商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議

1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議這里所說(shuō)的商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作是指的一種相對(duì)新穎的商業(yè)項(xiàng)目合作模式：經(jīng)由一家專業(yè)的商業(yè)投資管理公司對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，選定投資場(chǎng)所、投資項(xiàng)目并確定投資方式后，再由一家商業(yè)地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)該商業(yè)項(xiàng)目的施工建設(shè)，商業(yè)投資管理公司繼續(xù)負(fù)責(zé)對(duì)該商業(yè)項(xiàng)目的后期招商，各商業(yè)公司或租或買入駐后，實(shí)際進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。如鄭州國(guó)貿(mào)中心就是這種經(jīng)營(yíng)模式。為了保證投資的可行性和利益最大化，一些商業(yè)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)權(quán)和商業(yè)公司就有了形成相對(duì)穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的市場(chǎng)需求。即商業(yè)投資公司考察的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先推薦給其固定合作的商業(yè)地產(chǎn)公司，凡是對(duì)于商業(yè)投資公司和商業(yè)地產(chǎn)公司共同確定的商業(yè)項(xiàng)目，其固定的商業(yè)公司，

2、比如麥當(dāng)勞、沃爾瑪都入駐經(jīng)營(yíng)。對(duì)于這種商業(yè)項(xiàng)目合作，當(dāng)一家商業(yè)投資管理公司的老總讓我?guī)兔ζ鸩菀环萆虡I(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議時(shí)時(shí)，我也是第一次遇到。他們作為非法律專業(yè)人士，所告訴我的也基本就是這些。然而，作為協(xié)議起草人，這些信息只是基本信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。但是朋友所熟悉的是商業(yè)操作，對(duì)于我們作為律師所要考慮的各種“萬(wàn)一”，他們還真不熟悉，因?yàn)樗悸凡煌核麄兛紤]的是好的一面，而我們?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)預(yù)防之需要必須考慮壞的一面。因此，還有哪些信息要他們提供，只能靠我們這些律師來(lái)“循循善誘”了。此時(shí)，考驗(yàn)的就是我們這些律師的快速反應(yīng)能力和分析能力。盡管客戶并不需要我們每件事都熟悉，并不要求我們當(dāng)場(chǎng)就拿出最終的完整意見(jiàn)，但是

3、，如果在了解和討論過(guò)程中，跟不上他們的思維，抓不住事情的要點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)不了他們所未考慮到的要害，就會(huì)讓客戶們很沒(méi)有信心將事情交辦，很可能就從根本上失去了一個(gè)業(yè)務(wù)，至少是一次學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。我以前在律師崗前培訓(xùn)時(shí)常講，特別是我們作非訴訟業(yè)務(wù)時(shí)，必須要盡可能準(zhǔn)確和充分地理解客戶的商業(yè)目的和思路，這樣才能抓住問(wèn)題的本質(zhì)。對(duì)于這種至少是我們內(nèi)地律師很少見(jiàn)到的這種特殊的合同的起草-審查合同時(shí)因?yàn)橛邪凶泳腿菀椎枚嗔?就得多想想了。如三者之間的關(guān)系到底如何界定，“捆綁”的松緊度究竟怎樣-是否甲商業(yè)投資管理公司的業(yè)務(wù)只能交給乙商業(yè)地產(chǎn)公司作，是否只要商業(yè)投資管理公司的業(yè)務(wù)一經(jīng)提出，乙商業(yè)地產(chǎn)公司只能采納并實(shí)施，如果乙

