《不動產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則解讀

1、不動產(chǎn)登記政策和實(shí)務(wù) 前 言 孟子曰：“有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心”。 不動產(chǎn)是自然人、法人及社會組織的重要財產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)是關(guān)系國計民生的基本民事權(quán)利。 所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)不不動動產(chǎn)產(chǎn)物物權(quán)權(quán)體體系系土地所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)國有建設(shè)用地使國有建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)集體建設(shè)用地使集體建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)租賃國有土地使用權(quán)租賃國有土地使用權(quán)作價出資或入股國有土作價出資或入股國有土地使用權(quán)地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)地役權(quán)國家土

2、地所有權(quán)國家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)海域使用權(quán)海域使用權(quán)礦業(yè)權(quán)礦業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)林地使用權(quán)林地使用權(quán)草地使用權(quán)草地使用權(quán)探礦權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)采礦權(quán)水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖使用權(quán)水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖使用權(quán)無居民海島使用權(quán)無居民海島使用權(quán)抵押權(quán)抵押權(quán)一般抵押權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)最高額抵押權(quán)森林或林木所有權(quán)森林或林木所有權(quán)第二部分第二部分：（二）物權(quán)法的幾個重要概念：（二）物權(quán)法的幾個重要概念第二部分： （三）不動產(chǎn)物權(quán)的取得52、登記類型上變化初始登記首次登記3、登記簿的編成：以宗地或宗海為單位，其上全部不動產(chǎn)單元都編入到一個登記簿；一個不動

3、產(chǎn)單元是一本，所以，一個登記簿由多本組成；每一本里包括多頁不動產(chǎn)單元的登記信息，如房屋所有權(quán)信息，還有抵押權(quán)、地役權(quán)、查封登記、異議登記、更正登記等情況，每一種登記信息為一頁；像一本書一樣，表單式的樹式結(jié)構(gòu)。4、不動產(chǎn)單元：無地上物的是宗地或宗海；有地上物的如房屋，以幢、層、套、間為不動產(chǎn)單元5、不動產(chǎn)單元編碼：19位宗地代碼+9為地上物編碼（見國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知（國土資發(fā)201541號）所附的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案）不動產(chǎn)單元代碼的構(gòu)成 不動產(chǎn)單元代碼由宗地（宗海）代碼+定著物代碼構(gòu)成，采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)層級第一層第二層第三層第四層第五層第六層第七層代碼值000

4、001999999000999000999AAZZ0000199999AZ0000000099999999代碼意義縣級行政代碼地籍區(qū)代碼地籍子區(qū)代碼宗地（宗海）特征碼宗地（宗海）順序號定著物特征碼定著物單元編號6、委托公證問題：現(xiàn)場簽訂，經(jīng)公證的除外（細(xì)則第12條）境外申請人處分不動產(chǎn)的授權(quán)委托保留的認(rèn)證或公證7、難點(diǎn)：繼承和受遺贈，因一方主體已不存在，所以如不對繼承權(quán)進(jìn)行公證，登記機(jī)構(gòu)很難把握，風(fēng)險很大（細(xì)則第14條）8、一并登記，主體一致（細(xì)則第2條），一并登記（細(xì)則第47條） 9、不動產(chǎn)物權(quán)未首次登記的不得辦理其他登記，例如：未辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記的不得設(shè)定抵押登記10、*證書和證明只

5、有不動產(chǎn)權(quán)證書、不動產(chǎn)登記證明兩種；*證書分為單一版和集成版（見國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知國土資發(fā)201525號）*要求：抵押、預(yù)告、地役權(quán)、異議登記發(fā)登記證明，其余發(fā)證書；*共有登記可以申請發(fā)一本證，也可以申請發(fā)多本證*查封登記、注銷登記不發(fā)證書或證明（天津市核發(fā)核準(zhǔn)注銷通知書）11、登記人員的要求（細(xì)則第8條）原是資格管理，土地登記員、房屋登記官；現(xiàn)在是審核、登簿人員“熟悉相關(guān)法律法規(guī)”、“具備與崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識”，國土部會同有關(guān)部門承擔(dān)考核培訓(xùn)12、登簿前公告（細(xì)則第17條）13、單方申請和直接辦理登記（細(xì)則第19條） ；14、遺失補(bǔ)發(fā)刊發(fā)聲明15個工作日后予

