商業(yè)銀行房地產貸款壓力測試

1、。商業(yè)銀行房地產貸款壓力測試近年來，伴隨著國內房地產市場的快速發(fā)展，銀行在房地產領域的貸款規(guī)模迅速擴大，房地產貸款在銀行全部貸款中所占的比重持續(xù)提高（見圖 1、圖 2）。房地產貸款在給銀行帶來巨大收益的同時， 其蘊含的風險也在隨著房價的非理性上漲而不斷上升。2010年4月以來，隨著國家對房地產市場調控決心和力度的不斷加強，房地產市場的需求明顯萎縮。 隨著需求調整的繼續(xù)， 房價的調整將不可避免， 并進而對銀行房地產貸款乃至整個銀行資產質量構成顯著的壓力。 為掌握房地產市場波動對銀行房地產貸款質量的影響，銀監(jiān)會于 2010年5月要求商業(yè)銀行進行房貸壓力測試， 8月又要求對壓力測試進一步加碼。壓力測

2、試的基本情況壓力測試框架房貸壓力測試即預測房價下跌及利率上升情況下，房地產企業(yè)還款能力如何，房貸抵押物變現收入能否足額覆蓋銀行貸款風險敞口等。 按照監(jiān)管機構房貸壓力測試要求， 銀行報送數據除個人住房貸款外， 還應包括房地產開發(fā)貸款和土地儲備貸款。商業(yè)銀行壓力測試采用 “專家判斷法 ”，基本步驟為設定壓力情景 分析借款人現金流，財務成本變動時， 第一還款來源影響程度 分析抵押物變現收入覆蓋貸款本息情況 綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力 判斷對五級分類結果變動。對個人住房貸款，銀行要考慮上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計算存量借款人在不同壓力情況下的償債能力。 同時，銀行還要

3、對房產價值進行重新評估， 結合房產變現能力， 考慮在不同壓力變動情況下， 房價下跌對貸款房價比率的影響，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款本息。對房地產開發(fā)貸款，監(jiān)管機構則要求預測房地產價格下跌和基準利率上升對企業(yè)還款能力帶來的影響。 銀監(jiān)會要求銀行分析房地產價格下跌， 抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款風險敞口。對土地儲備貸款，要分析土地或房產抵押的價格下跌對抵押物價格變動的影響程度。重點分析如果房地產價格下跌， 抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款本息，并結合抵押物變現難易程度、是否存在 “懸空 ”風險等情況進行分析。1。壓力測試的情景假設為分析不同壓力情景下商業(yè)銀行房地產貸款質量下降幅度， 2010年

4、5月，銀監(jiān)會要求各商業(yè)銀行按全國房地產價格平均下跌 10%、利率上調 27個基點，房價下跌 20%、利率上調 54個基點，房價下跌 30%、利率上調 108個基點三種不同壓力情景開展房地產貸款壓力測試。 8月，在已有的房貸壓力測試基礎上，銀監(jiān)會再度要求北京、上海、杭州、深圳、重慶、南京、廣州等 7個房價過快上漲城市的銀行業(yè)金融機構，分析在房價下跌 50的情景下，貸款質量受到的沖擊。壓力測試結果分析從壓力測試的結果來看， 普遍較為樂觀 （見表 1）。雖然壓力測試結果的可信度受到了諸多質疑， 但是相對于結果而言， 壓力測試更重要的意義在于使銀行對自身房地產貸款組合的質量信息有了一個更加清醒的認識。

5、房地產貸款本身的風險對銀行的沖擊有限。 雖然美國房價的下跌引發(fā)了后來的次貸危機，但是房價下跌對中國銀行業(yè)的影響不能與之相提并論。 只要國內經濟繼續(xù)保持穩(wěn)定健康發(fā)展，那么房地產貸款本身的風險對銀行的沖擊有限。首先，國內銀行的房地產貸款占比并不高， 而且基本上沒有基于房地產抵押貸款的金融衍生產品， 爆發(fā)系統(tǒng)性風險的幾率很小。 截至 2010年上半年末， 國內銀行的房地產貸款占全部貸款的比重不到 20%。而 2008年美國住房抵押貸款余額超過 12萬億美元，在所有貸款中所占的比重超過 50%。2007年美國住房抵押貸款證券余額約為 3萬億美元。抵押貸款證券對房地產泡沫的產生和破滅起到了推波助瀾的作用