4、商業(yè)地產(chǎn)公司不采納，甲商業(yè)投資管理公司又如何操作，未被采納的商業(yè)投資管理公司的前期調(diào)研成本如何處理，等等。因此，當(dāng)我一邊聽(tīng)他們介紹，一邊思考，一邊提出此類問(wèn)題時(shí)，他們就被觸動(dòng)了。盡管我明確告知他們我是頭一次接觸此類業(yè)務(wù)，他們還是相信我能做好。這樣，不僅贏得了機(jī)會(huì)，更贏得了時(shí)間，可以深入的去分析和思考。我的一些具體思路這里不再贅述，從我所起草的范本中，朋友們也可以輕松的判斷。當(dāng)然，當(dāng)時(shí)時(shí)間緊促，考慮也不一定周延，此后也未再作進(jìn)一步的分析，因此必然有不足之處?，F(xiàn)在拿出來(lái)，作為學(xué)習(xí)資料，與朋友們共同再研習(xí)，歡迎多提指正意見(jiàn)。附件：商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議甲方：XXX商業(yè)投資管理公司乙方：XXX商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)公司丙方：XXX商業(yè)公司鑒于1、甲方是一家擁有雄厚實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)的商業(yè)投資管理公司，2、乙方是一家擁有雄厚實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，3、丙方是一家擁有雄厚實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)的商業(yè)投資公司，甲乙丙三方有意形成一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同在河南省境內(nèi)進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)現(xiàn)、開(kāi)發(fā)和投資，故經(jīng)友好協(xié)商，三方特簽訂本戰(zhàn)略合作協(xié)議如下：一、基本合作原則1.1 甲方負(fù)責(zé)在河南省境內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查和推薦；1.2 乙方負(fù)責(zé)對(duì)所選定的商業(yè)項(xiàng)目的投資建設(shè)；1.3 丙方負(fù)責(zé)進(jìn)駐乙方所投資建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目。二、甲方具體負(fù)責(zé)的合作事宜2.1 甲方在河南省境內(nèi)所自行調(diào)查，或受乙方、丙方任一方或雙方共同委托調(diào)查的以下各類

6、具備開(kāi)發(fā)、投資價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目，均須同時(shí)優(yōu)先推薦給乙方、丙方選擇2.2 甲方在向乙方、丙方所推薦第2.1條規(guī)定之商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)保證自己對(duì)各具體推薦項(xiàng)目的調(diào)查、分析和建議均已盡自己最大的判斷力；盡管有前述規(guī)定，但是甲方的盡職行為決不能少于同行業(yè)對(duì)于一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的投資管理公司所期望的應(yīng)有能力和技巧。2.3除非發(fā)生以下任一情形，甲方不得再將自己向乙方和丙方所推薦的第2.1條規(guī)定之具體商業(yè)項(xiàng)目另行推薦給乙方及丙方以外的其他人：自甲方向乙方、丙方報(bào)送該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起    天內(nèi)，乙方和丙方均未給予任何書(shū)面答復(fù)；自甲方向乙方、丙方報(bào)送該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起&#

7、160;   天內(nèi)，乙方和丙方均明確書(shū)面答復(fù)無(wú)意實(shí)施該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目；雖然乙方和丙方均在甲方向其報(bào)送該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起    天內(nèi)明確書(shū)面答復(fù)愿意實(shí)施該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目，但須延期實(shí)施，而甲方不同意乙方及丙方提出的延長(zhǎng)期限；自甲方向乙方、丙方報(bào)送該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起    天內(nèi)，僅有乙方或丙方中的一方書(shū)面同意在甲方建議的周期內(nèi)實(shí)施此項(xiàng)目；乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目之日起   天內(nèi)，甲乙雙方之間未就該具體項(xiàng)目中甲乙雙方之間的具體合作事宜簽訂正式書(shū)面合同；乙丙雙方共同選定該

8、具體推薦商業(yè)項(xiàng)目之日起   天內(nèi)，乙丙雙方之間未就該具體項(xiàng)目中乙丙雙方之間的具體合作事宜簽訂正式書(shū)面合同，屆時(shí)乙方亦不同意自行開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目；乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目，且甲乙雙方之間、乙丙雙方之間分別簽訂正式合作合同后，乙方未能依法取得該具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資格；乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目，且甲乙雙方之間、乙丙雙方之間分別簽訂正式合作合同后，乙方、丙方任一方或雙方共同提前終止該具體項(xiàng)目的實(shí)施工作，致使或者項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行。乙方、丙方一方或共同做出此類書(shū)面決定，或經(jīng)甲方書(shū)面通知在通知期限內(nèi)均確認(rèn)此事實(shí)或均未予答復(fù)；2.4 甲方向乙方、丙方所推薦的具體商業(yè)項(xiàng)目一經(jīng)乙方按

