自我舉證：自由抑或負(fù)擔(dān)

1、自我舉證：自由抑或負(fù)擔(dān) 自我舉證制度作為我國申請土地登記的必經(jīng)程序，從2003年國土資源部發(fā)布關(guān)于在浙江、廣東兩省開展土地登記自我舉證試點工作的復(fù)函后開始試行，最終作為一項充分確保土地登記真實、有效的制度寫進(jìn)了土地登記的部門規(guī)章土地登記辦法(2008年2月1日起實施)。對這一制度應(yīng)作何評價，本文結(jié)合物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行剖析。一、自我舉證制度的“廬山真面目”土地登記辦法第9條規(guī)定，自我舉證制度是當(dāng)事人申請土地登記時，向土地登記機(jī)構(gòu)提交土地權(quán)屬來源證明和地籍調(diào)查成果，并且當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對申請材料內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)的一項制度。自我舉證作為土地登記審查的重要制度，直接決定著我國土地登記模式的歸

2、屬以及審查模式的定位，以下結(jié)合對有關(guān)國家和地區(qū)不動產(chǎn)登記模式和審查模式的分析，對自我舉證制度的本質(zhì)進(jìn)行界定。1.不動產(chǎn)登記模式及審查模式在因法律行為而發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動中，根據(jù)登記是否為不動產(chǎn)物權(quán)變動的成立要件，大陸法系各國的不動產(chǎn)登記審查大致可分為實質(zhì)主義登記模式與形式主義登記模式兩種。法國、日本為形式主義登記模式的代表；而實質(zhì)主義登記模式發(fā)軔于德國民法典，后為瑞士民法典和我國臺灣地區(qū)土地登記規(guī)則所采納。雖然同屬實質(zhì)主義模式，根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬來源是否作為不動產(chǎn)登記審查客體，德國和瑞士、我國臺灣地區(qū)的模式又有差異。德國貫徹了物權(quán)行為無因性理論，其對于不動產(chǎn)登記的原因行為或曰不動產(chǎn)權(quán)屬來源不予審

3、查，因此德國屬于實質(zhì)主義登記模式下的形式審查。瑞士和我國臺灣地區(qū)由于均未采納物權(quán)行為的無因性理論，都將不動產(chǎn)登記的原因行為.即不動產(chǎn)權(quán)屬來源作登記審查的客體，其均應(yīng)歸入實質(zhì)主義登記模式下的實質(zhì)審查。但瑞士法通過強(qiáng)制公證制度的建立，由公證機(jī)關(guān)承擔(dān)實質(zhì)審查責(zé)任，實現(xiàn)了實質(zhì)審查向“窗口審查”形式審查的轉(zhuǎn)換。而英美法系國家則采納了有別于大陸法系模式的托倫斯登記制度。該制度雖然在某些方面與瑞士法和我國臺灣地區(qū)的做法極為相似，即以登記為生效要件，并且登記采實質(zhì)審查；然而，就其本質(zhì)而言，其與形式主義登記模式和實質(zhì)主義登記模式均判然有別。一方面，該制度采任意登記主義，不強(qiáng)制一切土地必須進(jìn)行登記；另一方面，土地

4、權(quán)利一經(jīng)登記，便具有不可推翻的效力。另外，托倫斯登記制度還要求進(jìn)行公告登記。我國臺灣地區(qū)雖然總體上屬于實質(zhì)主義登記模式，但這只是就土地總登記和變更登記而言，對于建筑物第一次登記則是非強(qiáng)制的，即自愿的。因此，我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記模式實際上屬于實質(zhì)主義登記制度與托倫斯登記制度的結(jié)合。2.“猶抱琵琶半遮面”的自我舉證制度土地登記辦法規(guī)定的自我舉證制度明顯地打上了我國臺灣地區(qū)土地登記規(guī)則的烙印。其不僅將不動產(chǎn)登記審查的原因行為即權(quán)屬來源證明作為不動產(chǎn)登記的審查客體，而且規(guī)定應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行實質(zhì)審查，即不僅審查資料是否齊全。是否符合登記的形式要件，而且還要對所申請登記的權(quán)利或權(quán)利變動事項是否成立進(jìn)行審查

