設(shè)計(jì)管理工作基本技術(shù)內(nèi)容和要求的簡明指引

1、沿海綠色家園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中的設(shè)計(jì)管理工作基本技術(shù)內(nèi)容和要求的簡明指引工作階段一、投資決策二、項(xiàng)目策劃三、產(chǎn)品策劃四、設(shè)計(jì)管理五、行銷監(jiān)理工作理念和方法理念：捕捉顧客與市場的商機(jī)，拓展業(yè)務(wù)理念：創(chuàng)新傳播生活標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身價(jià)方法：利基點(diǎn)分析理念：以環(huán)境景觀為先導(dǎo)，構(gòu)筑生活藝術(shù)空間方法：價(jià)值工程分析理念：4個(gè)1 （1寸空間,1分價(jià)值,1個(gè)成本標(biāo)桿,1個(gè)顧客理念）方法：二合三指理念：業(yè)主立場、兌現(xiàn)承諾方法：注重細(xì)部、專人現(xiàn)場起始點(diǎn)和結(jié)束點(diǎn)起始點(diǎn)：市場信息結(jié)束點(diǎn)：土地獲取起始點(diǎn)：土地已經(jīng)獲得，開發(fā)條件已基本明確結(jié)束點(diǎn)：概念性方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)文件被批準(zhǔn)起始點(diǎn)：批發(fā)開工令結(jié)束點(diǎn)：方案設(shè)計(jì)報(bào)建完成起始點(diǎn)：

2、方案獲得政府批準(zhǔn)結(jié)束點(diǎn)：完成全部初設(shè)及施工圖（含各專業(yè)）起始點(diǎn)：賣點(diǎn)工程和顧客重大敏感點(diǎn)圖紙的審查過程：賣點(diǎn)工程和顧客重大敏感點(diǎn)施工監(jiān)理結(jié)束點(diǎn)：簽署同意入伙的意見書和入伙通知書發(fā)出核心工作內(nèi)容和產(chǎn)品土地價(jià)值評估基礎(chǔ)市場調(diào)研報(bào)告控制性規(guī)劃方案項(xiàng)目意向書項(xiàng)目投資分析報(bào)告（含CS00表）成本框算CS00表編制轉(zhuǎn)讓協(xié)議土地權(quán)益合同成立公司派遣地區(qū)董事會(huì)成員合作合同、章程拆遷補(bǔ)償方案參加土地投標(biāo)或摘牌開發(fā)機(jī)會(huì)可行性研究以利基點(diǎn)是否存在為目的的大價(jià)值工程分析各種產(chǎn)品形態(tài)組合下的財(cái)務(wù)分析(盈利、現(xiàn)金流、成本、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、回報(bào)率，有條件可采用實(shí)物期權(quán)的方法)對188個(gè)問題的輪廓性回答項(xiàng)目策略、概念、定

3、位產(chǎn)品：開發(fā)機(jī)會(huì)可行性研究報(bào)告附件一：188個(gè)問題的輪廓性回答（項(xiàng)目策劃書）附件二：CS01A表附件三：概念性方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)書熟悉情況，消化開發(fā)機(jī)會(huì)可行性研究報(bào)告起草完成產(chǎn)品策劃報(bào)告(以簡本的形式)概念性方案招議標(biāo)收集方案，評估每個(gè)方案的優(yōu)劣，提請召開方案委員會(huì)第一次會(huì)議確定概念性方案“基因”導(dǎo)入產(chǎn)品：1)產(chǎn)品策劃報(bào)告(第一稿)要回答十個(gè)問題2)概念性方案3)CS01B表4)方案設(shè)計(jì)文件選擇既定的2家策略聯(lián)盟之一簽定合同委托專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)入第二次二合三指為滿足“一桿兩求”采取各項(xiàng)措施“基因”嫁接產(chǎn)品：初設(shè)、專業(yè)設(shè)計(jì)、各施工圖、工程量測算CS02表合同清單賣點(diǎn)工程和顧客重視敏感點(diǎn)工程產(chǎn)品特征形象識(shí)別八