9、第3.4條規(guī)定方式選定，則甲方須與乙方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同，并須嚴(yán)格按照該具體項(xiàng)目合作合同履行自己的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。2.5  甲方向乙方、丙方所推薦的具體商業(yè)項(xiàng)目如僅經(jīng)丙方按第4.6條規(guī)定方式選定，則自丙方另行選定開(kāi)發(fā)商后，甲方與丙方選定開(kāi)發(fā)商就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式合作合同，并嚴(yán)格按照該具體項(xiàng)目合作合同履行自己的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。三、乙方具體負(fù)責(zé)的合作事宜3.1  如乙方擬開(kāi)發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)項(xiàng)目，除非存在以下情形，則只能由甲方獨(dú)家負(fù)責(zé)調(diào)研和推薦：甲方在接到乙方通知之日起     日內(nèi)未予答復(fù)；甲

10、方在乙方正式委托后，未在雙方協(xié)商確定的期限完成所委托的具體項(xiàng)目的調(diào)研。3.2  乙方須在收到甲方報(bào)送的具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起   天內(nèi)向甲方做出書(shū)面答復(fù)。該答復(fù)內(nèi)容須包括乙方是否同意實(shí)施此項(xiàng)目、乙方計(jì)劃于何時(shí)實(shí)施此項(xiàng)目、如丙方不同意實(shí)施此項(xiàng)目時(shí)乙方是否同意自行實(shí)施此項(xiàng)目或與本協(xié)議以外的與丙方為同一類型并從事相同的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)的第四方合作實(shí)施此項(xiàng)目等內(nèi)容。3.3  對(duì)于乙方委托甲方進(jìn)行的調(diào)研項(xiàng)目，如乙方改變經(jīng)營(yíng)計(jì)劃致使該項(xiàng)目取消或延遲，則乙方應(yīng)對(duì)甲方予以補(bǔ)償。3.4 乙方按以下方式之一選定具體甲方推薦商業(yè)項(xiàng)目之日起   天內(nèi)須與甲方就

11、此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同：乙方與丙方共同選定具體商業(yè)項(xiàng)目；丙方不同意實(shí)施該具體商業(yè)項(xiàng)目但乙方仍同意實(shí)施時(shí)，乙方自行選定；丙方不同意實(shí)施該具體商業(yè)項(xiàng)目但乙方仍同意實(shí)施時(shí)，乙方與本協(xié)議以外的與丙方為同一類型并從事相同的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)的第四方共同自行選定。3.5  乙方在與丙方共同選定甲方所推薦的具體商業(yè)項(xiàng)目之日起    內(nèi)除須與甲方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同外，并須與丙方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同。此后，除非乙丙雙方另有規(guī)定外，乙方在該具體商業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，不得再與其他與丙方為同一類型并從事相同的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)的其他第四方合作。3.6 乙方

12、按第3.4條規(guī)定選定具體甲方推薦商業(yè)項(xiàng)目后，須自行投資對(duì)該具體商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，包括對(duì)該具體商業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、成立項(xiàng)目公司、取得土地使用權(quán)、施工建設(shè)、招商等該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)。3.7 乙方在對(duì)該選定具體商業(yè)項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，除非嚴(yán)格按乙方與甲方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂的合作合同保障甲方對(duì)乙方開(kāi)發(fā)此具體商業(yè)項(xiàng)目時(shí)的指導(dǎo)等權(quán)利外，并須嚴(yán)格按照乙方與丙方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂的合作合同規(guī)定的涉及丙方租、購(gòu)部分房產(chǎn)和設(shè)施的要求進(jìn)行規(guī)劃和施工建設(shè)。3.8 除丙方租、購(gòu)部分房產(chǎn)外，對(duì)于乙方開(kāi)發(fā)建設(shè)的具體商業(yè)項(xiàng)目中的其他房產(chǎn)和設(shè)施乙方自行委托甲方另行處置。四、丙方具體負(fù)責(zé)的合作事宜4.1  如丙

