天津物業(yè)管理條例解析

1、一部法律的誕生，意味著一種精神權威的樹立；一部法律的誕生，意味著一種精神權威的樹立；一種政治價值的確認；一種政治價值的確認；一種美好秩序的奠基；一種美好秩序的奠基；一種善良愿望的匍匐。一種善良愿望的匍匐。 古希臘先哲伯拉圖說過，法律不可能發(fā)布一種既約束所有人，同時古希臘先哲伯拉圖說過，法律不可能發(fā)布一種既約束所有人，同時又對每個人都真正有利的命令。因此，為了我們共同的對于有序資產又對每個人都真正有利的命令。因此，為了我們共同的對于有序資產的渴望，每個人、每個單位、每個組織都必須比照法律法規(guī)的要求，的渴望，每個人、每個單位、每個組織都必須比照法律法規(guī)的要求，來調整自己個別需求和實際行動。來調整自

2、己個別需求和實際行動。1一、我國物業(yè)管理的立法進程一、我國物業(yè)管理的立法進程 年，建設部下發(fā)了年，建設部下發(fā)了城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。 年以來，建設部和有關部門先后制定了年以來，建設部和有關部門先后制定了城市住城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法、住宅共用部位共住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法用設施設備維修基金管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)財務管物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定理規(guī)定等規(guī)章。等規(guī)章。2 年月，國務院正式頒布年月，國務院正式頒布物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例（200

3、32003年年9 9月月1 1日正式施行日正式施行），規(guī)定業(yè)主大會為物業(yè)管理的最，規(guī)定業(yè)主大會為物業(yè)管理的最高決策機構，強調了業(yè)主對小區(qū)公共設施的所有權、使用高決策機構，強調了業(yè)主對小區(qū)公共設施的所有權、使用權、處分權和收益權。權、處分權和收益權。 年月，建設部印發(fā)年月，建設部印發(fā)業(yè)主大會規(guī)程業(yè)主大會規(guī)程。 年月，建設部制定的年月，建設部制定的物業(yè)管理企業(yè)資質管理物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法辦法開始實施。開始實施。 年月，國家發(fā)改委、建設部印發(fā)年月，國家發(fā)改委、建設部印發(fā)物業(yè)服務收物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定費明碼標價規(guī)定。 年月，年月，物權法物權法（2007年10月1日正式施行）通過，進一步明晰了物

4、的所有權。通過，進一步明晰了物的所有權。3 20072007年年8 8月月2626日日國務院關于修改國務院關于修改物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例的決定的決定 2008年年9月月10日天津市第十五屆人民代表大會常務委員會第四次會議日天津市第十五屆人民代表大會常務委員會第四次會議修訂修訂 天津市物業(yè)管理條例天津市物業(yè)管理條例l 物業(yè)由物業(yè)由管理者管理者變成變成“服務員服務員” 根據根據物權法物權法的有關規(guī)定，的有關規(guī)定， 決定決定將將“物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)”修改為修改為“物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)”，將，將“業(yè)主公約業(yè)主公約”修修改為改為“管理規(guī)約管理規(guī)約”，將，將“業(yè)主臨時公約業(yè)主臨時公約”修改為修

5、改為“臨時管理規(guī)約臨時管理規(guī)約”。4二、二、天津市物業(yè)管理條例天津市物業(yè)管理條例 適用范圍適用范圍第二條第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動動 。l 本條例所稱本條例所稱物業(yè)管理物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。秩序的活動。l 本條例所稱物

6、業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地 。 一個完整的物業(yè)一般由以下四個部分構成：一個完整的物業(yè)一般由以下四個部分構成： （1 1）建筑物本體）建筑物本體 （2 2）附屬設備）附屬設備 （3 3）公共設施）公共設施 （4 4）建筑地塊）建筑地塊5三、各級政府部門、行業(yè)協(xié)會在物業(yè)三、各級政府部門、行業(yè)協(xié)會在物業(yè)管理活動中的作用管理活動中的作用第六條：第六條：市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。 區(qū)、縣

7、房地產管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責本區(qū)、縣房地產管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。 規(guī)劃、建設、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園規(guī)劃、建設、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價等相關部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的行政管林、物價等相關部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的行政管理和服務工作。理和服務工作。第七條：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區(qū)第七條：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織