6、以補(bǔ)發(fā)（細(xì)則第22條） 15、地上、地下分別設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)登記（細(xì)則第34條） ；16、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的一并登記（細(xì)則第36條） 17、國有農(nóng)用地、未利用地、林地使用權(quán)登記（細(xì)則第52、53條） 制度頂層設(shè)計一一條例及細(xì)則立法工作過程二二核心制度內(nèi)容解讀三三制度內(nèi)容解讀不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則不動產(chǎn)登記暫行條例中華人民共和國物權(quán)法不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程等法律法律法規(guī)法規(guī)規(guī)章規(guī)章規(guī)范性文件規(guī)范性文件不動產(chǎn)登記規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)意見等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范制度頂層設(shè)計1 1不動產(chǎn)登記法不動產(chǎn)登記法不動產(chǎn)權(quán)利法不動產(chǎn)權(quán)利法民法典（民法典（2017）自然資源產(chǎn)

7、）自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革權(quán)制度改革/自然生態(tài)空間空間統(tǒng)一確權(quán)登記自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記自然生態(tài)空間空間統(tǒng)一確權(quán)登記自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法（辦法（2016）不動產(chǎn)確權(quán)與爭議調(diào)處辦法條例立法工作過程2 2國土資源部國土資源部提交條例送提交條例送審稿審稿2條例公開征條例公開征求意見求意見3總理簽署國務(wù)總理簽署國務(wù)院第院第656656號令，號令，條例正式發(fā)布條例正式發(fā)布42014年3月10日2014年7月15日2014年8月15日2014年11月24日地籍司和地籍司和登記中心登記中心提出草案提出草案初稿初稿1實(shí)施細(xì)則立法工作過程2 2第一輪征求第一輪征求意見（有關(guān)意見（有關(guān)部門、地方部門、地方國土部門和

8、國土部門和督察局）督察局）2第二輪征求第二輪征求意見（面向意見（面向全社會）全社會）3部務(wù)會審議，部務(wù)會審議，原則通過原則通過42014年5月2015年1月2015年3月26日2015年6月地籍司和地籍司和登記中形登記中形成初稿成初稿1第二輪征求第二輪征求意見（面向意見（面向全社會）全社會）正式發(fā)布正式發(fā)布（部（部6363號令）號令）52016年1月立法的總體考慮一一條例的體例結(jié)構(gòu)二二條例的制度內(nèi)容三三核心制度內(nèi)容解讀立法的總體考慮一一物權(quán)法確立的不動產(chǎn)物權(quán)法律制度框架第6條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。（物權(quán)公示原則）

9、第9條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”（不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則）第14條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。（不動產(chǎn)物權(quán)何時生效）第106條：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所

10、有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。（善意取得）立法的總體考慮一一（一）以保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)交易安全為核心功能定位，明確不動產(chǎn)登記的基本規(guī)則為重要方向。盡可能淡化行政管理的色彩，著重突出不動產(chǎn)登記的基本功能。（二）以物權(quán)法為依據(jù)，尊重實(shí)踐和其他與不動產(chǎn)登記不沖突的現(xiàn)行立法。條例的起草始終貫穿“包容和創(chuàng)新”理念。以物權(quán)法的立法理念和基本制度為指導(dǎo)，在法律術(shù)語和具體制度設(shè)計上與物權(quán)法的規(guī)定基本保持一致，尊重其他法律的有關(guān)規(guī)定，吸收現(xiàn)行各類登記辦法的有關(guān)內(nèi)容，豐富登記的種類和內(nèi)容。充分借鑒各地登記實(shí)踐的有益做法和經(jīng)驗(yàn)，對現(xiàn)行法律亟需修改的一

11、些問題，按照先立后破的原則，在條例中做了創(chuàng)設(shè)性規(guī)定，力求立法能夠順應(yīng)登記實(shí)踐的新要求。立法的總體考慮一一（三）以宏觀制度構(gòu)架為主，兼顧具體制度內(nèi)容及操作細(xì)節(jié)。條例以程序法為主，兼顧實(shí)體法。為高效利用立法資源，采取“抓大放小”的方式，明確重點(diǎn)，對于個別具體內(nèi)容以授權(quán)立法的形式銜接，為出臺細(xì)則和辦法提供依據(jù)，對于申請登記應(yīng)當(dāng)提交的材料及其審核要求未過多涉及，留待條例的實(shí)施細(xì)則予以細(xì)化規(guī)定。（四）以便民利民和保障交易安全為導(dǎo)向，落實(shí)實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一登記。條例以統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)為抓手，力求實(shí)現(xiàn)其他三個統(tǒng)一，達(dá)到實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一而非形式統(tǒng)一；同時，規(guī)定了登記代理制度、登記信息查詢、登記資料目錄公示等制度，以方