4、線工藝“基因”落實(shí)品牌落實(shí)技術(shù)基礎(chǔ)資料和設(shè)計(jì)依據(jù)（一） 總體規(guī)劃的全部成果1. 城市總體規(guī)劃文本。2. 城市總體規(guī)劃的主要圖紙3. 總體規(guī)劃階段的各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃的文本和圖紙。（詳細(xì)內(nèi)容和深度要求見附件1第一至第三章內(nèi)容） （二） 分區(qū)規(guī)劃的全部成果（詳細(xì)內(nèi)容和深度要求見附件1第四章內(nèi)容） （三） 控制性詳細(xì)規(guī)劃的全部成果（詳細(xì)內(nèi)容和深度要求見附件1第五章內(nèi)容，對于較大的地塊無控規(guī)文件的需按控規(guī)要求完成規(guī)劃方案）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)收集以下基礎(chǔ)資料：1、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃對本地段的規(guī)劃要求；2、現(xiàn)狀居住人口詳細(xì)資料，包括人口密度、人口構(gòu)成，平均每戶人數(shù)等；3、用地現(xiàn)狀資料（包

5、括鄰近地區(qū)）；4、建筑現(xiàn)狀資料，包括各類性質(zhì)建筑質(zhì)量、數(shù)量、分布、層數(shù)等；5、工程設(shè)施及管線現(xiàn)狀資料（包括鄰近地區(qū)）；6、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等有關(guān)資料；7、所在城市或地區(qū)歷史文脈、地方風(fēng)貌、建筑傳統(tǒng)形式等資料；8、房地產(chǎn)及工程等經(jīng)濟(jì)資料（包括房價(jià)、地價(jià)、各類基礎(chǔ)工程造價(jià)等）。 初步總平面設(shè)計(jì)要求1 概述場地現(xiàn)狀特點(diǎn)和周邊環(huán)境情況，詳盡闡述總體方案的構(gòu)思意圖和布局特點(diǎn)，以及在豎向設(shè)計(jì)、交通組織、景觀綠化、環(huán)境保護(hù)等方面所采取的具體措施。2 關(guān)于一次規(guī)劃、分期建設(shè)，以及原有建筑和古樹名木保留。利用、改造（改建）方面的總體設(shè)想。3、具備完整方案設(shè)計(jì)文件并獲得政府批復(fù)，設(shè)計(jì)文件滿足附件二規(guī)定的方案設(shè)計(jì)

6、深度要求。（一）全面的（全部戶外工程和單體工程）施工圖設(shè)計(jì)文件：設(shè)計(jì)文件正本；設(shè)計(jì)交底會(huì)議紀(jì)要；設(shè)計(jì)補(bǔ)充和變更通知；施工洽商和工程簽證。（二）施工組織計(jì)劃和施工監(jiān)理計(jì)劃工程測量資料的要求1：20001：5000實(shí)測地形圖1：10001：2000實(shí)測地形圖1：5001：1000實(shí)測地形圖1：500-1：1000竣工地形圖工程地質(zhì)勘察資料的獲取方法和要求選址勘察：要求：對擬選項(xiàng)目場址的穩(wěn)定性和適宜性作出工程地質(zhì)評價(jià)。任務(wù)：1、收集區(qū)域地質(zhì)、地形地貌、地質(zhì)災(zāi)害和附近地區(qū)的工程地質(zhì)資料，以及當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?jīng)驗(yàn)；2、踏勘現(xiàn)場，了解建設(shè)場地的地層、構(gòu)造、巖土性質(zhì)、不良地質(zhì)現(xiàn)象和工程地質(zhì)條件；3、對工程地質(zhì)條件

7、復(fù)雜但有獲取土地意向的場地，進(jìn)行必要的工程地質(zhì)測繪和勘探工作。初步勘察：要求：為方案設(shè)計(jì)提供地質(zhì)資料，滿足建筑總平面布置、確定主要建筑物地基基礎(chǔ)方案和不良地質(zhì)防治方案的要求。任務(wù)：1、初步查明地層、構(gòu)造、巖石和土的物理力學(xué)性質(zhì)、地下水埋藏條件及土壤凍結(jié)深度；2、查明場地不良地質(zhì)現(xiàn)象的分布范圍、成因、對場地穩(wěn)定性的影響程度及其發(fā)展趨勢；3、對地震設(shè)計(jì)烈度為7級及7及以上的建筑物，判定場地和地基的地震效應(yīng)。詳細(xì)勘察：要求：為初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)提供地質(zhì)資料，針對具體建筑物地基作出工程地質(zhì)評價(jià)，滿足地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的要求。任務(wù)：1、查明建筑物范圍內(nèi)的地層、構(gòu)造、巖石和土的物理力學(xué)性質(zhì)，并對地基的穩(wěn)定性和

