房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控調(diào)查和實(shí)地調(diào)查程序要點(diǎn)

1、內(nèi)控調(diào)查和實(shí)地調(diào)查程序一、注重實(shí)地調(diào)查1查看工程：到企業(yè)的開發(fā)工程地進(jìn)展實(shí)地觀察和了解，重點(diǎn)觀 察和了解三個(gè)方面： 開發(fā)工程的完工程度：是在建還是已竣工；在建的工程量； 竣工后是否辦理結(jié)算手續(xù)， 是否交付使用， 屬滾動(dòng)開發(fā)的工程共有幾 期，各期進(jìn)展?fàn)顩r。 開發(fā)產(chǎn)品的類型和用途：是商品房還是商鋪門面；是銷售還 是用于經(jīng)營(yíng)、抵債、自用、出租等。 核實(shí)開發(fā)建立用地的情況，分清是自用還是轉(zhuǎn)讓及土地來(lái)源 情況。 核實(shí)商品房及商鋪的戶數(shù)和建筑面積。2查售樓部：通過(guò)查售樓部掌握第一手銷售資料， 售樓部是銷售樓盤的主要場(chǎng) 所，各種銷售信息匯總在這里， 然后再傳遞到財(cái)務(wù)部。 售樓部資料主 要有商品房的平面圖、模

2、型、建筑面積、可售面積、預(yù)收房款、銷售 合同、已售面積等，重點(diǎn)核實(shí)預(yù)收房款、銷售合同、可售總面積、已 售面積，了解實(shí)際銷售情況。3查相關(guān)資料，檢查時(shí)要求企業(yè)提供賬外資料，如：開發(fā)工程立 項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地許可證、建立工程施工許可證、土地使用 權(quán)證、建安合同、工程結(jié)算書、房屋預(yù)售許可證、售房合同、工程驗(yàn) 收備案證、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過(guò)程及批件補(bǔ)充 立項(xiàng)審批 由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)， 建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資方案立項(xiàng)批復(fù)規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通 常包括辦理“兩證一書即“建筑工程規(guī)劃許可證、 “規(guī)劃用地許可證、 “選址

3、意見(jiàn) 書確定用地范圍，審核紅線圖 1城市規(guī)劃管理局建立用地許可證、建立工程規(guī)劃許可證 2城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同 3國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證 4土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議通過(guò)協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依 據(jù) )施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納 憑證等資料，申請(qǐng)施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部 門分別負(fù)責(zé)銷售審批1建委頒發(fā)的施工許可證 2企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出依據(jù) ?商品房銷售管理方法 ?、?城市商品房預(yù)售管理 方法?1房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售預(yù)售許可證，作為可售面積 的依據(jù)2企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房

4、買賣合同，作為衡量 銷售收入的依據(jù)。3規(guī)劃局頒發(fā)的建立工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建立 工程竣工驗(yàn)收備案表確定開發(fā)本錢的終止日4房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)頒發(fā)的測(cè)繪明細(xì)等登記表產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購(gòu)置房產(chǎn)的 資料，辦理房產(chǎn)證房屋所有權(quán)證， 作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、 移送產(chǎn)權(quán)、 轉(zhuǎn) 讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)4查銀行資金往來(lái)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為獨(dú)資、合伙、參股 經(jīng)營(yíng)，資金掌握在負(fù)責(zé)人及其少數(shù)親信手中， 根本賬戶、 一般賬記都 很少用于資金進(jìn)出，周轉(zhuǎn)資金主要是以其法人或其他人員身份辦理信 用卡， 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金以卡結(jié)算， 賬面不反映企業(yè)的現(xiàn)金流量， 因 此，對(duì)房地

5、產(chǎn)檢查時(shí)除掌握企業(yè)的根本賬戶、 一般賬戶外， 還應(yīng)掌握 其銀行信用卡賬戶， 掌握資金的總量和流向， 從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和尋找線 索。賬務(wù)和銷售臺(tái)賬檢查程序、經(jīng)營(yíng)收入的檢查1、“預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤(rùn)將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷售合同進(jìn)展比對(duì)， 以確定是否有 預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。2、分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用，包括收取的小房款、 停車位款等。 而有些單位采取分解售房 款的形式， 將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入， 而計(jì) 入往來(lái)款項(xiàng)，造成少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅 。價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容國(guó)稅發(fā) 202131

