管理決策中的博弈問題與案例分析

1、決策理論與方法課程論文管理決策中的博弈問題與案例分析學(xué)院:經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院專業(yè):管理科學(xué)與工程學(xué)號:姓名:日期:二一六年十二月摘 要博弈論與決策論之間存在多方面的聯(lián)系。首先，從理解和優(yōu)化決策的意義上講，博弈論應(yīng)該被看成是一種決策理論，并且是一種規(guī)范性（prescriptive）決策理論，它不是描述具體的決策過程，而是指出決策的最優(yōu)結(jié)果應(yīng)該是什么。其次，博弈論可以幫助我們理解決策者之間存在相互作用的狀態(tài)。決策論一般處理個人、集體或者組織的決策問題，而不處理決策者之間的相互作用問題。博弈論恰好相反；再次，博弈論的一些分支可以看作是對決策論傳統(tǒng)內(nèi)容的深化。博弈論給現(xiàn)代管理決策和機(jī)制設(shè)計帶來了全新的角度

2、和革新，在現(xiàn)代管理決策中運(yùn)用博弈論有助于我們做出更加合理正確的決策。關(guān)鍵詞：博弈論；決策論；管理決策1博弈論簡介 1.1博弈的起源和發(fā)展 博弈論是二人在平等的對局中各自利用對方的策略變換自己的對抗策略，達(dá)到取勝的目的博弈論思想古已有之，中國古代的孫子兵法等著作就不僅是一部軍事著作，而且算是最早的一部博弈論著作。博弈論最初主要研究象棋、橋牌、賭博中的勝負(fù)問題，人們對博弈局勢的把握只停留在經(jīng)驗上，沒有向理論化發(fā)展。博弈論考慮游戲中的個體的預(yù)測行為和實際行為，并研究它們的優(yōu)化策略。近代對于博弈論的研究，開始于策梅洛（Zermelo），波萊爾（Borel）及馮諾依曼（von

3、0;Neumann）。1928年，馮諾依曼證明了博弈論的基本原理，從而宣告了博弈論的正式誕生。1944年，馮諾依曼和摩根斯坦共著的劃時代巨著博弈論與經(jīng)濟(jì)行為將二人博弈推廣到n人博弈結(jié)構(gòu)并將博弈論系統(tǒng)地應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，從而奠定了這一學(xué)科的基礎(chǔ)和理論體系。19501951年，約翰福布斯納什（John Forbes Nash Jr）利用不動點定理證明了均衡點的存在，為博弈論的一般化奠定了堅實的基礎(chǔ)。納什的開創(chuàng)性論文n人博弈的均衡點（1950），非合作博弈（1951）等等，給出了納什均衡的概念和均衡存在定理。此外，萊因哈德澤爾騰、約翰海薩尼的研究也對博弈論發(fā)展起到推動作用

4、。今天博弈論已發(fā)展成一門較完善的學(xué)科。1.2博弈論的基本概念 博弈論又被稱為對策論（Game Theory）既是現(xiàn)代數(shù)學(xué)的一個新分支，也是運(yùn)籌學(xué)的一個重要學(xué)科。博弈論中的基本要素有以下幾個：局中人或參與者（Players）      規(guī)則（rules）：規(guī)定博弈各方的行動順序、方式、以及最終的結(jié)果等。策略（Strategy）:一整套的行動方案，規(guī)定了各種情況下的行動。相機(jī)策略（contingent strategy）：僅在不確定事件發(fā)生時才會采取的策略。行動（action）：局中人在特定條件下的行為。支付

5、( Pay-off )：博弈結(jié)束時，各方得到的收益。 策略均衡：參與者之間穩(wěn)定的、可預(yù)測的互動行為模式，就是策略均衡。 合作博弈研究人們達(dá)成合作時如何分配合作得到的收益，即收益分配問題。  非合作博弈研究人們在利益相互影響的局勢中如何選決策使自己的收益最大，即策略選擇問題。  完全信息/不完全信息博弈：參與者對所有參與者的策略空間及策略組合下的支付有充分了解稱為完全信息；反之，則稱為不完全信息。  靜態(tài)博弈：指參與者同時采取行動，或者盡管有先后順序，但后行動者不知道先行動者的策略。 動

