第2章酒店投資決策分析的方法論基礎(chǔ)

1、.第2章酒店投資決策分析的方法論基礎(chǔ) .內(nèi)容提綱第一節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值與等值計(jì)算 第二節(jié) 投資方案的評(píng)價(jià)判據(jù) 第三節(jié) 投資方案的比較和選擇 .一、資金的時(shí)間價(jià)值 n資金具有時(shí)間價(jià)值。n同樣一筆資金，早收到比晚收到的價(jià)值大。原因很簡(jiǎn)單，早收到的資金可以再投資獲利。n如果把 1000元存入銀行，利率為10，那么到年底，投資者可以得到的本利和為 1100元。nF1=PI(1i)=10001.1=1100（元） 計(jì)算未來(lái)值的公式： nFnP0(1i)n Fn代表第n年的未來(lái)值，P0是即期的資金價(jià)值。.二、資金等值的概念 n所謂資金等值，又叫等效值，是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值因素后，不同時(shí)點(diǎn)上數(shù)額不等的資金

2、在一定利率條件下可能具有相等的價(jià)值。n影響資金等值的因素為資金數(shù)額大小、利率大小和計(jì)息期數(shù)的多少。n利用資金等值概念，我們可以把某一時(shí)間（時(shí)期、時(shí)點(diǎn)）上的資金值變換為另一個(gè)時(shí)間上價(jià)值相等但數(shù)值不等的資金值，這一換算過(guò)程稱為資金的等值計(jì)算。n在資金的等值計(jì)算中還要涉及到一些基本的概念，如貼現(xiàn)、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、終值和等年值等。 n把將來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的資金金額換算成現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的等值金額稱為貼現(xiàn)或折現(xiàn)。貼現(xiàn)時(shí)所用的利率稱貼現(xiàn)率或折現(xiàn)率。 .三、現(xiàn)金流量圖 n項(xiàng)目在某一時(shí)期內(nèi)支出的費(fèi)用稱為現(xiàn)金流出，取得的收入稱為現(xiàn)金流入，現(xiàn)金的流出量和現(xiàn)金的流入量統(tǒng)稱為現(xiàn)金流量。n以投資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)每年的現(xiàn)金流量反映項(xiàng)目資金

3、運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的圖示，稱為現(xiàn)金流量圖（圖2-1）。年份n1 2 34 5 6 7 8 9+_收入支出圖2-1 項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖示.四、資金等值計(jì)算公式 n一次支付終值公式 n一次支付現(xiàn)值公式 1、一次支付系列公式 n等額支付終值公式 n等額支付償債基金公式n等額支付資本回收公式（或等額支付資金恢復(fù)公式）n等額支付現(xiàn)值公式 2、等額支付系列公式 n等差支付系列公式 3、特殊現(xiàn)金流支付系列的等值計(jì)算公式 .五、利息與利率 n利息是指占用資金（或放棄使用資金）所付（或所得到）的代價(jià)，是占用資金者支付給放棄使用資金者的超過(guò)本金的部分。 n利率，是指在一定時(shí)間內(nèi)獲得的利息額與本金之比。 1、利息與利率的概念 n

4、在項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析中，計(jì)息期通常以年為單位，利率i為年利率。但實(shí)際上計(jì)息期可以規(guī)定為半年、三個(gè)月或一個(gè)月。但利率的時(shí)間單位與計(jì)息期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和有效利率的概念。n資金在計(jì)息期所發(fā)生的實(shí)際利率，稱為有效利率。簡(jiǎn)言之，有效利率是指與計(jì)息期實(shí)際利率等效的利率。n當(dāng)計(jì)息期短于1年，每一計(jì)息期的有效利率乘上一年中計(jì)息期數(shù)所得到的年利率，就是年名義利率。 2、名義利率與有效利率概念 n設(shè)投資為P，名義年利率為i，一年內(nèi)的計(jì)息期數(shù)為t， i實(shí)為實(shí)際的有效利率，則： i實(shí)=（1+ i/t）t-13、名義利率與有效利率的關(guān)系 .內(nèi)容提綱第一節(jié) 資金的等值計(jì)算 第二節(jié) 投資方案的評(píng)價(jià)判據(jù) 第三節(jié)

