廣州番禺區(qū)里仁洞廠房改造項(xiàng)目定位分析及定位方案提案版本

1、廣州番禺區(qū)里仁洞廠房改造項(xiàng)目 定位分析及定位方案 本報告將 “立足于項(xiàng)目自身?xiàng)l件，結(jié)合市場環(huán)境及客戶，分析物業(yè)功能與項(xiàng)目的匹配度，從而確立項(xiàng)目功能定位和整體定位，最大化挖掘物業(yè)價值”，旨在為設(shè)計改造提供決策參考依據(jù)。前言目錄一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析二、區(qū)域及市場環(huán)境分析三、潛在客群分析四、定位思路及定位分析五、案例借鑒六、定位方案建議 一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析1.1 項(xiàng)目簡介1.2 項(xiàng)目規(guī)劃條件分析1.3 項(xiàng)目環(huán)境分析1.4 小結(jié) 番禺區(qū)里仁洞廠房改造項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目）位于廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞，原屬曼瑟琳服裝廠，由廠房、宿舍、車庫三部分舊的物業(yè)組成。其中：廠房現(xiàn)有5層，規(guī)劃建設(shè)至6層；宿舍現(xiàn)有5

2、層，規(guī)劃建設(shè)成6層；車庫現(xiàn)有1層，規(guī)劃建設(shè)成3層。車庫1.1 項(xiàng)目簡介1.2 項(xiàng)目環(huán)境分析由于項(xiàng)目處于南村里仁洞城中村地帶，位于出入城中村的主街道，房屋擁擠，規(guī)劃及衛(wèi)生環(huán)境相對較差，制約了項(xiàng)目本身的定位。處于龐大的城中村地帶，整體環(huán)境不理想。萬博商圈規(guī)劃城中村街道窄、人流車行主入口，便利性不足。由于城中村形態(tài)的制約，項(xiàng)目臨街街道“新興大道”較窄，為人流、車行主要道路，且在項(xiàng)目入口前設(shè)立了車行控制出入口，時常造成車流、人流不暢的現(xiàn)象出現(xiàn)。1.3 項(xiàng)目規(guī)劃條件分析外立面為老式的貼片瓷磚，并有大型抽風(fēng)機(jī)懸掛，內(nèi)墻破舊，老廠房的整體形象陳舊。建筑都為框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)改造更加自由、便捷，所受到的限制也較小

3、。外立面、內(nèi)墻陳舊破敗，急需要包裝。臨街面少，展示性欠佳?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，具備可改性強(qiáng)的優(yōu)勢。270圍合布局，廣場小，空間便利性不足。項(xiàng)目呈270圍合布局，廣場較小，在支撐大量人流流動方面，暢通存在局限性。項(xiàng)目臨近番禺大道一端被“金成潮州”酒樓遮擋，僅臨新興大道有小段臨街面，展示性欠佳。1.4 小結(jié) 項(xiàng)目整體規(guī)模較小，城中村形態(tài)制約了片區(qū)的發(fā)展升級，內(nèi)外部環(huán)境不理想；但項(xiàng)目依托萬博商圈，位于城中村出入主街道，地段位置較好，整體具備在原有建筑結(jié)構(gòu)上進(jìn)行改造的條件。 二、區(qū)域及市場環(huán)境分析2.1 區(qū)位情況分析2.2 交通情況分析2.3 周邊環(huán)境分析2.4 小結(jié)位于廣州新中軸線“番禺新城”的核心位置！2.

4、1 區(qū)位情況分析本案萬 博 商 圈番禺是廣州“南拓”重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通便利，是廣州重要的工業(yè)強(qiáng)區(qū)和重要的工業(yè)出口基地之一；處于番禺中心的萬博商圈迅速崛起，即將成為廣州市乃至廣東省最具特色的商貿(mào)中心，位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)、長隆旅游度假區(qū)東側(cè)，北至南大路、西至番禺大道、南至華南碧桂園、東至新光城市花園，規(guī)劃總面積73萬，總建筑面積399萬，預(yù)計總投資超過360億，規(guī)劃有總規(guī)模為171萬的底下空間，是未來廣州最大的地下空間；項(xiàng)目位于番禺南村里仁洞迎賓路，地理位置優(yōu)越，深受萬博商圈發(fā)展利好。萬博商圈北接天河、珠海、東北臨近大學(xué)城與琶洲國際會展中心；西面貫通廣州南站，南近亞運(yùn)城，是廣州連接珠三

