房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)+班級:1104504學(xué)號:18姓名:劉鑫毓指導(dǎo)老師：2013年12月20日報(bào)告摘要致委托方函估價(jià)師申明估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方二、收托估價(jià)方三、估價(jià)對象四、估價(jià)目的五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、價(jià)值定義七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則九、估價(jià)方法十、估價(jià)結(jié)果十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期十三、 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析二、區(qū)域因素分析三、市場背景分析四、最高最佳使用分析五、估價(jià)方法使用六、估價(jià)測算過程附件估價(jià)師心得【報(bào)告摘要】本次估價(jià)的為益陽市桃花侖東路一家服裝店， 建筑面積為35川。 用途主要為出售服裝，該商鋪為磚混一等結(jié)構(gòu)，為普通檔次內(nèi)外裝飾，

2、位置臨街，處于益陽市中心城區(qū)范圍。該房地產(chǎn)法定用途為商業(yè)，其 土地使用權(quán)現(xiàn)狀為出讓。目前用于租賃經(jīng)營，報(bào)告詳細(xì)分析了這些因 素后，按照合法原則和相關(guān)法規(guī)，經(jīng)商業(yè)裝修和簽訂租約的狀況加以 評估。報(bào)告采用了成本法，收益法以及市場比較法進(jìn)行評估，最終以 簡單的算術(shù)平均法確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2013年12月20日） 的現(xiàn)狀公開市場價(jià)格，最終估價(jià)結(jié)果為207902元,折合每平方米5940 丿元。湖南城市學(xué)院致委托方函王先生：依據(jù)王先生委托，我事務(wù)所對坐落于益陽市桃花侖東路服裝店的 房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估，為貴房地產(chǎn)將來拍賣提供參考依據(jù)， 估價(jià) 時(shí)點(diǎn)為2013年12月20日。本事務(wù)所根據(jù)估價(jià)目的，遵循

3、獨(dú)立，客 觀，公正的原則，運(yùn)用科學(xué)的股價(jià)辦法，并且根據(jù)國務(wù)院，建設(shè)部， 原國家土地管理局，國土資源部，湖南省和益陽市政府等有關(guān)部門頒 發(fā)的有關(guān)法律，法規(guī)和文件，技術(shù)規(guī)程等操作規(guī)范，在認(rèn)真分析貴 政府提供的有關(guān)資料以后，按照中華人民共和國房地產(chǎn)管理暫行辦 法房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和建設(shè)部頒發(fā)的城市房地產(chǎn)市場估價(jià)管 理暫行辦法等規(guī)定，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)于對影響 房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素分析，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值人民幣 101002.65元，折合每平方米 2885.79元。現(xiàn)將完成的估價(jià)報(bào)告提交給您。湖南城市學(xué)院法定代表人：劉鑫毓2013.12.20估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價(jià)

4、報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論。但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。4、我們與本報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒 有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地的查勘。6、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。7、如未得到本事務(wù)所的書面許可，本估價(jià)報(bào)告中的全文或任何部 分內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。8、最后，根據(jù)本事務(wù)所的一貫作法，我們必

5、須申明，本估價(jià)報(bào)告 書僅供委托方使用，本事務(wù)所不承擔(dān)對任何第三者對本報(bào)告書的全文或任何部分內(nèi)容的任何責(zé)任。估 價(jià) 師：劉鑫毓注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：薛 姝審核：薛姝估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)條件（一）本次估價(jià)參考公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格,但考慮其他因素的影響，其拍賣底價(jià)可能會低于其市場價(jià)值。（二）本次估價(jià)基于以下概念：所稱估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原則，運(yùn) 用估價(jià)辦法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上， 對估價(jià)對 象的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算制定的活動。所稱客觀合理價(jià)格，是指對應(yīng)于某中估價(jià)目的特定條件下形成或 成立的正常價(jià)格，它能夠?yàn)楫?dāng)事人或社會一般人所信服

6、和接受。 通常 客觀合理價(jià)格是指在公開市場上形成或成立的價(jià)格。公開市場，是指在一個(gè)競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行 交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益， 并掌握必要的市場信 息，有較為充裕的時(shí)間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件 公開且不具有排他性。同一估價(jià)對象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會有 所不 同，估價(jià)結(jié)果的客觀合理價(jià)格也會有所不同。本次價(jià)格評估，采用基于市場的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)限制條件（一）本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用范圍為委托方拍賣估價(jià)對象提供價(jià)格參考，若改變估價(jià)目的及使用條件需要向本評估機(jī)構(gòu)咨詢后作必要修正甚至 重新估價(jià)。（二）房地產(chǎn)拍賣底價(jià)由法院根據(jù)有關(guān)法規(guī)確定。（三）

