營改增-建安地產(chǎn)篇

1、營改增建安地產(chǎn)專題培訓(xùn) 徐 風(fēng) 照 2017年3月28日 目 錄一、建筑業(yè)行業(yè)概況二、建筑業(yè)稅收營改增政策三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅政策規(guī)定（一）基本概念 建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計(jì)工作的生產(chǎn)部門。包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)五類一、行業(yè)簡介 （二）建筑施工單位分類按照承包工程企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)和能力分類： 綜合施工及總承包企業(yè)。是指可以為建設(shè)工程項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)和施工一體化、全過程服務(wù)的建筑企業(yè)。 專業(yè)施工企業(yè)。是指專門從事某一項(xiàng)專業(yè)施工生產(chǎn)的企業(yè)，例如樁基工程公司、機(jī)械化施工公司、工業(yè)設(shè)備安裝公司、給排水工程公司、專業(yè)鋼結(jié)構(gòu)公司、專業(yè)幕墻公司、專業(yè)核工程公司

2、、專業(yè)水利水電、礦山、冶煉、石化工程公司、專業(yè)電力、電子、電信、通信工程公司、專業(yè)市政公用、公路、鐵路、港口、航道、橋梁、隧道、機(jī)場(chǎng)工程公司、專業(yè)爆破拆除工程公司等。 專項(xiàng)分包公司。是指從事工程施工專項(xiàng)分包活動(dòng)的勞務(wù)型企業(yè)，一般不單獨(dú)承包工程，只能為其他企業(yè)提供相關(guān)專業(yè)工種施工的勞務(wù)，這類企業(yè)規(guī)模小，但數(shù)量多。分包的概念： 工程分包，是指建筑業(yè)企業(yè)將其所承包的房屋建筑和設(shè)施工程中的專業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給其他建筑業(yè)企業(yè)完成的活動(dòng)。分包按其性質(zhì)來說，分為專業(yè)工程分包和勞務(wù)作業(yè)分包。 （三）建筑施工單位組織結(jié)構(gòu)三級(jí)結(jié)構(gòu)（總公司分公司項(xiàng)目部） 出于區(qū)域管理、專業(yè)管理的需要，在注冊(cè)地以外設(shè)立分公司，

3、分公司根據(jù)管轄范圍在施工地再成立工程項(xiàng)目部，形成“總公司一分公司一項(xiàng)目部”三級(jí)管理模式。二級(jí)結(jié)構(gòu)（總公司項(xiàng)目部） 一個(gè)公司按地區(qū)或按項(xiàng)目部分成若干個(gè)事業(yè)部，各事業(yè)部在公司宏觀領(lǐng)導(dǎo)下，擁有完全的經(jīng)營自主權(quán)，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的部門， 直線式結(jié)構(gòu) 特點(diǎn)是企業(yè)各級(jí)行政單位從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，沒有成立分公司、項(xiàng)目部進(jìn)行層級(jí)管理，小型建筑公司大多采用此類組織結(jié)構(gòu)。 協(xié)作式組織結(jié)構(gòu)（掛靠） 一些建筑企業(yè)因建筑資質(zhì)較低，無力開拓市場(chǎng)，往往會(huì)依附資質(zhì)較高的建筑企業(yè)開展業(yè)務(wù)（俗稱掛靠經(jīng)營），這種組織結(jié)構(gòu)稱為公司協(xié)作制組織結(jié)構(gòu)。公司與公司之間不存在資本控制關(guān)系，均屬于獨(dú)立的法人企業(yè)。（四）建筑生產(chǎn)的特點(diǎn)（1

