商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款壓力測試

1、。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款壓力測試近年來，伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)貸款在銀行全部貸款中所占的比重持續(xù)提高（見圖 1、圖 2）。房地產(chǎn)貸款在給銀行帶來巨大收益的同時， 其蘊(yùn)含的風(fēng)險也在隨著房價的非理性上漲而不斷上升。2010年4月以來，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控決心和力度的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場的需求明顯萎縮。 隨著需求調(diào)整的繼續(xù)， 房價的調(diào)整將不可避免， 并進(jìn)而對銀行房地產(chǎn)貸款乃至整個銀行資產(chǎn)質(zhì)量構(gòu)成顯著的壓力。 為掌握房地產(chǎn)市場波動對銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會于 2010年5月要求商業(yè)銀行進(jìn)行房貸壓力測試， 8月又要求對壓力測試進(jìn)一步加碼。壓力測

2、試的基本情況壓力測試框架房貸壓力測試即預(yù)測房價下跌及利率上升情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還款能力如何，房貸抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋銀行貸款風(fēng)險敞口等。 按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)房貸壓力測試要求， 銀行報送數(shù)據(jù)除個人住房貸款外， 還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款。商業(yè)銀行壓力測試采用 “專家判斷法 ”，基本步驟為設(shè)定壓力情景 分析借款人現(xiàn)金流，財務(wù)成本變動時， 第一還款來源影響程度 分析抵押物變現(xiàn)收入覆蓋貸款本息情況 綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力 判斷對五級分類結(jié)果變動。對個人住房貸款，銀行要考慮上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計算存量借款人在不同壓力情況下的償債能力。 同時，銀行還要

3、對房產(chǎn)價值進(jìn)行重新評估， 結(jié)合房產(chǎn)變現(xiàn)能力， 考慮在不同壓力變動情況下， 房價下跌對貸款房價比率的影響，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款本息。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，監(jiān)管機(jī)構(gòu)則要求預(yù)測房地產(chǎn)價格下跌和基準(zhǔn)利率上升對企業(yè)還款能力帶來的影響。 銀監(jiān)會要求銀行分析房地產(chǎn)價格下跌， 抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款風(fēng)險敞口。對土地儲備貸款，要分析土地或房產(chǎn)抵押的價格下跌對抵押物價格變動的影響程度。重點分析如果房地產(chǎn)價格下跌， 抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款本息，并結(jié)合抵押物變現(xiàn)難易程度、是否存在 “懸空 ”風(fēng)險等情況進(jìn)行分析。1。壓力測試的情景假設(shè)為分析不同壓力情景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降幅度， 2010年

4、5月，銀監(jiān)會要求各商業(yè)銀行按全國房地產(chǎn)價格平均下跌 10%、利率上調(diào) 27個基點，房價下跌 20%、利率上調(diào) 54個基點，房價下跌 30%、利率上調(diào) 108個基點三種不同壓力情景開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。 8月，在已有的房貸壓力測試基礎(chǔ)上，銀監(jiān)會再度要求北京、上海、杭州、深圳、重慶、南京、廣州等 7個房價過快上漲城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，分析在房價下跌 50的情景下，貸款質(zhì)量受到的沖擊。壓力測試結(jié)果分析從壓力測試的結(jié)果來看， 普遍較為樂觀 （見表 1）。雖然壓力測試結(jié)果的可信度受到了諸多質(zhì)疑， 但是相對于結(jié)果而言， 壓力測試更重要的意義在于使銀行對自身房地產(chǎn)貸款組合的質(zhì)量信息有了一個更加清醒的認(rèn)識。

5、房地產(chǎn)貸款本身的風(fēng)險對銀行的沖擊有限。 雖然美國房價的下跌引發(fā)了后來的次貸危機(jī)，但是房價下跌對中國銀行業(yè)的影響不能與之相提并論。 只要國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定健康發(fā)展，那么房地產(chǎn)貸款本身的風(fēng)險對銀行的沖擊有限。首先，國內(nèi)銀行的房地產(chǎn)貸款占比并不高， 而且基本上沒有基于房地產(chǎn)抵押貸款的金融衍生產(chǎn)品， 爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的幾率很小。 截至 2010年上半年末， 國內(nèi)銀行的房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重不到 20%。而 2008年美國住房抵押貸款余額超過 12萬億美元，在所有貸款中所占的比重超過 50%。2007年美國住房抵押貸款證券余額約為 3萬億美元。抵押貸款證券對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅起到了推波助瀾的作用