6、態(tài)博弈：指雙方的的行動有先后順序并且后行動者可以知道先行動者的策略。 納什均衡：是局中人戰(zhàn)略選擇上構(gòu)成的一種“僵局”，給定其他局中人的選擇不變，任何一個局中人的選擇是最好的，他也不會改變其戰(zhàn)略選擇。2博弈論對管理學(xué)的意義 2.1為管理理論的發(fā)展奠定了數(shù)學(xué)基礎(chǔ) 現(xiàn)代管理的核心職能是激發(fā)人最大限度地發(fā)揮主觀能動性，創(chuàng)造性地開展工作，這其中自然包含了管理者和被管理者之間的博弈。在古典微觀經(jīng)濟(jì)理論那里激勵問題一直都沒有得到經(jīng)濟(jì)學(xué)家的重視。隨著20世紀(jì)70年代以來博弈論在經(jīng)濟(jì)學(xué)中的廣泛應(yīng)用，探索非對稱信息下經(jīng)濟(jì)主體行為相互作用的分析工具相繼出現(xiàn)，才使激勵問題研究擁有了十分適

7、宜的數(shù)學(xué)模型分析手段。 由此，引發(fā)了大批經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究激勵問題的熱情，一系列激勵機(jī)制模型及其設(shè)計理論被提了出來，從而使激勵問題的定量化研究取得了長足進(jìn)展。管理者對被管理者實施管理激勵與約束時必須考慮被管理者的需求及反應(yīng)對策，必須在充分滿足被管理者效用最大化的前提下去實現(xiàn)自己的效用最大化。 博弈人假設(shè)認(rèn)為在管理場中管理行為人之間的關(guān)系會不斷調(diào)整，并且認(rèn)為管理行為人的管理關(guān)系體現(xiàn)了一種博弈關(guān)系。因此，以往研究個體與個體之間，個體與集體之間策略依存關(guān)系的博弈模型，就可以運(yùn)用到管理實踐中去。使得對管理案例也可以實行數(shù)學(xué)描述，進(jìn)行定量分析，從而能夠更好地指導(dǎo)管理達(dá)到最優(yōu)境界，擺脫了管理

8、學(xué)以往只能進(jìn)行定性分析的手段單一局面，使相關(guān)管理學(xué)的理論更加有說服力。 2.2為管理理論的發(fā)展奠定了方法論基礎(chǔ) 運(yùn)用于管理學(xué)中的博弈論主要研究組織如何通過合理配置組織管理資源，激發(fā)、引導(dǎo)和約束組織成員的行為，實現(xiàn)管理制度化和個性化之間的平衡，達(dá)成組織目標(biāo)和個人目標(biāo)的一致。 隨著博弈論、非對稱博弈論的出現(xiàn)與發(fā)展，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開始對激勵問題研究產(chǎn)生了濃厚興趣，他們注重對激勵問題進(jìn)行定量化、模型化研究，并在管理激勵與約束機(jī)制設(shè)計理論上作出了重要貢獻(xiàn)。透視現(xiàn)代管理理論的核心-管理激勵與約束理論的歷史發(fā)展軌跡，我們看到，管理激勵與約束理論研究是從關(guān)心物發(fā)展到關(guān)心人，從懲罰人發(fā)

9、展到以獎為主獎罰結(jié)合，由物質(zhì)獎勵發(fā)展到精神獎勵；從滿足人的低層次精神需要發(fā)展到滿足人的高層次精神需要，從定性分析研究發(fā)展到定性與定量分析研究相結(jié)合，從管理激勵與約束要素及方式、方法研究擴(kuò)展到機(jī)制設(shè)計研究。最終歸結(jié)到博弈論的理論方法上來了?？梢哉f，博弈論給現(xiàn)代管理理論的核心-管理激勵與約束理論提供了方法論基礎(chǔ)，從而博弈論為現(xiàn)代新型管理理論的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了方法論基礎(chǔ)。2.3現(xiàn)代管理實踐的發(fā)展離不開博弈論 現(xiàn)代管理是以人為中心的管理，一個組織內(nèi)部的效率取決于全體員工的努力水平，因此，激勵與約束就成為了管理的核心職能。如何創(chuàng)造出能使員工感到滿意的工作環(huán)境，如何培養(yǎng)上下平等的環(huán)境，如何提高企