4、）流動(dòng)性。施工企業(yè)在不同地區(qū)承包工程，工程結(jié)束后，施工機(jī)械、設(shè)備、材料、人員都要隨施工對(duì)象坐落位置的變化而遷徙流動(dòng)。流動(dòng)性的特點(diǎn)使得建筑施工企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營的特點(diǎn)非常明顯，注冊(cè)地往往和施工所在地不一致，不少大型施工企業(yè)每年有幾十乃至幾百個(gè)項(xiàng)目分布在全國各地。不少公路、鐵路、管線、水利施工項(xiàng)目由于施工距離長，一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)常橫跨多個(gè)省市。 （2）長期性。建筑產(chǎn)品施工過程是一個(gè)規(guī)模大、消耗多、周期長的生產(chǎn)性消耗過程。一個(gè)大中型建設(shè)項(xiàng)目從招投標(biāo)開始到組織施工、項(xiàng)目驗(yàn)收、審計(jì)決算、維修回訪一個(gè)周期往往需要幾年的時(shí)間。 （3）綜合協(xié)作性。隨著專業(yè)化程度的不斷提高，很多工程并不是由一個(gè)施工企業(yè)直接去完成的，而是

5、由總承包企業(yè)和多個(gè)專業(yè)分包公司和勞務(wù)分包公司的綜合體協(xié)作完成的。所以，很多工程在施工中存在多種協(xié)作關(guān)系，有業(yè)主和總承包公司之間的關(guān)系，有總承包公司和各分包公司之間的關(guān)系以及各分包公司之間的關(guān)系 (一）財(cái)稅【2016】36號(hào)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 （二）國家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào) 關(guān)于發(fā)布納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的公告 （三）國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào) 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告 （發(fā)票開具）二、建筑業(yè)營改增政策 （一）征稅范圍 建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修

6、繕、裝飾、線路、管道、設(shè)備等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù) 1.工程服務(wù) 工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺(tái)的按照或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。 2.安裝服務(wù) 安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動(dòng)設(shè)備、醫(yī)療實(shí)驗(yàn)設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、仿佛、保溫、油漆等工程作業(yè)。 固定電話、有限電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營者向用戶收取的安裝

7、費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。 3.修繕服務(wù) 修繕服務(wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價(jià)值或延長其使用期限的工程作業(yè)。 4.裝飾服務(wù) 裝飾服務(wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。 5.其他建筑服務(wù) 其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚，屬于物流輔助服務(wù)-港口碼頭服務(wù)）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、砂層等）剝離和清理勞務(wù)等工程作業(yè)。 （二）稅率和征收率 納稅人提供建筑服

8、務(wù)，稅率為11%。 納稅人提供建筑服務(wù)，征收率為3%。 由于增值稅是價(jià)外稅，3%的增值稅征收率相當(dāng)于2.91%的營業(yè)稅稅率 （三）銷售額 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。（四）簡易計(jì)稅 一是按照建筑服務(wù)取得的銷售額乘以3%征收率計(jì)稅； 二是可以實(shí)行差額征稅，即以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額； 一般納稅人建筑業(yè)簡易計(jì)稅方法的適用范圍包括： 以清包工方式提供的建筑服務(wù)； 為甲供工程提供的建筑服務(wù)； 為建筑工程

9、老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。 小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，適用簡易計(jì)稅方法。 （1）以清包工方式提供的建筑服務(wù) 以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需要的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。 發(fā)包方發(fā)包工程目前主要有設(shè)計(jì)施工一體化的交鑰匙的總承包方式；有包工包料的施工總承包方式；包工半包料承包方式；包工不包料承包方式等。清包簡單的可以理解為包工不包料承包方式。 （2）為甲供工程提供的建筑服務(wù) 甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由發(fā)包方自行采購的建筑工程。 （3）為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù) 建筑工程老項(xiàng)目，是指： 建筑工程施工許可證注明的合同開工日期

10、在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目； 未取得建筑工程施工許可證或建筑工程施工許可證未注明合同開工日期的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 （五）建筑業(yè)的差額征稅 實(shí)施辦法政策規(guī)定：試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。 建筑企業(yè)采取差額征稅允許從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。 上述憑證是指： （一）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。 上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款

11、的扣除憑證。 （二）從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。 （三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。 （六）納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間 1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 2.納稅人銷售建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書名合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書名合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 （七）納稅地點(diǎn) 1.固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 2.其他個(gè)人

