房地產(chǎn)投資成本分析

1、第一節(jié)第一節(jié) 概述概述F房地產(chǎn)投資成本的涵義房地產(chǎn)投資成本的涵義 房地產(chǎn)投資成本的概念 房地產(chǎn)籌資成本的概念F投資成本的概念投資成本的概念 房地產(chǎn)投資成本是指房地產(chǎn)投資者為取得和使用房地產(chǎn)投資而付出的代價。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過程中所支付的有關(guān)費用等。 在籌措資金過程中所支付的有關(guān)費用成為籌資成本，分為直接費用和間接費用。 F籌資成本的直接費用：籌資成本的直接費用： 籌資成本的直接費用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費用，包括： 1、借款利息及有關(guān)的手續(xù)費、管理費、承諾費等各種附加費； 2、股票、債券的發(fā)行費用； 3、其他直接費用，如必要的印刷費、廣告費、

2、人工費、差旅費、代辦費、郵費和其它雜費 F籌資成本的間接費用籌資成本的間接費用 籌資成本的間接費用：指以某種方式籌資時非直接付出的費用，包括： 1、籌資風(fēng)險調(diào)整和風(fēng)險保護費 2、由資金使用的某種限制條件引起的費用 3、籌資后企業(yè)負債上升，資信下降，以致下一次再度籌資時籌資成本上升 4、籌資的風(fēng)險損失 F房地產(chǎn)投資成本分析的目的房地產(chǎn)投資成本分析的目的 通過投資成本分析，來得到判斷和計算籌資成本的指標(biāo)和方法，選擇低成本的籌資方案F房地產(chǎn)投資成本分析的內(nèi)容房地產(chǎn)投資成本分析的內(nèi)容 1、房地產(chǎn)投資資金來源分析 2、房地產(chǎn)投資資金籌措方案分析 3、房地產(chǎn)投資籌資成本分析第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資資金來源

3、分析房地產(chǎn)投資資金來源分析F自有資金分析自有資金分析 企業(yè)自有資金：生產(chǎn)發(fā)展基金、后備基金和職工福利基金等 主管部門撥入資金：上年地方財政預(yù)算的結(jié)余、當(dāng)年地方財政超收分成、地方預(yù)算預(yù)備費用、地方財政掌握的預(yù)算外資金等 聯(lián)營單位資金：設(shè)立獨立企業(yè)，可作自有資金 規(guī)定：開發(fā)公司自有資金不得低于年度投資工作量的30%F銀行貸款分析銀行貸款分析1、房地產(chǎn)投資的銀行貸款：不容任何抵押或擔(dān)保 條件：借款企業(yè)在貸款銀行開立帳戶、自由流動資金占生產(chǎn)流動資金得30%、健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理機構(gòu)、具備有權(quán)部門下達的年度開發(fā)計劃和經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)的開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計、開工前預(yù)收購房款不低于開發(fā)項目總造價的30%、有償

4、還貸款本息的能力、提供相應(yīng)的開發(fā)方案或可行性研究報告 期限：2年，按流動資金貸款利率或浮動計息F銀行貸款分析銀行貸款分析2、房地產(chǎn)抵押貸款：借款人以抵押房地產(chǎn)為條件，來獲取銀行貸款的貸款方式，包括：土地開發(fā)抵押、房屋開發(fā)抵押、住房抵押貸款。 抵押條件： 貸款額不超過現(xiàn)行房地產(chǎn)作價70% 利率：建筑業(yè)流動資金貸款利率，根據(jù)貸款期限浮動；國外可分固定、浮動兩種 結(jié)算：按季從帳戶中扣除 強行拍賣的條件：到期未還本付息、未按要求完成建設(shè)項目、重大事件可能影響貸款人的利益F集資分析集資分析 房地產(chǎn)投資的集資：指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資信和房地產(chǎn)項目的高附加值為吸引力，運用各種籌資手段或方式籌集社會閑散資