5、角地區(qū)城市圈的交通樞紐，擁有核心的地段優(yōu)勢，南沙港快速、新光快速、廣珠西線、東新高速等道路的落成，使得番禺萬博一帶道路網(wǎng)可全面輻射珠三角；現(xiàn)有地鐵3號線（漢溪長隆站）已經(jīng)開通，7號線在建，項(xiàng)目旁即有公交站，市內(nèi)通達(dá)便利。立體化交通路網(wǎng)，通達(dá)性極強(qiáng)，日常出行便利！2.2 交通情況分析廣州南地鐵7號線地鐵3號線華南快速南沙快速東新高速本案大學(xué)城2.3 周邊環(huán)境分析2.3.1 商業(yè)環(huán)境分析萬博商圈位于廣州新中軸線“番禺新城”的核心位置，近幾年，隨著各種規(guī)劃利好的不斷落實(shí)，奧園、萬達(dá)等商業(yè)大鱷爭相進(jìn)駐，被專家期望為僅次于北京路、上下九、天河城之后的“廣州第四商圈”，目前已經(jīng)形成以萬達(dá)廣場、奧園萬博商業(yè)

6、、海印又一城、天河城為核心的商業(yè)片區(qū)，未來勢必會引發(fā)整個華南板塊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)重構(gòu)。萬博商圈發(fā)展迅速，多個檔次較高的百貨商場崛起，對項(xiàng)目所處城中村商業(yè)具有帶動作用！萬達(dá)廣場海印又一城天河城2.3 周邊環(huán)境分析2.3.1 商業(yè)環(huán)境分析（中高端購物點(diǎn)）奧特萊斯廣場奧特萊斯廣場，位于番禺大道北，是緊鄰項(xiàng)目的高端購物商場，定位為華南首家國際奢侈品折扣商場，兼顧餐飲、電影院、電玩等。山姆會員店大型超市，以銷售進(jìn)口及中高端食品為主，檔次較高，價格偏貴。天河城天河城共兩層，現(xiàn)有歐萊斯折扣店，包括服裝、鞋類等，貨品檔次較高，折扣較大。2.3 周邊環(huán)境分析2.3.1 商業(yè)環(huán)境分析（中高端購物點(diǎn)）番禺萬達(dá)廣場位于萬

7、博核心區(qū)位，規(guī)劃建筑面積50多萬，集大型購物中心、室內(nèi)步行街等商業(yè)物業(yè)為一體，即將開業(yè)。2.3 周邊環(huán)境分析2.3.1 商業(yè)環(huán)境分析（特色主題購物）【韓國城】：位于番禺大道北，與項(xiàng)目臨近，以韓式為購物主題！業(yè)態(tài)描述：主要以韓國進(jìn)口食品超市、新一佳綜合類超市為主，配套有部分服裝、電子產(chǎn)品、體育用品等；客戶定位：主要以附近的韓國人、以及受韓派影響的附近居住人群為主；經(jīng)營情況：不理想，僅以一個韓國超市來進(jìn)行定位支撐，沒有真正演繹出韓派的概念。2.3 周邊環(huán)境分析2.3.1 商業(yè)環(huán)境分析（新興大道商業(yè)）業(yè)態(tài)描述：主要以餐飲、生活用品類的百貨超市為主；周邊有一個較大型的酒樓，以及一個四星級的酒店；客戶定

8、位：主要以南村里仁洞城中村居住人群為消費(fèi)客戶；情況介紹：是目前南村里仁洞城中村租客生活休閑的主要場所，主要以臨街底商為主，還未發(fā)展成綜合性商場。以城中村街道底商為主，零散分布，整體商業(yè)環(huán)境較差，以城中村居民為主要消費(fèi)對象！四星級酒店酒樓臨街底商2.3 周邊環(huán)境分析2.3.2 住宿環(huán)境分析（酒店）多個經(jīng)濟(jì)型酒店與星級酒店并存，競爭激烈！附近酒店情況介紹：茂豐酒店：四星級酒店，與項(xiàng)目緊鄰，標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)價288元/間；晨光168酒店：經(jīng)濟(jì)型酒店，標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)價169元/間；沙芭比亞酒店：經(jīng)濟(jì)型酒店，標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)價188元/間；2.3 周邊環(huán)境分析2.3.3 工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境依托發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，以及作為重要的港市，歷