5、投資方案的比較和選擇 .一、常用的判據(jù) n常用的判據(jù)有投資回收期、投資效果系數(shù)、凈現(xiàn)值、將來(lái)值、年度等值和內(nèi)部收益率等。n計(jì)算項(xiàng)目投資方案有關(guān)判據(jù)的目的，是為了確定各投資方案經(jīng)濟(jì)效果的好壞。n計(jì)算項(xiàng)目投資方案有關(guān)判據(jù)的基礎(chǔ)，是投資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)的現(xiàn)金流量。n為方便說(shuō)明投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，以后以Fjt表示投資項(xiàng)目某個(gè)投資方案j在時(shí)間t時(shí)的凈現(xiàn)金流量。如Fjt0，則代表凈支出；如Fjt0，則代表凈收入。 .二、投資回收期 n投資回收期是指投資項(xiàng)目的未來(lái)累計(jì)凈現(xiàn)金流量與原始投資額相等時(shí)所經(jīng)歷的時(shí)間，即原始投資額通過(guò)未來(lái)現(xiàn)金流量回收所需要的時(shí)間?；蚝?jiǎn)單的講，投資回收期是指通過(guò)資金回流量來(lái)回收投資的年限

6、。n投資者希望投入資本能以某種方式盡快收回，如收回的時(shí)間長(zhǎng)，所擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)就越大。因而投資回收期的長(zhǎng)短是投資者十分關(guān)心的問題，也是評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)之一。n投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。 1、投資回收期含義 n靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收其全部投資所需要的時(shí)間。n假設(shè)P代表投資方案原始投資，F(xiàn)t代表在時(shí)期t時(shí)發(fā)生的凈現(xiàn)金流量，則靜態(tài)投資回收期n可由下列公式算出： 2、靜態(tài)投資回收期 nt=1PFtnt=00Ft或n評(píng)價(jià)準(zhǔn)則：將計(jì)算所得靜態(tài)投資回收期（n）與基準(zhǔn)投資回收期（nc）進(jìn)行比較：若nnc，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，則方案可以考慮接受

7、；若nnc，則方案是不可行的。.表2-1 某投資項(xiàng)目三種投資方案的現(xiàn)金流 單位：萬(wàn)元年末方案A方案B方案C0-1000-1000-10001500200-30023003005003200500500420010000520020000620040000現(xiàn)金流量總和60070000以表2-1中的方案A為例，有：-1000+500+300+200=0所以，方案A的靜態(tài)投資回收期為3年。.二、投資回收期（續(xù)） n動(dòng)態(tài)投資回收期（nd）是把投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)后，凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)值等于零時(shí)的年份。n動(dòng)態(tài)投資回收期彌補(bǔ)了靜態(tài)投資回收期沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值這一缺點(diǎn)，因而更符合實(shí)際情況

8、。動(dòng)態(tài)投資回收期（nd）由下列公式算出： 3、動(dòng)態(tài)投資回收期 n評(píng)價(jià)準(zhǔn)則：將計(jì)算所得動(dòng)態(tài)投資回收期（nd）與基準(zhǔn)投資回收期（nc）進(jìn)行比較：若ndnc，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，則方案可以考慮接受；若ndnc，則方案是不可行的。 ndt=0(1+i)-tFt= 0或nd=-lg(1Pi/A)lg(1+i)n投資回收期指標(biāo)容易理解，計(jì)算也比較簡(jiǎn)便；n項(xiàng)目投資回收期在一定程度上顯示了資本的周轉(zhuǎn)速度。4、投資回收期指標(biāo)的利弊 利弊n沒有全面考慮投資方案整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金流量，即對(duì)總收入不做考慮。只考慮回收之前的效果，不能反映投資回收之后的情況，即無(wú)法準(zhǔn)確衡量方案在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效果。 .