6、號(hào)第五條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為 銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款， 包括現(xiàn)金、 現(xiàn)金等價(jià)物及其他 經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、 單位和企業(yè)收取的各種基金、 費(fèi)用和附 加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的， 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn) 為銷售收入； 未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、 單 位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)展3、以物易物少記收入房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在， 換取 土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式， 應(yīng)按照市場(chǎng)銷 售價(jià)確認(rèn)收入申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、 企業(yè)所得稅。 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往 往采取直接沖減本錢或者長(zhǎng)期掛往來(lái)賬的形式隱瞞收入，

7、逃避稅款。 3、以物易物少記收入如對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)展檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難， 而與某建筑公司的往來(lái)賬戶“應(yīng)付賬款卻一次性付清了所欠工程 款，應(yīng)進(jìn)一步檢查。4、實(shí)現(xiàn)銷售不及時(shí)確認(rèn)收入對(duì)已辦妥移交手續(xù)， 按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款， 因購(gòu)房者原 因未及時(shí)收回的，企業(yè)往往采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入確實(shí)認(rèn)或 者隱瞞收入， 影響營(yíng)業(yè)稅、 企業(yè)所得稅。 對(duì)此問(wèn)題以檢查售房合同和 委托代售合同為主， 嚴(yán)格按合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入， 并與經(jīng)營(yíng)收入 科目進(jìn)展比照，查找企業(yè)少記收入問(wèn)題。在核算房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入時(shí)， 購(gòu)房合同如果真實(shí)、 完整、 數(shù)量 齊全，可以真實(shí)的反映房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價(jià)格、 銷售面

8、積、 銷售收入 金額及實(shí)現(xiàn)時(shí)間， 但由于稅務(wù)人員只能掌握企業(yè)一方提供的合同， 對(duì) 購(gòu)房戶一方的合同不能一一核對(duì)， 所以局部房地產(chǎn)企業(yè)為到達(dá)少繳稅 款的目的，常常在向稅務(wù)人員提供的購(gòu)房合同或協(xié)議中作虛假改動(dòng)， 或以種種理由不如數(shù)提供合同， 致使稅務(wù)檢查人員無(wú)法全面掌握企業(yè) 房屋銷售的真實(shí)情況。5、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少繳稅款 名為代建、實(shí)為銷售房地產(chǎn)，減少營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，偷逃稅 款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報(bào)建， 所需資金由開發(fā)方代 墊，實(shí)際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓局部房屋所有權(quán)為代價(jià)， 換取了局部土地 所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓局部土地所有權(quán)為代價(jià)換取了局部房屋 所有

9、權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)， 一方為銷售不動(dòng)產(chǎn)， 另一方為轉(zhuǎn)讓無(wú)形 資產(chǎn)。對(duì)假代建的檢查要以合同協(xié)議為主， 嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個(gè)條件 即：以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)； 與委托方不發(fā)生土地 使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； 與委托方事前簽訂委托代建合同； 不以受托方 的名義辦理工程結(jié)算。6、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入不按規(guī)定確認(rèn)收入 周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入不按照規(guī)定的時(shí)間、 金額確認(rèn)收入，造成少納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。檢查時(shí)要 對(duì)收入賬戶進(jìn)展認(rèn)真核對(duì)，并結(jié)合實(shí)地檢查，確認(rèn)存在的問(wèn)題。7、拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入 對(duì)于拆遷改造補(bǔ)償給搬遷戶的住房， 不按照規(guī)定全額計(jì)收入

10、或 者不計(jì)收入，造成少納稅款。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn) 展開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶普遍采用建成后新房等面積安置， 即“拆一還一， 多增補(bǔ)價(jià)的方式， 如需增加面積那么以市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。 企業(yè) 往往僅按差價(jià)局部記入營(yíng)業(yè)收入， 即對(duì)原住戶增加面積的購(gòu)房款， 能 夠記入收入或預(yù)收賬款繳納稅款。 而對(duì)“拆一還一等面積的局部視 為開發(fā)本錢，不記收入，少納營(yíng)業(yè)稅等。8、銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品， 其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn) 收入實(shí)現(xiàn)， 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。 而企業(yè) 不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。如在對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)展檢查