8、、指導，監(jiān)督業(yè)主大內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。 6四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分劃分依據劃分依據： 1 1、規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃紅線圖 2 2、公用設施設備是否可分割、公用設施設備是否可分割 3 3、社區(qū)建設因素、社區(qū)建設因素l市房地產管理局負責本市物業(yè)管理區(qū)域劃分的監(jiān)督管理。區(qū)、縣房地產管理局負責本轄區(qū)內物業(yè)

9、管市房地產管理局負責本市物業(yè)管理區(qū)域劃分的監(jiān)督管理。區(qū)、縣房地產管理局負責本轄區(qū)內物業(yè)管理區(qū)域劃分的推動、協(xié)調、管理。物業(yè)管理區(qū)域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社理區(qū)域劃分的推動、協(xié)調、管理。物業(yè)管理區(qū)域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，遵循規(guī)模經營、方便管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。區(qū)建設等因素，遵循規(guī)模經營、方便管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。 l 新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃設計范圍新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃設計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域

10、。劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。 l原有住宅建筑規(guī)模在原有住宅建筑規(guī)模在1萬平方米以下的，遵循規(guī)模經營、方便管理的原則，按照市、區(qū)級道路或者萬平方米以下的，遵循規(guī)模經營、方便管理的原則，按照市、區(qū)級道路或者河、湖等自然邊界圍合的區(qū)域，可以將幾個項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。河、湖等自然邊界圍合的區(qū)域，可以將幾個項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。 l商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。 l新建

11、物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域，由市房地產管理局在前期物業(yè)管理備案時認定。新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域，由市房地產管理局在前期物業(yè)管理備案時認定。 一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主會，由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主會，由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務。 （天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法 ）7五、業(yè)主的相關問題五、業(yè)主的相關問題 業(yè)主的概念業(yè)主的概念 物權法物權法第六章：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，即建筑物第六章：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，即建筑物區(qū)分所有權人為業(yè)主或區(qū)分建筑物所有權人為業(yè)主。區(qū)分所有權人為業(yè)主或區(qū)分建筑物所有權人為業(yè)主。 國家條例國家條例第六條：房屋的所

12、有權人為業(yè)主。第六條：房屋的所有權人為業(yè)主。 市條例市條例第三條：業(yè)主是物業(yè)的所有權人。第三條：業(yè)主是物業(yè)的所有權人。 尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經在轉移所有權的法律行為已經合法占有合法占有該房屋的人，在物該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。應的義務。8業(yè)主身份的確認業(yè)主身份的確認1 1、房屋所有權證登記人房屋所有權證登記人（查詢確認查詢確認） 物權法物權法第九條規(guī)定：第九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉

13、讓和消滅，經依法不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！? 2、房屋買賣合同的合法買受人、房屋買賣合同的合法買受人（登記對抗主義登記對抗主義） 物權法物權法第十五條：第十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。未辦理物權登記的，不影響合同效力。”93 3

14、、房屋繼承人和受遺贈人、房屋繼承人和受遺贈人 物權法物權法第二十九條：第二十九條：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。者受遺贈開始時發(fā)生效力?！?中華人民共和國繼承法中華人民共和國繼承法第二條：第二條：“繼承從被繼承人死亡時開始。繼承從被繼承人死亡時開始?！? 4、房屋建造人、房屋建造人 物權法物權法第三十條：第三十條：“因合法建造、拆除房屋等因合法建造、拆除房屋等 事實行為設立或事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！?05 5、生效的行政、仲裁或司法文書確認人、生效的行政、

15、仲裁或司法文書確認人 物權法物權法第二十八條：第二十八條：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權府的征收決定等，導致物權 設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民人民 政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！眴栴}：問題： 1 1、夫妻雙方中的一方，未在房產證登記，其本人是否、夫妻雙方中的一方，未在房產證登記，其本人是否 是業(yè)主？是業(yè)主？ 2 2、房產證上登記為多人時，如何計算業(yè)主人數及投票權數？、房產證上登記為多人時，如何計算業(yè)主人數及投票權數？（登