10、業(yè)員工素質(zhì)，如何提高組織吸引和培養(yǎng)人才的能力，如何增強(qiáng)企業(yè)組織持續(xù)學(xué)習(xí)的能力，如何達(dá)成組織目標(biāo)和個人目標(biāo)的統(tǒng)一等等，這些都是一個組織需要通過建立有效的管理激勵與約束機(jī)制才能解決的問題。它們關(guān)系到一個組織能否獲得高的生產(chǎn)效率，關(guān)系到一個組織在日漸激烈的市場競爭中能否獲得相對競爭優(yōu)勢，說到底關(guān)系到一個組織能否在不斷變化的環(huán)境中獲得生存與發(fā)展。 當(dāng)今世界正在步入知識經(jīng)濟(jì)時代，這是一個以信息化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化、虛擬化、數(shù)字化為表現(xiàn)形式，以不斷創(chuàng)新的知識為主要基礎(chǔ)，是一種知識密集型、智慧型的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)。在知識經(jīng)濟(jì)時代里，知識已不再是經(jīng)濟(jì)增長的"外生變量"，而是經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在的

11、核心因素，科學(xué)技術(shù)及知識將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的"第一推動力"。因此，如何激勵與約束組織知識員工，如何全面創(chuàng)新管理激勵與約束機(jī)制，以使他們的才智能最大程度地貢獻(xiàn)于組織的發(fā)展，已成為組織管理的核心問題。管理實踐的需求、知識經(jīng)濟(jì)時代的發(fā)展客觀上要求建設(shè)有效的管理激勵與約束機(jī)制，而要使組織建立的管理激勵與約束機(jī)制能夠高效地發(fā)揮作用，就必須有一套科學(xué)的管理激勵與約束機(jī)制設(shè)計理論指導(dǎo)。而博弈論恰恰可以提供這樣的設(shè)計理論指導(dǎo)。3.案例分析房地產(chǎn)開發(fā)商與政府之間的博弈3.1房地產(chǎn)利益相關(guān)者之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場的供給、需求、價格形成的過程是非常典型的帶有博弈特征的競爭性業(yè)務(wù)活動。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角

12、度看，目標(biāo)是要在房地產(chǎn)開發(fā)中取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。為了達(dá)到這個目的，在投資決策過程中就必須了解來自競爭對手的各種不確定因素，并且在確定自己的與政府和其他房地產(chǎn)開發(fā)商博弈過程中充分考慮這些不可避免的不確定性因素。在房地產(chǎn)市場，各房地產(chǎn)開發(fā)商的根本利益是相互沖突的，房地產(chǎn)開發(fā)行為是相互影響的，每一個參與者在進(jìn)行決策時，必須考慮對手的反應(yīng)，從而根據(jù)競爭對手的反應(yīng)做出自己的最優(yōu)決策，而這些正是博弈論重點研究的問題。正是因為房地產(chǎn)市場供給、需求、價格形成的過程具有典型的博弈特征，使得我們可以運(yùn)用博弈論的相關(guān)知識，特別是囚徒困境、混合策略博弈模型、不完全信息博弈理論等等，從博弈的角度對房地產(chǎn)市場的供需及價格