12、提供建筑服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向建筑服務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （八）納稅期限 建筑業(yè)一般納稅人按月申報(bào)納稅人。小規(guī)模納稅人按季申報(bào)納稅。月度或季度終了后15日內(nèi)申報(bào)納稅。 （ 一）建筑業(yè)異地經(jīng)營預(yù)繳方式 1.一般納稅人異地經(jīng)營預(yù)繳方式 （1）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 （2）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的

13、余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 2.小規(guī)模異地經(jīng)營預(yù)繳方式 試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： （一）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) (1+11%)2% （二）適用簡易計(jì)

14、稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) (1+3%)3% 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料： （一）增值稅預(yù)繳稅款表； （二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件； （三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件； （四）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。 （二） 預(yù)繳稅款抵減 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 跨省（自治區(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）提供建

15、筑服務(wù)預(yù)繳大于計(jì)算應(yīng)納稅額問題。 一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）提供建筑服務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國家稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。 建立預(yù)繳稅款臺(tái)賬 對(duì)跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺(tái)賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項(xiàng)目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號(hào)碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳?。納稅人類別納稅人類別計(jì)稅方式計(jì)稅方式銷售額銷售額服務(wù)發(fā)生地服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款預(yù)繳稅款機(jī)構(gòu)所在地機(jī)構(gòu)所在地小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人簡易計(jì)稅簡易計(jì)稅全部價(jià)款和

16、價(jià)全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用外費(fèi)用分包分包款款預(yù)繳稅款預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用價(jià)外費(fèi)用分分包款）包款）/1.03/1.033%3%增值稅不補(bǔ)征、增值稅不補(bǔ)征、納稅申報(bào)納稅申報(bào)一般納稅人一般納稅人簡易計(jì)稅簡易計(jì)稅（清包、甲（清包、甲供、老合同）供、老合同）全部價(jià)款和價(jià)全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用外費(fèi)用分包分包款款預(yù)繳稅款預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用價(jià)外費(fèi)用分分包款）包款）/1.03/1.033%3%增值稅不補(bǔ)征、增值稅不補(bǔ)征、納稅申報(bào)納稅申報(bào)一般計(jì)稅一般計(jì)稅全部價(jià)款全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用和價(jià)外費(fèi)用預(yù)繳稅款預(yù)繳稅款= =（全部價(jià)款和（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用價(jià)外費(fèi)用分分包款）包款）/1.11/1.

17、112%2%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=全全部價(jià)款和價(jià)外部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用費(fèi)用/1.1111%進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額 （三） 發(fā)票開具 小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。（全額開票，分包差額征稅） 注意：提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。 應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照中華人民共和國稅收征收管理法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （一）銷售不動(dòng)產(chǎn) 既

18、涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又涉及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 主要政策依據(jù)是36號(hào)文件基礎(chǔ)上的： 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）（1 1）差額征稅）差額征稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下： 銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%） 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的

19、土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 這個(gè)公式明確：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款是按這個(gè)公式明確：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款是按照實(shí)際銷售的面積配比扣除，而不是全額扣除。照實(shí)際銷售的面積配比扣除，而不是全額扣除。 扣除憑證：扣除憑證：在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)

20、。 建臺(tái)賬：建臺(tái)賬：一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： （一）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （二）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用

21、為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算： 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部

22、進(jìn)項(xiàng)稅額（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模） 納稅人銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 具體操作： 1、收到預(yù)收款：按3%預(yù)征率預(yù)繳稅款，無需開具增值稅發(fā)票；開具增值稅發(fā)票的，按11%的適用稅率（或5%的征收率）計(jì)算應(yīng)納稅額，并繳納增值稅。 2、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率（或5%的征收率）計(jì)算當(dāng)期應(yīng)

23、納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 預(yù)收款的范圍 預(yù)收款包括定金（收取后不予退還）、分期取得的款項(xiàng)（首付款、按揭款和尾款等）和全款。 時(shí)間點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前 誠意金、認(rèn)籌金等款項(xiàng)因雙方未實(shí)現(xiàn)購銷可無償退還，不屬于預(yù)收款，無需預(yù)繳稅款。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按（財(cái)稅201636號(hào)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按（財(cái)稅201636號(hào)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的