5、，力求達(dá)到“客觀真實”。不僅如此，該制度甚至比我國臺灣地區(qū)的規(guī)定走的更遠(yuǎn)。其要求當(dāng)事人在申請土地登記前，先申請土地代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查，然后向登記機(jī)關(guān)提供地籍調(diào)查資料，將地籍調(diào)查從土地登記機(jī)關(guān)的職能行為轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)機(jī)構(gòu)的民間行為，從而避免錯誤和賠償。由此可見，自我舉證制度其實是將真實性的證明責(zé)任推給了當(dāng)事人，僅規(guī)定了登記錯誤的行政處分責(zé)任和刑事責(zé)任，逃避了登記機(jī)關(guān)的民事賠償或行政賠償責(zé)任；同時又將本應(yīng)由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的地籍調(diào)查責(zé)任推給中介機(jī)構(gòu)，旨在避免登記錯誤可能引發(fā)的高額賠償。二、權(quán)屬來源證明從法律層面來看，權(quán)屬來源證明作為自我舉證制度之一翼，其設(shè)計邏輯與物權(quán)法所體現(xiàn)的權(quán)利正確性推定原則格格不入

6、。這類似于刑訴法上的“有罪推定和“無罪推定”：自我舉證的邏輯是，如果當(dāng)事人不能夠證明自己的權(quán)利真實、可靠，則不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就可對當(dāng)事人的登記申請予以拒絕；而物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)登記簿的效力以及更正登記、異議登記等制度則充分體現(xiàn)了對于不動產(chǎn)登記的“無罪推定”。首先，推定登記的權(quán)利是合法、有效的，并規(guī)定了更正登記、異議登記作為登記錯誤時的救濟(jì)措施。其次，根據(jù)繼承、法院判決等非法律行為取得的不動產(chǎn)物權(quán)無須登記即可生效。最后，物權(quán)法第106條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，因法律行為取得的不動產(chǎn)物權(quán)，即使權(quán)屬來源證明不合法或無效，但如果當(dāng)事人信賴不動產(chǎn)登記簿并且進(jìn)行了登記，也能夠取得該不動產(chǎn)物權(quán)。因之，

7、依物權(quán)法的規(guī)定，當(dāng)事人并不負(fù)有自我舉證其權(quán)屬來源的義務(wù)。物權(quán)法第11條明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的審查客體只有權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料，而未采納砌權(quán)渤(草案)中將合同書、法院判決或者征收決定也作為不動產(chǎn)登記審查客體的意見。同時，該條規(guī)定將草案中的權(quán)屬證書改為權(quán)屬證明，也說明了不動產(chǎn)登記簿的效力優(yōu)先于不動產(chǎn)權(quán)屬證書。以前采用權(quán)屬“證書”而非“證明”，是因為當(dāng)時的關(guān)于不動產(chǎn)登記的行政法規(guī)及其修訂稿，都將權(quán)屬證書看作是不動產(chǎn)權(quán)利的法律憑證或惟一合法證明。這與過去我國過分強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)登記的行政管理職能，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)充當(dāng)?shù)怯浿忻袷聶?quán)利的審查機(jī)關(guān)的角色是分不開的。權(quán)屬證書被看作是授權(quán)證書，而非證權(quán)證書

8、。物權(quán)法第12條和第13條明確規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的職責(zé)：對于當(dāng)事人之間發(fā)生的物權(quán)變動，登記機(jī)構(gòu)的角色應(yīng)當(dāng)是中立的、類似于鑒證人的角色。自我舉證這種對當(dāng)事人之間的物權(quán)變動意思進(jìn)行干涉的做法，不僅與將物權(quán)法對不動產(chǎn)登記的審查解釋為形式審查的觀點不符，而且對權(quán)屬來源證明的審查，屬于對當(dāng)事人合同自由的干涉，偏離了私法自治的精神，而且也違背了物權(quán)立法尊重當(dāng)事人意思、限制登記機(jī)關(guān)行政職權(quán)的初衷。三、地籍調(diào)查：從官方到民間的“變臉”根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程第1條第2款的規(guī)定，地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈，它是土地管理的基礎(chǔ)工作，分初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查。地籍調(diào)查要查清每一宗土地的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量和用途等