9、史上為通商口岸，是廣州重要的工業(yè)強(qiáng)區(qū)以及重要的工業(yè)出口基地，項(xiàng)目周邊擁有大量的小型作坊類服裝加工廠，產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：u小作坊型服裝企業(yè)老板不喜歡租用太大的生產(chǎn)面積，一般為一百多平米，租金承受力低；u大多聚集在城中村的底層，以便減輕投入成本，隨時游擊性生產(chǎn)；u低端服裝行業(yè)市場波動非常大，影響小作坊服裝廠的持續(xù)經(jīng)營性；周邊聚集大量小型服裝加工廠、原料加工廠，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，對辦公有一定的需求！2.3 周邊環(huán)境分析2.3.4 商務(wù)辦公環(huán)境項(xiàng)目周邊的商務(wù)辦公室環(huán)境呈現(xiàn)以下特征：u伴隨萬博商圈的發(fā)展，高檔寫字樓興起，主要以萬達(dá)廣場、海印總統(tǒng)公館、四海城為代表。u附近的辦公主要以需求中小面積為主，目前以教

10、育培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)科技、物流、電子為主；u承租面積小，大部分中小型企業(yè)的辦公需求面積在80-300。u城中村寫字樓承租價格低，大部分承租價格在45元/月，物業(yè)管理費(fèi)3元/月；u附近高檔寫字樓隨著萬博商圈的發(fā)展，其輻射范圍正在逐步擴(kuò)大，勢必帶動未來寫字樓的發(fā)展；萬博商圈的高檔寫字樓與城中村中低檔寫字樓并存；周邊工廠、教育等對寫字樓有一定的需求！備注說明：由于高檔寫字樓對本項(xiàng)目不具備任何參考意義，因此不作為本次方案的分析對象；2.3 周邊環(huán)境分析2.3.4 商務(wù)辦公環(huán)境【萬利商業(yè)園】為中低檔寫字樓的代表，目前入住率尚可！總體情況：位于番禺大道北，與項(xiàng)目緊鄰，目前共5座（A、B、C、D、E），總建筑面積約

11、60000，其中ABC三座為6層，DE兩座為9層，二層以上全部為辦公，面積在801000左右，可自由打通和隔斷，項(xiàng)目規(guī)劃有停車位，配備有物業(yè)管理公司；進(jìn)駐企業(yè)：主要以教育、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)科技、建筑公司等為主；租金情況：寫字樓租金為45元/月，額外收取物業(yè)管理費(fèi)3元/月。2.3 周邊環(huán)境分析2.3.5 居住環(huán)境分析（自建房+小區(qū)）項(xiàng)目處于城中村地帶，以自建房為主，居住環(huán)境較差；臨萬博商圈規(guī)劃有高檔居住區(qū)！住宅主要分兩大塊存在1、以華南板塊的華南碧桂園、錦繡香江、廣州雅居樂、海印星玥、萬達(dá)廣場等為主的高檔住宅區(qū)。2、以南村里仁洞城中村為主的低擋住宅區(qū)域。本案萬達(dá)廣場四海城海印星玥華南碧桂園錦繡香江

12、大片城中村高檔居住區(qū)城中村實(shí)景高檔居住區(qū)實(shí)景2.4 小結(jié)1、由于政府規(guī)劃利好，萬博商圈迅速發(fā)展，周邊高檔百貨商場競爭激烈，目前形成了以天河城、萬達(dá)廣場、奧特萊斯廣場為核心的高檔購物中心。2、項(xiàng)目所處的城中村地帶，配套型商業(yè)氛圍較為濃厚，但環(huán)境較差。3、星級酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店并存，酒店競爭激烈。4、由于番禺具備工業(yè)生產(chǎn)背景，中小型服裝廠、原料加工廠等聚集，對辦公及商業(yè)配套方面具有一定的需求。5、以萬博商圈為中心的高檔居住區(qū)發(fā)展起來，與之相對的里仁洞大片城中村自建房，短時間內(nèi)較難規(guī)劃。6、寫字樓競爭激烈，由于萬博商圈的發(fā)展，高檔寫字樓為未來發(fā)展趨勢。萬博商圈的帶動，強(qiáng)有力的工業(yè)生產(chǎn)背景，未來商業(yè)、寫