13、方擬開(kāi)發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)項(xiàng)目，除非存在以下情形，則只能由甲方獨(dú)家負(fù)責(zé)調(diào)研和推薦：甲方在接到丙方通知之日起     天內(nèi)未予答復(fù)；甲方在丙方正式委托后，未在雙方協(xié)商確定的期限完成所委托的具體項(xiàng)目的調(diào)研。4.2  如丙方擬開(kāi)發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)項(xiàng)目，除非存在以下情形，則只能由乙方獨(dú)家負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)：乙方在接到丙方通知這日起    天內(nèi)未予答復(fù)；對(duì)甲方自行調(diào)研并推薦或甲方受丙方委托進(jìn)行調(diào)研的具體商業(yè)項(xiàng)目，丙方同意實(shí)施，但乙方不同意的；乙方未能取得丙方選定的具體商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資格的，如未能取得相應(yīng)的土地使用權(quán)；

14、有證據(jù)顯示乙方因無(wú)充分資金或存在其他客觀原因（如因訴訟被法院采取財(cái)產(chǎn)保全措施，或被申請(qǐng)破產(chǎn)等）從而無(wú)法確保正常開(kāi)發(fā)丙方選定具體商業(yè)項(xiàng)目的，且經(jīng)丙方要求，未在丙方要求的合理時(shí)間內(nèi)予以消除這些隱患或提供相應(yīng)的擔(dān)保。4.3  丙方須在收到甲方報(bào)送的具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起   天內(nèi)向甲方做出書(shū)面答復(fù)。該答復(fù)內(nèi)容須包括丙方是否同意實(shí)施此項(xiàng)目、丙方計(jì)劃于何時(shí)實(shí)施此項(xiàng)目、如乙方不同意實(shí)施此項(xiàng)目時(shí)丙方是否同意自行實(shí)施此項(xiàng)目或與本協(xié)議以外的與乙方為同行業(yè)的第四方合作實(shí)施此項(xiàng)目等內(nèi)容。4.4  對(duì)于丙方委托甲方進(jìn)行的調(diào)研項(xiàng)目，如丙方改變經(jīng)營(yíng)計(jì)劃致使該項(xiàng)目取消或延遲，則丙

15、方應(yīng)對(duì)甲方予以補(bǔ)償。4.5 丙方與乙方共同選定具體商業(yè)項(xiàng)目之日起   天內(nèi)須與乙方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同。4.6  如丙方因第4.2條規(guī)定情形選擇與本協(xié)議以外的和乙方為同一類型并從事相同的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)的第四方共同來(lái)實(shí)施此項(xiàng)目時(shí)，丙方須保證甲方享有在與其他投資管理公司同等的條件下與該丙方選定的第四方的優(yōu)先合作權(quán)。如甲方最終未能與丙方選定的第四方進(jìn)行合作，則丙方應(yīng)對(duì)甲方予以補(bǔ)償。4.7 在乙方完成具體商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，丙方須按乙丙雙方之間的合同約定進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。五、其他5.1 在本協(xié)議有效期間，各方均有權(quán)對(duì)外宣傳時(shí)表明三方之間的這種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；盡管有前述規(guī)定

16、，但在發(fā)生在某一具體商業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中乙方或丙方有一方未實(shí)際參與時(shí)，其他各方對(duì)該具體商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳時(shí)，不得做引人誤導(dǎo)的宣傳。5.2 本協(xié)議履行過(guò)程中各方另有特別約定的，按該特別約定執(zhí)行。5.3 本協(xié)議履行過(guò)程中如有爭(zhēng)議協(xié)商不能解決，則提交本協(xié)議簽訂地人民法院管轄。5.4 本協(xié)議一式陸份，各方各執(zhí)一份，自本協(xié)議各方代表簽字、蓋章之日起生效。甲方：                     乙方：                 &#