7、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章并由估價(jià)師簽字后方可 使用。（四）按有關(guān)規(guī)定本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)日期起半年內(nèi)有效， 隨著時(shí)間的 推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價(jià)對象自身情況發(fā)生變化， 估價(jià)對象的市 場價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價(jià)結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。（五）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬， 土地使用權(quán)面積及建筑物 面積資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 由于 委托方提供資料不實(shí)造成的失誤，受托方不承擔(dān)責(zé)任。（六）估價(jià)人員對估價(jià)對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察， 并對估價(jià)對象現(xiàn)場勘察時(shí)客觀性，真實(shí)性，公正性承擔(dān)責(zé)任，但評估人員對評估估價(jià)對象的 勘察，限于估價(jià)對象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不 承

8、擔(dān)對評估估價(jià)對象建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。（七）特殊說明的事項(xiàng)估價(jià)對象為非正常交易（即為轉(zhuǎn)租），所租房屋的租金低于該區(qū)域 同一地段的正常租金價(jià)格。與估價(jià)對象相同面積的商業(yè)鋪面的租金的 正常水平為25003200元/月，所以為了本估價(jià)報(bào)告的合理性。本事務(wù)所對估價(jià)對象的租金進(jìn)行了調(diào)整。估價(jià)中采用的租金為正常市場中 的正常交易價(jià)格。（八）本估價(jià)報(bào)告書一式五份，委托方四份，本機(jī)構(gòu)存檔一份（九）報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方：王先生二、受托估價(jià)方：受托單位：湖南城市學(xué)院法定代表：劉鑫毓三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象調(diào)查情況權(quán)

9、屬人服裝店房地坐落益陽市桃花侖東路土地使用權(quán)類型出讓房屋所有權(quán)性質(zhì)國有房產(chǎn)土地用途商業(yè)房屋用途商業(yè)房屋狀況建筑結(jié)構(gòu)磚混一等建筑面積35平方米樓層一層建成年份2008 年（二）估價(jià)對象權(quán)利狀況1、估價(jià)對象為益陽市桃花侖東路服裝店，土地用途為商業(yè)。土地使用權(quán)為出讓。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地已使用了4年（取整），尚余使 用年限為36年。2、估價(jià)對象所處建筑物翻建于2008年。為磚混結(jié)構(gòu)一等，房屋經(jīng) 濟(jì)耐用年限為50年。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物已使用了 5年。3、本次評估為委托估價(jià)方拍賣價(jià)格對象提供價(jià)格參考。（三）估價(jià)對象狀況估價(jià)對象坐落于益陽市桃花侖東路， 是益陽的繁華區(qū)域。有多路 公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。

10、估價(jià)對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，但 人、車流量較大，旁邊有農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行，附近有步步高超市， 估價(jià)對象用途為商業(yè)，設(shè)定出讓年限為2008年至2048年。至估價(jià)時(shí) 點(diǎn)，該宗地已使用了 5年。土地剩余使用年限為45年。根據(jù)估價(jià)人 員現(xiàn)場勘察，估價(jià)對象的裝修、使用與維修養(yǎng)護(hù)情況均良好，估價(jià)對 象基礎(chǔ)設(shè)施完善。（四）權(quán)益情況根據(jù)委托方提供的資料以及估價(jià)人員及實(shí)地查勘，調(diào)查所獲取的資料，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。四、估價(jià)目的為委托方確定房地產(chǎn)價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年12月20日六、價(jià)值定義根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，委托方提供的資料以及本事務(wù) 所現(xiàn)場查勘的實(shí)際情況，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)

11、是在滿足合法原則下的土地使用權(quán)熟地現(xiàn)值。根據(jù)委托方提供的資料，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度設(shè) 定為“五通一平”。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià) 結(jié)果為估價(jià)對象作為熟地在公開市場上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能所形成的 價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件1、中華人民共和國擔(dān)保法2、中華人民共和國土地管理法3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法4、中華人民共和國拍賣法5、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條件6、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（二）本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（三）委托方提供的有關(guān)資料1、委托方提供的裝修資料2、房屋租賃合同3