9、三、凈現(xiàn)值和年度等值 n投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出量和現(xiàn)金流入量都按預(yù)定的貼現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，再將二者的現(xiàn)值進(jìn)行比較，其差額即為投資方案的凈現(xiàn)值（NPV）。n設(shè)NPV(i)表示投資項(xiàng)目或方案在折現(xiàn)率為i時(shí)的凈現(xiàn)值，CI為項(xiàng)目現(xiàn)金流入量，CO為項(xiàng)目現(xiàn)金流出量，(CICO)t為第t年的凈現(xiàn)金流量，n為分析期，則投資項(xiàng)目或方案的凈現(xiàn)值可以表示為：1、凈現(xiàn)值含義 nt=0NPV(i)=(CICO)t/(1+ i)tn在進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，折現(xiàn)率i應(yīng)取財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率ic，由此得到的凈現(xiàn)值稱為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率ic可以理解為行業(yè)或企業(yè)自身收益率的最低要求，或是投資者所期望的最低投資報(bào)酬率。其值與投資

10、項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成有密切關(guān)系。例如，當(dāng)資金主要來(lái)源于貸款，則ic應(yīng)高于貸款利率一個(gè)適當(dāng)?shù)姆?。n當(dāng)FNPV(ic)0時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目的收益率ic，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)的角度是可行的；反之，則項(xiàng)目不可行。.三、凈現(xiàn)值和年度等值（續(xù)2） n把項(xiàng)目方案在計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量通過(guò)某個(gè)規(guī)定的利率折算成與其等值的各年年末的等額支付系列，這個(gè)等額的數(shù)值被稱為年度等值（AE）。n一般而言，對(duì)于兩個(gè)投資方案，只要i和n不變，利用凈現(xiàn)值與年度等值這兩個(gè)判據(jù)所得到的評(píng)價(jià)結(jié)論是一致的。但年度等值判據(jù)更適合用于分析期不同的投資方案的比選。 n計(jì)算公式為：2、年度等值 AE(i)= NPV（A / P，i，n） 例2.11 ：P29.四

11、、內(nèi)部收益率 1、內(nèi)部收益率的定義 n內(nèi)部收益率（Internal Rate of Return）是指對(duì)投資方案的每年現(xiàn)金凈流量進(jìn)行貼現(xiàn)，使所得的現(xiàn)值恰好與原始投資額現(xiàn)值相等，從而使凈現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。n其基本原理是，在計(jì)算方案的凈現(xiàn)值時(shí)，以預(yù)期投資報(bào)酬率作為貼現(xiàn)率計(jì)算，凈現(xiàn)值的結(jié)果往往是大于零或小于零，這就說(shuō)明方案實(shí)際可能達(dá)到的投資報(bào)酬率大于或小于預(yù)期投資報(bào)酬率；而當(dāng)凈現(xiàn)值為零時(shí)，說(shuō)明實(shí)際報(bào)酬率等于貼現(xiàn)率。根據(jù)這個(gè)原理，內(nèi)部收益率就是要計(jì)算出使凈現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，這個(gè)貼現(xiàn)率就是投資方案的實(shí)際可能達(dá)到的投資報(bào)酬率。n計(jì)算公式為：nt=1(CICO)t/(1+ir)t=0.四、內(nèi)部收益率

12、（續(xù)1） 2、內(nèi)部收益率的含義 n內(nèi)部收益率（IRR）能較好地反映投資項(xiàng)目或方案自身的盈利能力，更確切地說(shuō)，它反映的是項(xiàng)目占用、尚未回收的資金的獲利能力，而不是項(xiàng)目初始投資的獲利能力。n假定一酒店企業(yè)用1000萬(wàn)元購(gòu)買一套設(shè)備，壽命為4年，各年的現(xiàn)金流量如圖所示。按照公式，可求得其內(nèi)部收益率為ir=10%。 012410003400370240220.四、內(nèi)部收益率（續(xù)2） n實(shí)際上，這個(gè)10%就表示尚未回收（即仍在占用）資金在10%的利率條件下，項(xiàng)目方案在壽命終了時(shí)可以使占用資金全部恢復(fù)或回收。這一過(guò)程可以表和圖說(shuō)明。 某投資項(xiàng)目資金的恢復(fù)過(guò)程012410003220110040070077