16、記生效主義）（登記生效主義）11業(yè)主權利業(yè)主權利 專有權專有權（獨立性：（獨立性：1 1、構造、構造 2 2、使用，、使用，3 3、登記）、登記）1 1、內部權利、內部權利 ： 共有權共有權 2 2、外部權利外部權利 ：管理權管理權（業(yè)主成員權的范疇）（業(yè)主成員權的范疇）委托委托 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)12物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第六條第二款：第六條第二款： 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： （1 1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務； （2 2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理

17、的有關事項提出建議；）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （3 3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （4 4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（5 5）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；（6 6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7 7）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （8 8）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使

18、用情況享有知情權和監(jiān)督權； （9 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；和使用； （1010）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。13市物業(yè)條例市物業(yè)條例第八條第八條 業(yè)主享有下列權利：業(yè)主享有下列權利：（一）參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使表決權；（一）參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使表決權；（二）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權；（二）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（

19、四）提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（四）提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（五）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（五）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（六）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（六）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；（九）對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監(jiān)（九）對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情

20、況的知情權和監(jiān)督權；督權；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。14 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第七條第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主義務業(yè)主義務 市物業(yè)條例市物業(yè)條例第九條第九條 業(yè)主應當履行下列義務： （一）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約； （二）執(zhí)行業(yè)主大會

21、通過的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； （三）配合物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動； （四）按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務費； （五）維護物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生； （六）按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。消極義務消極義務: :禁止行為（裝修以及生活起居）禁止行為（裝修以及生活起居）市物業(yè)管理條例市物業(yè)管理條例第四十五條第四十五條 在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由開發(fā)建設單位負責維修。保修在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由開發(fā)建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護；業(yè)主專有部分以外的共用部

22、期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責維修養(yǎng)護。位、共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責維修養(yǎng)護。在物業(yè)出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、在物業(yè)出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護時，相關物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護時，相關業(yè)主和物業(yè)使用人必須給

23、予配合。業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。第四十六條第四十六條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。第四十八條第四十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲業(yè)主大會和業(yè)主

24、委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵占通道用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵占通道、拒交物業(yè)管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依、拒交物業(yè)管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠照法律、法規(guī)和管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益

25、的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。15第四十九條第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規(guī)定。業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。裝飾裝修管理服務協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工務協(xié)議。裝飾裝修管理服務協(xié)

26、議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。第五十條第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經營活動的，不得影響房屋安全利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經營活動的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意。物業(yè)服務企業(yè)代表業(yè)主大和正常使用，并應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意。物業(yè)服務企業(yè)代表業(yè)主大會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。照業(yè)主大會的決定使用。第五十

27、一條第五十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施、改善共用設施設備等。費。場地占用費主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企場地占用費的收取標準和使用

28、辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。管合同。機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行。第五十

29、二條第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告物業(yè)管理聯(lián)席會議制度 第三十一條 本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。 物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。 物業(yè)管理聯(lián)席會議

30、主要協(xié)調解決下列問題： （一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題； （二）業(yè)主委員會換屆過程中出現的問題； （三）履行物業(yè)服務合同中出現的重大問題； （四）提前終止物業(yè)服務合同的問題； （五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現的問題； （六）需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質等級從事物業(yè)管理服務活動。本市物業(yè)服務中介機構和外埠來津從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)，應當向市物業(yè)管理行政主管部門備案。第三十三條 從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。第三十四條

31、物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理，提供相應服務，依照合同約定收取物業(yè)管理服務費，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經營收益，對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務。第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生治安案件或者各類災

32、害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并積極協(xié)助做好調查和救助工作。政府有關部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當支持物業(yè)服務企業(yè)工作，不得干預物業(yè)服務企業(yè)正常經營和服務活動，不得亂攤派、亂收費。 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 第三十七條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務的活動。第三十八條 新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設單位應當委托物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同至業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同生效之日終止。第三十九條 開發(fā)建設單位對新建物業(yè)，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服

33、務企業(yè)進行物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積三萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積一萬平方米以下的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。第四十條 開發(fā)建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。開發(fā)建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權益。第四十一條 規(guī)劃、設計新建物業(yè)項目時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務的各項設施，并按照開發(fā)建設項目規(guī)劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用