12、便企業(yè)和群眾申請辦理登記；規(guī)定了登記人員制度、到場申請、登記機(jī)構(gòu)與有關(guān)部門信息聯(lián)網(wǎng)等制度，方便登記機(jī)構(gòu)高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場交易安全，方便群眾辦理。條例的體例結(jié)構(gòu)二二 總則總則（第1-7條） 不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿（第8-13條） 登記程序登記程序（第14-22條） 登記信息共享與保護(hù)登記信息共享與保護(hù)（第23-28條） 法律責(zé)任法律責(zé)任（第29-32條） 附則附則（第33-35條） 組織規(guī)范組織規(guī)范形式結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)程序規(guī)范程序規(guī)范細(xì)則的體例結(jié)構(gòu)二二 總則總則 不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿 登記程序登記程序 不動產(chǎn)權(quán)利登記 其他登記 不動產(chǎn)登記資

13、料的查詢、不動產(chǎn)登記資料的查詢、 保護(hù)和利用保護(hù)和利用法律責(zé)任法律責(zé)任 附則附則 制度細(xì)化制度細(xì)化形式結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)操作規(guī)范操作規(guī)范條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則不動產(chǎn)權(quán)利登記其他登記1 1 不動產(chǎn)登記的性質(zhì)：行政行為說？民事行為說？雙重屬性說？ 不動產(chǎn)登記是重要的物權(quán)公示方式，貫徹物權(quán)的公示公信原則，不創(chuàng)設(shè)新權(quán)利義務(wù)關(guān)

14、系（意思自治），屬于程序性行政行為。（科學(xué)把握：調(diào)查確權(quán)登記調(diào)處工作邊界） 不動產(chǎn)登記在法律屬性上有雙重性，它既是登記機(jī)構(gòu)實(shí)施的公法行為，也是對民事主體的物權(quán)歸屬產(chǎn)生重要影響的私法行為。針對前一屬性，本條例側(cè)重于規(guī)范，以促進(jìn)登記機(jī)構(gòu)依法行為；針對后一屬性，本條例側(cè)重于保護(hù)，維護(hù)合法權(quán)益。1 1第1條： 為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法等法律，制定本條例。（1）整合不動產(chǎn)登記職責(zé)。 根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案和國務(wù)院第31次常務(wù)會議確定的“四統(tǒng)一”精神，明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門的登記職責(zé)整合由一個部

15、門負(fù)責(zé)。 將職責(zé)整合作為暫行條例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登記的體制障礙，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定制度基礎(chǔ)，這是我國不動產(chǎn)登記立法過渡性特征的體現(xiàn)，也是“暫行”兩字的體現(xiàn)。1 1 （2）規(guī)范登記行為。 這是程序性規(guī)范的內(nèi)在之義，也是落實(shí)四中全會精神的體現(xiàn)。通過程序規(guī)范，強(qiáng)化責(zé)任意識，使登記機(jī)構(gòu)依法登記，確保登記結(jié)果的正當(dāng)性和準(zhǔn)確性，增強(qiáng)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力。 條例全文頻繁使用“依法”、“應(yīng)當(dāng)”、“及時”等立法語言，其根本目的旨在更好地約束登記機(jī)構(gòu)，規(guī)范登記行為。按照法定職責(zé)必須為的原則，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格依法履責(zé)。 （3）方便群眾。 通過整合登記職責(zé)，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾

16、負(fù)擔(dān)；合理設(shè)置登記程序和實(shí)現(xiàn)登記信息共享，方便群眾登記申請和辦理。 便民利民、高效服務(wù)是貫穿條例始終的一條重要主線，涉及登記申請、受理、登簿、發(fā)證以及信息共享與應(yīng)用服務(wù)的工作全流程。1 1 （4）保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。 以“四統(tǒng)一”為抓手，保證各類不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容得到全面、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記的公信力為基礎(chǔ)，保障權(quán)利人合法的不動產(chǎn)物權(quán)。這是條例的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，更是條例立法的核心。 一直以來，社會上對條例的立法目的一直存在誤解，與反腐、小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)調(diào)控等等聯(lián)系在一起。 不動產(chǎn)登記立法的核心功能和目的只有一個：就是保護(hù)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)市場交易安全，絕非為了干預(yù)、增負(fù)或

17、設(shè)卡。1 1不動產(chǎn)不動產(chǎn)登記登記房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅反腐敗反腐敗1 1 突出體現(xiàn)和貫徹落實(shí)物權(quán)法精神。物權(quán)法已經(jīng)有明確規(guī)定的，本條例不再重復(fù)規(guī)定。 土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等其他單行法律，符合不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”原則的內(nèi)容，也是條例的立法依據(jù)。對于其他單行法中與“四統(tǒng)一”原則不符的內(nèi)容，將會作出統(tǒng)一的調(diào)整，以利于條例的實(shí)施。關(guān)于立法依據(jù)條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)