12、、益陽市國土資源與房地產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)4、益陽市土地房屋權(quán)證5、益陽市土地房屋他項(xiàng)權(quán)證（四）估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察。 調(diào)查所獲的資料八、估價(jià)原則本評估報(bào)告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下, 具體依據(jù)如下原則：1、合法原則：遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用，合法處 分為前提估價(jià)。2、最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對象的 最高最佳使用為前提估價(jià)。3、房地結(jié)合原則：對房屋建筑物的估價(jià)，對土地的估價(jià)都必須把 房與地結(jié)合起來。4、替代原則：遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房 地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原

13、則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地 區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)的特點(diǎn)及本身的實(shí)際狀況選取市場 比較法、收益法和成本法作為本次房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法。市場比較法定義：市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成 的類似用途土地交易案例的交易價(jià)格、交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資 料，對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況修正，交易日期的調(diào)整，區(qū)位 狀況修正，權(quán)益狀況修正，實(shí)物狀況修正以求取比準(zhǔn)價(jià)格。將所求取 的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對象限制現(xiàn)值。收益法定義：收益法是在評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn) 的未來各期的凈收

14、益運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并求取現(xiàn)值之和來確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，即購買一宗一定使用年限的 房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內(nèi)可以在將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和 等同起來，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱為收益價(jià)格。收益價(jià)格公式：V二a/r1-1心+常n式中：V房地產(chǎn)的價(jià)格a房地產(chǎn)的凈收益r房地產(chǎn)的資本化率n房地產(chǎn)的使用年限與剩余收益年限成本法定義：成本法評估房地產(chǎn)整體的價(jià)格，所謂成本法是指在 估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)要按被估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)完全重置價(jià)格成本（簡稱重置成 本）減去損耗或貶值來確定被評估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。采用成本法對土地和建筑物價(jià)格進(jìn)行評估，計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)格+建筑物

15、重置價(jià)格-建筑物折舊或房地產(chǎn)價(jià)格二土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格*成新率得到估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。本次估價(jià)用重置成本法對房屋所有 權(quán)價(jià)格進(jìn)行測算，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對土地使用權(quán)進(jìn)行測算?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是根據(jù)替代原理，將土地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條 件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格。對上述市場比較法、成本法和收益法的測算結(jié)果采用簡單的算術(shù)平均法。綜合得到估價(jià)對象的最終評估結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)和估價(jià)程序。在對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場 行情的基礎(chǔ)上，采用三種估價(jià)方法進(jìn)行了估價(jià)，經(jīng)過周密測算，并結(jié) 合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及影響估價(jià)對象價(jià)格的

16、諸多因素的分析，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)格如下大寫金額：人民幣壹拾玖萬陸仟壹百捌拾元整十一、估價(jià)人員估 價(jià) 師：劉鑫毓注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：薛姝審核：薛姝十二、估價(jià)作業(yè)日期2013年12月9日至2013年12月22日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本估價(jià)報(bào)告自2013年12月22日起壹年內(nèi)有效。若在此期間市 場情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析土地使用總面積：35平方米 用途：商業(yè)土 地使用年限：40年剩余36年宗地形狀：矩形數(shù)：一層結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)一等建成年 月：2008年建筑物狀況：結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水

17、、供電、通訊條件好。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對象位于益陽市桃花侖東路，周邊有大超市，中國建設(shè)、工 商銀行等。影響商用樓價(jià)值的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華程度、 交通條 件、公共配套設(shè)施完善狀況、環(huán)境條件和臨街狀況等。1、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度估價(jià)對象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。供水、排水、供電，對外交通 設(shè)施完備。區(qū)域地質(zhì)條件上乘。2、交通狀況估價(jià)對象面臨桃花侖東路，該道路是益陽市的主要街道之一, 公 交線路有20路、7路、23路、28路等且就近設(shè)有公交車站點(diǎn)，交通 出行十分便捷。3、繁華程度估價(jià)對象位于益陽市桃花侖東路， 是益陽繁華區(qū)域，周邊商業(yè)配 套設(shè)施齊全。附近有超市，處于正街，人流量大，商業(yè)繁華程度較高。4

18、、土地等級及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對象所在區(qū)域?yàn)槭幸患壍囟?，商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格2875元/平方米。三、市場背景分析近數(shù)年來，益陽市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速健康發(fā)展， 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增 長。估價(jià)對象所在地段客流量大。配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁華程度高， 區(qū)域位置相對比較優(yōu)越。作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂觀的市場前景。 隨 著估價(jià)對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)市場價(jià)格有上漲的趨勢，受本次評估的估價(jià)目的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的制約未 考慮該因素的影響。四、最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該 房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟(jì)利益的使用方式。按規(guī)劃限定估價(jià)對象為商業(yè)用 途。據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察了解的估價(jià)對