13、進(jìn)行描述和分析，建立基于博弈理論的決策模。房地產(chǎn)市場中的利益相關(guān)者是指參與房地產(chǎn)市場并對其產(chǎn)生影響的各個群體，是房地產(chǎn)市場中博弈的重要參與者。房地產(chǎn)市場秩序是房地產(chǎn)交易市場中所有參與者博弈的結(jié)果， 它主要涉及到中央和地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者三方的利益。在房地產(chǎn)市場的交易過程中， 既存在房地產(chǎn)交易雙方( 政府與開發(fā)商)之間的利益博弈， 又存在買方( 開發(fā)商和消費(fèi)者) 之間的博弈， 各參與者都想在約束條件下以自身利益最大化進(jìn)行博弈。房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)必然帶動其他行業(yè)的發(fā)展，因此，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策的正確與否，直接決定著整個國民經(jīng)濟(jì)能否健康的發(fā)展。而這一切都取決于在房地產(chǎn)市場中各利益集

14、團(tuán)的相互博弈。3.2模型分析3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府之間的一般博弈分析地方政府的官員會重視個人利益最大化，導(dǎo)致以權(quán)謀私現(xiàn)象的出現(xiàn)。系列的考核指標(biāo)并據(jù)此決定地方官員的升遷，但由于信息的不對稱，存在較高的監(jiān)督成本，地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展過程中普遍存在較高的尋租邊際收益，尋租活動最初是從爭取地方或個人利益開始的，為了獲得政府的特殊支持、保護(hù)而實現(xiàn)自身的利益，尋租者不惜采取一切手段去疏通獲取行政權(quán)力或行政保護(hù)的關(guān)節(jié)。3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間的一般博弈分析房地產(chǎn)市場中最明顯也是最引人關(guān)注的關(guān)系就是開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈行為。消費(fèi)者在房地產(chǎn)博弈中處于信息劣勢地位，如對房地產(chǎn)開發(fā)成本、樓盤

15、質(zhì)量、真實的市場狀況等擁有不完全的信息。而且房地產(chǎn)作為生活必需品，消費(fèi)者的價格需求彈性較小，房地產(chǎn)產(chǎn)品沒有替代品，因此消費(fèi)者在一定的消費(fèi)承受范圍內(nèi)會參與博弈，如果超出這個范圍，就有可能退出博弈。需要說明的是，現(xiàn)階段消費(fèi)者的觀望并不是期望房價越低越好；生活水平的提高、改善住房條件的需求增強(qiáng)，以及對未來良好預(yù)期的不斷強(qiáng)化等等，都使購房者不會盲目地等待房價無限制降低，而是理智地等待房價回歸到自己心目中的期望值上立即入市。3.3建立模型3.3.1房地產(chǎn)開發(fā)商與政府在一級房地產(chǎn)市場中的博弈房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用

16、為國有土地后出讓給使用者的市場。土地是開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)商品開發(fā)時必須的首要資源，可以說，土地的產(chǎn)權(quán)交易市場是房地產(chǎn)市場的源頭市場。假設(shè)土地市場的逆需求函數(shù)為（ 是價格， 是原需求函數(shù)），土地具有相同的不變單位成本。假設(shè)市場上一個競拍企業(yè)時，該企業(yè)將所得土地全部用于房地產(chǎn)開發(fā)，商品房的單位建筑成本為。政府和企業(yè)在同一個市場中，因此他們有相同的逆需求函數(shù)。分析政府土地供給量與企業(yè)土地需求量及土地價格之間的關(guān)系：政府的收益函數(shù)為：最優(yōu)化的一階化條件為：解得：（表示政府的最佳土地供給量）企業(yè)的收益函數(shù)為:最優(yōu)化的一階化條件為：解得：（表示企業(yè)的最佳土地需求量）比較、，可知>。因此，在只有一個企

17、業(yè)的情況下，土地供給總是大于需求，價格必然下降。將情況擴(kuò)展到市場上有多個競拍企業(yè)。當(dāng)市場上有多家競拍企業(yè)時，政府行為沒有變化，依然是為了獲取最大壟斷利潤，而房地產(chǎn)市場則變?yōu)榈湫偷墓杨^競爭。其市場均衡公式（n表示企業(yè)的數(shù)量）為：比較和可以得出：當(dāng)時，>。因此，當(dāng)建筑費(fèi)用占商品房總價格的比例不是太高時，上述公式是容易滿足的。也就是說當(dāng)房地產(chǎn)市場企業(yè)數(shù)量較多時，必然會出現(xiàn)政府土地數(shù)量無法滿足企業(yè)的需求的情況，土地價格就會上漲。房地產(chǎn)開發(fā)商與政府在二級房地產(chǎn)市場中的博弈政府與開發(fā)商的利益博弈結(jié)果，不僅取決于雙方的談判實力，也取決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和社會條件。對雙方博弈結(jié)果具有很大影響的一個重要因素是城