13、字樓、住宅小區(qū)發(fā)展前景看好；而附近高檔百貨、酒店競爭激烈； 三、潛在客群分析3.1 分析思路3.2 潛在客群分析3.3 小結(jié)3.1 分析思路本項(xiàng)目潛在客群分析，主要基于項(xiàng)目是舊改物業(yè)，并且在只租不售的前提下，因此不管是作為商業(yè)、辦公、酒店或者公寓等物業(yè)形態(tài)來說，所面臨著兩大不容忽視的客戶：承租客戶、消費(fèi)客戶。承租客戶消費(fèi)客戶支付租金，利用租用的物業(yè)進(jìn)行再營業(yè)或解決自住、辦公需求的客戶。是支撐承租客戶經(jīng)營的重要群體，意指為個人的目的購買或使用商品和接受服務(wù)的社會成員。3.2 潛在客群分析3.2.1 承租客群辦公服飾、鞋帽廠行、各類教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、小企業(yè)主；他們喜歡商住兩用，承租靈活的物業(yè)；希望周邊

14、日常生活配套齊全，交通便利。附近的工廠老板、企業(yè)主、商人；他們資金充足，有一定的運(yùn)營管理能力，非?？粗厥袌龅男枨罂瞻住Ｉ藤Q(mào)往來人群、打工的中高收入人群、周邊常住人群；他們渴望自己當(dāng)老板，想要獲得更高的收入，對周邊的客戶及商業(yè)氛圍有很高的要求?？蛻籼卣骺蛻舴诸惞S老板、個體工商戶及高收入群體；他們對居住環(huán)境要求很高，希望有較高的生活配套，以及專業(yè)的物業(yè)管理公司。酒店商業(yè)公寓3.2 潛在客群分析3.2.2 消費(fèi)客群辦公服飾、鞋帽廠行、各類教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、小企業(yè)主；他們喜歡商住兩用，承租靈活的物業(yè)；希望周邊日常生活配套齊全，交通便利。客戶特征客戶分類工廠老板、個體工商戶及高收入群體；他們對居住環(huán)境要求

15、很高，希望有較高的生活配套，以及專業(yè)的物業(yè)管理公司。酒店商業(yè)公寓出差人群、商務(wù)接待、商業(yè)往來人群；他們的需求是不定時的，對酒店環(huán)境的需求也多樣化，但是對商務(wù)型、個性化的酒店會比較敏感。周邊城中村租客、高檔小區(qū)部分人群、商業(yè)往來人群；他們喜歡就進(jìn)消費(fèi)，喜歡便捷的、性價比高的購物場所。與承租客戶重疊與承租客戶重疊3.3 小結(jié)主要承租人群：1、在工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)背景下，滋生了一大批小型企業(yè)主，他們有辦公需求并具備投資眼光。2、由于萬博商圈帶動，大批中高收入群體遷入，從事獨(dú)立經(jīng)營的客戶群逐漸增多。商業(yè)、辦公存在較大市場！主要消費(fèi)人群：.1、由于萬博板塊的規(guī)劃利好，消費(fèi)人群逐步擴(kuò)大，甚至在未來將帶動全廣州的

16、消費(fèi)人群。2、鑒于南村里仁洞龐大的城中村形態(tài)，聚集了一大批中低消費(fèi)群體。購物、餐飲等滿足日常生活需求的商業(yè)配套存在市場契機(jī)。 四、定位思路及定位分析4.1 定位原則4.2 定位思路4.3 定位方向分析4.1 定位原則 1、充分考慮項(xiàng)目自身?xiàng)l件的支撐； 2、規(guī)避市場風(fēng)險，挖掘市場潛力； 3、在潛在客群需求的基礎(chǔ)上謀求定位； 4、打造差異化的項(xiàng)目定位； 5、結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，揚(yáng)長避短。鑒于項(xiàng)目特定的舊改物業(yè)背景及只租不售的前提條件，整體定位主要遵循以下五大原則：4.2 定位思路在定位原則的指引下，項(xiàng)目定位思路主要從以下幾點(diǎn)出發(fā)：首先，從自身?xiàng)l件、市場、客戶三者出發(fā)，確定項(xiàng)目可行的物業(yè)功能；其次，分析舊