6、，并對整個銀行體系造成了嚴(yán)重的沖擊。其次，國內(nèi)銀行的房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量相對較好。 統(tǒng)計顯示， 2009年國內(nèi)個人住房貸款累計發(fā)放額占同期住房銷售額的 53.8%，自付比例達(dá)到 46.2%。相比而言，美國銀行業(yè)大量發(fā)放無本金、 無首付的次級住房抵押貸款， 2005年次級房貸的規(guī)模高達(dá) 1.4 萬億美元。 此外，國內(nèi)個人住房貸款以一手房貸款為主 , 交易更加透明，相對美歐國家個人住房貸款以二手房為主而言，風(fēng)險也小得多。第三，國內(nèi)銀行具有較強(qiáng)的抵御房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的能力。 目前，國內(nèi)主要銀行經(jīng)通過配股、增發(fā)、發(fā)行次級債等手段，維持了較高的資本充足率，同時撥備覆蓋率也在不斷提升， 為抵御房價下跌帶來的房

7、地產(chǎn)貸款風(fēng)險提供了較為堅實的基礎(chǔ)。大銀行的房貸風(fēng)險承受能力優(yōu)于中小銀行。從公布的房貸壓力測試結(jié)果來看，雖然大多數(shù)銀行對房價下跌的容忍度都較高， 但當(dāng)房價出現(xiàn)大幅下跌時， 相對于大銀行，中小銀行房地產(chǎn)貸款特別是開發(fā)貸款的不良率將會顯著上升。2。大銀行的房貸風(fēng)險承受能力之所以優(yōu)于中小銀行， 一是因為大銀行的資本充足率普遍較高。 截至 2010年上半年，四大行的資本充足率和核心資本充足率分別在 11%和9%以上，比中小銀行平均要高 12個百分點。近期，中行、建行、工行又先后實施了配股再融資， 資本實力進(jìn)一步增強(qiáng)； 二是因為大銀行的房地產(chǎn)貸款特別是開發(fā)貸款占比相對較低。除工行外，建行、中行、交行等大行

8、 2010年 6月末的房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比均在 8%以下，比中小銀行平均要低 12個百分點（見表2）。不同類別的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險情況不一。第一，2009年至今新增的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險大于 2009年以前的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。 2007年國內(nèi)房地產(chǎn)市場同樣受到了政策調(diào)控，經(jīng)歷了一段低迷期， 但是房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量不降反升， 個人按揭貸款的不良余額從 2007年的 293億元下降到 2008年的 268.4 億元，不良率則從 1.06%下降為0.91%，這表明部分房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量較好。而在 2009年房價大幅上漲過程中，開發(fā)商盲目高價拿地， 包括投資、 投機(jī)性購房在內(nèi)的個人住房貸款大幅增加。 從2009年初到2

9、010年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款新增額分別為1.04 萬億元和 2.39萬億元，占余額的比重分別為 35%和42%。若房價大幅下跌， 這部分貸款的違約風(fēng)險不可估量。第二，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險大于個人按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款易受政策調(diào)控的影響，是銀行房貸風(fēng)險的主要來源。 2010年4月房地產(chǎn)調(diào)控制新政出臺之后，隨著貸款、 IPO、發(fā)債、信托等房地產(chǎn)融資渠道的收緊，這一影響已經(jīng)開始逐步顯現(xiàn)。 A 股上市房企半年報顯示，上市房企上半年銷售收入達(dá)1201億元，累計負(fù)債超過 7836億元， 80多家房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上，有 77家經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金狀況趨于惡化。相比而言，個人住房按揭貸款一直是銀行一塊較為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 由于我國居民長期的儲蓄偏好和量入為出的消費習(xí)慣， 家庭負(fù)債率很低， 除了住房按揭貸款之外，其他類型消費貸款的占比很小。 根據(jù)對 20個重點城市的抽樣調(diào)查， 2008 年和 2009年，國內(nèi)借款人月供和月收入之比分別為 35.3%和 34.2%，而 2002年至2006年，美國借款人月供