的稅率為25%。 應(yīng)納稅所得額 企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元，登記、過戶