17、改方向與模式，初步判定本項(xiàng)目與舊改模式的匹配度；最后，在可行物業(yè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合匹配的舊改模式，進(jìn)行定位方向初判及分析；4.3 定位方向分析4.3.1 可行物業(yè)功能初判思路項(xiàng)目只租不售，且屬于舊房改造的性質(zhì)，主要從以下幾種物業(yè)功能來進(jìn)行初步判斷（其中“文化場館”作為當(dāng)前舊改項(xiàng)目考慮的物業(yè)功能之一，因此也將其納入本次分析），利用項(xiàng)目自身?xiàng)l件、市場環(huán)境、潛在客戶來判斷每一種物業(yè)的可行性。辦公商業(yè)酒店公寓文化場館物業(yè)功能功能自身?xiàng)l件市場條件客戶建筑條件可行性市場條件可行性客戶支撐可行性商業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、可改性都具備；可行萬博商圈發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍逐步濃厚；差異化定位可行龐大的投資客戶及消費(fèi)人群支撐；可行

18、辦公結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、可改性都具備；可行擁有一定的工業(yè)生產(chǎn)背景，新商圈辦公氛圍逐步濃厚；可行廠房、各種小企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等支撐；可行酒店結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、可改性都具備；可行當(dāng)前高檔酒店及經(jīng)濟(jì)性酒店競爭都較為激烈；酒店的投資回報率不看好；謹(jǐn)慎介入商務(wù)接待、流動人口對酒店有一定的市場需求；可行公寓結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、可改性都具備；可行公寓競爭壓力大，對環(huán)境要求高，隨著萬博商圈的發(fā)展，高檔公寓為未來發(fā)展趨勢；不可行租住或者購買改造后公寓的客戶缺乏；不可行文化場館結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、可改性都具備；可行不具備文化背景不可行不具備文化需求的客戶支撐不可行4.3 定位方向分析4.3.2 可行物業(yè)功能初判4.3 定位方向分析4.3.3 當(dāng)

19、前的舊改模式分析通過對多個舊改項(xiàng)目的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前主要的舊改模式是以下兩大類：第一類，如廣州嘉禾創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、深圳福田國際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、上海名仕街等，以所在區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為突破口，進(jìn)行定位和規(guī)劃，最終引導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大中型園區(qū)。第二類，如廣州遠(yuǎn)景路的時代商務(wù)中心、廣州崗貝路粵旅商務(wù)大廈、北京天海商務(wù)大廈等，以滿足區(qū)域市場的某個細(xì)分為主要手段，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營和盈利的舊改物業(yè)。1定位模式描述4.3 定位方向分析4.3.3 當(dāng)前的舊改模式分析2模式分類與定義n區(qū)位交通優(yōu)越，擁有一定體量；n所屬區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)具備大量資源可供整合和優(yōu)化；n經(jīng)舊改后，將引導(dǎo)該行業(yè)/區(qū)域資源流動發(fā)展。區(qū)域主導(dǎo)型模式n

20、針對特定產(chǎn)業(yè)或特定市場細(xì)分，進(jìn)行舊改以滿足住宿、消費(fèi)、娛樂、辦公等需求。區(qū)域配套型模式4.3 定位方向分析4.3.3 當(dāng)前的舊改模式分析2本項(xiàng)目與舊改模式的匹配分析區(qū)域主導(dǎo)型模式要素項(xiàng)目自身?xiàng)l件匹配性分析擁有一定體量，適應(yīng)多種物業(yè)改造框架結(jié)構(gòu)、7000左右基本匹配具備優(yōu)勢行業(yè)或區(qū)域資源工業(yè)生產(chǎn)背景，中小型服裝企業(yè)多、商貿(mào)來往頻繁；匹配位于核心城區(qū)，地理位置優(yōu)越臨近番禺新中心；匹配臨近交通樞紐，交通便利區(qū)位交通優(yōu)越；匹配臨近城市主干道，便利性、昭示性俱佳項(xiàng)目所處主干道有所遮擋，便利性、昭示性欠佳；不完全匹配區(qū)域配套型模式要素項(xiàng)目自身?xiàng)l件匹配性分析針對某一市場細(xì)分：區(qū)域市場競爭較小，甚至是空白項(xiàng)目

21、所在區(qū)域；個性化的酒店存在市場契機(jī)；基本匹配交通便利區(qū)位交通優(yōu)越；匹配特色化服務(wù)，配套打造，提升項(xiàng)目價值框架結(jié)構(gòu)，適應(yīng)多種特色規(guī)劃；基本匹配從匹配要素分析來看，兩種模式都具備可行性。4.3 定位方向分析4.3.4 定位方向一以商業(yè)為主導(dǎo)模式下的商業(yè)區(qū)區(qū)域主導(dǎo)型模式但是，商業(yè)分很多種，做什么商業(yè)才能實(shí)現(xiàn)差異化定位，成為主導(dǎo)？以下分析幾種商業(yè)的可能性，得出本項(xiàng)目的商業(yè)定位。從可行物業(yè)功能（商業(yè)、辦公物業(yè)）及可行模式（區(qū)域主導(dǎo)型、區(qū)域配套型模式）分析來看，鑒于項(xiàng)目投資回報及特定的商業(yè)市場環(huán)境，項(xiàng)目可打造成：4.3 定位方向分析4.3.5 定位方向一能否做大型賣場NO.1天河城萬達(dá)廣場萬博中心奧特萊斯