5、金，主要有發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券兩種。1、發(fā)行房地產(chǎn)股票分析 發(fā)行股票的目的： 房地產(chǎn)股票發(fā)行的程序：申報準(zhǔn)備工作、申報、股票發(fā)行3個階段 股票籌資的好處：F集資分析集資分析2、發(fā)行房地產(chǎn)債券的分析 債券的分類：記名式和無記名式 發(fā)行債券的種類：短期債券：1年 中期債券：110年 長期債券：10年以上 發(fā)行債券的好處 ：靈活、不存在中途停貸的危險、對公司進行了宣傳、信譽好F利用外資分析利用外資分析 利用政府貸款：利率低、期限長 國際金融組織貸款：利率低于商業(yè)銀行、期限也較長（25年），審查嚴(yán)格 外國商業(yè)銀行：利率根據(jù)國際金融市場行情來決定的，利率較高，期限較短 與外資合營：中方投地、外方投

6、錢 發(fā)行國際債券：通過國內(nèi)大銀行和國際信托投資公司等金融機構(gòu)，在國際金融市場上發(fā)行房地產(chǎn)債券吸收外資的方式。利率略低于銀行貸款F財政撥款分析財政撥款分析 房地產(chǎn)的財政撥款是指國家各級政府無償投入房地產(chǎn)項目的土地和資金。 政府撥出一定資金或地塊給國有房地產(chǎn)公司（微利房） 政府撥出一定資金給企事業(yè)單位為其職工建房（本企業(yè)職工居?。〧預(yù)售款分析預(yù)售款分析 房地產(chǎn)投資的預(yù)售款是指房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用前，預(yù)先向購房者收取的房款。 好處：買主 賣主 條件：投資25%以上或基礎(chǔ)工程完工后 比例：不得超過房價70%，開工時40% ，建一半時30%F承包商帶資承包建設(shè)工程承包商帶資承包建設(shè)工程 房地產(chǎn)投

7、資的預(yù)售款是指由承包商墊資進行建設(shè)工程施工的籌資方式 好處： 合作：F資金籌措方案的涵義資金籌措方案的涵義籌措方案籌措方案：是指房地產(chǎn)投資者在籌措資金之前所制定的計劃方案。 方案：幣種、數(shù)量、期限、成本 方案的內(nèi)容：資金籌措的幣種和數(shù)額 資金籌措的流量 資金來源結(jié)構(gòu) 資金籌措的風(fēng)險評價 資金籌措成本 資金籌措方式 資金籌措的步驟F投資籌措方案的制定過程投資籌措方案的制定過程 確定籌資的最終目標(biāo) 調(diào)查資金需要 調(diào)查資金的來源渠道 設(shè)定所籌資金的幣種、數(shù)量、期限、成本 研究籌資風(fēng)險 確定籌資方式 提出籌資資金的分階段工作計劃 準(zhǔn)備籌措資金方案文件 形成正式的資金籌措方案F投資籌措方案中的資金流通模

8、型：投資籌措方案中的資金流通模型： 指房地產(chǎn)投資項目在何時用多少資金的表格或圖形 1、資金投入表、資金投入表 資金投入表的依據(jù)：項目的建設(shè)進度計劃、設(shè)備材料和勞動力的投入時間要求、工程承包合同中確定的工程付款計劃 投入表的資金分類：F投資籌措方案中的資金流通模型投資籌措方案中的資金流通模型 2、資金回收表、資金回收表 資金回收表的依據(jù)：房地產(chǎn)租售量計劃、房地產(chǎn)租售價格估算和初定結(jié)果、房地產(chǎn)租金或售價的受款計劃 回收表的資金分類：F投資籌措方案中的資金流通模型投資籌措方案中的資金流通模型 3、資金流通表、資金流通表 資金流通表的依據(jù)：資金投入表和資金回收表 流通表的資金分類：兩種，如圖F投資籌措

9、方案中的評價選擇投資籌措方案中的評價選擇 兩種不同的觀點：利用籌資來解決所需資金；房地產(chǎn)投資成功要利用自有資金 籌資的目的：房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營能順利完成并做到成本低廉 分級評估方法： 安全性：籌資風(fēng)險盡可能低 經(jīng)濟性：籌資成本盡可能小 可行性：籌資渠道和籌資方式盡可能穩(wěn)妥 不同籌資方案比較 F安全性安全性 風(fēng)險消除措施 金融機構(gòu)資信 代理資信 意外事故A級 基本消除 等級高 等級高 可能性小B級 未完全消除 較高 較好 可能性較小C級 未消除風(fēng)險大 不高 沒有代理 可能D級 沒有措施 較低 沒有代理 可能性很大F經(jīng)濟性經(jīng)濟性 綜合籌資成本利用率： 銀行同期貸款利率： A級級 ： 成本低成本低