18、容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則2 21 1、工作原則、工作原則保護(hù)權(quán)益保護(hù)權(quán)益（第（第1 1條）條）嚴(yán)格管理嚴(yán)格管理（第（第4 4條第條第2 2款）款）方便群眾方便群眾（第（第4 4條第條第2 2款）款）2 2、法律原則、法律原則統(tǒng)一登記原則統(tǒng)一登記原則（第（第4 4條第條第1 1款）款）合法登記原則合法登記原則（第（第2 2條第條第1 1款）款）申請登記原則申請登記原則（第（第1414條）條）屬地登記原則屬地登記原則（第（第7 7條）條）穩(wěn)定連續(xù)原則穩(wěn)定連續(xù)原則（第（第4 4條第條第2 2款、款、第第3 3款）款）2 2第4條：國家實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。 不動產(chǎn)登記遵

19、循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。 不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。”嚴(yán)格管理原則：規(guī)范登記行為，強(qiáng)化政府責(zé)任，提高登記質(zhì)量，增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力；穩(wěn)定連續(xù)原則：保證物權(quán)穩(wěn)定，條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效，已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的改變而受到影響。不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和統(tǒng)一登記，不影響各部門繼續(xù)行使其權(quán)屬管理、交易管理等法定職責(zé)。方便群眾原則：切實(shí)提高行政效率，減輕群眾和企業(yè)負(fù)擔(dān)，助力大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，2 2一體登記原則：房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依

20、附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。（房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)以土地、海域?yàn)榛A(chǔ)一體登記，建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)與該土地、海域范圍內(nèi)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記；土地或者海域上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物未一并登記的，不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移登記或者變更登記時一并申請登記。）（以符合登記條件為前提）連續(xù)登記原則：未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。（預(yù)告登記、預(yù)查封登記等例外）屬地登記原則：不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。（國務(wù)院批準(zhǔn)用島用海和國有重點(diǎn)林區(qū)等

21、例外）依申請登記原則：不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。（如依職權(quán)登記、依囑托登記）條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則3 3第2條： 本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。 本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

22、關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第186 條規(guī)定：“土地、附著于土地的建筑物及其定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)。” 擔(dān)保法第92 條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。”條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則4 4第3條： 不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、

23、查封登記等，適用本條例。以權(quán)利為線索、以權(quán)利為線索、 以形態(tài)為補(bǔ)充以形態(tài)為補(bǔ)充 條例最大程度地吸收和整合了目前涉及不動產(chǎn)登記的行政法規(guī)和部門規(guī)章有關(guān)不動產(chǎn)登記類型的規(guī)定，針對物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷的規(guī)定，規(guī)定了不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等登記類型。 針對涉及不動產(chǎn)權(quán)利及登記的事項，規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記（預(yù)查封登記）等登記類型。4 4首次登記的界定與適用不動產(chǎn)首次登記是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。明確總登記、初始登記、設(shè)立登記的關(guān)系。細(xì)則規(guī)定：第二十五條 市、縣人民政府可以根據(jù)情況對本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅

24、基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。4 4變更登記界定與適用 指因權(quán)利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號碼發(fā)生變更，不動產(chǎn)的所在街道或門牌號等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更，不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等權(quán)利狀況發(fā)生變化等不涉及不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；（二）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；（三）不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（五）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額

25、、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。下列情形之一的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記：4 4轉(zhuǎn)移登記界定及適用 指因買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈等原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的；（二）以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（四）不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（五）繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)

26、利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；（九）因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。因下列情形導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：4 4注銷登記界定及情形適用 指因不動產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。（一）不動產(chǎn)滅失的；（二）權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的；（三）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 注

27、意：不動產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記：條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則5 5 第5條 下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)； （二）房屋等建筑物、構(gòu)筑

28、物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán); （四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)； （六）宅基地使用權(quán)； （七）海域使用權(quán)； （八）地役權(quán)； （九）抵押權(quán)； （十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)不不動動產(chǎn)產(chǎn)物物權(quán)權(quán)體體系系土地所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)國有建設(shè)用地使國有建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)集體建設(shè)用地使集體建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)租賃國有土地使用權(quán)租賃國有土地使用權(quán)作價出資或入股國有土作價出資或入股國有土地使用權(quán)地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建

29、設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)地役權(quán)國家土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)海域使用權(quán)海域使用權(quán)礦業(yè)權(quán)礦業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)林地使用權(quán)林地使用權(quán)草地使用權(quán)草地使用權(quán)探礦權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)采礦權(quán)水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？無居民海島使用權(quán)？無居民海島使用權(quán)？抵押權(quán)抵押權(quán)一般抵押權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)最高額抵押權(quán)森林或林木使用權(quán)森林或林木使用權(quán)森林或林木所有權(quán)森林或林木所有權(quán)取水權(quán)？經(jīng)營權(quán)？取水權(quán)？經(jīng)營權(quán)？-5 5 物權(quán)法之前，民法通則擔(dān)保法土地管理法城市房地產(chǎn)管理法農(nóng)村土地承包法森林法草原法漁業(yè)法海域使用管理法