11、時(shí)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)銀行存款賬戶余額為 700 萬(wàn)元，詢問(wèn)會(huì)計(jì)時(shí)會(huì)計(jì)答復(fù)是貸款， 經(jīng)進(jìn)一步檢查原始憑 證為個(gè)人購(gòu)房銀行貸款，隨后會(huì)計(jì)又說(shuō)這種銀行按揭貸款銀行不讓 動(dòng)，所以不應(yīng)交納稅款。 經(jīng)過(guò)檢查人員的耐心解釋， 該單位成認(rèn)了少 納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的事實(shí)。 檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手， 檢查 銀行按揭的保證金賬戶存款余額銀行規(guī)定按揭貸款的5-7%不允許動(dòng)用，可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比擬，查找涉稅 問(wèn)題。9、委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)收入 委托銷售房產(chǎn)單位與開發(fā)企業(yè)之間售房資金往往被開發(fā)企業(yè)記 入往來(lái)賬戶， 或短期借款而不記入收入。 對(duì)這種現(xiàn)象的檢查， 以包銷 或委托銷售協(xié)議、 合同作為檢查

12、重點(diǎn)， 對(duì)所銷售房產(chǎn)的銷售清單中的 地點(diǎn)、價(jià)格、結(jié)算時(shí)間、數(shù)量、手續(xù)費(fèi)進(jìn)展認(rèn)真核對(duì)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。10、不全額確認(rèn)收入，逃避納稅房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用，包括代收款項(xiàng)和代墊款項(xiàng)，如煤氣集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有 線電視費(fèi)等。 而企業(yè)往往將上述代收、 代墊性質(zhì)的費(fèi)用通過(guò)往來(lái)賬戶 核算，逃避納稅。 檢查時(shí)要將當(dāng)期的的納稅申報(bào)表與營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù) 仔細(xì)核對(duì)， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。如對(duì)某企業(yè)進(jìn)展檢查時(shí)， 其他應(yīng)付款賬戶貸方 余額 87 萬(wàn)元，會(huì)計(jì)稱已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，檢查人員將營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依 據(jù)進(jìn)展了認(rèn)真核對(duì)，發(fā)現(xiàn)未申報(bào)，造成少繳營(yíng)業(yè)稅。11、代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、下腳料、

13、殘料留歸企業(yè) 所有的，是否按公允價(jià)確認(rèn)收入。12、客戶放棄的購(gòu)房定金有否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入 13、商品房售后效勞收入， 如代客裝修、 清潔等取得的收入有否作其 他業(yè)務(wù)收入。14、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò) 12 個(gè)月的，是否按照完工 百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。15、 有無(wú)視同銷售未申報(bào)銷售收入的情況，主要檢查“固定資 產(chǎn)、“營(yíng)業(yè)外支出、 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用“應(yīng)付福利費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品 庫(kù) 存商品等科目、看有無(wú)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、廣告、 樣品、福利、獎(jiǎng)勵(lì)等方面 “長(zhǎng)期投資、“應(yīng)付股利、“利潤(rùn)分配“庫(kù)存商品開 發(fā)產(chǎn)品等科目，看有無(wú)用作對(duì)外投資及分配給股東或投資者。 “應(yīng)付帳款、“長(zhǎng)期借款、“短期借

14、款、“庫(kù)存商品開 發(fā)產(chǎn)品等科目，看有無(wú)以房抵債。 “生產(chǎn)本錢、“固定資產(chǎn)、“庫(kù)存商品、“開發(fā)產(chǎn)品 看有無(wú)以開發(fā)產(chǎn)品歸還拆遷還建面積， 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位或個(gè) 人的非貨幣性資產(chǎn)。16、合作開發(fā)房地產(chǎn)工程收入 1 合作建房行為的認(rèn)定國(guó)稅發(fā)1995156 號(hào)規(guī)定：合作建房，是指由一方以下簡(jiǎn)稱甲 方提供土地使用權(quán)， 另一方以下簡(jiǎn)稱乙方 提供資金， 合作建房。 2不同合作建房方式的所得稅處理國(guó)稅發(fā)202131 號(hào)第三十六條規(guī)定： 企業(yè)以本企業(yè)為主體 聯(lián)合其他企業(yè)、 單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程， 且該工程未 成立獨(dú)立法人公司的，按以下規(guī)定進(jìn)展處理：一凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方 即合作、