10、 B級：級： 成本較低成本較低 C級：級： 成本較高成本較高 D級：級： 成本高成本高 iCR7.0iCiR7.0iCiR3.1iCR3.1MCCCR21F可行性可行性A級：完全落實 100%資金得到承諾 B級 ：基本落實 90%資金已得到承諾 C級：不太落實 80-90%資金已得到承諾 D級：沒有落實 80%資金得到承諾 分析：若有一個D級， 淘汰 都是A級最優(yōu) AC級組合，具體分析，按安全、 可行性、經(jīng)濟性優(yōu)先順序評價 F可行性可行性 安全安全 經(jīng)濟經(jīng)濟 可行可行 甲方案：甲方案： A B A 乙方案：乙方案： A A B “甲甲”優(yōu)于優(yōu)于“乙乙”F不同籌資方案的投資收益率比較不同籌資方案

11、的投資收益率比較 融資杠桿：指項目貸款對投資收益率的影響，即使用貸款或不是貸款在投資收益率上的差異。 收益率是投資收益（稅前收益）與投資額之比； 即： 其中，R為投資收益率； F為稅前收益；P為投資總額PFR/F不同籌資方案的投資收益率比較不同籌資方案的投資收益率比較 若項目投資為自有資金，則 當(dāng)項目為若干可能狀態(tài)時，判定每種狀態(tài)的發(fā)生概率及其相應(yīng)投資收益率：其中，E-投資收益率期望值 R-狀態(tài)i的投資收益率 Pi-狀態(tài)i的發(fā)生概率 Fi-狀態(tài)i的稅前凈收益 P-項目投資額DFR/ niiiPFPRE1/F例：例：某物業(yè)投資2500萬元，A方案全部由公司自有資金投資；B方案總投資70%（175

12、0萬元）靠抵押貸款解決。貸款利率6%。貸款期限20年。要求在20年內(nèi)按年等額償還。假設(shè)該項目經(jīng)營將面臨三種效益狀態(tài)。各狀態(tài)的發(fā)生概率及每年的經(jīng)營收益如表。試據(jù)此進行該項目的投資收益率分析及融資方案決策。 狀態(tài)狀態(tài)方案方案A方案方案B概率概率經(jīng)營收益經(jīng)營收益概率概率經(jīng)營收益經(jīng)營收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.1250F籌資成本的構(gòu)成及估算籌資成本的構(gòu)成及估算貸款成本 股息（或債券利息） 自有資金存款利息 籌資的直接費和間接費F 籌資成本率的另一種涵義籌資成本率的另一種涵義 基本定義： ntttkCC10)1 (0C籌資凈現(xiàn)值n期數(shù) 第t年投資者付款

13、 籌資成本率0)1 ()(10ntttkcCkFtCkF 籌資成本率的另一種涵義籌資成本率的另一種涵義令令K= ，記為記為F（ ）若若F（ ）0，減小減小 ，令，令 ，代入，代入求求 。若若 0， 0，則，則 1K1K1K1K12KK )(2KF)(2KF)(1KF）（）（）（）（212111KKKFKFKFRR）（）（）（211211KFKFKFKKKKF 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算1、長期債券 f僅考慮費用（ ） 第t年本金 第t年利息)1 (00fBC）（TIBCttt1tB)1 ( TItF 種資金來源籌資成本率的計算種資金來源籌資成本率的計算1、長期債券

14、 成本率 期末一次還本iKnttitKTItfB10)1 ()1 ()1 (ninnttitKBRTIfB)1 ()1 ()1 ()1 (10F 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算1、長期債券 期末一次還本付息：ninnKTIBfB)1 ()1 ()1 (0F 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算2、優(yōu)先股籌資成本率稅息凈利支付優(yōu)先股股息，不減少所得稅股息利率：高于債券的利息率，因此風(fēng)險大F 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算3、普通股投資成本率：（1）固定股息（2）固定比例增長股息F 幾種資金來源籌資成本率的計算幾種資金來源籌資成本率的計算4、利潤（自有資金）成本率F 綜合籌資成本率的計算綜合籌資成本率的計算綜合籌資成本率= 某種資金來源成本