30、等法律中包含了相當(dāng)數(shù)量的不動產(chǎn)物權(quán)及其登記規(guī)范。 物權(quán)法第條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！?物權(quán)法中的不動產(chǎn)物權(quán)包括：土地的國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等。 實(shí)踐中，存在權(quán)利沖突和交錯、其他權(quán)利擴(kuò)容納入等問題的應(yīng)對。 與自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革精神和方向的契合？ 信托登記？農(nóng)用地的使用權(quán)？水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？取水權(quán)？探礦權(quán)？采礦權(quán)？條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息

31、共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則6 6 第6條 國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是前提和基礎(chǔ)。國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案和國務(wù)院第31次常務(wù)會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。要求由國土資源

32、部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。 厘清主管部門與實(shí)施主體之間的關(guān)系。6 6 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為縣級以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作的部門。如：縣人民政府確定由該縣國土資源局負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，則縣國土資源局為該縣不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記簿證加蓋“縣國土資源局不動產(chǎn)登記專用章”。各級國土資源主管部門內(nèi)設(shè)的、不具有獨(dú)立法人資格的不動產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動產(chǎn)登記事務(wù)，但不能作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對外行使行政職能。不動產(chǎn)登記

33、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定盡快刻制并啟用“不動產(chǎn)登記專用章”。重要變化：登記機(jī)構(gòu)是部門，不再是人民政府。 國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知 截止1月8日，全國335個市（地、州、盟）、2789個縣（市、區(qū)、旗）完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，占比分別達(dá)到100%和98%。全國累計頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書89萬本，不動產(chǎn)登記證明89萬份。6 6 第11條： “不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。” 不動產(chǎn)登記人員與機(jī)構(gòu)息息相關(guān)。登記生效主義為原則，登記對抗為例外的制度模式下，登記崗位的特殊性以及提高不動產(chǎn)登記人員

34、素質(zhì)的迫切性，決定了進(jìn)入不動產(chǎn)登記人員隊伍的門檻應(yīng)具有相當(dāng)?shù)母叨取ｎ愋停和恋氐怯洺肿C上崗人員、房屋登記官及其他不動產(chǎn)登記工作從業(yè)人員。目標(biāo)：打造一支專業(yè)化、高水平的不動產(chǎn)登記專業(yè)隊伍。6 6關(guān)于不動產(chǎn)登記人員的界定承擔(dān)不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動產(chǎn)等方面的專業(yè)知識。國土資源部會同有關(guān)部門組織開展對承擔(dān)不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。下一步，制定登記人員管理辦法，確保平穩(wěn)銜接過渡和規(guī)范管理。細(xì)化登記人員的考核、培訓(xùn)及管理等。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記

35、簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則7 7第7條第1款： “不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記?！蔽餀?quán)法第10條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理?！?尊重現(xiàn)實(shí)、體現(xiàn)統(tǒng)一，以屬地登記為原則，分級登記為例外。 屬地管轄所指向的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有唯一性：即不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。土地管理法實(shí)施條例第4條規(guī)定“

36、設(shè)區(qū)的市人民政府可以對市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記?！蔽瓷婕皣型恋氐怯浌茌牐瑢?shí)踐中做法多樣。 為了便于實(shí)踐操作，規(guī)定“直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記”。7 7 跨區(qū)域不動產(chǎn)登記管轄的特別規(guī)范：分別辦理、協(xié)商辦理和指定辦理 細(xì)則：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照條例第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利人以及不動產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。第7條第2款： “跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)的登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記

37、機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理?！? 7國家級不動產(chǎn)登記的特殊管轄 鑒于此類國有資產(chǎn)的特殊保護(hù)以及保障和服務(wù)功能，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國家對這些不動產(chǎn)實(shí)行特殊的管理。 考慮到這些不動產(chǎn)在我國不動產(chǎn)登記中一直采用分級管轄登記原則的歷史，在堅持屬地登記原則的基礎(chǔ)上，對這些特殊不動產(chǎn)的登記管轄作特別規(guī)范，有利于更好地保護(hù)國有資產(chǎn)，保持不動產(chǎn)登記工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第7條第3款：“國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務(wù)院國

38、土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定?！? 7國家級不動產(chǎn)登記的特殊管轄 會同辦理？參照辦理？授權(quán)立法國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。國務(wù)院批準(zhǔn)的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，依照國土資源部在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法等規(guī)定辦理。條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任

39、法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則8 8第8條第1、2款規(guī)定：“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿?！眹临Y源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知 （國土資發(fā)201525號 ）明確規(guī)定: （一）自2015年3月1日起，全面啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式。不動產(chǎn)登記簿證樣式包括不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書、不動產(chǎn)登記證明和不動產(chǎn)登記申請審批表，具體樣式、內(nèi)容及使用填寫說明見附件。 （二）不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合