19、象的平面布局和實(shí)物狀況分析 以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究， 我們判定該房地產(chǎn)目前的 商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前 提。五、估價(jià)方法的選用根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對鄰近地區(qū)市場 狀況的調(diào)查和對評估對象的實(shí)地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場價(jià)格評估的 確定原則。選取市場比較法、收益法、成本法作為本次評估的基本方 法。市場比較法是指將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易 的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格修正 得到估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各 期（通常為年）的正常凈收益折

20、算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值求其之和得出 估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各 項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金的出估價(jià)對象 房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。六、估算測算過程（一）利用成本法求取估價(jià)對象的價(jià)格成本法的理論依據(jù)可以從賣方的角度或買方的角度來考慮。 從賣 方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。 從買方的角度 考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。（1）計(jì)算公式：積算價(jià)格=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物累 積折舊（2）本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象是磚混結(jié)構(gòu)一等，建筑物的重置價(jià)格為1500元/平方米，故此估價(jià)對象的重置造價(jià)為 10

21、00*35=52500 （元）（3）土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對其進(jìn)行地價(jià)的修正說明：采用環(huán)比指數(shù)進(jìn)行土地基準(zhǔn)價(jià)格修正，2008年益陽政府發(fā)布的 5號文件商業(yè)一級用地價(jià)格為2875元/平方米,2013年至今仍未更新， 故和08年地價(jià)相同。土地重置價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)* 1.053 （元/平方米）土地重新取得價(jià)格=2875*1.053=3027.38 （元/平方米）估價(jià)對象占用土地總面積為35平方米，取得土地使用權(quán)總費(fèi)用=3027.38 X 35=105958.3 元。（4）建筑物折舊建筑物年折舊額=52500*（1-2%）/50=1029 （元）建筑物折舊=1029*5=5145 （元）（5

22、）計(jì)算積算價(jià)格積算價(jià)格=52500+105958.3-5145=153313 （元）（二）收益法土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對其進(jìn)行地價(jià)的修正采用 收益法求取估價(jià)對象的價(jià)格1、 收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理， 房地產(chǎn)的價(jià)格是基 于市場參與者對其未來所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿足的程度， 而 不是基于其歷史價(jià)格，即生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況。2、計(jì)算公式：V=a/r1-1心+常n3 、確定資本化率資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，安全利率采用銀行 存款利率3% ,再根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境及比較投資估 價(jià)對象的投資風(fēng)險(xiǎn)后，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取9%:匕較合理，所以報(bào)

23、酬率為13%4 、房地出租總費(fèi)用a管理費(fèi)=年房地租金*2%b年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格*2%c年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價(jià)格*1.5 %。d年稅金=年房地租金*5.5%e年折舊費(fèi)=C(1-R)/N5、房地總收益二年租金+年押金利息6、計(jì)算資本化率r=3%+9%=12%7、根據(jù)該區(qū)域類似商鋪?zhàn)赓U市場的調(diào)查和租賃案例的收集資料， 其月租金水平一般為20002500元/平方米，根據(jù)估計(jì)對象地理位置 綜合考慮，確定估價(jià)對象的月租金為 2200元/平方米.8、計(jì)算收益價(jià)格(1) 房地總收益二年租金=2200*12=26400 (元)(2) 房地出租總費(fèi)用a管理費(fèi)二年房地租金*4%=26400*2%=52(元)b年維

24、修費(fèi)=房屋重置價(jià)格*2%=1500*35*2%=1050(元)c年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價(jià)格*1.5 %=1500*35*1.5 %=78.75(元)d年稅金=年房地租金*5.5%=26400*5.5%=1452 (元)e 年折舊費(fèi)=C(1-R)/N=1500*35* (1-2%) /50=1029 (元)年房地總費(fèi)用=a+b+c+d+e=4137.75 (元)(3) 年房地純收益=(1) - (2) =26400-4137.75=22262.25 (元)(4) V=a/r1-1/(1+r)An=22262.25/12%1-1/(1 + 12%)A45=184376(元)(三) 市場比較法(1)可比