22、廣場沃爾瑪山姆會員店綜述： 近幾年來，隨著萬博商圈的發(fā)展，項(xiàng)目周邊的大型商業(yè)配套逐漸成熟起來，已經(jīng)形成了天河城、萬達(dá)廣場、奧特萊斯廣場等大型賣場，競爭激烈?？尚行苑治觯?項(xiàng)目位于巨大的城中村地帶，環(huán)境較差，自身規(guī)模較小，不具備與圈內(nèi)大型賣場相競爭的能力； 因此，從項(xiàng)目本身規(guī)劃及規(guī)避市場風(fēng)險來看，不建議做大型賣場。4.3 定位方向分析4.3.5 定位方向一能否做中小型零售商業(yè)NO.2綜述： 項(xiàng)目所在新興大道的零散商業(yè)發(fā)達(dá)，主要以低端的常規(guī)零售店為主，分布有餐飲、內(nèi)衣、小百貨，缺乏集中、富有創(chuàng)意的零售業(yè)。可行性分析： 項(xiàng)目附近有中小型服裝廠、原料加工廠、鞋廠聚集，因此周邊聚集了一批經(jīng)營小商品的客戶

23、群； 由于萬博商圈的發(fā)展，中高收入群體遷入，他們有能力進(jìn)行小型鋪面的投資； 常規(guī)零散的商業(yè)市場不大，而集中成規(guī)模而富有創(chuàng)意的小型鋪面是可行的； 項(xiàng)目本身建筑條件具備改造成零售商業(yè)的條件； 從差異化與長效投資收益來看，建議進(jìn)行差異化定位，打造成一個以小型鋪面為主的中小型商貿(mào)城，在經(jīng)營上建議線上線下OTO/線下經(jīng)營的商貿(mào)城。零散商業(yè)分布萬利商業(yè)園OTO模式：把線上的消費(fèi)者帶到現(xiàn)實(shí)的商店中去，在線支付購買線下的商品和服務(wù)，再到線下去享受服務(wù)。4.3 定位方向分析4.3.5 定位方向一能否做大規(guī)模休閑餐飲NO.3綜述： 項(xiàng)目附近的休閑餐飲配套主要有：快餐店、俱樂部、酒樓、火鍋城、韓國料理，形成了一定量

24、，其次高檔居住區(qū)有部分休閑餐飲配套，未來發(fā)展趨勢大好；可行性分析： 項(xiàng)目本身建筑條件可改造成大規(guī)模餐飲； 隨著萬博商圈的發(fā)展，未來休閑餐飲消費(fèi)具有良好的趨勢； 建議引進(jìn)部分具有特色的休閑餐飲，作為項(xiàng)目配套。4.3 定位方向分析4.3.5 定位方向一總結(jié)本項(xiàng)目可行的以商業(yè)為主導(dǎo)的功能組合：線上線下OTO/線下的綜合商貿(mào)城休閑餐飲工作室、倉儲主體功能配套功能輔助功能4.3 定位方向分析4.3.6 定位方向二以辦公為主的商務(wù)區(qū)區(qū)域配套型模式從可行物業(yè)功能（商業(yè)、辦公物業(yè)）及可行模式（區(qū)域主導(dǎo)型、區(qū)域配套型模式）分析來看，項(xiàng)目可打造成：可行性支撐 服飾、鞋類廠房、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、中小型企業(yè)主作為客戶支撐