18、市的規(guī)劃。從地方政府方面來看，房產(chǎn)價格對地方稅收有重要影響，與不動產(chǎn)有關(guān)的稅收如房地產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等都與其市場交易價格有很大的聯(lián)系，因而房地產(chǎn)保值增值有利于地方政府財政稅收。另外，開發(fā)商和政府作為博弈雙方，相當(dāng)于對方來說，具有壟斷或部分壟斷的權(quán)利。地方政府在它所轄范圍內(nèi)，似乎具有絕對壟斷權(quán)利，然而房地產(chǎn)資本市場是全國流動的，為了爭取更多的收入和發(fā)展機(jī)會，地方政府愿意制定優(yōu)惠的措施吸引投資者。對于一個房地產(chǎn)項目來說，由于城市規(guī)劃的作用，即使由于房地產(chǎn)商的活動而使地方政府改變規(guī)劃，建筑的密度和容積在開發(fā)之前，雙方是清楚的。雙方都應(yīng)知道開發(fā)對各自的潛在利益和社會成本，即該博弈

19、是一個完全完美信息博弈。地方政府，作為民眾利益的代表人，應(yīng)該以獲得最大民眾支持為行政目標(biāo)。具體到一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，所獲得的稅收，對民眾來說，是一種收益；而開發(fā)帶來的一些社會環(huán)境惡化的負(fù)效應(yīng)，如交通擁擠、環(huán)境污染等，就會抵消或部分抵消開發(fā)所帶來的收益?？傊?，在一定的法律和稅收條件下，開發(fā)商和政府總是通過基礎(chǔ)設(shè)施等支付來調(diào)整雙方利益；城市規(guī)劃使得雙方了解的信息更充分。而作為所轄范圍內(nèi)對土地供給具有絕對壟斷權(quán)利的地方政府，由于地方政府與地方政府之間的博弈，又使得這種權(quán)利受到削弱。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商的利益函數(shù)為：(為開發(fā)商所得的利潤；為所銷售房屋的數(shù)量；為銷售房屋的單位價格，為房屋的單位成本，為對

20、公共物品負(fù)擔(dān)的支出。) 假設(shè)地方政府的目標(biāo)函數(shù)為：(為地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所獲得的收益；為開發(fā)商所銷售房屋的數(shù)量；為單位房屋稅收；為平均單位房屋地方政府所增加的福利性支出，如購房者由于獲得地方戶口而新增養(yǎng)老、教育補(bǔ)貼等；為開發(fā)所帶來的社會環(huán)境惡化的負(fù)效應(yīng)。地方政府要么用增加的稅收解決這種負(fù)效應(yīng)，要么對其視而不見，總之它會減少或抵消民眾對地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)成績的支持；為房地產(chǎn)開發(fā)商對公共物品負(fù)擔(dān)的支出，即開發(fā)所帶來的外部性為房地產(chǎn)開發(fā)商所負(fù)擔(dān)的部分。)我們用表示資本的社會平均利潤，那么：對于開發(fā)商來說，只要，房地產(chǎn)開發(fā)商就愿意開發(fā)；對于政府來說，只要，地方政府就愿意拿出土地進(jìn)行開發(fā).房地產(chǎn)項