40、地方實(shí)際，針對不同的權(quán)利登記事項，對登記簿做相應(yīng)調(diào)整，但不得隨意減少登記簿的內(nèi)容。 （三） 各?。▍^(qū)、市）國土資源主管部門（不動產(chǎn)登記主管部門）要加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記簿證使用情況的監(jiān)管。采取檢查、指導(dǎo)等多種方式監(jiān)督不動產(chǎn)登記簿證在本區(qū)域的規(guī)范使用。 不動產(chǎn)登記簿設(shè)置8 8第8條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)單元具有唯一編碼?！?細(xì)則關(guān)于不動產(chǎn)單元的界定 不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨(dú)立使用價值的空間。 沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界限封閉的范圍為不動產(chǎn)單元。 有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)

41、屬界限封閉的范圍為不動產(chǎn)單元。 前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、有固定界限的封閉空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、有固定界限的封閉空間。 國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知（國土資發(fā)201541號）對不動產(chǎn)單元的編碼規(guī)則做了詳細(xì)規(guī)定。不動產(chǎn)單元8 8第8條第3款規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項：（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；（四）其他相關(guān)事項。 登記簿記載的對象包括：不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利信息（包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)）、涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制（如預(yù)

42、告登記、查封登記等）、提示的事項（如異議、補(bǔ)證或換證等）。登記簿內(nèi)容8 8統(tǒng)一體現(xiàn)物的編成原則。對于土地承包經(jīng)營權(quán)采取人的編成原則的做法進(jìn)行技術(shù)銜接處理。以宗地和宗海為單位編成，彰顯以土地和海域?yàn)榛A(chǔ)的原則，可以實(shí)現(xiàn)無縫銜接和本底全覆蓋。登記簿編成不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿。 8 8第9條：“不動產(chǎn)登記簿可以采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。 不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式?！?隨著信息技術(shù)的發(fā)展，不動產(chǎn)登

43、記簿頁的電子化是大勢所趨，故要求以采取電子介質(zhì)為優(yōu)先原則，并與紙質(zhì)簿頁并存，這已為國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)所證明。鑒于傳統(tǒng)紙介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿頁仍有存在價值，故不宜采用一刀切的方式強(qiáng)制推行電子化方式。也延續(xù)土地登記辦法第15條第3款、房屋登記辦法第24條第2款的經(jīng)驗(yàn)。登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的地區(qū)，應(yīng)按照登記簿的樣式，對現(xiàn)有登記信息系統(tǒng)進(jìn)行升級改造或系統(tǒng)重構(gòu)開發(fā)，采用菜單式組合、固定電子表格等方式制作登記簿。采用紙質(zhì)介質(zhì)的地區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一登記的模式，采用活頁等方便增頁和編訂的方式制作登記簿。 登記簿介質(zhì)8 8規(guī)范登記機(jī)構(gòu)行為，強(qiáng)化登記簿管理是重要的立法精神。不動產(chǎn)

44、登記事項一經(jīng)登入登記簿，就具有法律效力，非經(jīng)法定程序，其中的記載事項不為任何人、也不因任何原因而改變。除依法予以更正登記外不得修改登記事項，更正登記程序的啟動以登記錯誤為前提。重點(diǎn)把握好準(zhǔn)確、完整和清晰的法定要求。登記簿管理第10條：“ 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。 任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。”8 8一是明確登記簿的責(zé)任主體，落實(shí)專人負(fù)責(zé)制。在物權(quán)法基礎(chǔ)上，進(jìn)一步要求登記機(jī)構(gòu)指定專人負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記簿的保管。同時，強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)必須建立健全安全責(zé)任制度，予以法定化，便于登記簿保管工作的常態(tài)化、制度化。二是充分考慮紙質(zhì)

45、介質(zhì)登記簿的特性，提出具體安全保護(hù)的措施要求。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立符合安全保護(hù)要求的專門場所，存放登記簿和權(quán)籍圖等登記原始資料。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者為避免遭受損害外，不得將登記簿攜出登記機(jī)構(gòu)。登記簿保管第12條：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。 采用紙質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。 采用電子介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施?！? 8三是主動適應(yīng)信息化時代網(wǎng)絡(luò)安全的要求，從軟件和硬件上明確電子介質(zhì)登記簿的防護(hù)措施，要求采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，應(yīng)對各類網(wǎng)絡(luò)