25、； 周邊寫字樓入住情況尚可，且隨著萬博商圈的發(fā)展，未來辦公市場將逐步擴(kuò)大； 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，日常出行便利；4.3 定位方向分析4.3.6 定位方向二總結(jié)本項(xiàng)目可行的以辦公為主導(dǎo)的功能組合：商務(wù)寫字樓商務(wù)配套、商業(yè)配套主體功能配套功能 五、案例借鑒5.1 案例分析說明5.2 案例一5.3 案例二5.4 案例三5.1 案例分析說明 本項(xiàng)目的案例借鑒主要從物業(yè)功能打造、市場支撐條件的角度來進(jìn)行分析，因此案例借鑒，不限于舊房改造項(xiàng)目，更多是從成功商業(yè)項(xiàng)目的市場定位及經(jīng)營模式來參考：案例二：廣州地王廣場案例一：北京天海商務(wù)大廈深圳義烏華貿(mào)城方向一方向二案例：5.2 案例一深圳義烏華貿(mào)城項(xiàng)目地址：位于深圳市

26、鹽田區(qū)鹽田街道辦永安北一街88號項(xiàng)目概括：是華南地區(qū)規(guī)模至大至有影響力的小商品批發(fā)市場。是由深圳嘉長源集團(tuán)和義烏華貿(mào)市場開發(fā)有限公司共同打造的實(shí)體小商品市場和電子商務(wù)結(jié)合模式的新型商貿(mào)城。項(xiàng)目簡介借鑒說明：與本項(xiàng)目第一個定位方向OTO線上線下模式類似。5.2 案例一運(yùn)營模式：實(shí)體商鋪與電子商務(wù)運(yùn)營模式并駕齊驅(qū)運(yùn)營概括：依托華貿(mào)城現(xiàn)有的實(shí)體市場資源，通過整合互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道，集中式為企業(yè)提供網(wǎng)上交易和品牌推廣服務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下商機(jī)的互動結(jié)合，力求在最短時間內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)全球的網(wǎng)上交易和網(wǎng)下服務(wù)的一站式電子商務(wù)平臺。運(yùn)營模式深圳義烏華貿(mào)城借鑒說明：經(jīng)營模式借鑒。020：線上營銷線上購買帶動線下經(jīng)營和線下

27、消費(fèi)1、不局限于線上營銷，將線下營銷引入；2、無貨源亦可創(chuàng)業(yè)專業(yè)提供對接廠商貨源服務(wù)；3、便利樞紐便捷交通直達(dá)商城中心；4、專業(yè)團(tuán)隊推廣提高知名度美譽(yù)度；5、構(gòu)建多元銷售渠道對接企業(yè)采購；6、充分考慮項(xiàng)目包裝。定位實(shí)現(xiàn)5.1 案例一深圳義烏華貿(mào)城借鑒說明：如何實(shí)現(xiàn)定位。5.2 案例一深圳義烏華貿(mào)城對本項(xiàng)目的借鑒意義主要針對方向一中的OTO線上線下模式： 線上線下成功經(jīng)營模式借鑒； 充分利用線上線下兩類客戶資源； 考慮項(xiàng)目的內(nèi)外部包裝。5.3 案例二廣州地王廣場項(xiàng)目地址：廣州市越秀區(qū)東川路（烈士陵園地鐵站A出口，中華廣場對面）。項(xiàng)目概括：地王廣場是一個中小型零售商場，共三層，經(jīng)營面積約23000

28、平方米，定位為“廣州潮人主場”。項(xiàng)目簡介借鑒說明：與本項(xiàng)目第一個定位方向線上經(jīng)營類似。整體規(guī)劃：共計三層，一層鋪面面積較大，二、三層主要為10左右的小型鋪面。業(yè)態(tài)分布：服飾、皮具、精品、餐飲、特色商品、休閑娛樂為主導(dǎo)，以體驗(yàn)式消費(fèi)為特色。項(xiàng)目規(guī)劃5.3 案例二廣州地王廣場借鑒說明：鋪面大小規(guī)劃， 業(yè)態(tài)組成參考。一層二層三層市場判斷：瞄準(zhǔn)中華廣場帶來的商業(yè)機(jī)會，打造以“潮人”文化為主的差異化市場定位?？蛻舳ㄎ唬阂劳械罔F口龐大的人流量，以及人流量的中端消費(fèi)能力，主要以年輕人、喜歡彰顯個性的客戶為主。形象包裝：圍繞“潮”體現(xiàn)個性化的包裝，以創(chuàng)意、個性、潮流的包裝元素為主。定位實(shí)現(xiàn)5.3 案例二廣州地