15、合資方， 下同分配開發(fā)產(chǎn)品的， 企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)， 如該工程已經(jīng) 結(jié)算計(jì)稅本錢，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢與其投資額之 間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅本錢， 那么將投資方 的投資額視同銷售收入進(jìn)展相關(guān)的稅務(wù)處理。 二凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤(rùn)的， 應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)展 處理：1 、企業(yè)應(yīng)將該工程形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng) 一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅， 不得在稅前分配該工程的利潤(rùn)。 同時(shí)不能因 承受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2、投資方取得該工程的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)展相關(guān)的 稅務(wù)處理。憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)

16、定補(bǔ)交企業(yè)所 得稅。第三十七條規(guī)定： 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資 其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的， 按以下規(guī)定進(jìn)展處理： 企業(yè)應(yīng)在首次取 得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì) 業(yè)務(wù)進(jìn)展所得稅處理， 并按應(yīng)從該工程取得的開發(fā)產(chǎn)品 包括首次取 得的和以后應(yīng)取得的 的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得 或損失。三、各稅種的檢查一營(yíng)業(yè)稅的檢查1 、采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的， 有無(wú)不按 預(yù)售收入含定金繳納營(yíng)業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。2 、采用“還本方式銷售商品房時(shí)，是否是扣除“還本的收 入再申報(bào)納稅。3、銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛

17、于往來(lái)帳如“其他應(yīng) 付款不作預(yù)收帳款申報(bào)納稅。4 、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納 稅。5 、開發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的， 是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營(yíng)業(yè) 稅6、以房產(chǎn)作為利潤(rùn)分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同 銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。7 、房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開戶 費(fèi)等有否申報(bào)納稅。8 、將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法 院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)申報(bào)納稅。9、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入 有否申報(bào)納稅 。10、開發(fā)商聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)展設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售籌劃、代銷 包銷等業(yè)

18、務(wù)， 如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒(méi)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)， 又沒(méi)有代理人 的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營(yíng)業(yè)稅。11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入 是否并入營(yíng)業(yè)額中申報(bào)納稅。12、銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價(jià)格是否合理。13、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。14、納稅人轉(zhuǎn)讓在建工程是否按規(guī)定申報(bào)納稅 。15、以應(yīng)稅的無(wú)形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤(rùn)分配， 不共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)， 其取得的實(shí)物或其他 包括取得固定利潤(rùn) 補(bǔ)償收 入有否申報(bào)納稅。16、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得固定收入， 不承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的， 是否按“租 賃業(yè)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。二土地增值稅的檢查1 、未竣工清算工程是否

19、按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工清算后是 否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。2 、申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實(shí)物 收入、其他收入等全部收入。3、申報(bào)的扣除工程是否符合稅法規(guī)定，其中： 1納稅人在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)展開發(fā)的，這局部土地的 拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否又做重復(fù)扣除？ 2納稅人的行政管理部門總部為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生 的管理費(fèi)用，是否作為開發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用扣除3在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的， 計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)本錢的利息支出是 否已作為房地產(chǎn)開發(fā)本錢計(jì)算扣除， 而在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí) 又重復(fù)計(jì)算？4房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是否在“利息取得土地使用權(quán)所支

20、付的金額房地產(chǎn)開發(fā)本錢X 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)工程計(jì) 算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按“取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)本錢X 10%以內(nèi)計(jì) 算扣除。 5在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)， 對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花 稅是否重復(fù)扣除。6從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按 ?細(xì)那么 ?第七條一、二 項(xiàng)規(guī)定即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢 計(jì)算的 金額之加計(jì) 20%的扣除。 7增值額的計(jì)算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確二房產(chǎn)稅的檢查1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定 申報(bào)納稅。2、免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報(bào)納

21、稅。3、新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計(jì)算繳稅， 檢查時(shí)應(yīng)注意： 1 自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后， 有否長(zhǎng)期掛“在建工程帳，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。 2固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)是 否按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅。3企業(yè)新建房產(chǎn)未驗(yàn)收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對(duì)留在“在建工程帳的局部未申報(bào)納稅。4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折 舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。5、新建辦公樓、 招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算， 未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)出租取得租金收入的，是否仍原