21、目對于開發(fā)商和地方政府來說，往往是個互惠互利的項目，那么雙方是否總是能夠坐在一起談判分?jǐn)?呢？然而情況往往并不是這樣。在不同的社會經(jīng)濟(jì)條件下，博弈收益矩陣相差很大，從而雙方也選擇了不同的行為。現(xiàn)假設(shè)開發(fā)商和政府對開發(fā)所帶來的外部性，采取兩種策略，要么負(fù)擔(dān)，要么不負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)在看第一種情況，有如下表 3.1 的博弈矩陣：表3.1地方政府與開發(fā)商的博弈收益矩陣A地方政府開發(fā)商負(fù)擔(dān)不負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)4，41，7不負(fù)擔(dān)7，1-2，-2 從上面的博弈收益矩陣可以看出，各方都有兩個策略，負(fù)擔(dān)或者不負(fù)擔(dān)。假若雙方都不愿負(fù)擔(dān)開發(fā)所帶來的外部性，即放棄開發(fā)，則雙方都損失兩個單位收益。這表明，該地方房地產(chǎn)開發(fā)利潤巨大，不開發(fā)

22、對雙方來說都有機(jī)會成本損失。在一方不負(fù)擔(dān)的情況下，另一方也能獲得高于社會平均利潤率的利潤。在雙方共同負(fù)擔(dān)的情況下，雙方獲得利益大于都不負(fù)擔(dān)情況下的得益。這個博弈是一個“斗雞博弈”，有兩個納什均衡：如果一方不負(fù)擔(dān)，另一方的最優(yōu)策略就是全部負(fù)擔(dān)。那么雙方為什么不能坐下來談判共同負(fù)擔(dān)，而雙方都獲得（4，4）的收益呢，作者認(rèn)為：1、由于開發(fā)項目對于雙方來說，都能獲得超一般的巨大受益，都有開發(fā)的急切動機(jī)，雙方都急切想把這種利益實現(xiàn)；2、一方總是先行動，造成既成事實，逼迫對方讓步。這種情況在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、百姓消費(fèi)水平比較高的城市比較常見，如北京或上海的一些黃金地帶的開發(fā)，招標(biāo)之前總是把基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)作為開

23、發(fā)的條件之一。房地產(chǎn)開發(fā)商由于怕失去該項目而只好讓步。由于金融資源的有限性，房地產(chǎn)開發(fā)商也具有壟斷性，地方政府有時候也主動采取讓步，以低價轉(zhuǎn)讓土地的形式，變相承擔(dān)開發(fā)所帶來的負(fù)效應(yīng)。 第二種情況如下表 3.2，從博弈收益矩陣可看出，這是一個“囚徒困境”的情況：表3.2地方政府與開發(fā)商的博弈收益矩陣B地方政府開發(fā)商負(fù)擔(dān)不負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)3，3-4，7不負(fù)擔(dān)7，-40，0在“囚徒困境”的非合作博弈情況下，納什均衡只存在一個，雙方都不愿意負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)效應(yīng)，結(jié)果是不能開發(fā)。顯然，如果雙方相互合作，共同負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)效應(yīng)，雙方得益都將大大改善。事實也正是這樣，由于開發(fā)商與政府間的博弈是重復(fù)博弈，這種重復(fù)博弈的結(jié)果使雙

24、方走向合作，選擇共同承擔(dān)開發(fā)負(fù)效應(yīng)?！扒敉嚼Ь场边@種情況的出現(xiàn)，主要是由于該地方房地產(chǎn)開發(fā)利益對雙方來說不高，而基礎(chǔ)設(shè)施等開發(fā)負(fù)效應(yīng)費(fèi)用對雙方的盈虧起著決定作用，哪一方都不可能全部承擔(dān)這種費(fèi)用，坐下來談判這種費(fèi)用的分?jǐn)偸莾烧咴谶@種情況的最優(yōu)選擇。這種情況在我國一般的中小城市比較常見，由于受本地居民消費(fèi)能力的制約，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把那些基礎(chǔ)設(shè)施等大額費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者；而地方政府財力有限，在資金使用上，在房地產(chǎn)方面投入過多的資金很可能沒有實現(xiàn)資金使用效用最大化，因為民眾可能更傾向于教育等政府財政支出；于是，雙方討價還價成為必然，在現(xiàn)實中，一般體現(xiàn)在協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的價格上。第三種情況是“智豬博弈”，如