13、0370400240440200未回收資金年份現(xiàn)金流年初未回收投資未回收投資年末利息年末本利和年末未回收投資（1）（2）（3）=（2）i（4）=(2)+(3)（5）=(4)(1)0-10001400100010011007002370700707704003240400404402004220200202200.四、內(nèi)部收益率（續(xù)3） 3、內(nèi)部收益率的計(jì)算 n在實(shí)際求取內(nèi)部收益率ir的大小時(shí)，一般采用試算法與內(nèi)插法相結(jié)合的方法，即假定若干個(gè)i，找到使計(jì)算式左邊表達(dá)式接近于0的正數(shù)或負(fù)數(shù)時(shí)，再使用線性內(nèi)插方法。 iri1 +(i2i1)PV1+PV1PV2式中，i1：使式左邊表達(dá)式接近于0的正數(shù)

14、時(shí)的i； i2：使式左邊表達(dá)式接近于0的負(fù)數(shù)時(shí)的i； PV1：使式左邊表達(dá)式大于0之?dāng)?shù)值； PV2：使式左邊表達(dá)式小于0之?dāng)?shù)值。 n在進(jìn)行投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，常用FIRR表示項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。從理論上講，F(xiàn)IRR不應(yīng)低于企業(yè)對(duì)于資金的機(jī)會(huì)成本，即項(xiàng)目的收益水平不應(yīng)低于把資金移作他用時(shí)所能得到的最小收益水平。一般項(xiàng)目的投資來(lái)源于銀行貸款，所以，F(xiàn)IRR應(yīng)高于銀行貸款利率。 .一個(gè)算例例2.12 ：P32某酒店集團(tuán)計(jì)劃收購(gòu)某景區(qū)，需投資800萬(wàn)元，使用權(quán)為5年，取得景區(qū)土地后每年需要上交稅費(fèi)8.5萬(wàn)元。假定景區(qū)旅游收入每年至少為15萬(wàn)元，5年后景區(qū)土地可轉(zhuǎn)讓獲得收入1500萬(wàn)元，試問該項(xiàng)目可

15、接受的最高貸款年利率是多少？ 解：本例求解投資項(xiàng)目的最高貸款年利率，可以轉(zhuǎn)化為求項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。由題意可知：項(xiàng)目收入現(xiàn)值：CI =1500（P / F，i，5）+15（P /A，i，5）項(xiàng)目支出現(xiàn)值：CO =800+8.5（P /A，i，5）且：NPV=CICO試算：取i1=12%NPV1=1500(P/F,I,5)+15(P/A,I,5)800+8.5(P/A,I,5) =(15000.5674+153.605)(800+8.53.605)=+74.53試算：取i2=15%NPV2=1500(P/F,I,5)+15(P/A,I,5)800+8.5(P/A,I,5) =(15000.49

16、72+153.350)(800+8.53.350)=-32.43所以：iri1+74.53(15%12%)/74.53+32.43 =0.12+(74.530.03)/(74.53+32.43)=0.140914%即：項(xiàng)目可接受的最高貸款年利率是14%。.內(nèi)容提綱第一節(jié) 資金的等值計(jì)算 第二節(jié) 投資方案的評(píng)價(jià)判據(jù) 第三節(jié) 投資方案的比較和選擇 .一、方案之間的相互關(guān)系 n獨(dú)立方案：在項(xiàng)目投資的多個(gè)方案中，各方案的現(xiàn)金流是獨(dú)立的，且任一方案的采用不影響其他方案的采用。n相關(guān)方案：根據(jù)各方案的現(xiàn)金流之間的關(guān)系，又可區(qū)分為互補(bǔ)型、現(xiàn)金流相關(guān)型、資金約束導(dǎo)致的方案相關(guān)型和混合相關(guān)型等四種。n互斥方案：

17、即方案之間互斥，是指在所有的投資方案中，若接受一個(gè)方案后就排斥了其他的所有方案。.二、獨(dú)立方案的比較和選擇1、主要判據(jù)、方法與結(jié)論 n在進(jìn)行獨(dú)立方案的比較和選擇時(shí)，所用的主要判據(jù)就是項(xiàng)目方案的凈現(xiàn)值NPV和內(nèi)部收益率IRR，其他指標(biāo)或判據(jù)為年度費(fèi)用NAV、費(fèi)用現(xiàn)值和投資回收期。n對(duì)于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)只需進(jìn)行絕對(duì)效果的檢驗(yàn)，也就是用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（NPV0，IRRi0）檢驗(yàn)方案本身的經(jīng)濟(jì)性。通過(guò)絕對(duì)效果檢驗(yàn)的方案是可行方案，否則為不可行方案。n一般性結(jié)論：對(duì)于獨(dú)立方案而言，無(wú)論采用那種評(píng)價(jià)判據(jù)，評(píng)價(jià)結(jié)論一致。 2、案例計(jì)算：例2.13P33 n兩個(gè)獨(dú)立方案A、B，其現(xiàn)金流如右表，i0=10%，試判斷

