房地產(chǎn)估價師主要估價方法在房地產(chǎn)估價中的運(yùn)用

1、主要估價方法在房地產(chǎn)估價中的運(yùn)用（ 總分： 230.00 ，做題時間： 90 分鐘 ）一、（一）問答題（ 總題數(shù)： 15 ，分?jǐn)?shù)： 150.00）1. 有人提出市場法的評估結(jié)論最接近實(shí)際，成本法的評估結(jié)論通常偏低，收益法的評估結(jié)論通常偏高，這 種說法對嗎 ?為什么 ?（分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （不對。評估房地產(chǎn)價格， 其實(shí)是估價師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價值。 而客觀合理的價格或價值， 應(yīng)該是公開市場價值在公開市場中最可能形成的價格。市場法強(qiáng)調(diào)可比實(shí)例價格必須是正常價格或可 修正為正常價格；收益法強(qiáng)調(diào)采用正常凈收益；成本法強(qiáng)調(diào)正常的重置價等。說明各種估價方法均是以公 開市場價格為出發(fā)點(diǎn)

2、的，其實(shí)質(zhì)是一樣的。 ）解析：2. 交易實(shí)例房地產(chǎn)、 類似房地產(chǎn)、 可比實(shí)例房地產(chǎn)、 估價對象房地產(chǎn)四者的含義及其之間的異同點(diǎn)是什么分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 交易實(shí)例房地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)市場中真實(shí)發(fā)生的房地產(chǎn)交易案例； 類似房地產(chǎn)是指與估價對象 處在同一供求范圍內(nèi)， 并與估價對象房地產(chǎn)狀況相同 （ 用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同 ） 或相當(dāng) （規(guī)模、檔次相當(dāng) ） 的房地產(chǎn)；可比實(shí)例房地產(chǎn)是指交易類型與估價目的吻合，成交日期盡量接近估價時點(diǎn)，成交價格為正常 價格或可以修正為正常價格的類似房地產(chǎn)；估價對象房地產(chǎn)是指一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。 交易實(shí)例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之

3、，可比實(shí)例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)最小，是包圍與被包圍 的關(guān)系。 ）解析：3. 什么是選取可比實(shí)例的分配法 ?分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 如果估價對象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物， 而缺少相應(yīng)的交易實(shí)例， 但有類似的土地與建筑 物綜合體的交易實(shí)例時，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解 （進(jìn)行價值分配 ） ，提取出與 估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將此作為可比實(shí)例。例如，估價對象為土地，而在同一 供求范圍內(nèi)沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，但有包含與該土地同類型土地的房地產(chǎn)交易實(shí)例且其他條件也 符合采用市場法的條件時，則可以從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分即

4、為土地價格，此土地 便可作為可比實(shí)例。 然后再對該土地價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整， 即可以求得估價對象土地的價值。 例如， 需要評估某宗居住用地的價值， 在附近有一幢住宅買賣， 成交總價為 100 萬元，其中建筑物的價格為 60 萬 元（ 用成本法求得 ） ，則土地的價格為 40 萬元，再以此 40 萬元的地價為基礎(chǔ)，通過修正、調(diào)整，得出該宗 居住用地的價值。 ） 解析：4. 建筑物的重新購建價格為何是全新狀況下的?而土地的重新購建價格為何是估價時點(diǎn)狀況下的?分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格， 未扣除折舊； 而土地的增減價因素一般已考慮在 其重新購建

5、價格中。 ）解析：5. 計算房地、土地、建筑物重新購建價格的思路分別是什么 ?分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案：（計算房地的重新購建價格有兩大路徑：模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來 計算；先計算土地的重新購建價格，再計算建筑物的重新購建價格，然后相加。計算土地的重新購建價格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法等計算其 重新購置價格， 這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以計算其重新開發(fā)成本時。 計算土地的重新購建價格， 也可采用成本法計算其重新開發(fā)成本。計算建筑物的重新購建價格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存 在之外，其他

6、的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑 物所需的一切合理必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價格；或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給 建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑 承包商的費(fèi)用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價格。）解析：6. 基于租賃收入與基于營業(yè)收入計算凈收益之間有什么區(qū)別?分?jǐn)?shù)： 10.00 ）正確答案： （ 基于營業(yè)收入計算凈收益與基于租賃收入的凈收益測算主要有以下兩個方面的不同：潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入；要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