6、，并對整個銀行體系造成了嚴重的沖擊。其次，國內銀行的房地產貸款資產質量相對較好。 統(tǒng)計顯示， 2009年國內個人住房貸款累計發(fā)放額占同期住房銷售額的 53.8%，自付比例達到 46.2%。相比而言，美國銀行業(yè)大量發(fā)放無本金、 無首付的次級住房抵押貸款， 2005年次級房貸的規(guī)模高達 1.4 萬億美元。 此外，國內個人住房貸款以一手房貸款為主 , 交易更加透明，相對美歐國家個人住房貸款以二手房為主而言，風險也小得多。第三，國內銀行具有較強的抵御房地產貸款風險的能力。 目前，國內主要銀行經通過配股、增發(fā)、發(fā)行次級債等手段，維持了較高的資本充足率，同時撥備覆蓋率也在不斷提升， 為抵御房價下跌帶來的房

7、地產貸款風險提供了較為堅實的基礎。大銀行的房貸風險承受能力優(yōu)于中小銀行。從公布的房貸壓力測試結果來看，雖然大多數銀行對房價下跌的容忍度都較高， 但當房價出現大幅下跌時， 相對于大銀行，中小銀行房地產貸款特別是開發(fā)貸款的不良率將會顯著上升。2。大銀行的房貸風險承受能力之所以優(yōu)于中小銀行， 一是因為大銀行的資本充足率普遍較高。 截至 2010年上半年，四大行的資本充足率和核心資本充足率分別在 11%和9%以上，比中小銀行平均要高 12個百分點。近期，中行、建行、工行又先后實施了配股再融資， 資本實力進一步增強； 二是因為大銀行的房地產貸款特別是開發(fā)貸款占比相對較低。除工行外，建行、中行、交行等大行

8、 2010年 6月末的房地產開發(fā)貸款占比均在 8%以下，比中小銀行平均要低 12個百分點（見表2）。不同類別的房地產貸款風險情況不一。第一，2009年至今新增的房地產貸款風險大于 2009年以前的房地產貸款風險。 2007年國內房地產市場同樣受到了政策調控，經歷了一段低迷期， 但是房地產貸款的質量不降反升， 個人按揭貸款的不良余額從 2007年的 293億元下降到 2008年的 268.4 億元，不良率則從 1.06%下降為0.91%，這表明部分房地產貸款的質量較好。而在 2009年房價大幅上漲過程中，開發(fā)商盲目高價拿地， 包括投資、 投機性購房在內的個人住房貸款大幅增加。 從2009年初到2

9、010年6月末，房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款新增額分別為1.04 萬億元和 2.39萬億元，占余額的比重分別為 35%和42%。若房價大幅下跌， 這部分貸款的違約風險不可估量。第二，房地產開發(fā)貸款風險大于個人按揭貸款。房地產開發(fā)貸款易受政策調控的影響，是銀行房貸風險的主要來源。 2010年4月房地產調控制新政出臺之后，隨著貸款、 IPO、發(fā)債、信托等房地產融資渠道的收緊，這一影響已經開始逐步顯現。 A 股上市房企半年報顯示，上市房企上半年銷售收入達1201億元，累計負債超過 7836億元， 80多家房企資產負債率高達50%以上，有 77家經營性現金流為負值，房地產企業(yè)內部資金狀況趨于惡化。相比而言，個人住房按揭貸款一直是銀行一塊較為穩(wěn)定的優(yōu)質資產。 由于我國居民長期的儲蓄偏好和量入為出的消費習慣， 家庭負債率很低， 除了住房按揭貸款之外，其他類型消費貸款的占比很小。 根據對 20個重點城市的抽樣調查， 2008 年和 2009年，國內借款人月供和月收入之比分別為 35.3%和 34.2%，而 2002年至2006年，美國借款人月供