46、安全風(fēng)險（黑客入侵等），確保登記簿資料的安全運(yùn)行管護(hù)，保證電子數(shù)據(jù)安全。任何單位和個人不得擅自復(fù)制或者篡改不動產(chǎn)登記簿信息。各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。 登記簿保管第12條：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。 采用紙質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。 采用電子介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。”8 8這是比較法視角下的通行做法，臺灣等均進(jìn)行了制度規(guī)范。由于登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，一旦滅失或

47、者損壞，將給權(quán)利人及利害關(guān)系人帶來不測和損害，故而，本條明確登記簿的修復(fù)、重造等重建機(jī)制，以確保不動產(chǎn)及其權(quán)利狀況有據(jù)可查。物權(quán)法第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！辈粍赢a(chǎn)登記簿及權(quán)籍圖由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。借鑒臺灣做法。重造包括補(bǔ)造和重造等方式，四川汶川地震時期的做法就是重造的實(shí)踐（國土資源部辦公廳關(guān)于做好災(zāi)后地籍檔案恢復(fù)和土地登記工作的通知（國土資廳發(fā)2008113號）不動產(chǎn)登記轄區(qū)會因行政區(qū)域更改等原因而變更，由此導(dǎo)致不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄區(qū)域發(fā)生變化時，需要進(jìn)行登記簿移轉(zhuǎn)，這是屬地登記的內(nèi)在要求。登記簿保存和移交條例第13條：“不動產(chǎn)登記簿

48、由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。 行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。”條例的基本制度構(gòu)架1功能定位功能定位2法定原則法定原則3基本概念基本概念8不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿9登記程序登記程序4登記類型登記類型10信息共享保護(hù)信息共享保護(hù)7登記管轄登記管轄5登記能力登記能力11法律責(zé)任法律責(zé)任條條例例的的制制度度內(nèi)內(nèi)容容三三6登記機(jī)構(gòu)和人員登記機(jī)構(gòu)和人員12附附 則則9 91.依申請的程序申請受理審查、決定 審查決定辦理2.依囑托的程序囑托受理審查辦理3.依職權(quán)的程序 我國不動產(chǎn)登

49、記具有物權(quán)變動效力，具有公示性和公信力，登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性非常重要，而程序的合法性和合理性，將為登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性提供保障。9 9申請受理審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成登記已經(jīng)完成 (物權(quán)法物權(quán)法第第14條條)9 9登記申請第14條第1款： “因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請”。（一）申請原則：雙方申請是原則，單方申請是例外條例第14條第1款明確了雙方申請為原則，而第2款規(guī)定了7種單方申請的例外。民事法律行為，一般以雙方意思表示的一致為前提。因法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動情形（不動產(chǎn)買賣、互換、轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押等），都屬于雙方法律行為，故體現(xiàn)到不動產(chǎn)登記工作，需要雙方申請。

50、雙方申請為原則，既符合不動產(chǎn)物權(quán)變動的實(shí)質(zhì)，也有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，防止登記錯誤。9 9 登記申請第14條第2款： “屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。 單方法律行為中，不宜也無法要求共同申請，只能單方

51、申請。主要考慮充分尊重現(xiàn)實(shí)，強(qiáng)調(diào)的是“可以”單方申請，而非必須。9 9登記申請（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的，主要考慮一些不動產(chǎn)權(quán)利登記如農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記均只有一方當(dāng)事人，故只能單方申請。（二）非法律行為導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動情形的，包括繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的，人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的，即物權(quán)法第二十八、二十九規(guī)定的情形。此類登記屬于宣示性質(zhì)，不屬于登記生效，況且如繼承、遺贈情形時，被繼承人已經(jīng)死亡，只能單方申請。（三）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；此種情況下，僅

52、涉及權(quán)利人姓名、名稱的變化，或不動產(chǎn)的坐落、位置、面積等自然狀況的變化，不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的變化，可以單方申請。（四）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；此類情況下由于不涉及市場交易等法律行為，僅是對不動產(chǎn)客體滅失或權(quán)利人自動放棄導(dǎo)致的權(quán)利消滅，可以單方申請。（五）申請更正登記或者異議登記的，按照物權(quán)法第十九條的精神，此兩類屬于限制登記的類型，不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人或者利害關(guān)系人可以單方申請。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形，屬于兜底條款，預(yù)留銜接空間。9 9 登記申請u處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申

53、請，但共有人另有約定的除外。u按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。u建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)申請登記，依照本實(shí)施細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。共有不動產(chǎn)申請登記的特殊規(guī)定9 9登記申請第15條： “當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記?！?明確了申請主體范圍和到場申請制度。登記申請主體，可以自己申請，也可以他人代理申請 條例第15條第1款沒有強(qiáng)制要求當(dāng)事人必須親自到現(xiàn)場申請，允許由代理人代為申請。該規(guī)定貫徹落實(shí)了條例第1條中“方便群眾申請登記”的立法目的。 民法通則第63條：“公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為?！笨紤]不動產(chǎn)登

