購匯用途限制趨嚴(yán)對(duì)海外房產(chǎn)投資影響幾何？

1、購匯用途限制趨嚴(yán) 對(duì)海外房產(chǎn)投資影響幾何？在境外投資熱潮興起之時(shí)，2017年1月，國家外匯管理局對(duì)購匯用途進(jìn)行細(xì)化和重申。雖居民每人5萬美元購匯額度并未縮減，但購匯流程相比以往更加復(fù)雜。其中重申，在個(gè)人客戶購買外匯時(shí)，需要填寫申請(qǐng)書，明確購匯時(shí)，不用于境外買房、證券投資、購買人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類保險(xiǎn)等尚未開放的資本項(xiàng)目。違者將列入“關(guān)注名單”，當(dāng)年及之后兩年不享有個(gè)人便利化額度。外管局的解釋是：這既是經(jīng)濟(jì)金融分析的需要，也是與國際合作反洗錢的需要，當(dāng)然也是為了堵住個(gè)人購匯漏洞的需要，其中就包括海外購房和投資等利用經(jīng)常項(xiàng)目從事資本項(xiàng)目的交易。仲量聯(lián)行上海及華東區(qū)投資部總監(jiān)邵律則指出，近期國

2、內(nèi)資金的流動(dòng)性趨緊，有可能令國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)小幅降溫，更利于國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展?！敖酉聛碣Y金流動(dòng)會(huì)與金融層面以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)層面的整體政策相關(guān)?！鄙勐烧J(rèn)為，后續(xù)還會(huì)有相關(guān)動(dòng)作，會(huì)使得在穩(wěn)住人民幣貶值壓力的同時(shí)，也能控制國內(nèi)資產(chǎn)貶值。人民幣流向變化仲量聯(lián)行發(fā)布的中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)年度回顧顯示，2015年-2016年3季度全球資本流動(dòng)、購買與銷售凈額來看，來自中國大陸的資金非?；钴S，約為330億美元成交量，增長(zhǎng)53%。世邦魏理仕此前發(fā)布的報(bào)告顯示，2016年上半年亞洲投資者跨國房地產(chǎn)投資總額達(dá)到270億美元。其中，中國投資者的海外房地產(chǎn)投資占總額的60%，達(dá)161億美元，約合1075億元人民幣，該數(shù)據(jù)比2

3、015年同期增長(zhǎng)超過一倍。邵律指出，購匯用途重申，將令中國資本繼續(xù)加碼國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，2017年將保持超過80%的投資份額在這一領(lǐng)域。而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多個(gè)信息源獲悉，近期外資退出也有難度，這將會(huì)影響到外資后續(xù)的進(jìn)入。“中長(zhǎng)期是寬松政策，短期之內(nèi)會(huì)嚴(yán)格控制，因此外資還是會(huì)對(duì)中國保持樂觀。”邵律說。多家分析咨詢機(jī)構(gòu)均表示，預(yù)計(jì)2017年人民幣境外投資額度跌幅會(huì)較大。綜合境外第三方機(jī)構(gòu)美國無線電公司（RCA）與仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，人民幣資金偏好投資的國家與城市為：紐約為18%、倫敦16%、香港14%、悉尼11%、吉隆坡8%、新加坡4%、墨爾本4%、洛杉磯3%，安特衛(wèi)普2%。實(shí)際上，過去兩年

4、房企加快布局海外、個(gè)人投資者購買海外房產(chǎn)，也是出于分散風(fēng)險(xiǎn)考慮。“其他國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都遵循一個(gè)規(guī)律：比如紐約市中心房?jī)r(jià)很貴，郊區(qū)房?jī)r(jià)很便宜。” 綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良此前接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，比如距離市中心一個(gè)小時(shí)地鐵的房?jī)r(jià)都很便宜，而中國部分城市比如上海，全市房?jī)r(jià)都偏高，這不太健康。從五大行多名人士的分析來看，目前人民幣資產(chǎn)仍然保持平穩(wěn)。值得關(guān)注的是，金融創(chuàng)新在2016年給予中國資本流出境外很大助力，資產(chǎn)證券化是最明顯的趨勢(shì)。作為資產(chǎn)配置的空白，境外地產(chǎn)已成部分中產(chǎn)階段投資房產(chǎn)的首選，比如通過資產(chǎn)證券化手段投資境外養(yǎng)老地產(chǎn)。邵律認(rèn)為房企在境外投資規(guī)模并不大，因此，重申加強(qiáng)

5、管理資本外流之后，房企的境外融資能力也很重要。影響將出現(xiàn)差異目前由于人民幣資金成本屬于較低周期，將來走勢(shì)如何將對(duì)流動(dòng)性進(jìn)一步釋放帶來影響。不少房企相關(guān)人士指出，中國人投資比較集中的國家與城市、原有華僑較少的國家將會(huì)因此受到影響。比如亞洲市場(chǎng)中的日本、馬來西亞由于中國人投資比重逐漸增加而受影響也會(huì)比較大。邵律指出，這些國家對(duì)中國資本的依賴度非常高，規(guī)定重申也將對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來影響。也有房企人士指出，英國市場(chǎng)中70%-80%都是來自全球市場(chǎng)的投資資本，澳洲、美國是華人基數(shù)很大的區(qū)域，將不會(huì)受到太大影響。從多家境外投資中介機(jī)構(gòu)反饋的信息來看，目前在為客戶設(shè)計(jì)境外投資方案時(shí)，會(huì)盡量避免觸及前述外管局提到

6、的 “被視為異常情況以及需要密切關(guān)注的境外投資業(yè)務(wù)”。主要涉及到監(jiān)管部門明確表述將密切關(guān)注的房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域出現(xiàn)的一些非理性對(duì)外投資的傾向，以及大額非主業(yè)投資、有限合伙企業(yè)對(duì)外投資、“母小子大”、“快設(shè)快出”等類型對(duì)外投資時(shí)也會(huì)避開。然而，購買境外房產(chǎn)的操作路徑依然存在，比如成立境內(nèi)有限責(zé)任公司，替代境內(nèi)合伙企業(yè)作為境外直接投資主體。此時(shí)大部分境外投資第三方機(jī)構(gòu)會(huì)建議客戶合理安排資金出海的路徑、步驟、時(shí)間，研究可能的替代方案。盡早排隊(duì)辦理各項(xiàng)監(jiān)管部門手續(xù)，主動(dòng)約談監(jiān)管部門說明投資情況。在交易文本中做好關(guān)于政府審批風(fēng)險(xiǎn)分配（尤其是中國政府投資審批），對(duì)審批是否和反向分手費(fèi)掛鉤，以及反向分手費(fèi)占交易價(jià)金的比例和額度進(jìn)行妥善的、符合市場(chǎng)管理的安排，做好交易的風(fēng)險(xiǎn)控制。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果個(gè)人投資者對(duì)房地產(chǎn)興趣仍然很大，可以關(guān)注上述提及的海外華人占比較高的國家和地區(qū)