34、房，用于物業(yè)管理服務和業(yè)主活動。開發(fā)建設單位應當按照規(guī)劃、設計的要求和標準建設物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進行公示。開發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。第四十二條物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。第四十三條 開發(fā)建設單位應當自新建物業(yè)竣工驗收合格之日起六十日內，向前期物業(yè)服務企業(yè)提供下列資料：（一）竣

35、工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；（二）物業(yè)竣工驗收資料；（三）共用設施設備安裝、使用、維護和保養(yǎng)技術資料；（四）物業(yè)質量保證書和使用說明書；（五）物業(yè)管理需要的其他資料。第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查驗，發(fā)現問題應當書面告知開發(fā)建設單位，開發(fā)建設單位應當及時進行整改。物業(yè)管理服務合同及備案物業(yè)管理服務合同及備案 第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務活動，應當與業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務合同主要包括下列內

36、容：（一）業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)的名稱；（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；（三）服務的內容；（四）服務的標準；（五）服務的費用；（六）合同的期限；（七）違約責任；（八）合同的解除條件；（九）雙方需要約定的其他事項。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。第五十七條 物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務，應當包括下列主要內容：（一）共用部位和共用設施設備的使用、維修、養(yǎng)護和管理；（二）電梯、智能系統(tǒng)等設備的運行服務；（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理；（四）物業(yè)裝飾裝修的管理；（五）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；（

37、六）物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序的服務、管理；（七）物業(yè)資料的查詢服務和管理；（八）雙方約定的其他物業(yè)管理服務內容。第五十八條 物業(yè)服務合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。雙方不再續(xù)約的，物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案，并繼續(xù)按照合同約定做好服務，協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主應當按時交納物業(yè)管理服務費，至合同終止。第五十九條 提前解除物業(yè)服務合同的，解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業(yè)服務企業(yè)

38、應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第六十條 物業(yè)服務企業(yè)依照有關規(guī)定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內，除向業(yè)主委員會移交本條例第四十三條規(guī)定的資料外，還應當同時移交下列資金、物品和資料：（一）預收的物業(yè)管理服務費、場地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設施和場地經營所得的收益余額；（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設施設備；（三）物業(yè)管理項目的檔案資料；（四）實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。未成立業(yè)主委員會的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交。新物業(yè)服務企業(yè)確定

39、后，業(yè)主委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務企業(yè)。專項維修資金第五十三條 有兩個以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應當按照規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應當按照規(guī)定給業(yè)主計息。未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)項目，業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項維修資金。第五十四條 市房屋維修資金管理中心負責全市專項維修資金的統(tǒng)一歸集和管理。專項維修資金的管理，接受財政、審計部門的監(jiān)督。第五十五條 專項維修資金的管理費用由市財政部門核定，在專項維修資金的增值資金中列支。專項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋

40、應急解危專項資金，專項用于房屋應急解危支出。專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府規(guī)定。物業(yè)管理服務費物業(yè)管理服務費 第六十一條 物業(yè)管理實行有償服務。物業(yè)管理服務費應當按照與物業(yè)管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。 普通住宅的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主大會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價格范圍內協(xié)商確定；其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主大會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)自主協(xié)商確定。 第六十二條 普通住宅物業(yè)管理服務費的政府指導價格標準以及上下浮動比例，依據社會平均物價指數變動情況適時進行調整，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定，并向社會公布。 確定和調整普通住宅

41、物業(yè)管理服務費政府指導價格時，有關部門應當聽取群眾意見。 第六十三條 物業(yè)管理服務費可以采取包干制或者酬金制等形式。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。 實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)，應當至少每季度向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務費的收支情況。 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目

42、、收費標準等有關情況進行公示。 第六十四條 物業(yè)管理服務費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的，從其約定。 第六十五條 物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關費用，由開發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主承擔；但開發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務費的，由開發(fā)建設單位承擔。 物業(yè)管理區(qū)域內未售出空置房屋的物業(yè)管理服務費，由開發(fā)建設單位交納。 第六十六條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營服務單位，可以將服務和收費事項委托物業(yè)服務企業(yè)并支付代辦服務費。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收