8、承載力作出評價(jià)；2、提供不良地質(zhì)現(xiàn)象防治工程所需的設(shè)計(jì)計(jì)算資料；3、查明地下水的埋藏條件和侵蝕性，必要時(shí)查明地層的滲透性、水位變化幅度及規(guī)律；4、判定地基巖石、土和地上水在建筑物施工和使用中可能產(chǎn)生的變化和影響，并提出防治辦法和建議。施工勘察：當(dāng)遇下列情況之一時(shí)，應(yīng)配合設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行施工勘察：1、對安全等級為一、二級建筑物，應(yīng)進(jìn)行施工驗(yàn)槽；2、基槽開挖后，巖土條件與原勘察資料不符時(shí)，應(yīng)進(jìn)行施工勘察；3、地基中溶洞或土洞較發(fā)育，應(yīng)查明并提出處理意見；4、施工中出現(xiàn)有邊坡失穩(wěn)危險(xiǎn)，應(yīng)查明原因，進(jìn)行監(jiān)測。設(shè)計(jì)管理工作的內(nèi)容和深度掌握（研判、委托設(shè)計(jì)）影響產(chǎn)品的修建性詳細(xì)規(guī)劃的要求：（參見附件1第

9、6章）（一）規(guī)劃說明書、現(xiàn)狀條件分析；、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思；、用地布局；、空間組織和景觀特色要求；、道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；、各項(xiàng)專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合；、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；、工程量及總造價(jià)和總產(chǎn)出估算。（二） 修建性詳細(xì)規(guī)劃圖紙內(nèi)容的要求、規(guī)劃地段位置圖：標(biāo)明規(guī)劃地段在城市的位置以及和周圍地區(qū)的關(guān)系；、規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖：比例尺150012000，標(biāo)明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等；、規(guī)劃總平面圖：比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明規(guī)劃建筑、小品、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水系的布置和定位；、道路交通和豎向規(guī)劃圖：比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明各級道路（包括住宅宅前小路

10、）的紅線位置、橫斷面、轉(zhuǎn)彎半徑、道路中心交叉點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，停車場用地界限，道路的縱坡和地面水排出方向，擋土墻位置和墻頂標(biāo)高，排水明溝和溝底標(biāo)高，每幢建筑物的室外地坪規(guī)劃標(biāo)高等；、工程管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖：比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明各類市政公用設(shè)施和管線的平面位置、間距、管徑尺寸、埋設(shè)深度、以及有關(guān)設(shè)施和構(gòu)筑物位置；根據(jù)需要各項(xiàng)市政工程規(guī)劃設(shè)計(jì)可分別出圖，圖紙深度按各個(gè)專業(yè)的規(guī)定繪制；、表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的模型或鳥瞰圖（三）為滿足近期開發(fā)建設(shè)地段規(guī)劃方案比較審查或可行性研究論證的需要，修建性詳細(xì)規(guī)劃的深度需提供規(guī)劃總平面圖，若干分析圖和表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖模型或鳥瞰圖，以及相應(yīng)的說明材料和經(jīng)濟(jì)分析材料。初步設(shè)計(jì)階

11、段 掌握該階段全面的（全部戶外工程和單體工程）設(shè)計(jì)文件的要求：（參見附件2第2章）1、文件內(nèi)容：設(shè)計(jì)說明書（包括設(shè)計(jì)總說明和各專業(yè)的設(shè)計(jì)說明書）、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備及材料表和工程概算書。2、初步設(shè)計(jì)各專業(yè)應(yīng)進(jìn)行技術(shù)綜合分析，論證技術(shù)上的適用性、可靠性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，并完成各專業(yè)的整體協(xié)調(diào)性、系統(tǒng)性。3、初步設(shè)計(jì)文件的深度要滿足審批的要求：應(yīng)符合已審定的設(shè)計(jì)方案；能據(jù)以準(zhǔn)備主要材料及設(shè)備，（進(jìn)而編制甲供和集中采購實(shí)施計(jì)劃）；能據(jù)以編制概算（進(jìn)而編制CS02表）；能據(jù)以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；能據(jù)以進(jìn)行施工組織計(jì)劃。施工圖設(shè)計(jì)階段掌握該階段全面的（全部戶外工程和單體工程）設(shè)計(jì)文件的要求：（參見附件2第3