7、，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè) 等經(jīng)營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以 就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 ）解析：7. 可修復(fù)與不可修復(fù)的含義及其判定標(biāo)準(zhǔn)是什么?在計算建筑物折舊中作此區(qū)分有何意義 ?分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計修復(fù)所必需的費(fèi)用小 于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，即：修復(fù)所必需的費(fèi)用W修復(fù)后的房地產(chǎn)價 值一修復(fù)前的房地產(chǎn)價值，反之，是不可修復(fù)的。在計算建筑物折舊中作此兩種區(qū)分，是考慮在不同的情況下折舊額的計

8、算方式是不同的。具體說明如下： 對于可修復(fù)項目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。 對于不可修復(fù)項目，根據(jù)估價時點(diǎn)時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽 命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施 等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于 或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、 設(shè)備、設(shè)施等， 它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的 在實(shí)際中，短壽命項目與長壽命項目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的基礎(chǔ)上作出的，

9、例如，基礎(chǔ)、墻體、屋頂、門窗、管網(wǎng)、電梯、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備、裝飾裝修等的壽命是不同的。 短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格 （通常為市場價格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等之和 ） 、壽命、經(jīng)過年數(shù)或 剩余使用壽命，采用年限法計算折舊額。長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項目的重新購建 價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計算折舊額。 ） 解析：8. 某舊建筑物現(xiàn)在的價值是否可能大于它原來新的時候的價值?如果可能， 出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案：（可能。主要有以下三種原因：物質(zhì)方面升值，是指建筑物在

10、實(shí)體方面的多于正常的養(yǎng)護(hù)投入 使房屋價值增加，如在房屋平均正常維護(hù)基礎(chǔ)上加大維護(hù)投入，縮短維修周期，在正常使用中注意加強(qiáng)對 房屋全面的保護(hù)，采取科學(xué)、專業(yè)的保護(hù)措施等；功能方面升值，是指建筑物成本效用的相對增加所引 起的價值上漲，主要指已有或更新的部件、裝修、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)大于其成本， 如設(shè)計具有前瞻性，在投入使用后不久 （比如三四年內(nèi) ）就與那時的市場流行趨勢吻合，改變建筑物內(nèi)部布 局或重新裝修、增設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)、房間音響系統(tǒng)，使之與未來市場流行趨勢吻合等；經(jīng)濟(jì)方面升值， 是指建筑物本身以外的各種有利因素所造成的價值上漲，包括供給偏少、需求偏旺、自然環(huán)境優(yōu)化、城市 規(guī)劃

11、改變、政府政策變化等，如在建筑物附近興建地鐵線路、街心花園、綠地，拆除了有一定污染的工廠 或垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。 ）解析：9. 某城市舊城區(qū)有一閑置的二層居住小樓，獨(dú)門獨(dú)院，請寫出用收益法評估時的估價技術(shù)路線。分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 估價對象目前為閑置的二層小樓，雖然目前沒有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因此可以將其 設(shè)想為出租的情況來運(yùn)用收益法估價，估價技術(shù)路線即先通過類似于市場法的方法求出估價對象的凈收益 或收入、費(fèi)用等，再選用適當(dāng)?shù)氖找娣ㄓ嬎愎絹砉纼r。 ）解析：10. 由營業(yè)收入計算凈收益為什么要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 ?分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案：（房地產(chǎn)的凈收益

12、，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)本身所帶來的收益；運(yùn)營費(fèi)用，實(shí)質(zhì)上包括兩部分內(nèi)容： 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、 經(jīng)營或使用所必須支出的費(fèi)用， 例如維修費(fèi)、 管理費(fèi)等； 歸屬于其他資本的收益， 或稱非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，例如貨幣資金的利息和利潤等。因此，在由營業(yè)收入計算凈收益時，在 經(jīng)營收入中扣除合理運(yùn)營費(fèi)用，一方面是要扣除維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用所必須支出的費(fèi)用；另 一方面，也要扣除非房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，即歸屬于其他資本的收益，這樣，剩余的即是房地產(chǎn)本身 所帶來的收益，即房地產(chǎn)的凈收益。 ）解析：11. 實(shí)際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其應(yīng)用是什么 ?分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 房地產(chǎn)的收

13、益可分為實(shí)際收益和客觀收益。 實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它 不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就 會得到不切實(shí)際的結(jié)果?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種 收益才可以作為估價的依據(jù)。所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益，除了 有租約限制的以外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價對象本身的資料 直接測算出潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛 收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈

14、收益進(jìn)行比較。如果與正常客觀的情況不符，則應(yīng)對它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)?修正，使其成為正?？陀^的。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金 （簡稱租約租金，又稱為實(shí)際租金 ） ，租賃期限外 的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金。 ）解析：12. 如何利用收益法評估承租人權(quán)益的價值 ?分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 承租人權(quán)益的價值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。 如果 租約租金低于市場租金，則承租人權(quán)益就有價值；反之，如果租約租金高于市場租金，則承租人權(quán)益就是 負(fù)價值。同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權(quán)益的價值三者之間的關(guān)系為： 有租

15、約限制下的價值 =無租約限制下的價值 - 承租人權(quán)益的價值 ）解析：13. 將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法 ?分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （應(yīng)采用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。它是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年 （ 如未來 3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式（略）來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。）解析：14. 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間與建設(shè)用地使用年限屆滿的時間不一致時，收益期限及收益價格應(yīng)如何確定分?jǐn)?shù)： 10.00 ） 正確答案： （ 對于土地與建筑物合成體的估價對象， 取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限中短者為

16、收益期限。如果是建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。 在此情況下的收益價值計算要區(qū)分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。 對于在出讓合同已約定不可續(xù)期的，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計算房地產(chǎn)的價值；對于在出讓 合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上 土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點(diǎn)時的價值。值得指出的是，對于估價對象為住宅的，由于中華人民共和國物權(quán)法第一百四十九條明文規(guī)定，住宅 建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。因此，對于住宅情形，其

17、土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)不會約定不可續(xù) 期，換句話說，住宅情形下其土地使用權(quán)出讓合同是未約定不可續(xù)期，如約定不可續(xù)期則是違法的，不能 生效的。如果是建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收 益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式進(jìn)行計算，然后再加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余 期限土地使用權(quán)在估價時點(diǎn)時的價值。 ）解析：15. 什么是資本化率 ?資本化率與報酬率的區(qū)別與相互間關(guān)系是什么分?jǐn)?shù)： 10.00 ）正確答案： （資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：資本化率=年收益 /價格；報酬率是投資回報與投資的比率，即：報酬率 =投資回報

18、/ 所投入的資本。資本化率（R）和報酬率（Y）都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的：資本化率 是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，報酬率是在報酬資本化法中采 用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房 地產(chǎn)價值的比率 （通常用未來第一年的凈收益除以價值來計算 ） ，僅僅表示從凈收益到價值的比率，并不明 確地表示獲利能力，報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率； 在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式就有所不同，而資本化率是不區(qū)分凈收益流 模式的，所

19、有情況下的未來某一年的凈收益與價值的比率 （A/Y） 都是資本化率?？梢姡瑘蟪曷逝c凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系；資本化率則與凈收益本身的 變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。 ）解析：二、（二）下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（ 總題數(shù)： 1，分?jǐn)?shù)： 40.00）16. 一、封面 （ 略）二、目錄 （ 略）三、致委托估價方函 （ 略 ）四、注冊房地產(chǎn)估價師聲明 （ 略）五、估價的假設(shè)和限制條件 （略）六、xx別墅房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（ 一 ） 委托估價方XX市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司（ 二 ） 受理估價方XX市房地產(chǎn)估價事務(wù)所（ 三 ） 估價對象概況1土

20、地情況（1）土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國有土地使用權(quán)證。（2）土地總面積 7000m2。（3）用途：別墅及配套設(shè)施。（4）33 棟別墅，建筑總面積 l0378m2。2地上物情況該別墅項目的戶型有 A、B、C、D四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程 33棟中已有 24棟完成全部工程， 建筑面積 7548m2 ，另有 9 棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完， 裝修設(shè)備未完， 建筑面積 2830m2， 建筑材料及設(shè)備 （ 略 ） 。（四）估價目的為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對XX別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價。（ 五 ） 估價時點(diǎn)1998 年 4月 15 日。（ 六 ）

21、估價方法 1采用的估價方法為：市場法、成本法。2分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價 格。（七）估價結(jié)果 別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格 =2480.79+3072.51=5553.3（ 萬元 ）。 估價人員、估價原則、估價作業(yè)日期和估價報告應(yīng)用的有效期略。七、XX別墅房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（一） （五）略（ 六 ） 估價測算過程 1土地估價：采用成本法與市場比較法兩種方法進(jìn)行估價，綜合平均得出土地評估價格。（1）利用成本法進(jìn)行土地估價計算公式：土地價格 =取得土地費(fèi)用 +土地開發(fā)費(fèi)用 +土地使用權(quán)出讓金根據(jù)估價人員實(shí)地查勘，在估價時點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際