9、基本情況，滿足土地登記的需要。自我舉證制度要求提交地籍調(diào)查成果，這事實上是與物權(quán)法的規(guī)定相違背的。物權(quán)法第11條要求提供不動產(chǎn)界址、面積等必要材料的前提是：“應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項”。另據(jù)物權(quán)法第12條第2款，“申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實地查看?！辈粍赢a(chǎn)界址、面積并非是必要材料，可視為是不動產(chǎn)權(quán)屬證書或不動產(chǎn)登記簿記載不清，或有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明時需要提供的材料，而不應(yīng)作為不動產(chǎn)登記審查的必要客體?？v觀腦權(quán)渤對不動產(chǎn)登記的規(guī)定，當(dāng)事人并不負(fù)有證明自己權(quán)利的義務(wù)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也不負(fù)有審查當(dāng)事人權(quán)利真實性的義務(wù)。實踐中，地籍調(diào)查是由土

10、地管理部門進(jìn)行的，提交地籍調(diào)查資料不應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)人和其他不動產(chǎn)所有權(quán)人的義務(wù)。根據(jù)國土資源部2006年發(fā)布的地籍管理“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱勤，我國“基本建立了土地調(diào)查統(tǒng)計制度，地籍信息化水平明顯提高”，“城市市區(qū)地籍調(diào)查完成86%，建制鎮(zhèn)地籍調(diào)查完成64%：每年堅持開展土地變更調(diào)查統(tǒng)計”，“促進(jìn)土地統(tǒng)一分類、統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一登記和統(tǒng)一統(tǒng)計，保證土地數(shù)據(jù)真實和土地產(chǎn)權(quán)清晰，提供全面、優(yōu)質(zhì)、便民的土地登記可查詢服務(wù)”。實踐中各地要求提交的自我舉證材料各不相同，如果堅持不動產(chǎn)登記自我舉證，勢必將造成各地不動產(chǎn)登記審查客體無法統(tǒng)一的狀況。既然田土資源部已經(jīng)將士地總登記寫入了土地登記辦法，對轄區(qū)的土地進(jìn)

11、行全面登記顯然屬于土地登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，而且我國國有土地使用權(quán)登記率達(dá)86%，集體土地所有權(quán)登記率已達(dá)53%，集體建設(shè)用地使用權(quán)(包括宅基地使用權(quán))登記率已達(dá)73%。在這種情況下，要求當(dāng)事人在申請前先要委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查，其必要性著實令人費解。況且，如果當(dāng)事人已經(jīng)有土地簿或證書，仍需先申請地籍調(diào)查，這就違背了物權(quán)法規(guī)定的土地登記簿的公信力的原則。土地登記辦法較之土地登記規(guī)則的區(qū)別在于，將地籍調(diào)查的職能從行政機(jī)關(guān)承擔(dān)轉(zhuǎn)為由代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。這從形式上看來似乎是取消了土地登記中的地籍調(diào)查，減少了當(dāng)事人登記費用，解決了當(dāng)事人辦證難的問題。而實際上，此變化只不過是實現(xiàn)了地籍調(diào)查收費權(quán)從官方到民間的移轉(zhuǎn)，不僅不能減少當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，一旦其調(diào)查結(jié)果與土地登記簿的記載不符，反而會延長當(dāng)事人的申請程序，給當(dāng)事人的不動產(chǎn)登記申請帶來更大的變動成本。綜上所述，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)權(quán)屬的最終證明，不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明和地籍調(diào)查資料均不應(yīng)當(dāng)作為不動產(chǎn)登記的審查客體。雖然通過自我舉證制度創(chuàng)造性地實現(xiàn)了登記錯誤時賠償責(zé)任的弱化和轉(zhuǎn)化，但是在筆者看來，系統(tǒng)的、操作層面的不動產(chǎn)登記賠償制度的建立也許是