22、值繳納 房產(chǎn)稅。7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套 設(shè)施如暖氣、下水管等從房產(chǎn)原值剝離出來(lái)，少繳房產(chǎn)稅。8、對(duì)原有房屋進(jìn)展改建、擴(kuò)建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的局部是否 按規(guī)定增加了房屋原值，計(jì)繳了房產(chǎn)稅。9、對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī) 定計(jì)繳房產(chǎn)稅。二土地使用稅的檢查1 、已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。2 、未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。二印花稅的檢查各類購(gòu)銷合同、 建筑安裝工程承包合同、 財(cái)產(chǎn)租賃合同、 借款合 同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是否按規(guī)定貼花。四、本錢檢查要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造本錢合理劃

23、分為直接本 錢和間接本錢，開發(fā)產(chǎn)品建造本錢是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建立費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，公共設(shè)施配套費(fèi)，開發(fā)的間接費(fèi)用，借款費(fèi)用等。本錢費(fèi)用主要審核開發(fā)本錢及其明細(xì)科目，重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面： 是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和本錢，開發(fā)產(chǎn)品建造本錢和銷售本錢的界 限，有無(wú)虛列、重列有關(guān)的本錢費(fèi)用。1、土地款，在開發(fā)本錢科目中，對(duì)此項(xiàng)要審核其相關(guān)合同及票據(jù)， 確定其具體金額及面積， 屬共有本錢，如單期開發(fā)按總可售面積分?jǐn)偅?如多期滾動(dòng)開發(fā)， 那么按占地投影法， 依占地面積進(jìn)展分?jǐn)偅?如有多 攤應(yīng)調(diào)減。2、土地契稅及其他，在開發(fā)本錢科目中，應(yīng)與土地

24、款一起計(jì)入土地 使用費(fèi)總額，進(jìn)展分?jǐn)偂?、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)，屬前期工程費(fèi)用，共有本錢， 要審核其合同， 確定其是分期簽定還是一次性簽定， 如分期簽定， 應(yīng) 按合同約定的當(dāng)期工程可售面積分?jǐn)偅?例如合同只約定了此項(xiàng)費(fèi)用屬 一期工程的， 那就以一期可售面積為分?jǐn)偦鶖?shù)； 如以總工程一次性簽 定，那么以總可售面積為分?jǐn)偦鶖?shù)。4、土地平整款、圍墻款，屬前期工程費(fèi)用，共有本錢，依總可售面 積進(jìn)展分?jǐn)偂?、智能化系統(tǒng)，在開發(fā)本錢科目中，共有本錢，是以分期或分戶為 單位簽定合同， 具體以合同約定為準(zhǔn)， 其分?jǐn)偦鶖?shù)也應(yīng)為分期可售面積或已售戶數(shù)。6、監(jiān)理公司監(jiān)理費(fèi)，在開發(fā)本錢科目中，共有本錢，一般是

25、分期簽定, 其分?jǐn)偦鶖?shù)應(yīng)為分期可售面積。7、建筑工程款，在開發(fā)本錢中，屬直接本錢，主要包括以下16 項(xiàng)。1售樓部工程款，應(yīng)單獨(dú)歸集本錢，如做固定資產(chǎn)管理，在建成 后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)， 同時(shí)按規(guī)定可計(jì)提折舊， 如移交給其它部門， 應(yīng)在 移交時(shí)作視同銷售銷售處理內(nèi)資 。2樁基工程款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和 真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除 基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)展分?jǐn)?, 如屬虛假發(fā)票的不僅不予列 支其相關(guān)本錢，也要對(duì)此部份做偷稅處理。3土方工程款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和 真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除 基數(shù) , 按已售面積和未售面積進(jìn)展分?jǐn)?.4土建工程款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和 真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除 基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)展分?jǐn)?, 對(duì)其付款情況也要核實(shí)，看 相關(guān)款項(xiàng)是否已完全支付， 付款與所收取的發(fā)票是否一致， 對(duì)已收取 發(fā)票但長(zhǎng)期未支付款項(xiàng)的工程款， 應(yīng)調(diào)查核， 防止企業(yè)以稅率差偷逃 稅款。5付水務(wù)集團(tuán)自來(lái)水報(bào)裝費(fèi)、安裝材料款，審核相關(guān)合同，看工 程是整個(gè)工程的還是分期的，如為整個(gè)工程的應(yīng)按總可售面積分?jǐn)偅?如分期應(yīng)按當(dāng)期工程可售面積分?jǐn)?，以結(jié)算價(jià)格為基數(shù) , 審核其發(fā)票 的完整性和真實(shí)性 ,