22、取得土地費(fèi)用為1200兀/m2。土地開發(fā)費(fèi)用為1644元/m2，土地使用權(quán)出讓金為 480元/m2。以上三項合計為 3324元/m2。（2）利用市場法進(jìn)行土地估價 （略）用市場法算出土地單價為3763.97元/m2。土地單價=（3324+3763.97）/2=3543.99（元/m2）。（3）土地估價綜合結(jié)果土地總價：土地單價X土地總面積 =3543.99X7000=2480.79（萬元 ）。2別墅建筑物估價 別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，計算該別墅建筑 物的重新建造成本。（1）據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2,包含建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)

23、、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)）、管理費(fèi) 8%、年利率 15%、利潤率 20%、銷售稅費(fèi) 10%。（2）根據(jù)建設(shè)情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。33棟別墅的全部完工后的評估價格為 3428X7548=2587.45（萬元）。根據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察，確定未完工的9棟別墅的重新建造成本為已完工建筑物的50%,則未完工別墅建筑物的重新建造成本為3428X50%=1714元/m2） , 9棟別墅在估價時點(diǎn)的價格是1714X2830=485.06（萬元）。（3）現(xiàn)有別墅建筑物價格3428X 7548+1714X 2830=3072.51（萬元 ）。3別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價

24、格2480.79+3072.51=5553.3（ 萬元）。八、附件、說明、其他資料 （ 略）分?jǐn)?shù)： 40.00 ） 正確答案： （1 缺委托方法定代表人和住所。2缺估價方法定代表人和住所、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級及資質(zhì)證書編號。 3缺土地使用權(quán)用途、權(quán)屬情況及建筑物權(quán)屬狀況說明。4缺估價對象區(qū)位狀況說明。5缺少對土地的自然狀況和開發(fā)利用狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢、地質(zhì)條件、四至以及環(huán)境、 交通通達(dá)程度、公共配套設(shè)施情況完備程度等。6缺對估價時點(diǎn)確定理由的簡要說明。7缺估價依據(jù)。8缺估價原則。9缺估價方法的定義和估價思路。10. 估價結(jié)果缺大寫和單價。11. 利用成本法進(jìn)行土地估價的計算公式有誤

25、，應(yīng)該還包括正常的管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、投資利 息和開發(fā)利潤。12. 計算公式中的土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會平均成本或者客觀成本。13. 土地的評估價格3324元/m2為邊緣土地的價格，未根據(jù)估價對象土地所處地段的土地級別進(jìn)行調(diào)整。14. 對建筑物估價中，建筑費(fèi)一項不應(yīng)包括紅線外的市政費(fèi)。15. 別墅建筑物的重新建造成本為 3428元/m2，價格構(gòu)成描述不正確，其價格構(gòu)成為：建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)市政費(fèi) ） 、管理費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤。16. 成本法中未結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。17. 技術(shù)報告中缺“估價結(jié)果確定”。 ）解析：

26、三、（三）下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（ 總題數(shù)： 1，分?jǐn)?shù)： 40.00）17. 說明 本例只說明市場法計算過程，其他方法暫略去。一、封面 （ 略 ）二、目錄 （ 略）三、致委托估價方函 （ 略 ）四、注冊房地產(chǎn)估價師聲明 （ 略）五、估價的假設(shè)和限制條件 （略）六、XX別墅房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（ 一 ） 委托估價方XX市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司（ 二 ） 受理估價方XX市房地產(chǎn)估價事務(wù)所（ 三 ） 估價對象概況1 土地情況（1）土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)， 1995 年 1 月 6 日取得國有土地使用權(quán)證。（2）土地總面積 7000m2 。（3）用途：別墅及配套設(shè)施。（4

27、）33 棟別墅，建筑總面積 10378m2。2地上物情況該別墅項目的戶型有 A、B、C、D四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程 33棟中已有 24棟完成全部工程，建筑面積7548m，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830R1。 建筑材料及設(shè)備 （ 略） 。（四）估價目的為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對XX別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價。（ 五 ） 估價時點(diǎn)1998 年 4 月 15 日。（ 六 ） 估價方法1 采用的估價方法為：市場法、成本法。2分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價 格。（ 七 ） 估價結(jié)果別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格 =2476.53+3072.51=5549.04（ 萬元）。（ 估價人員、價值定義、估價作業(yè)日期和估價報告應(yīng)用的有效期略）七、XX別墅房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（一） （五）略（ 六 ） 估價測算過程1 土地估價：采用成本法與市場法兩種方法進(jìn)行估價，綜合平均得出土