25、下表 3.3 所示：表3.3地方政府與開發(fā)商的博弈收益矩陣C地方政府開發(fā)商負(fù)擔(dān)不負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)5，04，4不負(fù)擔(dān)9，-20，0在“智豬博弈”情況下，無論政府采取什么策略，開發(fā)商的最優(yōu)策略都是不負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)效應(yīng)所帶來的費(fèi)用。給定開發(fā)商采取不負(fù)擔(dān)的策略，地方政府采取的最優(yōu)策略是負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)效應(yīng)所帶來的費(fèi)用， 所以納什均衡就是：地方政府負(fù)擔(dān)，開發(fā)商不負(fù)擔(dān)。這種情況出現(xiàn)在開發(fā)項目所帶來的利益對雙方來說具有極大的不對稱性：開發(fā)項目對政府來說，收益極大，而對開發(fā)商來說，則利益空間較小，如在一些福利房的開發(fā)建設(shè)項目上，房子售價有限制，而地方政府則能從此舉中獲得民眾支持，得益較多。從以上分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府

26、的博弈依具體情況的不同，可能是斗雞博弈，也可能是囚徒博弈，還有可能是智豬博弈。這些具體情況包括當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)效應(yīng)所帶來的費(fèi)用的大小、開發(fā)項目的性質(zhì)等。在這些條件約束下，雙方總是力圖盡可能多地享受房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的收益。在政府與開發(fā)商的博弈過程中，政府也試圖能夠達(dá)到精煉貝葉斯均衡：在市場蕭條時，政府根據(jù)其目標(biāo)函數(shù)，選擇相關(guān)政策如擴(kuò)大土地供應(yīng)量、稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼、擴(kuò)大信貸規(guī)模等以鼓勵開發(fā)商加大投入；而開發(fā)商根據(jù)對市場狀況的先驗判斷，當(dāng)觀察到政策信息后將據(jù)以修正自己的后驗概率，明確房地產(chǎn)價格已至低谷，可以適時加大投資，以期在今后一段時間市場回暖時獲利。但政府的上述舉措在供應(yīng)博

27、弈層面同樣沒有達(dá)到政策效應(yīng)的精煉貝葉斯均衡。具體原因在于：政府方面，由于我國土地國有的特殊性，長期實行的是土地批租制度。政府特別是各級地方政府在土地調(diào)控政策方面除了前面目標(biāo)函數(shù)所表明的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場之外，還往往附加了政府自己的利益目標(biāo)，以在土地流轉(zhuǎn)中獲利。相應(yīng)地，在土地稅費(fèi)與財政政策方面，政府直接干預(yù)的行政手段也容易打亂房地產(chǎn)市場的供給格局。另一方面，傳統(tǒng)上國有商業(yè)銀行是房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的源頭，但事實證明政府在金融信貸管理上存在明顯的時滯效應(yīng)，總是陷入“一放就亂，一亂就收，一收就死”的怪圈。這使得實際上房地產(chǎn)市場自房改以來所制定和出臺的政策不是通過修正房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的后驗概率來引導(dǎo)其調(diào)

28、整決策、調(diào)控供給，而是依賴閘刀式的開關(guān)措施，以追求短期效應(yīng)。這將在長期不利于房地產(chǎn)供給均衡局面的形成。房地產(chǎn)開發(fā)商方面，如果說消費(fèi)者是缺乏能力和耐心去分析相關(guān)政策的意義，那么開發(fā)商則是沒有壓力去分析相關(guān)政策來修正自己的后驗概率，或者說他們并不需要更多地分析變化。由于啟動房地產(chǎn)市場后住房制度改革的深化，絕大多數(shù)的中國城市居民已經(jīng)被推到自主購房的境地。開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的良好預(yù)期已經(jīng)隨著房地產(chǎn)起步階段的鼓勵政策而扎根，并不會因為局部和暫時的緊縮銀根、減批土地而輕易動搖。4.結(jié)語博弈論與決策論之間存在多方面的聯(lián)系。首先，從理解和優(yōu)化決策的意義上講，博弈論應(yīng)該被看成是一種決策理論，并且是一種規(guī)范性（prescriptive）決策理論，它不是描述具體的決策過程