54、記的政策性和技術(shù)性要求較高等現(xiàn)實(shí)因素，條例明確將登記代理人制度納入立法。 【注意】代理包括法定代理與委托代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專業(yè)從事不動產(chǎn)代理的機(jī)構(gòu)和人員。 【注意】到場申請與網(wǎng)絡(luò)申請？網(wǎng)上預(yù)約與申請受理的關(guān)系？9 9關(guān)于監(jiān)護(hù)人的代為申請考慮登記申請的代理 無民事行為能力和限制民事行為能力人申請登記時應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為申請。 貫徹和銜接民法通則第16-18條規(guī)定：未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人；無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人的指定監(jiān)護(hù)；監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。 細(xì)則規(guī)

55、定：（1）無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。（2）監(jiān)護(hù)人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。（3）父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過公證的對被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。9 9委托代理登記申請的代理當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。代理申請不動產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動

56、產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。 。9 9對中央關(guān)于土地登記代理人制度改革的精神理解登記申請的代理 2014年7月22日國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定（國發(fā)201427號）公布取消一批準(zhǔn)入職業(yè)資格，包括土地登記代理人。核心在于簡政放權(quán)，向市場和社會放權(quán)。 8月13日人社部下發(fā)關(guān)于做好國務(wù)院取消部分準(zhǔn)入職業(yè)資格相關(guān)后續(xù)工作的通知，對取消部分準(zhǔn)入資格相關(guān)后續(xù)工作提出具體要求。經(jīng)溝通，將取消的土地登記代理人等五項準(zhǔn)入類職業(yè)資格調(diào)整為水平評價類職業(yè)資格，不再實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制

57、。對取得職業(yè)資格證書的人員不再實(shí)行注冊管理，不再將職業(yè)資格管理和特定繼續(xù)教育和培訓(xùn)硬性鉤掛。 土地登記代理人資格是調(diào)整，而不是取消。9 9申請撤回（三）申請撤回 條例允許可以撤回申請，貫徹了自愿的原則，是對當(dāng)事人自愿原則的充分尊重。 但必須以不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前為基本前提，一旦記載于登記簿后不允許撤回?！咀⒁狻咳绻w申請人提出撤回登記申請的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請書以及相關(guān)材料退還申請人?！咀⒁狻侩p方申請的單方撤回問題？第15條第2款： “不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。”9 9申請材料（四）申請材料 條例第16條詳細(xì)規(guī)定

58、了申請人的提交材料范疇、申請材料的真實(shí)性責(zé)任、信息公開服務(wù)三大方面，既體現(xiàn)了便利登記申請人的登記申請，也為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記申請受理提供了依據(jù)，同時落實(shí)了登記申請材料真實(shí)性的責(zé)任主體。物權(quán)法第11條： “當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料?！? 9申請材料條例第16條：申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請書；這是申請任何一種登記類型、任何一種不動產(chǎn)權(quán)利登記的必備要件。（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；身份證明材料是核驗(yàn)申請人或代理人身份真實(shí)性的唯一憑證，具體包括身份證、軍官證、護(hù)照以及組織機(jī)構(gòu)代碼證等。（三）相關(guān)

59、的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；這類材料是不動產(chǎn)登記記載內(nèi)容或事項的主要來源依據(jù)，屬于申請資料的核心，如不動產(chǎn)買賣合同、繼承或遺贈文書等。（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；此類材料主要反映不動產(chǎn)登記客體的面積、坐落等自然屬性狀況，是不動產(chǎn)客體特定化的內(nèi)在要求。（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；主要在申請異議登記或者查詢、復(fù)制登記資料，涉及相關(guān)利害關(guān)系人時提交此類材料。（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。屬于兜底性條款，并給條例實(shí)施細(xì)則預(yù)留的銜接空間。 9 9申請材料條例第16條第1款要求申請人不但要按照要求提交齊備的登記材料，還要對全部申請材料

60、的真實(shí)性負(fù)責(zé)，與物權(quán)法第21條和條例第29條的有關(guān)登記錯誤賠償制度相呼應(yīng)。 貫徹落實(shí)政府信息公開條例要求，行政機(jī)關(guān)對反映本行政機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)置、職能、辦事程序等情況的政府信息應(yīng)當(dāng)主動公開。政府信息公開工作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)組織編制本行政機(jī)關(guān)的政府信息公開指南、政府信息公開目錄和政府信息公開工作年度報告的具體職責(zé)。 體現(xiàn)便民利民，方便群眾，履職好社會化服務(wù)的原則!第16條第2款：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息?！? 9關(guān)于登記申請材料的具體要求申請材料申請不動產(chǎn)登記的，申請人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關(guān)申請材料。申請材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情