12、章）1、施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)已批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件（含主要設(shè)備及材料表和工程概算書）進(jìn)行設(shè)計(jì)，內(nèi)容包括圖紙、設(shè)計(jì)說明書、工程預(yù)算書。2、施工圖設(shè)計(jì)文件的深度應(yīng)滿足以下要求：滿足CS02的成本控制要求，并能據(jù)以編制施工圖預(yù)算（進(jìn)而編制CC03）；能據(jù)以安排材料、設(shè)備定貨和非標(biāo)設(shè)備的制作（確定甲供、集中采購合同）；能據(jù)以進(jìn)行施工和安裝（同時(shí)確立行銷監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)）；能據(jù)以進(jìn)行工程驗(yàn)收。G、作為設(shè)計(jì)管理工作的必需部分，負(fù)責(zé)施工配合、監(jiān)督執(zhí)行設(shè)計(jì)文件的要求：（一）組織進(jìn)行施工前技術(shù)交底（二）組織解決施工過程中的設(shè)計(jì)問題，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更和修改預(yù)算（三）組織參加隱蔽工程驗(yàn)收和工程竣工驗(yàn)收。備注1項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃、專

13、業(yè)規(guī)劃，項(xiàng)目所在分區(qū)規(guī)劃是指我們的項(xiàng)目所在地的從大到小的外圍邊界條件控制性詳細(xì)規(guī)劃，對較大的地盤來講，可能就是我們地塊本身的控規(guī)；對較小的地盤來講可能是項(xiàng)目所在地的邊界條件1、對整個(gè)項(xiàng)目由我們統(tǒng)一做控規(guī)的，可省去修建詳規(guī)階段。對涉及成本的敏感內(nèi)容，可適當(dāng)在控規(guī)中予以強(qiáng)調(diào)，按修詳深度要求。非敏感內(nèi)容可以并到初步設(shè)計(jì)的總圖設(shè)計(jì)中完成。2、對項(xiàng)目所在地已經(jīng)有控規(guī)的情況，建議結(jié)合概念性方案重新做修規(guī)。一是有效地研判控規(guī)對項(xiàng)目的利弊影響，二是利用詳規(guī)文件有效地對控規(guī)做有利化的微調(diào)。并在初步設(shè)計(jì)前落實(shí)建筑之外的工程設(shè)計(jì)原則。初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)就外部工程而言，有可能是承接控規(guī)內(nèi)容，有可能是承接修規(guī)內(nèi)容。因

14、此，初步設(shè)計(jì)的前提條件深度會(huì)有微差，作業(yè)指導(dǎo)書應(yīng)有所區(qū)別。但最后文件深度均要達(dá)到建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定。備注2上述技術(shù)文件摸底調(diào)研內(nèi)容要求：1、產(chǎn)品技術(shù)總經(jīng)理負(fù)責(zé)其中自然條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件等，其內(nèi)容的收集、分析、論證工作；2、發(fā)展商總經(jīng)理負(fù)責(zé)其中社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化條件的收集、分析、論證工作由；3、兩者必需密切配合、統(tǒng)一協(xié)調(diào)完成設(shè)計(jì)管理的前期基礎(chǔ)工作。附件1：城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則附件2：建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定父親的格局決定家庭的方向一個(gè)家庭的福氣運(yùn)道，不是憑空出現(xiàn)的，它是家庭成員共同努力得來的。家庭要想和諧興旺，首先要走對方向，父親的格局就決定著家庭的發(fā)展方向。曾國藩曾說：

15、“謀大事者首重格局”,心中格局的大小，決定了眼光是否長遠(yuǎn)，眼光是否長遠(yuǎn)又決定了事物的成敗。家庭的發(fā)展不是一個(gè)一蹴而就的過程，家庭需要經(jīng)營，需要規(guī)劃。由于社會(huì)分工的不同，父親作為家庭中的男性，承擔(dān)著家庭領(lǐng)導(dǎo)者的職能，是家庭“權(quán)威”的代表。作為家庭列車的火車頭，父親的眼光要遠(yuǎn)，格局要大，只有父親的格局大，才能確保家庭的發(fā)展方向不出錯(cuò)。老話說“不是一家人，不進(jìn)一家門”,人的一生中有大部分時(shí)間都在家庭中度過，觀念、思想等都會(huì)通過家人間潛移默化的影響來傳遞。如果父親有一個(gè)大格局，那在他的妻子、后輩子孫都會(huì)受到好的影響。在家庭生活中，父親有大格局，就是在家庭遭遇困難或變故時(shí)，不退縮，能夠頂住壓力。對待家庭小的損失不斤斤計(jì)較，不渾渾噩噩混日子，積極對