43、取手續(xù)費等額外費用。法律責任法律責任 第六十七條至第七十四條第六十七條至第七十四條 第六十七條業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。 第六十八條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反本條例的行為，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關行政主管部門投訴和舉報。有關部門受理投訴后，應當及時進行調查、核實并依法作出處理。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或

44、者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 17第六十九條 開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由相關行政主管部門予以處罰：（一）未按照規(guī)劃、設計要求建設物業(yè)管理用房的，由規(guī)劃行政主管部門責令補建，并可處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。（二）未在規(guī)定時間內向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期移交；逾期不移交的，處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。（三）未在申請房屋所有權初始登記時，將物業(yè)管理用房登記的，由房屋權屬登記部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。（四）未通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準擅自采用協(xié)議方

45、式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。（五）出售新建房屋時，未向購房人明示并組織購房人書面確認前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上三萬元以下罰款。（六）未向前期物業(yè)服務企業(yè)提供資料的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期提供；逾期不提供的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。第七十條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：（一）未取得資質證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。（

46、二）以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。（三）未按照資質等級從事物業(yè)管理服務活動的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款，降低資質等級。（四）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理項目全部委托給他人管理的，責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。（五）未辦理物業(yè)服務合同備案的，責令限期備案；逾期不備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款。（六）不按照規(guī)定履行退出程序和相應義務的，責令限期改正；逾期

47、不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。（七）聘用未取得物業(yè)管理相應資格證書人員從事物業(yè)管理活動的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。 第七十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害；造成損失的，由違規(guī)行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔賠償責任。 第七十二條業(yè)主委員會及其成員違反本條例規(guī)定，未在法定時間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者

48、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。 第七十三條當事人對物業(yè)管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。 第七十四條 與物業(yè)管理有關的行政管理部門及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。對禁止行為的處理方式對禁止行為的處理方式: : 投訴、舉報、勸阻、制止、報告投訴、舉報、勸阻、制止、報告 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生上述行為時，業(yè)

49、主、物業(yè)使用人有權物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉投訴、舉報報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據物業(yè)服務合同或者管理規(guī)，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以約及時予以勸阻、制止勸阻、制止； 勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告報告有關有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業(yè)主和物業(yè)使用人行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極予以配合。應當積極予以配合。18二、配合義務二、配合義務（相鄰關系相鄰關系） 業(yè)主應當配合共用部位設備設施的維修

50、。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主應當配合共用部位設備設施的維修。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔責任業(yè)主承擔責任。物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。護，費用由責任人承擔。 市物業(yè)管理條例市物業(yè)管理條例第四十五條第四十五條

51、在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由開發(fā)建設單位負在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由開發(fā)建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護；業(yè)主專有部分以外的責維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責維修、養(yǎng)護共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責維修、養(yǎng)護。在物業(yè)出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使在物業(yè)出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及

52、時維修，所需費用由相關責任人承擔。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護時，相關業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護時，相關業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。物業(yè)使用人必須給予配合。 市物業(yè)管理條例市物業(yè)管理條例第七十一條第七十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護的，物業(yè)服務企業(yè)可以業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害；造成損失的，由違規(guī)行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人向人民法院提起訴訟，排除妨

53、害；造成損失的，由違規(guī)行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔賠償責任。承擔賠償責任。19三、告知義務三、告知義務 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。業(yè)主。 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內容、物業(yè)服務費用標準業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，應當將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員等事項告知受讓人或者承租人，應當將物業(yè)轉

54、讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。會和物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主臨時管理規(guī)約業(yè)主臨時管理規(guī)約20街道辦事處履行十項監(jiān)管職責街道辦事處履行十項監(jiān)管職責 條例條例將物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，明確規(guī)定街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要將物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，明確規(guī)定街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要明確部門和人員，負責對本轄區(qū)內物業(yè)管理活動進行指導、監(jiān)督和協(xié)調，并在以下明確部門和人員，負責對本轄區(qū)內物業(yè)管理活動進行指導、監(jiān)督和協(xié)調，并在以下10個方面履行監(jiān)管職責：個方面履行監(jiān)管職責： 1.負責組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會。負責組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會。2.受理業(yè)主大會備案。受理業(yè)主大會備案。3.在業(yè)主委員