29、王廣場借鑒說明：如何實(shí)現(xiàn)定位。5.3 案例二廣州地王廣場對本項(xiàng)目的借鑒意義主要針對方向一中的線上經(jīng)營： 鋪面大小規(guī)劃（10左右的小型鋪面為主）； 業(yè)態(tài)引進(jìn)（潮流時尚的服裝、鞋類、箱包、飾品、休閑餐飲為主）； 定位實(shí)現(xiàn)：充分考慮市場、客戶、項(xiàng)目包裝。n位置：北京東城區(qū)東四街，位于市中心，與CBD/王府井相對；n建筑情況：原北京電視機(jī)設(shè)備廠n定位：涉外商務(wù)寫字樓n業(yè)態(tài)：寫字樓+餐飲+商務(wù)配套（咖啡廳、茶座、洗車房、美容美發(fā)、速遞服務(wù)、航空售票處、餐飲、證券、銀行）項(xiàng)目簡介5.4 案例三北京天海商務(wù)大廈借鑒說明：成功改造的商務(wù)辦公案例。5.4 案例三北京天海商務(wù)大廈n市中心商務(wù)辦公需求n交通便利n區(qū)

30、位優(yōu)越定位方法借鑒：n精準(zhǔn)市場細(xì)分：中高端商務(wù)辦公需求，獨(dú)特/齊全的商務(wù)配套。定位基礎(chǔ)定位基礎(chǔ)地鐵5號線、2號線、多條公交線路市中心，大量的商務(wù)辦公需求東二環(huán)，與CBD相對借鑒說明：定位支撐。 把建筑特征轉(zhuǎn)化為經(jīng)營優(yōu)勢：大開間框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)客戶需求自行隔斷； 特色齊完的商務(wù)配套：洗車房、銀行、證券等； 完善商務(wù)服務(wù)：航空售票、速遞等； 配套型的特色餐飲：西域一品、遐意餐廳、蜀都烤魚、驢肉館、蘭州拉面；定位實(shí)現(xiàn)5.4 案例三北京天海商務(wù)大廈借鑒說明：定位實(shí)現(xiàn)。5.4 案例三北京天海商務(wù)大廈對本項(xiàng)目的借鑒意義主要針對方向二的商務(wù)辦公模式： 舊物業(yè)成功改造成商務(wù)辦公； 充分考慮市場支撐、客戶支撐、建

31、筑條件支撐； 特色齊全的商務(wù)服務(wù)； 配套型的特色餐飲； 六、定位方案建議6.1 定位方案一6.2 定位方案二6.1 定位方案一線上線下OTO/線下的樂淘商業(yè)城主題依據(jù)1、以小型鋪面為主的集成式的商業(yè)城存在市場空白；2、OTO模式與市場主流購物潮“網(wǎng)購”相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)實(shí)體銷售與線上網(wǎng)絡(luò)銷售相結(jié)合，項(xiàng)目也可以不與線上相結(jié)合，做純粹的線下營銷；3、不管是OTO模式，還是線下營銷模式，都引入“樂淘”概念，意為“快樂的淘寶”，深化項(xiàng)目的概念定位；4、萬博商圈龐大的人流量以及城中村租客作為客戶支撐；6.1.1 主題定位功能組合：商業(yè)為主，兼顧工作室/倉儲，打造部分具有特色的休閑餐飲；6.1 定位方案一6.1

32、.2 定位實(shí)現(xiàn) 從主題包裝上看如何實(shí)現(xiàn)定位：項(xiàng)目原為“曼瑟琳服裝廠”，但項(xiàng)目進(jìn)行改造后，整體形象進(jìn)一步提升，急需擺脫原來陳舊的印象；因此建議將項(xiàng)目案名更換為：“時尚樂淘城”主題說明時尚：是一個能夠帶來直觀感受的形容詞，說起時尚，人們能夠想起服裝、鞋帽、休閑餐 飲等；樂淘城：用以體現(xiàn)本項(xiàng)目“以小型鋪面為主導(dǎo)的，線上線下OTO/線上的樂淘商貿(mào)城”核心定 位，旨在為購物人群打造快樂的“淘寶”環(huán)境；個性強(qiáng)化：以首個“快樂淘寶”購物理念植入市場，強(qiáng)調(diào)“首個”，突出稀有性，打造差 異化定位。6.1 定位方案一6.1.2 定位實(shí)現(xiàn) 從內(nèi)部包裝上看如何實(shí)現(xiàn)定位：1、講究通道的流暢性及寬敞度。2、明亮的燈光效果，提升視覺舒適度。3、通透感極強(qiáng)的玻璃隔斷設(shè)計，大大增加展示性。4、對正在招商的店面進(jìn)行簡