18、方案的經(jīng)濟(jì)可行性。方案0A-200B-100023456789方案A的現(xiàn)金流量圖示11039200023456789方案B的現(xiàn)金流量圖示11020100.二、獨(dú)立方案的比較和選擇 （續(xù)） （1）利用NPV法NPVA=-200+39(P/A，10%，10)=39.62（萬(wàn)元）0NPVB=-100+20(P/A，10%，10)=22.88（萬(wàn)元）0（2）利用IRR法-200+39(P/A，IRRA，10)=0-100+20(P/A，IRRB，10)=0解得：IRRA=14.5%， IRRB=15.1%.IRRAi0=10% ，IRRBi0=10%，結(jié)論：方案A、B均可行。.三、壽命期相同互斥方案的

19、比較和選擇 n對(duì)于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)只需進(jìn)行絕對(duì)效果的檢驗(yàn)，但是，對(duì)于互斥方案的比較和選擇，除了必須進(jìn)行方案絕對(duì)效果的檢驗(yàn)之外，還必須進(jìn)行方案相對(duì)效果的檢驗(yàn)，兩者缺一不可。n在進(jìn)行互斥方案的比較和選擇時(shí)，所用的主要判據(jù)是項(xiàng)目投資增額引起的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率，即NPV和IRR。 n仍以例2.13為例，但方案A、B為互斥方案。相對(duì)效果檢驗(yàn)：NPVANPVB，故方案A優(yōu)于B。結(jié)論：選擇方案A，拒絕方案B。但I(xiàn)RRBIRRA，故方案B優(yōu)于A，結(jié)論是接受方案B，拒絕方案A，與NPV分析所得結(jié)論恰好相反。n由該示例可以看出，在利用已有的判據(jù)或方法進(jìn)行互斥方案的比選時(shí)，得到的是相反的結(jié)論。 表2-5 互斥方案增

20、量資金的分析年份01-10NPVIRR(%)A方案凈現(xiàn)金流-2003939.6414.5B方案凈現(xiàn)金流-1002022.8915.1增量?jī)衄F(xiàn)金流（A-B）-1001916.7513.8.三、壽命期相同互斥方案的比較和選擇（續(xù)） n用增量?jī)?nèi)部收益率評(píng)價(jià)互斥方案，一般遵循以下幾個(gè)步驟： 第一步：根據(jù)每個(gè)方案自身的凈現(xiàn)金流量，計(jì)算內(nèi)部收益率，淘汰通不過(guò)絕對(duì)效果檢驗(yàn)的方案。 第二步：按照投資從大到小排列可行方案，首先計(jì)算頭兩個(gè)方案的IRR。若IRRi0，保留投資大的方案；若IRRi0，則保留投資小的方案。 第三步：將上一步得到的保留方案與下一個(gè)方案比較，計(jì)算兩方案的IRR，取舍判據(jù)同上，以此類推，直到檢驗(yàn)過(guò)所有方案，找到最優(yōu)方案。.本章綜合練習(xí) n例1 某工程項(xiàng)目計(jì)劃3年完成，3年中每年年初分別貸款1000萬(wàn)元，年利率8%，若建成后分三年每年年末等額償還全部投資額，每年應(yīng)償還多少?解：先畫現(xiàn)金流量圖（以項(xiàng)目為研究對(duì)象）0123456A2=?A1=1000.解1：折算到“3”時(shí)點(diǎn)的貸款額應(yīng)等于折算到“3” 時(shí)點(diǎn)的還款額。 A1(F/P,8%,3)+A1(F/P,8%,2)+A1(F/P,8%,1) =A2(P/A,8%,3)解得 A2=1360.5(萬(wàn)元)誤區(qū)誤區(qū):A1(F/A,8%,