55、會不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議或者臨時會議時，負責召集工作。在業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議或者臨時會議時，負責召集工作。4.在業(yè)主大會作出決定后在業(yè)主大會作出決定后30日內，業(yè)主委員會不代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂日內，業(yè)主委員會不代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同，或者不組織業(yè)主委員會進行換屆和補選工作的、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同，或者不組織業(yè)主委員會進行換屆和補選工作的情況下，按照有關規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。情況下，按照有關規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。5.監(jiān)督開發(fā)建設單位在物業(yè)竣工驗收合格后將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用監(jiān)督開

56、發(fā)建設單位在物業(yè)竣工驗收合格后將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用。6.負責組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調解決物業(yè)管理活動中出現的問題。負責組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調解決物業(yè)管理活動中出現的問題。7.對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，有權責令限期改正或者撤銷其對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，有權責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。決定，并通告全體業(yè)主。8.接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反新接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反新條例條例行為的投訴和舉行為的投訴和舉報。報。9.接受物業(yè)服務企業(yè)退出項目的預警報告，

57、協(xié)調解決退出和交接過程中出現的問題；對未接受物業(yè)服務企業(yè)退出項目的預警報告，協(xié)調解決退出和交接過程中出現的問題；對未有業(yè)主委員會的物業(yè)項目，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收退出物業(yè)服有業(yè)主委員會的物業(yè)項目，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收退出物業(yè)服務企業(yè)移交的相關資料。務企業(yè)移交的相關資料。10.對業(yè)主委員會及其成員不按照規(guī)定移交保管的資料、印章和財物的，應業(yè)主委員會的對業(yè)主委員會及其成員不按照規(guī)定移交保管的資料、印章和財物的，應業(yè)主委員會的請求協(xié)助移交。請求協(xié)助移交。 非住宅物業(yè)也要通過招投標選聘非住宅物業(yè)也要通過招投標選聘“管家管家” 條例條例在規(guī)定有兩個以上業(yè)主的新建在規(guī)

58、定有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實行物業(yè)管理，又規(guī)定商住宅物業(yè)，應當實行物業(yè)管理，又規(guī)定商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)推行物業(yè)管理。并且規(guī)定新建物住宅物業(yè)推行物業(yè)管理。并且規(guī)定新建物業(yè)，住宅物業(yè)建筑面積在三萬平方米以上業(yè)，住宅物業(yè)建筑面積在三萬平方米以上、非住宅物業(yè)建筑面積在一萬平方米以上、非住宅物業(yè)建筑面積在一萬平方米以上的，開發(fā)建設單位應當通過公開招標投標的，開發(fā)建設單位應當通過公開招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理。這一規(guī)定將進一步推進我市行物業(yè)管理。這一規(guī)定將進一步推進我市物

59、業(yè)管理市場化進程。物業(yè)管理市場化進程。 同一個物業(yè)管理區(qū)域不得分割管理同一個物業(yè)管理區(qū)域不得分割管理 條例條例規(guī)定，新建物業(yè)項目，包括分期建設或規(guī)定，新建物業(yè)項目，包括分期建設或者由兩個以上開發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目，其者由兩個以上開發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業(yè)管配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。同時又規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一理區(qū)域。同時又規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)個業(yè)主大會，應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理服務。針對目前我市高層物業(yè)項目不斷增多管理服務。針對目前我市高層物業(yè)項目不斷增多的

60、趨勢，為防止出現同一個物業(yè)管理區(qū)域內的地的趨勢，為防止出現同一個物業(yè)管理區(qū)域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地分割進行上、地下建筑物和設施設備、相關場地分割進行物業(yè)管理的情況發(fā)生，又作出了同一個物業(yè)管理物業(yè)管理的情況發(fā)生，又作出了同一個物業(yè)管理區(qū)域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場區(qū)域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，不得分割進行物業(yè)管理的規(guī)定。地，不得分割進行物業(yè)管理的規(guī)定。 業(yè)主決定共同物業(yè)管理事項要業(yè)主決定共同物業(yè)管理事項要“少數服從多數少數服從多數” 條例條例在業(yè)主共同決定管理事項內容和共同決定管理事在業(yè)主共同決定管理事項內容和共同決定管理事項的有效條件方面與項的有效