25、實(shí)例情況(詳見附件)計(jì)算可比實(shí)例收益價(jià)格。可比實(shí)例年折舊額、建筑物重置價(jià)格等按成本法計(jì)算?？杀葘?shí)例一A、計(jì)算公式：V=a/r : 1-1 /（1+r）打B、年總收益二租金收入=2500*12=30000 （元）C年費(fèi)用二年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+保險(xiǎn)金+年稅金+年折舊費(fèi)年管理費(fèi)=年租金*4%=30000*2%=60（元）年維修費(fèi)二房屋重置價(jià)格*2%=1500*30*2%=900（元）年保險(xiǎn)金二房屋重置價(jià)格*1.5 %。= 1500*30*1.5 %。=67.5 （元）年稅金二年房地租金*5.5%=30000*5.5%=1650 （元）年折舊費(fèi)=1500*30*（1-2%）/50=882 （元）年房地

26、總費(fèi)用=a+b+c+d+e=4099.5 （元）D年凈收益二年總收益-年費(fèi)用=30000-4099.5=25900.5 （元）E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=25900.5/12% : 1-1 / （1 + 12%）八48 =214508 （元）可比實(shí)例二A、計(jì)算公式：V=a/r : 1-1 /（1+r） nB、年總收益二租金收入=2300*12=27600 （元）C年費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+保險(xiǎn)金+年稅金+年折舊費(fèi)年管理費(fèi)=年租金*4%=27600*2%=552（元）年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格*2%=1500*28*2%=840（元）年保險(xiǎn)金= 房屋重置價(jià)格*1.5 % = 1500*28*1.5

27、% =63 （元）年稅金二年房地租金*5.5%=27600*5.5%=1518 （元）年折舊費(fèi)=1500*28*（1-2%）/50=823.2（元）年房地總費(fèi)用二a+b+c+d+e=3796.2 （元）D年凈收益二年總收益-年費(fèi)用=27600-3796.2=23803.8 （元）E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=23803.8/12% : 1-1 / （1 + 12%）八48 =197143 （元）可比實(shí)例三A、計(jì)算公式：V=a/r : 1-1 /（1+r） nB、年總收益二租金收入=2000*12=24000 （元）C年費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+保險(xiǎn)金+年稅金+年折舊費(fèi)年管理費(fèi)=年租金*4%=240

28、00*2%=48（元）年維修費(fèi)二房屋重置價(jià)格*2%=1500*25*2%=750（元）年保險(xiǎn)金二房屋重置價(jià)格*1.5 %。= 1500*25*1.5 %。=56.25 （元）年稅金二年房地租金*5.5%=24000*5.5%=1320 （元）年折舊費(fèi)=1500*25*（1-2%）/50=735 （元）年房地總費(fèi)用=a+b+c+d+e=3341.25 （元）D年凈收益二年總收益-年費(fèi)用=24000-3341.25=20658.75 （元）E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=20658.75/12% : 1-1 /（1 + 12%）八48 =171096 （元）（3）交易日期修正由于各可比實(shí)例收益價(jià)與估價(jià)時(shí)

29、點(diǎn)的價(jià)格相近，故不作日期修 正。（4）比較因素修正1、選取可比實(shí)例因素條件說明表比較因素因素可比實(shí)例交易地點(diǎn)桃花侖東路桃花侖東路桃花侖東路交易日期2012年4月2012年5月2012年3月租金水平（元/月）250023002000房產(chǎn)使用面積（平方米）302825交易情況較好較好較好價(jià)格類型租賃租賃租賃用途商用商用商用區(qū) 域 因素商業(yè)繁華程度較好較好較好交通條件好好好公用設(shè)施完備度好好好離市中心的距離近近近個(gè)別 因 素環(huán)境條件好好好平面布置合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)磚混一等磚混一等磚混一等2、交易情況修正：估價(jià)對象ABC交易情況100+0+0+03、交易日期修正:根據(jù)益陽市的房地產(chǎn)市場狀況可比實(shí)例成

30、交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房 地產(chǎn)市場交易價(jià)格較為平緩，故不須修正。（4）區(qū)域因素修正：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對象 的區(qū)域因素比較修正列表如下：區(qū)域因素比較表區(qū)域因素估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C繁華程度10101010道路通達(dá)度10111011公父便捷度10111111對外交通10111010環(huán)境質(zhì)量1010910景觀1010109城巾基礎(chǔ)設(shè)施10101011社會公共設(shè)施10101010規(guī)劃限制10101010治安狀況10101010綜合100103100102（5）實(shí)物狀況修正：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對象的實(shí)物狀況比較修正列表如下：個(gè)別因素修正表實(shí)物狀況估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C面積100989795形狀100100100100臨路狀況100100100100使用年限100999898新舊程度10010099100裝修100100100100工程質(zhì)量100100100100建筑結(jié)